臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第874號原 告 祭祀公業法人新北市簡仰軒公法定代理人 簡瑞和訴訟代理人 潘辛柏律師被 告 簡宇翔訴訟代理人 王俊翔律師複 代 理人 葉庭嘉律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，經本院於民國112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落新北市樹林區備內段1771-1、1772、1787、1788、1788-1、1788-2、1805、1805-1、1805-2、1780、1781地號土地租賃關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即堪認有受確認判決之法律上利益（最高法院42 年台上字第1031號判例先例參照）。本件原告主張兩造就新北市樹林區備內段1771-1、1772、1787、1788、1788-1、1788-2、1805、1805-1、1805-2、1780、1781地號等11筆土地（合稱系爭土地）所簽訂之租賃契約係原告管理人簡瑞和與被告通謀虛偽所簽立，或係簡瑞和無權代理原告與被告所簽立，兩造間就系爭土地不存有租賃關係等情，惟為被告所否認。兩造間就系爭土地是否存有租賃契約，攸關原告對於系爭土地是否仍有管理使用之權限，致原告在私法上之地位有不安之狀態及受侵害之危險，而此種不安之狀態及受侵害之危險，得以確認判決除去之，故原告提起確認訴訟，自有受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告為獲取原告名下之土地利益，以低價承租，高價轉租，從中獲取暴利，即以金錢利益利誘原告管理人簡瑞和，並與簡瑞和於民國110年10月7日就新北市樹林區備內段1771-1、1772、1787、1788、1788-1、1788-2、1805、1805-1、1805-2地號土地簽訂2份租賃契約(其中租賃標的為1771-1、1772等2筆地號土地部分，下稱A租約；另租賃標的為1787、1788、1788-1、1788-2、1805、1805-1、1805-2等7筆地號土地部分，下稱B租約)；於同年12月17日就同段1780、1781等2筆地號土地簽訂租賃契約(下稱C租約，與A、B租約合稱系爭租約)，被告為確保系爭租約有效，還刻意到民權公證人辦理公證，然綜觀系爭租約內容：租金每月不到新臺幣（下同）1萬元；僅有被告得提前終止租約，原告不得任意終止租約，否則須付被告懲罰性違約金500萬元；地上既存建物事實上處分權歸被告所有；土地租賃契約書永久存續有效，至被告不欲續租為止，均為不平等約定，而且侵害原告之權益至鉅，系爭租約係被告與原告管理人簡瑞和通謀而為虛偽意思表示，以獲取不法利益，依民法第87條第1項規定，其意思表示無效。又原告管理人簡瑞和事後深感後悔，業已退還已收被告給付之租金7萬5,000元與不法所得4萬1,800元。其次，原告管理人簡瑞和未經原告派下員同意即與原告簽立系爭租約，屬無權代理，且原告派下員大會於112年6月12日討論決議不予追認通過系爭租約，依民法第170條第1項規定，系爭租約對原告不生效力等語。並聲明：確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在。
二、被告則以：原告之派下員於110年10月1日簽立派下員同意書，授權管理人簡瑞和全權處理不動產事務，兩造因而分別於110年10月7日、同年12月17日就系爭土地簽訂系爭租約，並於臺北地方法院所屬民間公證人辦理公證，分別作成110年度北院民公坤字第90335、90336及90420號公證書。原告為系爭土地之出租人，雙方約定將系爭土地出租予被告，供建築廠房、房屋之用，並經由臺北地方法院所屬民間公證人李坤霖確認雙方之真意，及作成公證書為證，應足認雙方確有租賃系爭土地之真意，雙方租賃之法律關係應已臻明確。詎料，原告之管理人簡瑞和於111年12月22日上午，竟無故帶領數名不知名人士前來被告雇工整地之系爭土地現場，阻擋工人整地，並聲稱不再出租系爭土地，經被告報警提出告訴後，簡瑞和始率人離去，本案目前經臺灣新北地方檢察署112年度偵字第13201號偵辦在案。而原告所稱「不法所得」，僅為被告在完成系爭租約後所主動提供予簡瑞和以示答謝其多日奔走之用，與兩造間成立契約之真意毫無關聯。被告與原告訂立系爭租約後，嗣後更投入資金整地、建造，被告有意為承租系爭土地之意思表示所拘束。