臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第873號原 告 祭祀公業法人新北市簡仰軒公法定代理人 簡瑞和訴訟代理人 潘辛柏律師被 告 簡智沅訴訟代理人 王俊翔律師複 代理 人 邱云莉律師
葉庭嘉律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國112年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○000000地號土地於民國一一０年十月七日所成立之租賃法律關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：伊為坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○000000地號土地（下合稱系爭土地）之所有權人。詎被告為獲取系爭土地利益，竟於民國000年00月間，由訴外人即被告之子簡宇翔以金錢利益利誘訴外人即伊管理人簡瑞和就系爭土地於110年10月7日簽立土地租賃契約書2份（下合稱系爭租約）。惟簡瑞和未經伊派下員同意即與被告簽立系爭租約，屬無權代表，且原告派下員大會於112年6月12日討論決議不予追認通過系爭租約，類推適用民法第170條第1項規定，系爭租約對伊不生效力等情。求為確認系爭租約之租賃法律關係不存在之判決。
二、被告則以：雙方確有租賃系爭土地之真意，雙方租賃之法律關係應已臻明確。且依祭祀公業條例第22條、第36條規定及祭祀公業法人新北市簡仰軒公章程（下稱系爭章程）第8條第2項、第12條第2項規定，原告財產處分及設定負擔，才須經派下員大會決議，出租屬於管理行為之利用行為，簡瑞和自可代表原告與伊訂立系爭租約，且簡瑞和並非代理原告，自無民法第534條第2款規定之適用。縱認系爭租約性質屬設定負擔行為，原告之派下員亦有授權同意簡瑞和可代表原告與伊訂立系爭租約，系爭租約自無不生效力等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：㈠原告為系爭土地之所有權人，且原告之管理人簡瑞和與被
告就系爭土地簽訂系爭租約，並經公證在案等情，有系爭土地登記第一類謄本、110年度北院民公坤字第90338號公證書、110年度北院民公坤字第90337號公證書、系爭租約、出租人同意轉租確認書可稽（見本院卷第17至59頁），應堪認定。
㈡按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例可參）。查，兩造間就系爭土地是否存有系爭租約之法律關係，攸關原告對於系爭土地管理使用權限，致原告在私法上之地位有不安之狀態，此不安之狀態，得以確認判決除去之，故原告提起本件確認訴訟，自有受確認判決之法律上利益。
㈢原告主張簡瑞和無權代表簽立系爭租約，且其派下員討論
決議不予追認通過系爭租約，系爭租約對於其不生效力等語，為被告所否認，並辯稱出租屬於管理行為之利用行為，簡瑞和可代表原告與其訂立系爭租約，縱認系爭租約性質屬設定負擔行為，原告之派下員有授權簡瑞和與其訂立系爭租約，系爭租約自屬有效云云。經查：
⒈按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出
租人為地上權之登記。且租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，民法第422條之1、土地法第102條分別定有明文。又土地法第102條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有二個月之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正，民法422條之1立法理由參照。經查，依系爭租約第1條分別約定：「甲方（指原告）將新北市○○區○○段000000000地號、新北市○○區○○段000000000地號，面積共2768.49平方公尺之土地租予乙方（指被告），供建築廠房、房屋之用。」、「甲方將新北市○○區○○段000000000地號、新北市○○區○○段000000000地號，面積共262.01平方公尺租予乙方，供建築廠房、房屋之用。」（見本院卷第31頁、第49頁），被告亦不否認其承租系爭土地後，已投入大量的金錢及成本整地及興建地上物等語（見本院卷第267頁），復有租地現場圖可考（見本院卷第113至114頁）。足見被告租用系爭土地係供建築廠房或房屋使用，系爭租約已符合租用基地建築房屋之情形。則簡瑞和代表原告與被告所簽立之系爭租約內容具有被告於系爭租約成立後，即可依上開規定請求原告在系爭土地為地上權設定登記之效力，已非單純出租利用行為。是被告抗辯系爭租約之約定，僅是出租利用行為，原告之管理人簡瑞和自可代表原告簽立系爭租約，系爭租約應屬有效云云，自屬無據。
⒉次按祭祀公業法人派下員大會每年至少定期召開一次，議
決包括財產處分及設定負擔之事項；財產之處分及設定負擔之決議，應有派下現員2/3以上之出席，出席人數超過3/4之同意；祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書者，應取得派下現員2/3以上書面之同意；管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為，祭祀公業條例第30條第1項第5款、第32條、第33條第1項第2款、第36條分別定有明文。又系爭章程第8條第2項規定：「本法人派下員大會為最高意思機關，派下員大會職權議決事項包括財產處分及設定負擔」（見本院卷第85頁)。則系爭租約內容既有被告可請求在系爭土地為地上權設定登記之效力，已如前述，則依前揭規定，系爭租約之簽訂應屬派下員大會職權範圍，且需派下員2/3出席，出席人數3/4同意，或2/3派下員書面同意，始可決議授權簽署系爭租約。⒊雖被告辯以若認系爭租約涉及設定負擔行為，原告之派下
