臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第466號原 告 黃麗安
蔡信華兼 共 同送達代收人 黃鈺婷上 列 三人訴訟代理人 鍾凱勳律師複 代 理人 黃宏仁律師被 告 鼎家花園公寓大廈管理委員會法定代理人 陳志杰訴訟代理人 陳泓達律師
陳威駿律師複 代 理人 馬維隆律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。次按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項亦分別定有明文。
經查，被告即鼎家花園公寓大廈管理委員會之法定代理人於本件訴訟進行中即民國112年9月11日變更為陳志杰等情，有新北市板橋區公所113年2月22日存參報備函附卷可稽(本院卷第393頁)。茲由陳志杰於113年4月9日具狀聲明承受訴訟(本院卷第387頁)，並續行訴訟，核無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時主張被告故意不將社區內違章建築之鐵欄杆及遮光罩拆除，導致其一樓店面無法出租或租金低落，依民法第184條第1項規定請求被告給付原告黃麗安、蔡信華各50萬元及給付黃鈺婷200萬元，並均自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於112年5月30日就原請求被告給付部分，追加民法第184條第2項為請求權基礎。另依民法第767條第1項及第821條規定，追加請求被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上如起訴狀附圖所示之鐵門及遮光罩等地上物拆除，並返還予原告及其他共有人全體等情，有民事起訴狀及民事變更訴之聲明暨準備（一）狀在卷可參（本院卷第11頁、第115頁）。原告上開追加請求權基礎及聲明均係本於被告於社區內設置違章建築之鐵欄杆、圍牆及遮光罩等設施之同一基礎事實，與原訴之主要爭點具有同一性，原提出之資料仍得相互援用，可在此程序中一併解決，避免重複起訴審理，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性原則，依上說明，原告所為訴之追加，應予准許。另本院於112年10月19日會同兩造及新北市板橋地政事務所測量人員至現場勘驗測量拆除地上物之面積，並依測量結果繪製土地複丈成果圖（下稱附圖）。原告乃於113年4月15日依據測量結果更正請求被告拆除地上物部分之聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號上如附圖所示C段及A2段及B段之鐵欄杆（面積0.5平方公尺）；A1及A3之遮光罩（面積11.35平方公尺）拆除，並返還予原告及其他共有人全體等情，有言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷第401頁）。經核，原告上開聲明之變更係依地政機關測量而確定應拆除之地上物位置及面積後，所為之補充或更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為鼎家花園社區（下稱系爭社區）之一樓店面所有權人。依據系爭社區之竣工圖，並無花園、鐵門、遮光罩、圍牆，且一樓店面前面的土地雖為系爭社區所有，但應為開放停車空間，任何人均得進入。但被告竟於原建築圖所規劃之一樓店面門前之停車位全部移除改為花圃，且蓋上鐵圍籬、鐵門，並以設置兩個門禁管制，必須以遙控磁扣方能出入，以及建築遮光罩提供避雨，致使一樓店面全部無法以正常店面租金出租長達數年之久。原告所有之一樓店面位於鬧區之中，附近店家林立，就其經濟利用上顯然優於其餘高樓層住戶，具有相當之商業利用價值，然受到被告所管理之違章建築花圃、鐵門、遮光罩、鐵圍籬、門禁管制等不當阻隔一般人員進出，致使原告均無法正常出租其所有之店面，損害原告所有物之正常利用功能甚明。雖經原告多次努力，敦請新北市政府違章建築拆除大隊現場勘驗相關設施之合法性，而經拆除大隊認定中庭花圃、鐵門、遮光罩、鐵圍籬等全數均屬於違章建築，被告須依法拆除。詎料，被告卻僅拆除中庭花園虛應了事，然就鐵門和遮光罩等仍故意不拆除，不惜以違背建築法令及公序良俗之方式，損害原告等人之財產權、營業權。被告故意不拆除相關違章建築，持續維持此一不法狀態，此不僅導致原告之財產權、營業權及利益持續受損，更是對於法治社會的藐視，更重要的是實際上也會導致所有住戶就防災逃生產生困難。爰依據民法第184條第1項、第2項規定，請求被告賠償原告1樓店面租金低落或無法出租之損失；依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告拆除相關違章建築並返還全體共有人等語。並聲明：㈠被告應給付原告黃麗安50萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付蔡信華50萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付黃鈺婷200萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號上如附圖C段、A2段及B段之鐵欄杆（面積0.5平方公尺）；A1及A3之遮光罩（面積
