臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第557號原 告 張慶順訴訟代理人 吳子昌被 告 李昱鋒
李昱樞共 同訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國114年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告李昱鋒、李昱樞（下合稱被告）為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告則為同段2474建號即門牌號碼同區○○路0段0號（整編前同區○○街○號）1樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，坐落系爭土地上如附圖所示B區部分面積21.50㎡、E區部分面積45.47㎡、F區部分面積32.41㎡、C區部分面積75.19㎡（下分稱B區、E區、F區、C區）之地上物（下合稱系爭地上物），為被告未經全體共有人同意而無權占有法定空地之違章建築，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，並將占有土地返還原告及全體共有人等語。並聲明：被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
二、被告則以：B區中僅一部為增建、其餘則無增建，E區、F區中之一部為系爭建物專有部分、一部為增建、其餘則無增建，C區排水暗溝則為門牌號碼新北市○○區○○路0段0號14層建亞財經大樓（下稱系爭大樓）之共用部分，被告未占用C區，亦非有拆除C區地上物權限之事實上處分權人，又原告配偶訴外人戴麗葉於民國77年2月5日登記取得系爭土地應有部分，原告等股東則於83年12月15日設立登記國居建設有限公司（下稱國居公司），戴麗葉等系爭土地共有人與國居公司在系爭土地合建系爭大樓，以國居公司為起造人，於83年11月11日領有83年莊建字第1731號建造執照（下稱系爭建照），並於87年9月20日領有87年莊使字第848號使用執照（下稱系爭使照），系爭大樓取得系爭使照後，即由國居公司以二工方式同時增建系爭大樓，並由國居公司於87年11月辦理系爭大樓所有權第一次登記，其中B區、F區中之增建與E區中之增建為國居公司於88年1月前就系爭大樓1樓至14樓、系爭大樓1樓至3樓以二工方式同時一體增建，其後國居公司於88年4月8日將系爭大樓4樓建物所有權移轉登記予戴麗葉，並於90年8月29日將系爭建物所有權移轉登記予訴外人陳美芳，戴麗葉再於90年3月23日將系爭大樓4樓建物所有權與系爭土地應有部分85/1400以夫妻贈與為原因移轉登記予原告，系爭建物所有權則於100年2月1日由陳美芳以買賣為原因移轉登記予訴外人張美嬌、李國雄，再於104年1月28日以贈與為原因移轉登記予被告，則系爭大樓經國居公司第一次登記取得所有權，並以二工方式同時一體為前述增建後，由國居公司將系爭大樓各樓層建物或房地所有權併同各樓層增建分別讓與移轉各樓層區分所有權人即各共有人，而由各樓層區分所有權人即特定共有人占有管領各自樓層增建，應認各共有人間對於各自樓層增建占有系爭土地之部分，已有分管契約存在，原告訴請被告拆除系爭地上物，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造為系爭土地之共有人，被告則為系爭建物之區分所有權人等事實，有系爭土地謄本、系爭建物謄本可稽（見本院112年度重調字第3號卷【下稱重調卷】第17頁至第29頁、本院卷三第123頁至第133頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠附圖B、E、F、C區，乃新北市新莊地政事務所依原告在本院
卷一第171頁至第172頁（B區）、第203頁（E區）、第207頁（F區）、第181頁至第182頁（C區）系爭大樓1樓平面圖紅筆標示範圍測繪其範圍與面積而製成附圖，有本院勘驗筆錄（見本院卷一第399頁）及附圖可查，被告並否認附圖B、E、F區皆屬被告占有之增建範圍，且否認有占有附圖C區，自不得執附圖即謂B、E、F、C區為被告占有之範圍與面積，合先敘明。
㈡C區部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求對象必為無權占有其所有物之人。而物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，方有拆除之權限，始得予以拆除。
⒉被告以C區無增建，且被告未占有C區，非係有拆除C區地上物
權限之事實上處分權人等節置辯（見本院卷二第39頁），而C區為系爭大樓共用之排水暗溝，此參系爭使照1樓平面圖即明（見本院卷一第181頁至第182頁、本院卷三第143頁），且不能徒憑附圖即謂C區為被告占有管領之範圍，業如前述，原告復未舉證被告有占有管領C區以及被告占有管領之範圍、面積，亦未證明被告有拆除C區地上物之權限，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除C區地上物，非屬正當。㈢B、E、F區部分：
⒈原告配偶戴麗葉於77年2月5日登記取得系爭土地應有部分1/6
，原告等股東則於83年12月15日設立登記國居公司，原告於85年5月將其國居公司出資讓與戴麗葉，國居公司則以起造人名義在系爭土地興建系爭大樓，於83年11月11日領有系爭建照，並於87年9月20日領有系爭使照，經國居公司於87年11月辦理系爭大樓所有權第一次登記，其後國居公司於88年4月8日將系爭大樓4樓建物（下稱系爭4樓建物）所有權移轉登記予戴麗葉，並於90年8月29日將系爭建物所有權移轉登記予陳美芳，戴麗葉再於90年3月23日將系爭4樓建物所有權及系爭土地應有部分85/1400以夫妻贈與為原因移轉登記予原告，系爭建物所有權則於100年2月1日由陳美芳以買賣為原因移轉登記予張美嬌、李國雄，再於104年1月28日以贈與為原因移轉登記予被告，有系爭使照、系爭土地、系爭建物謄本、系爭建物地籍異動索引（見本院卷三第21頁至第22頁、第139頁、第122頁至第133頁、重調卷第17頁至第29頁、本院卷二第43頁）及國居公司章程、設立登記事項卡、變更登記事項卡、變更登記表（見限閱卷）可考，且為兩造所不爭執，堪認屬實。
