臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第679號原 告 鮑蓮琴
潘聖文共 同訴訟代理人 蔡思玟律師被 告 傳奇大院社區管理委員會法定代理人 譚志剛訴訟代理人 黃齡玉上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國112年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認傳奇大院社區於民國一一一年九月十八日召開第六屆區分所有權人會議就「議題二：管理費應全社區統一價格的收費」所為如附表修正後規約欄所示修正後第17條第2項第1款約定之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告鮑蓮琴、潘聖文（下稱原告等2人）主張：伊等為傳奇大院社區（下稱系爭社區）1樓建物、J棟建物之區分所有權人。系爭社區係由A至J共10棟建物所組成之集合式公寓大廈，並依附表106年規約欄所示修正前第17條第2項第1款之約定即「1樓店鋪、住家每月每坪新臺幣（下同）60元，J棟住家每坪55元，其餘A～I棟2樓以上住家每月每坪65元」（下稱106年規約約定）之差別費率收取管理費。詎系爭社區於民國111年9月18日召開第6屆區分所有權人會議（下稱系爭區權會），在未提出任何計算依據，且未說明調漲1樓店鋪、住家及J棟住家管理費之合理性及正當性，及未考量1樓店鋪、住家及J棟住戶較少利用社區資源之差異情形下，就「議題二：管理費應全社區統一價格的收費」議題討論事項（下稱系爭議題），以多數決方式，通過決議：「1樓店鋪、住家每月每坪65元，J棟住家每坪65元，A～I棟2樓以上住家每月每坪65元」（下稱系爭決議），且將106年約定修正為附表修正後規約欄所示修正後第17條第2項第1款約定（下稱系爭修正後約定），顯係針對1樓店鋪、住家及J棟住家調漲管理費，不僅對於系爭社區每月整體開支未有顯著利益，亦造成少數住戶長期不合理及不公平之負擔，損害1樓及J棟住戶權益，系爭決議顯有違誠信原則，且屬權利濫用，自應類推適用民法第56條第2項規定，應屬無效。縱認非屬無效，系爭決議在欠缺合理性及正當性事由之情況下，以多數決強勢修改106年規約約定，將管理費分擔額改為齊頭式平等，破壞106年規約約定具有分擔額區別之實質平等，顯失公平等語。爰類推適用民法第56條第2項、民事訴訟法第247條第1項規定，先位求為確認系爭決議為無效之判決；依民法第799條之1第3項規定，備位求為撤銷系爭決議之判決。
二、被告則以：伊成立之初，J棟住戶管理費金額較低，係因建商所設置，並非由伊決議為之，歷經5年管理後，因J棟住戶享用相同公共資源，卻繳付較低金額之管理費，致J棟所收取之管理費，不足以支應J棟支出而長期虧損，等同係以A棟至I棟之管理費收支盈餘，貼補J棟之透支，自有調整J棟住戶管理費之必要，縱調整J棟管理費，J棟收支仍屬虧損不足。又J棟住戶與系爭社區其他棟別雖有巷道區隔，然其亦為社區全體範圍之一環，有權利使用公共設施，其距離公共設施遠近與使用頻率，並無絕對關係，另1樓住戶亦會使用電梯前往地下停車場或地下室B2、B3垃圾資源回收區域，凡此均不足以作為減免管理費之事由，系爭決議基於公平一致性原則而調漲管理費，並無權利濫用或顯失公平之情等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：㈠先位之訴部分：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查，原告等2人主張系爭決議有違誠信原則，且屬權利濫用，應屬無效等情，既為被告所否認，則系爭決議有效與否，已影響原告等2人身為系爭社區之1樓及J棟建物之區分所有權人，應繳納系爭社區管理費金額多寡之權益，致原告等2人在法律上地位有不安之狀態存在，此不安狀態得以本件確認訴訟將之除去，揆諸前揭判例，原告等2人先位請求確認系爭決議無效，自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
⒉查，原告等2人為系爭社區之1樓及Ｊ棟建物之區分所有權人