11.35平方公尺）拆除。
二、被告辯稱：
㈠、系爭社區之中庭花圃係被告即鼎家花園公寓大廈管理委員會，於88年成立以前，由原建商即鼎家建設股份有限公司（下稱原建商）自行搭建，並以之為社區名稱，作為景觀特色，以利銷售房屋。然因原建商於建造程序上之缺失，致於110年4月時遭檢舉而被認定為違建，且原建商不願負責改善，區權人會議始決議由住戶投票方式授權管委會處理。花圃部分係原建商用以作為銷售賣點所搭建之景觀造物，與被告無涉，原告執此欲向被告請求侵權行為損害賠償，自無理由。另被告於88年間建築鐵門、遮光罩、鐵圍籬（下稱系爭地上物）之目的，係為維護社區安寧與秩序，防止外人進入社區，更已得多數住戶同意。被告絕非係以損害原告為目的而增設系爭地上物，更何況原告係分別於107年、109年陸續取得所有權，增設系爭地上物時，原告尚未取得房屋所有權，難謂有為任何背於善良風俗之方法或具備侵害原告之故意。又被告未依規定申請建造執照即行增設系爭地上物，充其量僅該地上物為違章建築，違反行政管理之規定，尚難謂違反保護他人之法律。
㈡、店面可否順利出租，所牽涉者，除有房屋坐落位置、使用面積、內外現況、租金高低等主觀因素外，尚有景氣好壞、交通建設、往來人潮等客觀因素，尤其自109年初開始，因為新冠肺炎疫情之爆發，民生經濟活動普遍受到極大的限制與影響，自亦會明顯影響一般店鋪之出租率，然而本件原告竟以從其取得房產之時點起，至現今為止，所有未出租之時間範圍，泛稱為受有「租金損失」云云，無異於預設其等所有一樓房屋本應可不間斷地收取租金，顯屬無稽，且將其有無出租，完全歸咎於被告為因應全體社區民眾之需求而增設之系爭地上物，摒棄不計前揭眾多其他因素之影響。又系爭社區建物使用執照亦清楚記載，系爭社區所處之都市計畫使用分區為「住宅區」，絕大多數區分所有權人皆為自住住戶。系爭社區本身構造略似「ㄇ」型建築，朝向所臨之道路內凹，道路與建築之間尚留有寬廣空地，為社區之共用部分，本即不屬非區分所有權人之過路民眾與外人得通行使用之開放空間，原告所有之1樓房產，與道路間皆間隔有前述中庭空地，與一般常見之臨路騎樓店鋪本即有所不同，如欲作為商業出租使用，得承租之商家類型先天上即較一般臨路店鋪少，房屋價值與租金亦顯較一般臨路店鋪低，完全不具可比性。系爭社區1樓之房屋於系爭地上物設置後仍屢有出租予店家從事商業活動之紀錄，前有服飾店、裱褙店等商家存在，系爭地上物建造完成後，並未致系爭社區1樓店面無法出租。
㈢、系爭社區於73年建造完畢，初期未設有門禁，致使非社區住戶之外人可隨意進入中庭腹地，甚至恣意停放汽機車、腳踏車，不僅侵害全體住戶之區分所有權，更嚴重影響社區安寧，造成出入極不方便，亦無法停放自己所有的動力交通工具，對於全體住戶造成極大不便。系爭社區於88年5月6日成立管理委員會後，馬上集得幾近全體同意之共識，決定建造鐵門、車道欄杆等門禁措施，以防止外人再恣意闖入，危害生活與造成潛在危險。系爭地上物完工後至今，著實發揮維護社區安寧之功效，使得全體社區住戶之生活權益與安全得到保障，原告入住後亦有共享此等利益。原告於107、109、110年間始陸續取得系爭社區房地所有權時，已明知有系爭地上物存在，原告亦自承系爭地上物措施是對於住戶安全性較高之選擇，卻反為拆除之請求，明顯不合於民法第821條但書所稱「為共有人權全體之利益為之」。又系爭地上物屬於全體區權人共用部分之增設建物，屬系爭社區區分所有權人所共有，原告所欲主張之拆除行為，自屬公寓大廈管理條例第11條第1項所定對於「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」，應優先適用公寓大廈管理條例第31條之規定，由區分所有權人會議決議行之，方得拆除，不因系爭地上物是否有違反建築法規而有所不同。
㈣、答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、經查，原告黃鈺婷為門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1樓之
