臺灣新北地方法院民事判決112年度訴字第948號原 告 林東賢被 告 李振昌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00○0號1、2樓房屋遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣36萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第2項原為「被告應給付租金新臺幣（下同）3萬元並自民國111年12月5日起至遷讓之日止按月賠償3萬元。」（見板簡卷第11頁），嗣變更為「被告應給付原告36萬元（自111年10月起至租約112年11月4日屆滿，共計14月，每月租金3萬元，共計42萬元，扣抵押租金6萬元，應給付36萬元）。」（見本院卷第98頁），因請求總金額增加，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)被告於107年11月5日向原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租門牌號碼新北市○○區○○街00○0號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期5年，即自107年11月5日起至112年11月4止，每月租金3萬元，於每月5日給付。
(二)詎料被告自111年10月起至租約112年11月4日屆滿止，共計14月均未繳納租金，共積欠42萬元，扣抵押租金6萬元後，尚有36萬元租金未付。
(三)原告以存證信函催告支付租金並告知將終止租約，被告均不予置理。又自111年12月5起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，故請求返還系爭房屋。
(四)爰依民法第440條第1項、第2項前段（欠租2月以上得終止租約）、第455條前段（租賃關係終止後，應返還租賃物）、土地法第100條第3款（欠租2月以上得終止租約）、系爭租約、民法租賃之法律關係（請求返還積欠之租金），提起本訴，並聲明：
1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
2.被告應給付原告36萬元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第421條第1項定有明文。同法第439條前段規定「承租人應依約定日期，支付租金」。又依土地法第100條第3款規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，民法第440條第1項、第2項前段規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」，第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。
(二)次按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」、「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。」，民事訴訟法第280條第1項本文、第3項亦有明文。
(三)原告主張兩造簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋，雙方約定租期5年，即自107年11月5日起至112年11月4日止，每月租金3萬元，於每月5日給付，押租金6萬元等情，業據提出系爭租約為憑（見本院卷第73-89頁），堪以認定。原告復主張被告自111年10月起至租約112年11月4日屆滿止，共計14月均未繳納租金乙情，亦提出原告配偶與被告之LINE對話紀錄截圖為憑，而被告經合法通知後，均未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為何陳述或聲明，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同被告自認，應堪信為真。
(四)原告提出之111年12月12日存證信函中，僅表示被告欠租已3個月，故發函告知請於111年12月15日搬遷完成終止租約等語（見板簡卷第25頁），而未定期限催告承租人即被告支付租金，與民法第440條第1項規定尚有未合，原告不得執該存證信函主張系爭租約已於111年12月5日終止。然經本院當庭勘驗原告配偶手機內之對話紀錄後，堪認原告自111年10月起至112年11月4日租期屆滿止，有多次向被告催討租金，經被告一再以諸多理由拖延，至系爭租約屆滿後，共積欠14個月租金仍未給付之事實，並製有勘驗筆錄附卷為佐（見本院卷第99頁），已符合民法第440條第1項、第2項前段規定之出租人應定期催告支付租金後始得終止租約之要件，況系爭租約已於112年11月4日屆滿，故被告繼續占有系爭房屋乃無權占有人，被告依民法第455條前段、土地法第100條第3款規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。又被告積欠36萬元租金未給付（即自111年10月起至租約112年11月4日屆滿止，共計14月，共積欠42萬元，扣抵押租金6萬元後，尚有36萬元），核屬定期給付，毋庸催告，則依民法第439條規定，原告請求被告給付上開欠租，於法有據。
四、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、土地法第100條第3款、系爭租約、民法租賃之法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 吳佩玉