臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第71號原 告 合豐帝國銀座公寓大廈管理委員會法定代理人 李詩宗訴訟代理人 彭珮瑄律師被 告 朱唯廉訴訟代理人 朱峻緯兼 上 1 人訴訟代理人 張婉玲訴訟代理人 陳淑芬律師被 告 新北市土城區農會法定代理人 林義隆訴訟代理人 邱銘義
林弘文
參 加 人 張婉玲即私立承康護理之家上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國112年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張婉玲、朱唯廉應各給付原告新臺幣壹拾玖萬捌仟壹佰元，及分別自民國一一一年十月十五日、一一二年三月十九起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告新北市土城區農會應給付原告新臺幣參拾壹萬捌仟柒佰壹拾肆元，及自民國一一二年三月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告分別以新臺幣陸萬柒仟元、陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告張婉玲、朱唯廉分別以新臺幣壹拾玖萬捌仟壹佰元、壹拾玖萬捌仟壹佰元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告新北市土城區農會以新臺幣參拾壹萬捌仟柒佰壹拾肆元供擔保後，得免為假執行。
理 由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。原告起訴時列被告張婉玲即私立承康護理之家（下稱系爭護理之家）為被告，嗣於訴訟中主張係以門牌號碼新北市○○區○○路0段000號4樓房屋（下稱191號4樓房屋）區分所有權人張婉玲為被告，並追加191號4樓房屋另一區分所有權人朱唯廉為被告，以及門牌號碼新北市○○區○○路0號4樓房屋（下稱1號4樓房屋）區分所有權人新北市土城區農會為被告（見本院卷第113頁、第172頁），經核原告改列張婉玲個人為被告，僅更正其法律上之陳述，並非訴之變更；而追加朱唯廉、新北市土城區農會為被告，則係基於主張191號4樓房屋、1號4樓房屋現由系爭護理之家使用，區分所有權人有短繳管理費之同一基礎事實，與前開規定相符，應予准許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。原告於起訴時之法定代理人為王永龍，嗣於訴訟中變更為李詩宗，李詩宗並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第241頁至第243頁），經核並無不合，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠被告張婉玲、朱唯廉所有191號4樓房屋以及被告新北市○○區○
○○○0號4樓房屋係供系爭護理之家經營安養中心，依原告社區規約（下稱系爭規約）第11條：「…三、管理費收費標準由管理委員會訂定管理費收支細則及各項管理辦法。四、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會視實際運作需要訂定或調整之。五、區分所有權人或承租人超過二個月滯納者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算，訴請法院裁判之。…」規定，故原告自得訴請被告給付應繳之管理費金額。又依系爭規約第21條：「區分所有權人（含受讓人、承租人、繼承人、使用人、借用人）之出售或出租房屋予『特殊行業』時，應盡善意告知義務，嚴禁『特殊行業』進駐本社區。有關『特殊行業』有八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、安養中心、看護中心、療養院、救濟院、老人院、中途之家、收容中心、棺材店、殯葬業、神壇、瓦斯行等性質相同、相關之行業納入社區規範。…」規定，以及原告之管理費收支細則（下稱系爭收支細則）第3條：「本大樓住戶應依下列標準繳交管理費，停車場租金及清潔費。一、中央路191號地下室1樓至地上3樓商場管理費為48,240元。二、地下1樓、1樓35元/坪。三、2樓至10樓45元/坪。11至16樓35元/坪。撞場球非八大行業，管理費為75元/坪。五、八大行業為9
