臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第411號原 告 柯秀育
黃進明共 同訴訟代理人 周廷威律師複代理人 楊鳳池律師
巫馥均律師被 告 林欣樺訴訟代理人 曾朝誠律師
林家榆上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國114年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、貳、」所載工程項目，將新北市○○區○○路00號5樓房屋，修繕至不漏水狀態，如被告不予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋進行修繕，修繕費用新臺幣11萬9,500元由被告負擔。
二、被告應容忍原告依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、
壹、」所載工程項目，對新北市○○區○○路00號4樓房屋進行修繕，並應給付原告新臺幣11萬1,719元，及自民國113年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三A部分所示之增建物（面積17平方公尺）部分拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人。
四、被告應給付原告柯秀育新臺幣2萬8,332元，及自民國111年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
五、被告應給付原告黃進明新臺幣2萬8,332元，及自民國111年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
八、本判決於原告以新臺幣31萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣93萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告依新北市建築師公會所做之鑑定報告書及新北市三重地政事務所土地複丈成果圖，變更如下列原告主張（三）所載（見本院112年度訴字第411號「下稱訴字」卷二第237頁），經核，原告所為上開變更均係基於主張被告應修繕漏水及無權占用之同一基礎事實，核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告柯秀育、黃進明及被告分別為新北市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物）3、4、5樓之所有人。經查，系爭建物頂樓平台為全體住戶共有，惟被告擅自於系爭建物頂樓平台上建蓋違章套房，並放置私人用品及廢棄物，且因未符合建築法規及長年無人維護致套房水管破裂並漏水至系爭建物4樓，造成系爭建物4樓內出現滲水、牆壁掉漆等現象，並經新北市建築師公會鑑定結果所示，系爭建物4樓室內所受損害部分修復費用為新臺幣（下同）11萬1,719元。又被告無權占用系爭建物頂樓平台、將所有5樓房屋接線牽引供電予系爭頂樓平台增建物使用。為此，爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1項，民法第767條第1項中段、第184條第1項、第191條、第213條規定，向被告請求如訴之聲明第一、二項；依民法第821條、第767條第1項規定，請求被告修繕漏水及拆除違建套房、清除私人用品及廢棄物，並返還頂樓平台予全體共有人。
（二）又被告長期無權占用頂樓平台達數十年，核屬民法上之不當得利，原告柯秀育、黃進明自得依其應有部分比例，按民法第179條規定，向被告請求相當於租金之不當得利。
次查，系爭建物距離三重捷運站800公尺，參照附近公寓套房租金，每月約1萬3,800元，而原告柯秀育、黃進明各占頂樓平台應有部分5分之1，自得各別向被告請求相當於租金之不當得利每月2,760元（計算式：13,800元×1/5＝2,760元），及5年之不當得利各16萬5,600元（計算式：2,760元×60月＝165,600元）
（三）聲明：⒈被告應依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、貳、」
所載工程項目，將新北市○○區○○路00號5樓房屋，修繕至不漏水狀態，如被告不予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋進行修繕，修繕費用11萬9,500元由被告負擔。
⒉被告應容忍原告依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八
、壹、」所載工程項目，對新北市○○區○○路00號4樓房屋進行修繕，並應給付原告11萬1,719元，及自本變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三A
部分所示之增建物（面積17平方公尺）部分拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人。
⒋被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三B
部分（面積95平方公尺）所示之盆栽、紙箱、床架、電風扇等雜物移除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人。
⒌被告應給付原告柯秀育16萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒍被告應給付原告黃進明16萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告主張被告於系爭建物頂樓平台建蓋套房及放置私人用品及廢棄物，且因系爭建物頂樓房屋長年無人維護致水管破裂並漏水至系爭建物4樓，並稱被告所有之系爭建物5樓房屋接線牽引供電予系爭建物頂樓房屋使用，足證被告為系爭建物頂樓房屋之事實上處分權人，請求被告應將系爭建物頂樓平台騰空返還云云。惟查，被告並非系爭建物頂樓房屋之所有權人，無處分之權利，亦從未加以利用或使用，則被告自無從對系爭建物頂樓房屋進行任何維修、管理之行為。次查，被告自系爭建物5樓拉線至頂樓係為穩定供應加壓馬達之電流，且購買系爭建物5樓迄今皆由被告胞姊使用，對於系爭建物頂樓房屋為占有使用等不知情，原告請求無理由。