再者，依據祭祀公業條例相關規定及原告章程第8條第2項、第12條第2項約定，原告財產處分及設定負擔，始屬應經派下員大會決議之事項。出租屬於管理行為之利用行為，並非於所有權之上設定定限物權之設定負擔行為，亦非屬法律上處分及事實上處分之處分行為。原告之代表人簡瑞和得代表原告與被告訂立系爭租約，且簡瑞和係代表原告以本人地位與被告簽立系爭租約及請求公證，並非代理原告，無再依民法第534條第2款規定，另行取得原告特別授權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其管理人簡瑞和與被告就系爭土地簽訂系爭租約等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告另主張系爭租約或係其管理人簡瑞和與被告基於通謀虛偽意思表示所簽立，或係簡瑞和無權代理所簽立，嗣經原告派下員討論決議不予追認通過，故系爭租約對於原告不生拘束之效力等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本件兩造爭執事項論述如下：
㈠、按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記；租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，民法第422-1條、土地法第102條分別定有明文。又地法第102條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有「二個月」之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正，民法422-1條立法理由參照。經查，原告將系爭土地出租予被告供建築廠房、房屋之使用等情，業經被告陳述在卷，並有系爭租約在卷足證（本院卷第45頁、第61頁、第75頁），自堪信為真實。揆諸上述說明，被告租用系爭土地作為建築廠房或房屋之基地，被告於契約成立後，即有權請求原告於系爭土地為地上權之設定登記，而地上權為用益物權，係對於所有權之限制，自屬對於系爭土地所為設定負擔。從而，被告抗辯系爭租約之內容僅關涉財產之保管、運用及監督事項，不涉及財產之處分及設定負擔等情，即屬無據。
㈡、次按祭祀公業法人派下員大會每年至少定期召開一次，議決包括財產處分及設定負擔之事項；財產之處分及設定負擔之決議，應有派下現員2/3以上之出席，出席人數超過3/4之同意；祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書者，應取得派下現員2/3以上書面之同意；管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為，祭祀公業條理第30條第1項第5款、第32條、第33條第1項第2款、第36條分別定有明文。又祭祀公業法人新北市簡仰軒公章程(下稱系爭章程)第8條第2項：「本法人派下員大會為最高意思機關，派下員大會職權議決事項包括財產處分及設定負擔」；第21條但書第2款：「本法人派下員大會之決議，應有派下現員過半數之出席，出席人數過半數之同意行之。若以同意書方式者，應取得派下現員1/2以上書面之同意。但財產之處分及設定負擔事項之決議，應有派下現員2/3以上出席，出席人數超過3/4之同意，若以同意書方式者，應取得派下現員2/3以上書面之同意等語，有系爭章程在卷可參(本院卷第165至167頁)。基上，原告對於財產之處分及設定負擔均屬派下員大會職權範圍，且需派下員2/3出席，出席人數3/4同意，或2/3派下員書面同意，始為合法有效。經查，原告目前派下員共14名等情，有原告派下現員名冊在卷可參（本院卷第111頁），被告固提出11份經派下員簽署之同意授權書為證（本院卷第113頁至133頁）。惟其中由林簡牡丹簽署之同意授權書，因林簡牡丹並未列於派下現員名冊，其是否為原告派下員，並非無疑。其次，派下員同意授權書(下稱系爭授權書)僅記載：茲因祭祀公業法人新北市簡仰軒公不動產之租賃事宜，立此同意書，依民法第534條授權管理人全權處理不動產租賃相關事宜等語。足證簽立系爭授權書之派下員係同意授權管理人簽訂租賃期限逾2年之租賃契約，並非同意處分財產或設定負擔。再者，系爭授權書並未記載租賃標的，則派下員同意授權簡瑞和處理不動產租賃之標的是否為系爭土地，亦有疑義。