6.5元/坪。六、依本社區規約第21條規定辦理，例如養老安養院每月管理費新臺幣貳萬捌仟伍佰元整。96.5元/坪。…」規定，可知一般住戶管理費之收費標準為每坪新臺幣（下同）35元至45元，至於經營事業之住戶則為每坪45元至96.5元不等，因經營事業之住戶對於社區公共設施之利用程度，環境衛生之污染，住戶安全與安寧之影響，以及管理費用負擔之增加，均較一般住戶為高，故系爭收支細則針對不同性質住戶收取差別之管理費用，要屬合理。又系爭規約自87年8月1日訂定、87年8月15日公布，系爭收支細則自87年8月14日訂定、87年9月1日公布，迄今實施已逾24年，未見有任何窒礙難行之處，而被告將其房屋提供予被告張婉玲經營系爭護理之家使用，應依每坪96.5元計算繳納管理費，被告歷年來均依前開規定繳納管理費，足證管理費收費標準並無違反善良風俗或公平原則。然被告張婉玲自109年8月27日突然要求以每坪60元繳納109年8月之管理費，於111年1月開始僅以每坪45元繳納管理費，故被告自109年8月起至112年2月即未足額繳納，總計被告張婉玲、朱唯廉應各給付原告19萬8,100元管理費，被告新北市土城農會則應給付31萬8,714元管理費予原告等語。
㈡並聲明：⒈如主文第1項至第3項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告張婉玲、朱唯廉部分：
系爭護理之家自立案以來，每4年接受中央主管機關衛生福利部之評鑑，評鑑為甲等之優良護理之家，且被告張婉玲更投入長期照護領域已數10年並積極參與長期照護相關之公共事務，目前係擔任臺灣長期照顧發展協會全國聯合會副理事長、社團法人新北市長期照護發展協會之理事長等職務。而系爭護理之家其出入人員大都屬專業護理人員及受照護者之家屬，相當單純，從未有複雜之人出入，而造成社區管理之成本增加困擾，故系爭護理之家雖有收容需要照顧之人，包含老人在內，其收入住系爭護理之家之住民有78%都是雙北市社會局安置之個案，並非系爭規約第21條第1項所指「特殊行業」等性質相同、相關之行業。惟原告長期以來針對大樓內不同行業別，制訂不同之大樓管理費收費標準，且將屬於社會安全網不可或缺之「護理之家」，視同與一般娛樂場性質相同之行業看待，而針對系爭護理之家制訂之管理費竟採最高每坪96.5元，相較其他行業別收取每坪60元或、45元不等，差額竟高達1倍之多，足見管理費收取標準不一，已有不公平、不合理，已對系爭護理之家造成行業別之歧視，更已構成民法第72條背於公共秩序或善良風俗而無效之情形。是以，原告不得將系爭護理之家類比為僅收留老人之「老人安養院」，原告自不得依系爭收支細則第3條規定向被告收取每坪96.5元管理費，被告張婉玲、朱唯廉為維護自己之權利，已依公平原則，將應繳每坪60元至45元不等之管理費，向本院依法為清償提存，並無原告所稱欠繳管理費之情事等語，資為抗辯。㈡被告新北市○○區○○○○○
○○0號4樓出租予系爭護理之家，然業與系爭護理之家約定管理費由系爭護理之家負擔等語，資為抗辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、參加人系爭護理之家則陳述意見同被告張婉玲、朱唯廉所述。
四、本院之判斷：原告主張被告張婉玲、朱唯廉為191號4樓房屋區分所有權人，被告新北市○○區○○○0號4樓房屋區分所有權人，提供前開房屋予系爭護理之家使用，應依系爭規約及收支細則規定以每坪96.5元繳納管理費，被告自109年8月起至112年2月均有短缴，其得請求被告給付不足之管理費等語，被告固未否認將前開房屋提供予系爭護理之家使用，及前開期間未以每坪
96.5元繳納管理費等事實，然就其等有無短缴管理費之情事，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭規約第21條、系爭收支細則第3條規定是否違反民法第72條規定而屬無效？㈡系爭護理之家是否應適用系爭收支細則第3條第6款規定？㈢被告有無短缴管理費？經查：
㈠系爭規約第21條、系爭收支細則第3條規定並無違反民法第72條規定：
⒈按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第7
2條定有明文。又按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭社區規約第21條第1項規定：「一、區分所有權
人（含受讓人、承租人、繼承人、使用人、借用人）之出售或出租房屋予『特殊行業』時，應盡善意告知義務，嚴禁『特殊行業』進駐本社區。有關『特殊行業』有八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、安養中心、看護中心、療養院、救濟院、老人院、中途之家、收容中心、棺材店、殯葬業、神壇、瓦斯行等性質相同、相關之行業納入社區規約規範。二、但經主管機關申請核備設立本社區內者，管理費收費標準則比照現有收費標準計算收取管理費，並需強制投保公共意外險及火險，保障本社區全體住戶生命財產安全。」、系爭收支細則第3條第6款規定：「本大樓住戶應依下列標準繳交管理費，停車場租金及清潔費。六、依本社區規約第21條規定辦理，例如養老安養院每月管理費新台幣貳萬捌仟伍佰元整。96.5/坪。」，而系爭護理之家屬於系爭社區規約第21條第1項、系爭收支細則第3條第6款規定所指行業，應以每月96.5坪計算管理費等語，業據其提出系爭規約、系爭收支細則在卷可稽（見本院卷第140頁至第141頁）。