，被告於111年9月18日召開系爭區權會就系爭議題通過系爭決議，將106年規約約定修正為系爭修正後約定，有土地、建物登記謄本（附於限閱卷）、公告暨開會通知單、系爭區權會會議紀錄、傳奇大院社區111年9月18日修正後管理規約可稽（見本院111年度重司調字第403號卷〈下稱調字卷〉第23至44頁、本院卷一第147至159頁、第163至181頁）。又系爭社區係由A至J棟共10棟建物組成，住戶有205戶，有被告提出之系爭社區各棟別戶數/概略坪數分布表、系爭區權會會議紀錄等件可考（見本院卷一第163至181頁、卷四第51頁），其中J棟住戶21戶，其餘棟別之1樓店舖、住家有10戶，合計31戶，業經被告陳明在卷（見本院卷四第35頁），應堪認定。
⒊原告等2人主張系爭決議係以多數決壓迫少數住戶，屬違反
誠信原則且權利濫用，應類推適用民法第56條第2項之規定而無效，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條
第2項定有明文，而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自得類推適用民法第56條第2項規定，視其決議內容是否有違反法令或章程（規約）而定。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。亦為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。即公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，原則上按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔，如經區分所有權人會議或規約另有規定，則依該規定。再者，管理費用係用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737號判例參照）。關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟若客觀上，住戶間就實際用益狀態及享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。而公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。
⑵查，依被告所提出系爭社區住戶與建商於104年簽訂之銷售
合約，就管理費收繳係採差別費率計算，約定：「1樓店鋪、住家每月每坪60元，J棟住家每坪55元，其餘A～I棟2樓以上住家每月每坪65元」（見本院卷四第75頁），此與106年規約約定之內容相同，復參以傳奇大院社區111年9月18日修正後管理規約中歷年修正日期記載「106年9月2日第一屆第一次區分所有權人會議制訂」（見本院卷第111頁），足見系爭社區區分所有權人第一屆會議決議制定傳奇大院社區106年9月2日管理規約，關於管理費之收取，係沿用建商銷售合約所採取差別費率之約定，非依住戶之應有部分比例收取每坪數額相同之管理費，為被告所不爭執（見本院卷四第104頁）。復參以原告等2人所提出之系爭社區竣工平面圖及現況圖（見調字卷第45頁），顯示系爭社區為A棟至I棟等9棟建物相連接而形成主要空間，社區公共設施例如大廳、健身中心、景觀及游泳池、娛樂室、coffee lounge等，均設置在A棟至I棟建物主要空間內，J棟建物位於該主要空間之外，與A棟至I棟等建物間，有現有巷道即民義路1段95巷加以隔開，此情亦為被告所自承（見本院卷一第105頁），可見J棟住戶當要使用上開公共設施，較其他棟住戶不具便利性。再佐以系爭社區1樓為店鋪、住家，有獨立對外之出入口，衡情使用系爭社區大樓電梯之頻率，應較其他住戶少。準此，原告等2人主張因社區住戶使用公設之頻率不同，106年規約約定才會沿用建商所定之差別費率差即J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶負擔較其他棟低之管理費等語，尚屬有據，則被告如欲重新調整J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶之管理費數額，自應舉證證明其有重新調整J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶管理費金額之正當事由存在。
⑶被告辯稱依其所提出計算資料、系爭社區收支表及J棟第1