（二）原告請求被告因無權占有系爭建物頂樓平台所生之不當得利云云。查，被告未占用系爭建物頂樓平台也未排除他人使用，亦未從中獲有利益，自無不當得利可言。且系爭建物頂樓房屋觀其內部並無擺設生活家具，顯非供居住使用，則原告依地段相近而引用供居住使用且空間較大之套房價格作為其主張不當得利數額之請求依據，自不足採。
（三）新北市建築師公會所為之鑑定報告認為系爭建物4樓之牆壁及天花板滲漏水之原因，係被告系爭建物5樓浴廁滲漏所致。惟查：
⒈鑑定報告鑑定事項㈠之鑑定結果文義，僅係表明系爭建物4
樓漏水之原因疑似系爭建物5樓浴廁滲漏所致，然並未就系爭建物5樓浴廁牆體滲漏水之源由為鑑定，故認系爭建物4樓與5樓之漏水有所關連，而非認為系爭建物4樓漏水係因5樓所致。且參鑑定報告第八點鑑定分析及結果，足證系爭建物之滲水情況，除發生在系爭建物4樓及5樓外，亦發生在系爭建物5樓之上樓層牆壁、樑柱及天花板，併參鑑定報告系爭建物5樓通往頂樓之樓梯間照片（附件3）樓梯間之牆壁上油漆亦有大面積之剝落，與系爭建物4樓、5樓滲漏水之情形相仿，足證本件系爭建物4樓及5樓牆壁及樑柱滲漏水之原因係來自系爭建物頂樓水箱之滲漏水所造成。原告僅擷取鑑定結果之隻字片語主張系爭建物4樓之漏水必然與系爭建物5樓浴廁疏於維護有關云云，顯不足採。
⒉鑑定結果認修復系爭建物4樓滲漏水方式，係不破壞主結構
修復主要給水系統，另增設不鏽鋼水箱2座供系爭建物4樓及5樓個別獨立使用給水系統，未涵蓋系爭建物5樓浴廁牆體滲漏水應修繕之方式及費用，足證本件系爭建物4樓發生滲漏水之原因係因系爭建物頂樓水箱發生滲漏所致。
⒊末查，系爭建物頂樓水塔為全體區分所有權人所共有，故
就相關修繕及維護應由全體區分所有權人平均分攤。又本件滲漏水原因非被告之疏失所造成，故鑑定報告評估漏水修繕方式「2.4樓室內牆壁及天花打除至見磚，泥作施作防水打底粉光」部分費用自應由4原告自行承擔。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按對於妨害其所有權者，得請求除去之；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕，民法第767條第1項中段、第191條第1項本文、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款分別定有明文，查原告主張系爭建物4樓有滲漏水情事，業據提出系爭建物4樓滲水、掉漆照片為據（見本院111年度重簡字第129號「下稱重簡字」卷第23頁至第33頁），復經原告就系爭建物4樓滲漏水狀況送往新北市建築師公會鑑定，經該公會依現場勘驗當天天氣良好無雨，但系爭建物4層及5層仍有滲水現象，經查建築竣工圖說、竣工給水圖及現場狀況皆指向系爭建物5樓浴廁牆體似有滲水之虞，導致滲水現象，檢測漏水現象據以水分儀（型號：HI520-2)測定牆面，經在場兩造雙方律師確認乾區再加以測定分析，並作相對比較滲水區域，經檢測數據檢討後認定系爭建物4、5樓上下樓層無論牆壁或柱樑交接面相對位置皆呈現嚴重潮濕現象且不易退去。經以上說明結果，系爭建物4樓及5樓經檢測滲水皆出自牆面柱樑及天花板，系爭建物5樓滲水區域比對竣工圖及現況後浴廁隔間及開口部分有明顯更動，系爭建物5樓至4樓相對位置滲水現象皆為一致，認系爭建物4樓天花板及牆面滲水問題，疑似源於系爭建物5樓浴廁之滲漏（詳見新北市建築師公會鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告書），而上開鑑定報告書係該公會派員至現場勘查、測量，並以水分儀加以測試，自堪採信，是系爭建物4樓滲漏水原因係來自於系爭建物5樓所致，應堪確認，再依系爭鑑定報告書評估漏水修繕方式及費用為1.原有突出物第二層水箱部分仍堪使用建議於屋項平台增設不鏽鋼水箱2座供4樓及5樓個別獨立使用給水系統以明管方式施作。2.4樓室內牆壁及天花打除至見磚，泥作施作防水打底粉光。修復（因涉及結構安全），不建議破壞主結構修復主要給水系統，就系爭建物4樓室內漏水範圍修繕費用估價為11萬1,719元（詳如附件一），系爭建物4樓屋頂樓水箱漏水修繕費用估價為11萬9,500元（詳如附件二）（詳參系爭鑑定書第7頁、第29頁至第33頁），且將系爭建物頂樓安裝新不鏽鋼水箱及管線重配水表位移費用（包含馬達）列為修繕方式及修復費用，亦堪認系爭鑑定報告書係為系爭建物結構安全，認採取上開修復方式解決系爭建物4樓滲漏水情形為適宜，則依上開規定，原告主張被告應依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、貳、」所載工程項目，將新北市○○區○○路00號5樓房屋，修繕至不漏水狀態，如被告不予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋進行修繕，修繕費用11萬9,500元由被告負擔；被告應容忍原告依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、壹、」所載工程項目，對新北市○○區○○路00號4樓房屋進行修繕部分，並應給付原告11萬1,719元，及自本變更聲明狀繕本送達翌日即113年7月12日（見訴字卷二第110頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至被告辯稱系爭建物4樓滲漏水非因系爭建物5樓所致，係因系爭建物頂樓水箱發生滲漏所致，然系爭鑑定報告書雖記載「疑似源於五樓之滲漏」，但以水分儀檢測時，系爭建物5樓及4樓相對位置滲水現象皆為一致，顯可認系爭建物4樓滲漏水係來自系爭建物5樓所致，而系爭建物4樓、5樓滲漏水根本原因是否來自於系爭建物頂樓水箱所致，未見被告就此提出任何證據，自無足採。