參以簡瑞和於本院言詞辯論程序陳述：原告之前的法定代理人簡柏爾有跟被告父親簡智沅簽和解，和解內容是土地租給簡智沅10年，租金1年26萬元，不是本件租賃契約的土地，簡柏爾跟簡智沅簽和解書後，簡智沅又更改和解書的內容，那時後我剛接任管理員，被告父子主導我簽立租賃契約，跟簡智沅簽立2份租賃契約，跟被告簽立3份租賃契約，簡智沅部分已經另外提告；其他的派下員以為我要簽的租賃契約是以和解書的內容簽立，所以才簽授權書給我；授權書都是在租約公證後才收到等語，有言詞辯論筆錄在卷可參(本院卷第173頁、第175頁)；佐以簡瑞和與被告於寄送系爭授權書予原告派下員前即110年9月30日間Line對話內容（詳附表所示）。足證簡瑞和因派下員會議曾決議通過與簡智沅間有關於備內段1688地號及1688-1地號土地租賃契約，租賃期間10年，需辦理公證，始要求派下員出具同意授權書。此外，並無任何資料顯示系爭授權書同意授權範圍包括系爭土地租賃相關事宜。從而，系爭授權書尚不足以認定簽署授權同意書之派下員確實同意於爭土地設定負擔或出租他人。
㈢、再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人，祭祀公業條例第22條前段定有明文。又代表與代理雖不相同，但性質有其共通性，是關於祭祀公業管理人之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定。系爭租約未經原告派下員特別決議通過，或經2/3以上派下員書面之同意，業如前述。是簡瑞和代表原告與被告簽訂系爭租約之法律行為，對於原告而言屬無權代表，係屬效力未定。而原告於112年6月12日派下員大會已決議不予追認系爭租約通過等情，有派下員大會會議紀錄在卷可參(本院卷第244頁)。系爭租約既經原告派下員大會拒絕承認，系爭租約即非屬有效成立。從而，原告主張系爭租約對其不生效力，即屬有據。至原告雖依民法第170條第1項無權代理之法律關係主張系爭租約對其不生效力等語。惟按「法官知法」或「法律屬於法院專門」之原則，適用法律為法院之職責，法院自應就當事人所陳述之原因事實，依職權尋求、發現及提示「法」（當事人就具體紛爭所應遵循之規範）之所在，不受當事人所主張法律見解或陳述法律意見之拘束（最高法院110年度台上字第2205號判決參照）。是以，本院依原告所陳述之原因事實，依職權尋求適當之法律規範作為判斷之依據，是原告此部分陳述不影響其得依上開規定為本件請求之權利，附此敘明。
四、結論，系爭授權書授權範圍並未包括系爭土地，且系爭租約內容屬對於系爭土地之設定負擔，然未經原告派下員會議特別決議通過，或派下員2/3以上書面之同意，該簽立租約即設定負擔行為自屬無效。從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事實、證據已經足夠明確，兩造所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
書記官 許宸和附表對話人 對話內容 證據頁碼 被告 傳送派下員同意授權書內容 本院卷第191頁 被告 明天早上再傳；這樣應該夠清楚了 本院卷第191頁 被告 大家好，今天10/1日，我簡瑞和正式接任管理人，請大家多多指教，在這邊一件事通知大家，因為公證租約需要，我今天有寄出一張授權書給大家，麻煩大家幫我簽名加蓋章後寄回，會附上一個新的信封郵票會幫各位貼好，謝謝大家(以下附上相關法規供各位參考) 本院卷第193頁 簡瑞和 謝謝@Edward Chien，明早去地政事務所時順便傳到公業群組。 本院卷第193頁 被告 ok(貼圖)；如果他們有疑問，你不知道怎麼答的話再問我。 本院卷第193頁 簡瑞和 好。 要不要附註因為跟簡智沅和解條件之一，土地十年租約，(超過兩年)所以才需要派下員簽這張。 本院卷第195頁 被告 這個有人問再說。 本院卷第195頁 簡瑞和 貼出簡智沅與原告和解條件書面內容全文及原告110年5月派下員會議決議通過與簡智沅和解條件之會議紀錄全文。 本院卷第195至196頁 被告 我知道。 我覺得大家應該可以理解，但是不特別提起的原因是，不要被解釋成這份授權書的授權範圍只有簡智沅的租約部分。 本院卷第199頁 簡瑞和 好 本院卷第199頁 被告 大家好，今天10/1日我簡瑞和正式接任管理人，請大家多多指教，在這邊一件事通知大家，因為要公證租約，租期超過兩年，我今天有寄出一張授權書給大家，麻煩大家幫我簽名加蓋章後寄回，會附上一個新的信封郵票會幫各位貼好，謝謝大家(以下附上相關法規供各位參考) 本院卷第199至201頁 被告 這樣好了，加上租期超過兩年；然後附上那兩張圖片 本院卷第201頁 簡瑞和 我懂，年輕人腦袋思緒較清晰，照你說的辦，有人問在說 本院卷第201頁 被告 讚(貼圖)；我們要沒有瑕疵 本院卷第201頁 簡瑞和 恩恩；我先傳一次在這個群組 本院卷第203頁