1、之2、之5、之7房屋之所有權人；原告蔡信華為同路段291號1樓之4房屋所有權；原告黃麗安為同路段291之8房屋所有權人，上開房屋坐落之基地為同段584地號土地（下稱系爭土地），原告均為系爭社區之區分所有權人等情，有建物登記第一類謄本在卷可參（本院卷第83頁至101頁）；又系爭土地上設置之鐵欄杆及採光罩為系爭社區共用部分之公共設施而為被告所管理，占用面積分別為0.5平方公尺及11.35平方公尺，並非原使用執照核准之設施，經新北市違章建築拆除大隊勘查後認定為實質違建應予拆除等情，有違章建築認定書、拆除大隊勘查紀錄表、本院會同兩造及新北板橋區地政事務所測量人員至現場測量繪製複丈成果圖、勘驗筆錄、現場履勘照片及建物測量成果等件在卷可證（本院卷第257至258頁；第305至313頁、313第頁），且均為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡、原告依據民法第767條第1項中段，請求被告拆除系爭地上物，有無理由？⒈按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；而區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。此觀公寓大廈管理條例第3條第1、3、4款、第11條第1項、第31條等規定即明。
參以該條例第11條立法理由載明：「規定公寓大廈對共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良須經區分所有權人會議決議，以示慎重，並定明經費之負擔」。是依該條例第3條第4款、第11條之文義及立法理由，均未限定共用部分及其相關設施係屬合法建物始得適用，換言之，共用部分及其相關設施縱屬違章建築，然因其權利仍為全體區分所有權人所共有，不因其是否違反行政規定而有不同，區分所有權人若欲拆除、重大修繕或改良，涉及全體區分所有權人之利益，具有切身之利害關係，與合法建物亦無差異，為貫徹公寓大廈管理條例之住戶自治原則，自應交由區分所有權人會議決議，並優先適用公寓大廈管理條例第11條及第31條之規定，而非限縮解釋，排除違章建築之適用。準此，區分所有權人尚不得未經區分所有權人會議決議，逕依民法第767條第1項、第821條規定訴請拆除該共用部分及其相關設施（最高法院93年度台上字第1043號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭社區於00年0月間成立管理委員會並經台北縣板橋
區公所於88年5月6日備查。系爭社區管理委員會即被告因閒雜人進出社區，失竊情形層出不窮，乃對全體區分所有權人問卷調查是否同意作擋車道欄杆及門欄以進行管制閒雜人進入，調查結果超過半數區權人同意設置，被告因而於系爭土地之空地上設置系爭地上物等情，有公寓大廈管理組織報備證明、台北縣板橋區公所備查函文及問卷調查表在卷可參（本院卷第197至203頁、第207頁）。復審以車道柵欄漆有「外車請勿入」等情，有現場照片在卷可參（本院卷第313頁）。足證被告抗辯系爭地上物之設置係為防止外人恣意闖入，危害生活與造成潛在危險，且經多數區權人同意乙節，應屬有據。至於原告主張以其未見過區權人同意書及該文書記載日期為199年與被告係於88年成立不同為由，否認該同意書之真實性。惟審以系爭社區管理委員會係於00年0月間成立，「199年」應係「1999年」之誤繕，其次原告係於107年至110年間陸續購買系爭社區之房屋，渠等未列入88年間同意書之區分所有權人名單而未看過該同意書，亦合於常情。因此，原告以上情否認該同意書之真實性，並無理由。又系爭地上物既為系爭社區共用，屬於全體區分所有權人所有等情，業經本院認定如上，揆諸上述說明，拆除系爭地上物需優先適用公寓大廈管理條例第11條第31條規定，即需由區分所有權人會議決議行之，原告並未否認區分所有權人會議尚未就拆除系爭地上物作成決議，原告逕依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆除系爭地上物，於法不合，自不應准許。
㈢、原告依據民法第184條第1項前段、後段規定，請求被告賠償1樓店面無法出租或租金低落之損失，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。次按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作；管理委員會之職務為區分所有權人會議決議事項之執行，公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條分別定有明文。
⒉原告雖主張被告以拒絕拆除系爭地上物之不作為方式侵害其
