臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第725號原 告 林正毅訴訟代理人 林三吉被 告 李黃富美訴訟代理人 李坤欽被 告 李蕙蓉 原住○○市○○區○○○路0段000號
籍設花蓮縣○○鄉○○村○○00號（現在應受送達處所不明，已為公示送達）上列當事人間租佃爭議事件，於中華民國113年2月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告李蕙蓉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件係因耕地三七五減租條例所規定之租佃爭議事件，前經原告於108年3月13日、111年2月17日向新北市三重區公所耕地租佃委員會申請調解，原告不服新北市政府耕地租佃委員會調處結果，經新北市政府依耕地三七五減租條例第26條規定，以民國112年3月25日新北府地籍字第1120560570號函移送本院審理。且本件並依耕地三七五減租條例第26條第1項後段規定，免收裁判費用，均合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段00地號耕地交還與原告。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）地主未經承租人同意，任意出租耕地作為攤販收租，請求移除地上物鐵皮屋。
（二）原告承租坐落新北市○○區○○段00地號三七五耕地，位於三重區忠孝路與力行路口，現被地主出租供他人違建搭蓋鐵皮屋作為擺設攤販，販賣水果、雞肉等四個攤位，請市府相關單位依法處理。前揭土地原於民國四、五十年間由原告之父林添保承租耕作，林添保過世後由原告繼承續訂三七五租約耕作，近來發現地主未與承租人協商，任意將該土地出租，原告曾寄存證信函向地主反映，但地主及攤商均相應不理，攤商長期占用原告承租耕地，嚴重影響原告耕作權利。
（三）（111年3月7日書面陳述）
1、承租人（佃農）提出解決方案，作為地主與佃農協議之事宜。該土地既違反出租，地主應立即將土地歸還佃農使用，以符合三七五租約之精神。建議地主將土地出售，並依三七五租約規定，將三分之一價金分與佃農。若不出售，請地主將三分之一分割給與佃農使用，徹底解決地主與佃農長期紛爭。以上建議地主均不能接受，佃農願勉為其難同意照現況出租攤位，惟地主應將總租金三分之一均分與佃農。
2、該地號是先父（祖）於民國30年間即向現地主祖先承租至今，有80年餘，期間亦經政府徵收，始現餘目前之地號土地。現階段該地號仍然存在耕地三七五租約是事實，既然有存在之事實，佃農（承租人）就有使用該土地之權利與義務，以落實三七五租約之精神。該土地地主（出租人）餘數年前未經任何程序，亦未與承租人協商，逕自將土地出租4位攤販，收取租金，租金皆未分與佃農，地主之行為顯然已違反三七五租約之精神與立意。地主若對佃農之耕地使用有異議，應依程序向主管機關提出異議，或透過調解、調處來解決爭議，而非逕自建違章搭棚出租攤位，私自收取租金。
3、大概在60年前我老媽在忠孝路用路時，老闆賣了一筆土地，他偷蓋一個章，34年前別人要蓋房子來問我，我才知這樣我們就沒權利了。三重商工徵收，第二次錢放在銀行不讓我領，一年後說好了，錢少了三分之一，我有說這張一百元的押金還你，你把那三分之一的錢還給我，你說不要，後來他說要拿一千元拿回那張一百元的借據我不要。還有30幾坪的地被人搭起來，我去報違章拆除，那人說有給老闆租，我有申請調解，老闆不理我，第二次調解老闆也沒來。