⒉附圖B、E、F區非全屬被告占有之增建範圍，已如前述，而觀
之系爭大樓1樓至14樓B區、F區中增建照片（見本院卷三第55頁至第69頁、第72頁至第77頁、本院卷二第27頁至第29頁），以及系爭大樓1樓至3樓E區中增建照片（見本院卷三第70頁至第71頁、本院卷二第33頁），系爭大樓1樓至14樓B區、F區中之增建與系爭大樓1樓至3樓E區中之增建，其各樓層牆壁為一體成型，且水平面、垂直面同一，構造、建材及建齡亦相同，並參以系爭大樓於89年1月照片（見本院卷三第23頁至第29頁、本院卷二第25頁、第31頁），顯示B區、E區、F區中之增建於89年1月皆已增建完成，復由系爭大樓4樓89年6月13日4樓平面圖（89年莊變使字第344號變更使用執照）標示4樓B區中之一部為違建、8樓F區中之違建部分面積26㎡（見本院卷三第315頁），系爭大樓8樓簡易室內裝修平面圖標示8樓B區中之一部違建、8樓F區中之違建部分面積26㎡並記載「依93年12月10日北府工建字第0930802253號函辦理」（見本院卷三第373頁；附於系爭使照卷宗內），以及系爭大樓2樓91年6月5日變更使用暨室內裝修2層平面圖、111年7月7日2層簡易室內裝修平面圖標示2樓B區、2樓E區中之一部為違建、2樓F區中之違建部分面積26㎡並記載「依91年1月24日北府工建字第09100405261號函檢討符合規定」（見本院卷三第83頁、第85頁），足見被告抗辯B區、F區中之增建與E區中之增建為國居公司於88年1月前就系爭大樓1樓至14樓、系爭大樓1樓至3樓同時一體增建完成等節，應可採信。
⒊按所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之
特定部分而為管理之契約而言。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院99年度台上字第790號、91年度台上字第2477號判決參照）。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。且共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，即非無權占有。⒋系爭大樓取得系爭使照後，經國居公司辦理系爭大樓所有權
第一次登記，並就系爭大樓1樓至14樓B區、F區中之一部與系爭大樓1樓至3樓E區中之一部為前述增建，其後國居公司將系爭大樓各樓層建物或房地所有權併同各樓層增建分別讓與移轉各樓層第一手受讓之區分所有權人即各共有人，而由各樓層第一手受讓之區分所有權人即特定共有人占有管領各自樓層增建，足見國居公司興建前揭增建，並規劃各樓層增建由各樓層區分所有權人各自占有管領，且於讓與移轉各樓層建物或房地所有權時，一併將各樓層增建交由各樓層第一手受讓之區分所有權人即特定共有人各自使用，顯然已與各樓層第一手受讓之區分所有權人即各共有人約定各樓層增建由各樓層區分所有權人即特定共有人各自專用，且各樓層第一手受讓之區分所有權人即各共有人間對於各自樓層增建占有管領系爭土地之部分，互相容忍，對於他共有人他樓層增建占有土地之部分長年未予干涉，綜觀上情，堪認各樓層第一手受讓之區分所有權人即各共有人間就系爭大樓1樓至14樓B區、F區中之增建與系爭大樓1樓至3樓E區中之增建由各樓層區分所有權人即特定共有人各自占有管領等情有分管契約存在，而系爭大樓1樓至14樓B區、F區中之增建與系爭大樓1樓至3樓E區中之增建由各樓層區分所有權人各自專用之外觀迄今並無改變，任一共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，其受讓人對於前開分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，況原告於85年5日前既為國居公司股東，其配偶戴麗葉則自85年5日起為國居公司股東迄至該公司廢止登記，原告並自其配偶即第一手受讓系爭大樓4樓建物所有權之戴麗葉受讓系爭大樓4樓建物所有權及系爭土地應有部分，則原告受讓系爭土地應有部分時，對於各共有人間有前揭分管契約之存在，即不得諉為不知，自應受前述分管契約之拘束，且系爭大樓1樓至14樓B區、F區中之增建與系爭大樓1樓至3樓E區中之增建固為違章建築，但仍不因此即使前開分管契約失其效力。
⒌按公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬該條例第7條各款規
定之情形者，得約定由特定區分所有權人專用而為約定專用權之客體（最高法院109年度台上字第1163號判決參照），且系爭大樓於公寓大廈管理條例84年6月28日施行前之83年11月11日已取得系爭建照，依該條例第55條第2項但書規定，不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，是系爭大樓B區、E區、F區縱為法定空地（見本院卷三第143頁深綠色部分），仍得為約定專用部分，不生該條例第7條各款不得為約定專用部分之問題。
⒍按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，其
使用固應依其設置目的及通常使用方法與約定為之（最高法院109年度台上字第3070號、106年度台上字第2055號判決參照）。而建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在使建築物便於日照、通風、採光或防火等，原告既未舉證系爭大樓1樓B區、F區、E區中之增建已妨礙或有害及系爭大樓之日照、通風、採光或防火，或違反其通常使用方法或約定使用方法，復未證明前揭分管契約已依法終止，被告仍有使用該部分土地之權利，原告自不能訴請被告拆除系爭大樓1樓B區、F區、E區中之增建並返還占有土地。
⒎據上，附圖B、E、F區非全屬被告占有之增建範圍，且原告應
受前述分管契約之拘束，不得主張系爭大樓1樓B區、E區、F區中之增建占有系爭土地為無權占有，從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除B區、E區、F區地上物，非屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭地上物，並將占有土地返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 林佳靜