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又按大樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院111年度台上字第364號民事判決意旨參照），查兩造為系爭建物3樓、4樓、5樓之所有權人，未據兩造爭執，而原告主張系爭建物頂樓平台增建物係被告所興建，經原告聲請勘驗並測量後，系爭建物頂樓平台確有一面積為17平方公尺之增建物（附件三A部分，下稱系爭增建物），有如附件三所示之新北市三重地政事務所土地複丈成果圖可證，且經本院勘驗系爭建物時可見系爭建物5樓樓梯間有電線自5樓牆面穿出並延伸至頂樓牆面穿出，頂樓樓梯間水塔後方有一電箱，有電線向上延伸至側邊鐵皮內，沿鐵皮上方延伸到增建物外牆，有本院勘驗筆錄附卷可考（見訴字卷二第215頁至第216頁），則系爭增建物電源線既來自系爭建物5樓，而被告為系爭建物5樓之所有權人，自堪認原告主張系爭增建物為被告所興建足以採信，是原告請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三A部分所示之增建物（面積17平方公尺）部分拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人，為有理由。至原告另請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三B部分（面積95平方公尺）所示之盆栽、紙箱、床架、電風扇等雜物移除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人，然此部分被告否認上開雜物為其所有，原告就此並未提出其他證據足供認定上開雜物為被告所有，此部分自無足採，應予駁回。另被告辯稱系爭建物5樓自購買後即交由胞姐林家榆使用，其不知系爭增建物為何人所興建，然如前述，被告既為系爭建物5樓所有權人，而系爭增建物電源均來自系爭建物5樓，且迄今未見拆除，被告自難諉為不知，且亦未提出任何證據證明其將系爭建物5樓交予胞姐林家榆使用，此部分辯解自不足採。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事判決參照）。又按民法第818條所定各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年度台上字第1949號民事判決意旨參照）。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。查被告未經其他共有人即原告之同意，占有如附件三所示A部分即系爭增建物，對原告及其他共有人，即屬無權占有，被告就超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還所受之利益。本院審酌系爭增建物位於新北市三重區，周圍有快速公路，運動中心及各式商家，堪認交通便利且生活機能良好，認以系爭建物所坐落之新北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）申報地價8%作為計算本件不當得利之基礎，核屬適當。是依此計算，原告請求被告給付自106年11月24日起至111年11月24日止之不當得利分別為2萬8,332元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月25日（見重建簡字卷第49頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據。逾此範圍之請求，即無可採。
（四）綜上，原告依民法第767條第1項中段、第191條第1項本文、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款；民法第767條第1項前段、中段、第821條；民法第179條規定，請求被告應依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、貳、」所載工程項目，將新北市○○區○○路00號5樓房屋，修繕至不漏水狀態，如被告不予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋進行修繕，修繕費用11萬9,500元由被告負擔；被告應容忍原告依新北市建築師公會鑑定報告書「附件八、壹、」所載工程項目，對新北市○○區○○路00號4樓房屋進行修繕，並應給付原告11萬1,719元，及自113年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號頂樓平台如附件三A部分所示之增建物（面積17平方公尺）部分拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還予全體共有人；被告應給付原告柯秀育2萬8,332元，及自111年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告黃進明2萬8,332元，及自111年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保得免為假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 2 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 2 日
書記官 董怡彤附表：編號 占用期間 公告地價（平方公尺） 申報地價（公告地價×80％） 占用面（平方公尺） 年息 戶數比例 不當得利數額 （元以下四捨五入） 1 106年11月24日至106年12月31日 32,146 25,717 17 8％ 1/5 728.25 2 107年1月1日至 108年12月31日 31,133 24,906 17 8％ 1/5 13548.86 3 109年1月1日至 110年12月31日 31,213 24,970 17 8％ 1/5 13565.12 4 111年1月1日至 111年12月24日 34,213 27,370 17 8％ 1/5 489.51 合計 28,332