（四）（耕地租佃委員會調解、調處時陳述）1.出租人未經承租人同意，自行於本案租約土地上搭建地上物，致承租人無法耕作，希望出租人排除租約土地上地上物。2.出租人若對承租人之耕地使用有異議，應依程序向主管機關提出異議或透過調解解決，而非逕自違建搭棚出租攤位，私自收取租金。3.土地上鐵皮全部均非承租人搭建，亦不知何人搭建，搭建期間有前去阻止並陳情至市府，後並無拆除，攤販租金已未收30-40年，現在租約土地有第三人租，並由出租人收取租金。4.現況仍有三七五租約是事實，承租人有使用該土地之權利及義務，以落實三七五租約精神。
5.承租人提出解決方案如下：(1)出租人應立即將土地返還承租人使用；(2)建議出租人將土地出售，並依三七五租約規定將3分之1價金分與承租人；(3)若不出售土地，建請出租人將土地3分之1分割給與承租人使用。如以上3項建議方案出租人均不能接受，承租人勉强同意照現況出租攤位，出租人應將收取之總租金3分之1分予承租人。6.其餘陳述如 111年3月7日書面補充陳述。7.早期租約土地上鐵皮建物係由出租人所搭建供第三人作攤商使用，當初由承租人收取前3個月租金，後續並無繼續收取租金。請求出租人排除租約土地上地上物。8.第1次調處會議後，出租人並未主動聯繫承租人協商。9.承租人曾委託林三吉先生轉交租金與出租人，惟出租人拒絕收取租金。
（五）有關112年度訴字第725號三七五租佃爭議案之事實詳為敘明：
1、本案耕地位置在新北市○○區○○段00號面積116.00平方公尺（如附件一，土地謄本影本，目前登記土地所有權人即出租人為李黃富美（原始地主媳婦）及李蕙蓉（原始地主女兒，現移民美國長居）。該地號緣於民國30幾年由先祖父林溫柔向地主承租，並訂定三七五租約耕作（附件二），先祖父先逝後由父親林添保繼承續訂租耕作，後來父親過世即由本人林正毅續約耕作至今之現有土地（期間該土地曾經政府數度徵收公用）。本地號租約耕地承租人（佃農）與出租人兩造關係已存在近80年，期間承租人均依耕地三七五減租條例規定每六年向主管機關三重市（區）公所辦理續訂租約（附件三，110年3月16日三重區公所函文影本）。
2、本爭議耕地位在新北市三重區忠孝路二段與力行路一段入口處（近力行市場），十幾年前承租人發現該耕地有被人違章搭建攤位販賣食品，現有四座攤位設置於力行路上，攤位分別：一東北大餅、二新營碗粿肉粽、三又一村手工水餃、四雲林鵝肉蛋（如附件四照片），經承租人向攤商詢問始得知係取得地主同意違章建攤位，各攤位並每月給付數千元至萬元不等租金給予地主。承租人為捍衛自身耕作權之權益，曾數次向新北市政府工務局舉發拆除違章攤位，惟新北市政府行政怠惰一直未執行拆除至今攤位仍存在並正常營業販售食品。同時承租人為權益及尋求解決特於111年向三重區公所申請租佃調解，區公所召開調解，案經調解無共識不成立，後由區公所移送新北市政府地政局二度調處（另一地主李惠蓉三次調解處均未出席或委任代理），市政府調處會議前及會議結束後，地主李黃富美兒子李坤欽均主動向承租人代理人叔叔林三吉表達願意約定時間私下兩方協調（議）本案和解事宜，惟我叔叔林三吉屢次打電話（手機及家用電話）都不接，親自至其住家拜訪亦不願開門接洽，承租人深感遺憾與無奈，也莫可奈何。
3、本租佃案出租人於新北市政府調處時陳述承租人未給付租金及未耕作乙事，承租人藉此詳為敘明及澄清，承租人曾委託叔叔林三吉數度親送租金至出租人住家（因兩家相距不到200公尺），惟都遭地主拒收，最近一次於112年4月11日郵寄郵局匯票3000元（如附件五），依然遭拒收退回，承租人依租約規定誠心誠意給付租金乃天經地義，絕對沒有不付租金之情事，承租人隨時都可一次付清並給付租金。另有承租人沒有故意放任該耕地不耕作，乃因約20年前父親林添保長期臥病無法耕作而本人亦因需照護臥病父親無暇耕作，後來父親病逝準備要耕作時，竟然發現該耕作地已遭違章搭建攤位，並一直由地主收取租金多年，地主未與承租耕作權人取得同意即讓攤商搭建攤位，違法在先，並影響承租人耕作權受損至鉅，出租人得了便宜竟還指控承租人未耕作，該地有違建物試問如何耕地？承租人實難以接受。