員同意簽署系爭租約，並提出派下員同意授權書（下稱系爭授權書）、原告派下員群組對話訊息為證。惟系爭授權書固記載：「茲因祭祀公業法人新北市簡仰軒公不動產之租賃事宜，立此同意書，依民法第534條授權管理人全權處理不動產租賃相關事宜。」（見本院卷89至109頁），然證人即原告派下員之一簡柏爾證稱：系爭授權書中其中1份是伊簽署的，因為被告提告很多訴訟，大家才會於110年5月9日開會討論是否與被告和解或續告，結論是願意與被告和解，所以才會簽立110年5月14日和解書（下稱系爭和解書），我們的和解內容是出租系爭土地，約定租金合計26萬元、租期10年，但系爭租約跟系爭和解書的內容不同，例如租期，系爭和解書約定10年，但系爭租約是約定10年後不用簽約就可以直接續租，還有地上物的問題，也都跟系爭和解書的內容不同，我們出具之系爭授權書並不是同意系爭租約內容，是同意系爭和解書的內容等語（見本院卷第142至144頁），又證人即原告管理人簡瑞和證稱：系爭授權書都是訴外人即被告之子簡宇翔製作的，統一寄送給派下員。當初被告有告證人簡柏爾，嗣雙方和解內容就是系爭土地出租給被告，當時簡柏爾是原告的代表，所以他代表簽系爭和解書，其他派下員簽立系爭授權書也是基於和解的原因。當初伊是照被告父子倆的建議簽署系爭租約，因為他們跟伊講簽完之後的利潤會跟伊均分，伊才依照他們的指示簽約，但被告父子倆給伊兩期的利潤後，就沒再給伊，伊才發現被他們騙了。系爭授權書是同意將系爭土地出租給被告，但出租的內容如系爭和解書，並不是系爭租約的內容等語（見本院卷第145至148頁），再參以證人簡柏爾當庭提出之原告110年5月9日派下員會議記載：「……討論事項：簡智沅提告之告訴是否和解或續告。……結論就簡智沅提出之和解條件（如附件）結論願意與簡智沅和解，但是和解條件只同意第一、二、四、五、六項，而且第二項條件租金需改為每年新台幣二十六萬元整」（見本院卷第227頁），系爭和解書約定出租系爭土地予被告，約定租期10年、租金每年26萬元（見本院卷第223至225頁），再佐以簡瑞和與被告於寄送系爭授權書予原告派下員前即000年0月00日間Line對話內容（詳附表所示，見本院卷第163至175頁），以及證人簡瑞和復證稱：這個對話是我跟簡宇翔在公證系爭租約前的對話紀錄，簡宇翔會傳這個訊息給我，是因為怕伊跟派下員解釋簽系爭授權書只有包含被告和解部分，不包含簡宇翔部分等語（見本院卷第147至148頁），足見簽署系爭授權書之原告派下員簽署系爭授權書僅係授權管理人簡瑞和以系爭和解書之約定內容即以每年租金26萬元、租期10年出租系爭土地予被告，顯無授權管理人簡瑞和簽署系爭租約甚明，是被告所提系爭授權書並無從證明原告派下員有決議授權管理人簡瑞和簽署系爭租約之情。另被告所提出之原告派下員群組對話訊息，僅有傳送系爭授權書檔案至派下員群組，並無任何對話內容（見本院卷111頁），尚難僅以傳送檔案之片面情節，遽認原告派下員有授權簡瑞和簽署系爭租約之情；此外，被告並無提出其他證據證明原告派下員曾以上開決議方式同意簽署系爭租約。是被告辯稱原告之派下員有多數決方式同意簽署系爭租約云云，即不可取。
⒋又按祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，
管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人，祭祀公業條例第22條前段定有明文。且按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上，可準用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，非經公司之承認，即對公司不生效力（最高法院74年台上字第2014號判例參照），是祭祀公業管理人之代表行為，解釋上應準用關於代理之規定。又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。查，原告派下員既未以上開決議方式通過簽署系爭租約，已如前述，則簡瑞和代表原告與被告簽訂系爭租約，應屬無權代表，對原告效力未定。又原告之112年6月12日派下員大會已決議不予追認系爭租約通過，有派下員大會會議紀錄可稽（見本院卷第215至221頁），系爭租約對原告自不生效力。是原告請求確認系爭租約之租賃法律關係不存在，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第170條第1項規定、民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭租約之租賃法律關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 康閔雄附表：
對話人 對話內容 被告 傳送派下員同意授權書內容 被告 明天早上再傳；這樣應該夠清楚了 被告 大家好，今天10/1日，我簡瑞和正式接任管理人，請大家多多指教，在這邊一件事通知大家，因為公證租約需要，我今天有寄出一張授權書給大家，麻煩大家幫我簽名加蓋章後寄回，會附上一個新的信封郵票會幫各位貼好，謝謝大家(以下附上相關法規供各位參考) 簡瑞和 謝謝@Edward Chien，明早去地政事務所時順便傳到公業群組。 被告 ok(貼圖)；如果他們有疑問，你不知道怎麼答的話再問我。 簡瑞和 好。 要不要附註因為跟簡智沅和解條件之一，土地十年租約，(超過兩年)所以才需要派下員簽這張。 被告 這個有人問再說。 簡瑞和 貼出簡智沅與原告和解條件書面內容全文及原告110年5月派下員會議決議通過與簡智沅和解條件之會議紀錄全文。 被告 我知道。 我覺得大家應該可以理解，但是不特別提起的原因是，不要被解釋成這份授權書的授權範圍只有簡智沅的租約部分。 簡瑞和 好 被告 大家好，今天10/1日我簡瑞和正式接任管理人，請大家多多指教，在這邊一件事通知大家，因為要公證租約，租期超過兩年，我今天有寄出一張授權書給大家，麻煩大家幫我簽名加蓋章後寄回，會附上一個新的信封郵票會幫各位貼好，謝謝大家(以下附上相關法規供各位參考) 被告 這樣好了，加上租期超過兩年；然後附上那兩張圖片 簡瑞和 我懂，年輕人腦袋思緒較清晰，照你說的辦，有人問在說 被告 讚(貼圖)；我們要沒有瑕疵 簡瑞和 恩恩；我先傳一次在這個群組