屆至第5屆財務收支年度總報表、106年10月至000年0月間J棟各月財務收支報表及相關費用單據為證，主張J棟第1至5屆管理費分別透支52萬4,292元、36萬5,594元、37萬7,524元、28萬5,162元、39萬450元（總計194萬3,022元），導致其他棟管理費需支應J棟之支出，自有調高J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶管理費之必要，系爭決議並無違反誠信原則而權利濫用之情云云。惟查：
①觀系爭議題記載：「說明：目前社區管理費區分J棟一坪55
元，A～I棟一樓60元，二樓以上65元，三種價格的收費，自麗源建設公司銷售房子時訂之，本社區管委會接手後實際委由物業管理公司執行各項管理及公共設施維護以及長期營運管理費用等，所費不貲」、「建議：考量社區公共事務應由社區所有住戶共同承擔及社區長遠福祉著想，理應一視同仁來檢討重新訂定統一收費65元，以為社區收支平衡及長期營運考量」（見本院卷一第167頁），可見系爭議題並未提及係因J棟所收取之管理費有不足以支應支出，以及需以A至I棟之管理費貼補J棟支出之情，則系爭區權會之到場住戶是否有實際討論J棟管理費之收支狀況，以及A至I棟之管理費收支況狀，實屬不明。雖被告復辯以系爭區權會開會當天有提出系爭社區之收支表，供到場開會之區分所有權人參考云云，然觀諸被告所稱之系爭社區收支表（見本院卷一第161頁），其上係記載系爭社區於110年至111年各月管理費等收入，扣除各項費用支出後，損益總計200萬4,063元，總餘額3,072萬3,392元（見本院卷一第161頁），並無記載J棟收取管理費不足支應支出等內容，復參以被告自承該收支表並未單獨記載J棟收支情形等情（見本院卷四第24頁），足見被告在系爭區權會開會當時，並無提供J棟完整之財務收支資訊，以供出席會議之區分所有權人得以實質討論J棟財務收支狀況，以判斷是否有調漲J棟及1樓店鋪、住家住戶管理費之必要事由存在，則系爭決議之決議過程對身為少數之J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶確有未保障其等權益之情。是被告此部分辯詞，自無可取。
②雖被告復辯以依其計算方式，J棟管理費收入確有不足以支
應支出之情云云，然從被告所提出之系爭決議調高計算方式以觀，被告係以J棟管理費用每坪55元，計算管理費總收入為8萬0,539元，再以系爭社區固定支出項目為物業服務費、保全服務費、清潔服務費、電梯保養費、機電保養費等五大項目，支出金額依序為6萬3,000元、40萬6,000元、21萬元、5萬1,000元、3萬5,000元，J棟按比例分攤固定支出項目分別為6,300元、6萬7,667元、2萬1,000元、5,100元、3,500元，加總支出金額為10萬3,567元，得出J棟依每坪55元繳納管理費，不足支應固定支出項目分攤比例之結論（見本院卷一第53頁），惟依此計算方式，關於J棟應分攤之固定支出項目比例，就物業服務費、清潔服務費、電梯保養費、機電保養費等四個項目，均係根據系爭社區共計A至J棟等10棟建物，以10％之比例計算，就保全服務費項目，係以16.67％之比例計算，而非以10%之比例計算，足見被告並未說明J棟就保全服務費何以須負擔16.67％比例之理由。另依被告列舉之保全服務費40萬6,000元，倘若J棟係以10％之比例計算，其分攤金額為4萬0,600元，加計前述J棟按10％比例計算分攤之物業服務費6,300元、清潔服務費21,000元、電梯保養費5,100元、機電保養費3,500元，總計支出金額為7萬6,500元，顯未超逾J棟按每坪55元繳納管理費總額8萬0,539元，則被告所謂J棟收取之管理費不足以支應J棟支出乙節，即屬無據。
則被告所提出上開計算方式，並不足以證明有調高J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶管理費之正當事由存在，是被告此部分抗辯，自不可取。
③又觀被告所提出之106年10月至000年0月間J棟各月財務收