4、本租佃爭議耕地承租人居於善盡耕作權人之權力及義務，6～70年來均依規定向主管機關三重市（區）公所辦理續訂耕地三七五租約，本租約存續7～80年是不爭的事實，出租人始對承租人（佃農）續租有意見，為何幾十年都未向主管機關三重市（區）公所提出異議，反之未有提出任何異議，出租人不作為，應視為認同及默認租約存在之事實。
5、本案租佃耕地，承租人自始至今未有轉租，亦從未向任何攤商收取租金，出租人於市政府調處時向調處委員陳述並記錄承租人有轉租及向攤商收取租金乙事，完全子虛烏有，不實指控，若有請出租人提出證據，否則是誣陷。
6、綜合以上有關租佃耕地相關事實，承租人已詳實敘明提供審查，承租人懇請庭上法座敦請新北市政府貫徹公權力儘速拆除違建攤位，讓承租人恢復耕作權以落實三七五減租條例之立意與精神，也彰顯當年政府頒定三七五租條例之德政。另承租人不排拒任何形式或不具形式之調解或協議安排。
二、被告李黃富美方面：聲明：駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）（被告於租佃委員會調解、調處時陳述）1.希望先確認承租人是否具有農民身份。2.租約土地曾經部分徵收後，承租人已領取3分之1補償金，自從民國60年力行路開徵後，承租人未自任耕作，放任此地荒廢，亦未依照租約繳納租金予出租人。3.租約土地上地上物非出租人搭建。4.出租人李黃富美就該系爭土地有收回自用，惟另一出租人李蕙蓉是否有作為他用或出租，出租人李黃富美並不知悉。5.租約土地目前已變更為非農地，現況亦已無法耕作，地主1年需繳納地價稅高達新台幣18,000餘元，已繳納30-40年，租金及地價稅承租人都不願意支付，希望終止租約。6.承租人林正毅自繼承後都不願意至租約土地耕作，亦不願意出面協商，若承租人願意繼續耕作並支付租金，都可以協商，若仍不願意便至法院訴訟。7.土地鐵皮一部份由承租方搭建，有轉租攤販行為，攤販租金以前由承租人收取，已有違規事實，現在則改由出租人收取。8.出租人不願意將租約土地出售。9.租約土地曾遭他人占用，出租人並不知情。10.承租人主張出租人應將出租攤商所收取租金3分之1分給承租人，已違背三七五租約精神。11.承租人有轉租事實，已違反三七五租約規定，希望終止租約並收回租約土地。12.出租人李黃富美表示並未聯繫到另一出租人李蕙蓉，故無法與承租人協商終止租約補償事宜。
（二）先民李金英於日據時代三重埔購有現今一塊農地，後因國民政府實施耕地三七五租約，與原告之父定有租約。民國60年左右，市地重劃將該農地劃入道路用地（忠孝路二段、力行路一段、二段交叉路口，三重商工學校用地）剩餘現今新海段70地號。忠孝路二段及三重商工學校徵收開通後（領有補償金），剩餘土地就放棄耕作。68年力行路一段、二段徵收開通（領有補償金），更是將新海段70地號棄作迄今。80年間，無意探知該爭議土地有攤商在做生意占用，經向攤商查知，係向原告叔父（林三吉先生，原佃農之弟）繳納租金，時間及繳納金額不方便告知。執此期間有碰過原告叔父林三吉，告知該爭議土地至今未繳過地租，且不應該將該爭議土地轉租他用，原告叔父在此其間向攤商收取租金有多少，時間有多久，不當得利有多少，不得而知。原告叔父林三吉（同時也是原告調解會的代理人）自己承認有將該筆土地（新海段70地號）出租他人，並收取租金。綜上所述，原告早已違反契約在先，耕地三七五減租條例第16條第1、2項、第17條第2、3規定。請求駁回原告之訴，並作有利被告之判決。
三、被告李蕙蓉方面：被告李蕙蓉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。（被告李蕙蓉僅以電子郵件聲稱將委任代理人處理，但並未實際委任代理人到庭，未就實體事項為陳述，並未陳報其送達地址）。
參、得心證之理由：