⒊參酌系爭規約第21條規定原則上禁止「特殊行業」進駐社區
內，然倘若該行業已經主管機關核備設立於社區內，因其對於社區全體住戶生命財產安全有所影響，必須強制投保公共意外險及火險，可知系爭規約第21條第1項所稱「特殊行業」相較一般行業對社區之管理維護及居住安寧影響較大，則「特殊行業」之管理費收費標準較一般行業或住家為高，係因其特殊性所致，乃就不同事物作差別待遇，尚無違反平等原則，故系爭收支細則第3條第6款規定系爭規約第21條所稱「特殊行業」每月管理費為每坪96.5元，較同條第1款商場每坪35元、第2款住家每坪35元至45元，第4款撞球場每坪75元、第7款證券及外科、西醫診所每坪50元、第11款補習班每坪50元等一般行業之管理費收費標準為高，而與第5款同屬系爭規約第21條第1項所稱八大行業之管理費收費標準同為每坪96.5元，並無不合理之處，亦無違反國家社會一般利益及道德觀念之違背公序良俗情形。被告張婉玲、朱唯廉雖辯稱系爭收支細則第3條規定最高與最低之管理費每坪差異高達1倍之多，足見管理費收取標準不一，已有不公平、不合理，更造成行業別之歧視，有民法第72條規定所稱背於公序秩序或善良風俗而屬無效之情形云云。然系爭規約第21條所稱特殊行業或屬出入分子背景複雜、易滋生糾紛之八大行業，或屬居住者為社會較為弱勢而需他人提供協助族群之安置或療養機構，或屬影響居住安寧之殯葬、宮廟及危險性高之瓦斯行，系爭收支細則第3條第6款規定以較高之收費標準計算管理費，係基於前開行業有別於一般行業之特殊性，難認有所謂歧視之情形。至於系爭收支細則第3條第6款規定管理費每坪96.5元計算，雖高於最低每坪35元計算將近3倍，然非特殊行業例如證券業、外科行業、西醫診所、補習班或撞球場，亦以每坪50元至75元計算管理費，甚且一般住家亦有每坪以45元計算管理費之情形，可見系爭收支細則就一般行業收取之管理費已可達每坪75元標準，較特殊行業僅高約
1.29倍左右，並無差距甚大致顯不合理之情形。況且，被告張婉玲、朱唯廉之前手即訴外人臺灣數位寬頻有線電視股份有限公司前對原告提起撤銷會議決議等訴訟，訴請確認原告社區96年12年22日區分所有權人會議決議特殊行業管理費每坪收取300元之決議屬無效，經本院以97年度訴字第196號判決確認該管理費每坪超過150元部分係屬無效，此有該判決在卷可稽（見本院卷第157頁至第161頁），而前開判決後迄今已逾10年，系爭收支細則第3條第6款之收費標準並未隨物價指數調漲，遑論調漲至前開判決認定每坪150元合理範圍以外，故仍難認系爭收支細則第3條第6款規定特殊行業之管理費以每坪96.5元計算係屬不公平，被告張婉玲、朱唯廉前開所辯，並無可採。
㈡系爭護理之家應適用系爭收支細則第3條第6款規定：
⒈被告將房屋提供予系爭護理之家使用，而觀諸系爭護理之家
於社群軟體facebook（臉書）「簡介」部分記載為「養老院及養護中心」，有原告網路資料在卷可參（見本院卷第145頁），可知系爭護理之家乃系爭規約第21條第1項所稱安養中心，亦為系爭收支細則第3條第6款所稱「養老安養院」，故被告將房屋提供予系爭護理之家使用，其管理費收費標準應以每坪96.5元計算。被告張婉玲、朱唯廉雖辯稱系爭護理之家住民有78%為雙北市社會局安置之個案，個案自0至100歲以上，並非屬於系爭規約第21條第1項所稱「安養中心」、「看護中心」、「救濟院」、「老人院」、「中途之家」、「收容中心」等性質相同或相關之行業，而係屬於設置於都會區方便家屬探視，或短暫出院後之病人礙於家中醫療設備不足或成員欠缺專業護理知識，而暫時入住以得到妥善照顧及休養之「護理之家」云云。惟護理之家係提供受照顧者入住，並全時予以護理及健康照護服務之機構，自可提供老人安養服務，否則系爭護理之家亦無可能於臉書公開資訊內容自行界定為「養老院及養護中心」，故尚難僅以系爭護理之家名稱或收受對象包括部分非老年人，即認定並非屬系爭規約第21條第1項或系爭收支細則第6條第3款所稱屬特殊行業範圍內之養老安養院。⒉被告張婉玲、朱唯廉雖又辯稱系爭護理之家自進駐社區以來
，每月以1萬8,000元自行發包清除合約，更定期進行病媒防治工作以維護環境衛生之安全，完全未使用到社區管理之公共資源，且系爭護理之家所安置之住民多為長期需要照護之人，甚少使用大樓電梯，其餘補習班、運動中心或商場等使用電梯之頻率高出甚多，亦僅收取較低之管理費，並不公平云云，並提出清除合約書、病媒防治服務合約書、訪視人數紀錄表為佐（見本院卷第211頁至第231頁）。然依前開合約可知系爭護理之家經營時會產生一般事業廢棄物，並有衍生病媒之風險，而有特別委請專業廠商處理及消毒之必要，且其住民24小時入住並需有專業護理照顧，其行業別對居住安寧及風險造成負擔顯較一般行業為高，無法認定其應繳納較高管理費係有不公平之處。