權利。然被告係系爭社區之管理委員會，其職務範圍為執行區分所有權人會議決議事項。系爭地上物為系爭社區之共用部分，需經區分所有權人決議始得拆除，業經本院認定如上。而系爭社區之區分所有權人會議迄今並未決議拆除系爭地上物等情，為原告所不爭執。則被告即無拆除系爭地上物之權限。從而，被告基於其權限範圍無法執行拆除系爭地上物之不作為，自不具有不法性或屬背於公序良俗之行為。
㈣、原告依據民法第184條第2項規定，請求被告賠償1樓店面無法出租或租金低落之損失，有無理由？⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。又所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100年度台上字第390號裁判要旨參照）。次按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；違反第25條之規定者，擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物，建築法第25條、第86條第1款分別定有明文。
⒉原告主張被告於系爭社區設置花圃、鐵圍籬、鐵門、採光罩
，係違反建築法第25條、第86條第1款等保護他人之法律之行為，且上開設施之設置致渠等於系爭社區1樓店面無法出租或租金低落而產生損失等語。經查，被告否認系爭社區之花圃為其所設置，而原告就此有利之事實，並未提出相關佐證資料，自難認定其主張為真實。次查，被告因系爭社區中庭花園經新北市政府工務局複查認定違規使用，乃於110年10月2日召開區分所有權人會議討論，會議中住戶表示最初向建設公司購買時，已經有花園設置，住戶也是受害者，並決議授權管委會詢問所有問題，後續如有新進度作成議案由住戶以投票方式決定。嗣被告依據區分所有權人大會決議辦理，公告徵詢律師意見、施工廠商拆除作業估價及持續尋找拆除作業廠商估價，俟比價完成後將會執行花園拆除作業等情，有區分所有權人會議紀錄及處理說明書在卷可證（本院卷第55頁、第411頁）。足證中庭花圃確非被告所設置。又審以被告之職務係執行區分所有權人會議決議事項，則被告於區權人會議決議授權處理花園相關事宜，並公告後續處理說明書後，即進行發包拆除花圃等情，顯無怠於履行職責。其次，被告未向主管建築機關申請雜項執照即於系爭土地空地上設置包括鐵欄杆及遮光罩在內之系爭地上物，雖有違反建築法第25條規定之情事。而建築法係基於維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻而實施建築管理。故建築法應兼有保障個人法益不受侵害。然審以被告違反建築法之行為係於系爭社區之空地設置鐵欄杆及遮光罩。而法定空地設置目的係維護建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生。而非保障建築物所有權人之營業權。審以被告於系爭土地空地所設置之鐵欄杆及遮光罩係為維護社區安寧與秩序之目的，及設置之面積僅11.85平方公尺，占用空地比例微小，應不會影響社區整體住戶或使用原告所有1樓店面者之舒適、安全與衛生等情，有現場履勘照片在卷可證（本院卷第313頁）。復參以原告係於107年至110年間始陸續購買系爭社區1樓房屋，斯時系爭社區之空地已設置鐵欄杆及遮光罩，原告於購買系爭社區1樓房屋時即可預見並可評估鐵欄杆及遮光罩等設施對未來房屋使用之影響，端無於購買後再反指原已設置於系爭土地空地上之鐵欄杆及遮光罩妨礙其房屋出租之理。基上，被告雖違反建築法第25條規定在系爭土地之空地上設置鐵欄杆及遮光罩，然建築法就留設法定空地之目的既非為保護建築物使用人之營業權，且原告係於被告已設置鐵欄杆及遮光罩後始購買系爭社區之1樓房屋，正常理性之人，於購買房屋時自應依據現時狀況加以評估對於房屋未來使用之影響。從而，原告主張被告設置鐵欄杆及遮光罩之行為致其1樓房屋難以出租而造成損失，並依民法第184條第2項規定請求被告賠償其租金損失，自屬無據，不足採信。
四、結論：原告依據民法第184條第1項、第2項、第767條第1項、第821條前段等規定請求：㈠被告應給付原告黃麗安50萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付蔡信華50萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付黃鈺婷200萬元及自收到起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號上如附圖C段、A2段及B段之鐵欄杆（面積0.5平方公尺）；A1及A3之遮光罩（面積11.35平方公尺）拆除，並返還予原告及其他共有人，均為無理由，應予駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
書記官 許宸和