一、本件原告前分別於108年3月13日、111年2月17日就坐落新北市○○區○○段00地號、面積0.0116公頃之耕地，向新北市三重區耕地租佃委員會申請租佃爭議調解（見本院卷第17、19頁），就該耕地所訂定之耕地租約為臺灣省臺北縣北重厚字第01號（原租約包括三重市○○段000○00000○000○00○○○段0000○000○000○地號），原出租人為李玉樹、李泰山，承租人為林添保，此有原耕地租約影本在卷可參（見本院卷第29頁以下），系爭耕地租約原定租賃期間自62年1月1日起至67年12月31日共6年，嗣每6年陸續續訂租約6年，已經變更登記至115年12月31日止，在此期間，分別於92年間因政府徵收新海段
210、210-1、208地號及永德段1041、853、854地號等（部分）土地，終止部分租約，租賃標的變更為永德段853地號及新海段70地號土地，後經承租人放棄上開永德段853地號土地耕作權、終止租約，則系爭耕地租約土地僅餘系爭新海段70地號、面積0.0116公頃土地等事實，應堪以認定。又系爭土地目前使用現況為地上有鐵架、鐵皮搭蓋之地上物等情，前經新北市三重區公所及新北市三重地政事務所派員會勘屬實，有三重區公所108年4月16日會勘紀錄及現場照片影本可參（見本院卷第50至54頁），且為兩造所不爭執，則此部分事實亦當堪以認定。
二、本件被告主張原告並未自任耕作一節，為原告所否認。經查，系爭新海段70地號土地目前狀況為於地上有鐵皮搭建之地上物，且供攤販營業使用，並無種植農作物等情，業如前述，然就目前於系爭耕地上所搭建之鐵皮屋係由何人所搭建一節，雖然兩造居住地址距離系爭耕地所在位置均不足1公里，卻均稱不知何人在該土地上搭建鐵皮建物及營業，僅為偶然事後發覺云云，尤以如維持耕作者，必須經常前往耕地照管農作物者，卻不知土地使用狀況，與常情顯不相合，但因兩造俱否認系爭耕地上之鐵皮屋為其所搭建，且並無提出證據足資證明為對方所搭建者，乃因無證據足以證明系爭耕地上之鐵皮建物為何人所搭建，僅得以現狀認定目前系爭耕地確無耕作之事實。又查，系爭耕地上之鐵皮建物目前由4名攤販租用供營業使用，之前曾由原告向攤販收取租金3個月，現在由被告李黃富美向攤販收取租金等情，業據兩造於新北市政府租佃委員會進行租佃爭議調解、調處時陳述明確，雖原告於本件繫屬本院後，否認有曾向攤販收取租金之行為，但並未另行舉證證明其於租佃爭議調處時由其代理人林三吉所陳述之情節與事實不符，自應認定原告就此情節已有承認之事實，則被告抗辯原告曾有部分時間向前揭攤販收取租金一節，堪以採信，則被告抗辯原告有將系爭耕地轉租及不自任耕作等情事，亦堪以採取。
三、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文；又按「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」（最高法院80年台再字第15號民事判決先例要旨參照）。本件原告為系爭耕地之承租人，其將所承租之系爭耕地停止耕作，向在該耕地上設攤營業之攤販收取租金，其行為已經構成轉租及不自任耕作之事實，依前揭法條規定，承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，且該耕地租賃關係乃在承租人有違背前揭法條規定之限制時即已因法律之規定而消滅，不因承租人於每間隔6年向三重區公所（三重市公所）申請更定租約期限而復活，則被告主張系爭耕地租約業已消滅等語，乃堪以採取。
四、綜上所述，兩造間就系爭坐落三重區新海段70地號土地所成立之三七五耕地租約（北重厚字第01號）之法律關係既已因法律規定而歸於消滅，原告已非系爭耕地之承租人，則原告請求被告應系爭耕地交還與原告等節，自非可採，原告之訴為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
書記官 劉冠志