又被告張婉玲、朱唯廉雖又辯稱系爭護理之家性質上為非營利機構，反而較具娛樂性質之撞球業收取更高之管理費，系爭收支細則第3條第6款並不能適用系爭護理之家，且原告目前對社區內設置之新北市私立上好居家長照機構、新北市私立力仁居家長照機構均以每坪45元計算管理費，系爭護理之家自有權以每坪45元計算始符公平原則云云。然系爭規約第21條第1項所稱特殊行業並不以營利或非營利作區別，而係以是否對社區管理維護或居住安寧造成負擔而作差別待遇，原告主張前開居家長照機構實際上僅設置辦公室，而未安置任何住民等語，並未為被告張婉玲、朱唯廉所否認，難認系爭護理之家得比照前開居家長照機構之管理費標準計算。至於被告張婉玲、朱唯廉另辯稱原告長年累積之管理費收入已有結餘，一般住戶僅要繳交每坪35元、比鄰近社區住戶低廉之管理費，原告仍以多數暴力不願就系爭護理之家所制訂之不公平管理費予以適時調整至與其他營業住戶相同合理之管理費云云。然其他住戶繳納之管理費是否過低而有予以調整之空間，此乃原告社區全體區分所有權人得一同討論決議事項，被告張婉玲、朱唯廉既已認屬過低，又稱應比照過低之管理費標準計算系爭護理之家管理費，難認可採，況系爭護理之家性質與一般住戶及行業別確有不同，如前所述，故其前開所辯，仍無可採。
㈢被告有短缴管理費：
⒈被告將房屋提供予系爭護理之家使用，而應依系爭規約第21
條、系爭收支細則第3條第6款規定以每坪96.5元計算服務費，如前所述，而原告主張191號4樓房屋每月管理費為2萬8,499元，被告張婉玲、朱唯廉之應有部分各2分之1，故應各給付1萬4,250元【計算式：（779.48+75.56+（3,569.12×3397/100000）＝976.283平方公尺）；976.283×0.3025＝295.3256坪；295.3256×96.5＝28,499；28499÷2＝14,250】，以及被告新北市○○區○○○○○0號4樓房屋每月管理費為2萬2,926元【計算式：658.85+24.04+（3569.12×2871/100000）＝785.36平方公尺；785.36×0.3025＝237.5714坪；237.5714×96.5＝22,926】，核與系爭收支細則規定、前開房屋第一類謄本所載面積相符（見本院卷第175頁至第179頁），為屬可採。又原告主張被告自109年8月起至112年2月止（31個月）給付之管理費，分別為被告張婉玲、朱唯廉各24萬3,650元，被告新北市土城區農會39萬1,992元，此為被告所不爭執，則據此計算，原告張婉玲、朱唯廉應給付管理費數額應為44萬1,750元（計算式：14,250×31＝441,750）、新北市土城區農會應給付管理費數額應為71萬706元（計算式：22,926×31＝710,706），分別短少19萬8,100元、19萬8,100元、31萬8,714元，原告請求被告給付前開短少之管理費，自屬有據。
⒉被告新北市○○區○○○○○○○0號4樓房屋出租予系爭護理之家，並
於租約約定大樓管理費由系爭護理之家負擔，原告不得將其列為被告云云，並提出經公證之租約為佐（見本院卷第183頁至第191頁）。然系爭規約第11條第1項規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之費用，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交管理費，管理費收繳基準以所有權人持有坪數為計算單位，坪數以『四捨五入』取至個位數。」（見本院卷第61頁），可知有向原告繳納管理費義務者為區分所有權人，被告新北市土城區農會雖將其應繳納之管理費約定由系爭護理之家實際負擔，僅為被告新北市土城區農會與系爭護理之家間契約約定，依債之相對性原則，尚無從對抗原告，故原告自得向被告新北市土城區農會請求繳納前開短少管理費，被告新北市土城區農會前開所辯，尚無可採。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件支付命令、原告之民事追加被告暨準備書（一）狀繕本分別於111年10月14日送達被告張婉玲、112年3月8日寄存送達被告朱唯廉（於112年3月18日生送達效力）、112年3月6日送達被告新北市土城區農會，有送達證書在卷可參，故原告請求被告張婉玲、朱唯廉、新北市土城區農會給付自111年10月15日、112年3月19日、112年3月7日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，系爭規約第21條、系爭收支細則第3條規定並無民法第72條規定無效情事，且系爭護理之家屬於系爭收支細則第3條第6款規定之行業別，被告將房屋提供予系爭護理之家使用，原告得依系爭收支細則第3條第6款規定每坪96.5元計算管理費。從而，被告自109年8月起至112年2月止並未依前開標準給付管理費，自有短缴，原告請求被告給付管理費如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
書記官 李瑞芝