支報表及相關費用單據內容，該報表記載製表日期為112年5月6日、15日、16日，且均無製表人、財務委員、監察委員及主任委員等人簽章（見本院卷一第193頁、第227頁、第265頁、第229頁、第329頁、第351頁、第381頁、第417頁、第451頁、第479頁、第517頁、第567頁、本院卷二第11頁、第45頁、第79頁、第105頁、第135頁、第163頁、第187頁、第211頁、第235頁、第263頁、第295頁、第329頁、第363頁、第401頁、第431頁、第463頁、第499頁、第529頁、第563頁、第585頁、第615頁、第651頁、第689頁、第723頁、本院卷三第11頁、第39頁、第67頁、第95頁、第121頁、第147頁、第175頁、第197頁、第231頁、第253頁、第285頁、第317頁、第349頁、第391頁、第421頁、第449頁、第493頁、第521頁、第559頁、第593頁、第629頁、第665頁、第717頁、第757頁），反觀系爭社區每月或年度財務收支報表，製表日期為各該月份或當年度之日期，且均有經製表人、財務委員、監察委員及主任委員等人簽章（見本院卷一第73至95頁、第161頁、本院卷四第49頁、第55至59頁），可知被告所提出之106年10月至000年0月間J棟各月財務收支報表，內容是否真實，自屬可疑。再核對106年10月至000年0月間J棟各月財務收支報表所附之支出單據，均為系爭社區整體支出費用，並非J棟個別支出之費用，且各該J棟收支報表記載之支出金額，均明顯小於後附單據之實際支出金額，足見被告係以J棟就社區整體支出負擔一定比例來計算J棟收支，然被告並未舉證說明J棟應負擔之比例為何，且對照系爭社區每月或年度財務收支報表記載之收入與支出（見本院卷一第73至95頁、第161頁、本院卷四第49頁、第55至59頁），係就A棟至J棟全體收入與支出各自加總後計算盈虧，並未單獨列出各棟別建物之收入與支出，亦非依據各棟按一定比例分擔來計算，此情與被告依J棟負擔比例計算收支之方式並不相同，自難認被告就J棟建物之收支計算方式，係屬正確可信。則被告所提出之J棟第1屆至第5屆財務收支年度總報表、106年10月至000年0月間J棟各月財務收支報表及相關費用單據，均不足為有利被告之認定，是被告執上開證據抗辯J棟收取之管理費不足以支應J棟支出，其他棟管理費需支應J棟之支出，故須調漲J棟管理費云云，亦不可取。
⒋基上，被告所舉證據並無從證明其有正當事由，須修改106
年規約約定，以調高J棟住戶及1樓店鋪、住家住戶管理費金額之正當理由存在，甚至被告自承其僅係單純覺得全體住戶管理費要一致，也無法提出證據證明為何須一併調高1樓店鋪、住家住戶管理費之正當理由存在（見本院卷四第24頁），且系爭決議僅就J棟住家及1樓店鋪、住家調漲管理費，從每月分別為每坪55元及60元，調漲至每坪均為65元，漲幅分別為18.2％及8.3％，侵害身為少數住戶之原告等2人財產權益非微，是被告逕以多數決之方式通過系爭決議，以調漲J棟及1樓店鋪、住家之管理費，致損害原告等2人之權益，自可認有權利濫用而違背法令之情。是原告等2人類推適用民法第56條第2項規定，先位請求確認系爭決議無效，即屬有據。
㈡備位之訴：
查，原告等2人所提先位之訴，既經本院認定原告等2人所為請求有理由，則原告等2人依民法第799條之1第3項規定，所提備位之訴，自無再予審究之必要。
四、綜上所述，原告等2人類推適用民法第56條第2項規定，及依民事訴訟法第247條第1項規定，先位請求確認系爭決議因違背法令而無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 康閔雄附表：
106年規約 修正後規約 修正前第17條 公共基金、管理費之繳納 二、管理費之收繳 (一)管理費之分攤基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算，一樓店鋪、住家每月每坪60元，J棟住家每坪55元，A～I棟二樓以上住家每月每坪65元（以每坪每月定額分擔），汽車位每月每位600元，機車大車位每位100元，機車小車位每位50元，汽車停車位以每位每月定額分擔，定額之標準如有變更由區分所有權人會議決議訂定。 修正後第17條 公共基金、管理費之繳納 二、管理費之收繳 (一)管理費之分攤基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算，一樓店鋪、住家每月每坪65元，J棟住家每坪65元，A～I棟二樓以上住家每月每坪65元（以每坪每月定額分擔），汽車位每月每位600元，機車大車位每位100元，機車小車位每位50元，汽車停車位以每位每月定額分擔，定額之標準如有變更由區分所有權人會議決議訂定。