臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第187號原 告 許秀鳳訴訟代理人 莊宇翔律師被 告 許根旺訴訟代理人 彭馨瑰被 告 許清水訴訟代理人 許雲程上二人共同訴訟代理人 許正宏被 告 許秀寶
許清輝許秀娟受訴訟告知人 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 邱月琴受訴訟告知人 王偉銘 住○○市○○區○○○路○段000巷00弄 00號上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年7月7日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有新北市○○區○○段000地號土地暨坐落其上之同段257建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）、同段258建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號2樓）、同段259建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號3樓 ）同段260建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號4樓）建物應予變價分割，所得價金由兩造依附表所示「應有部分」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依如附表「訴訟費用分擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。經查，兩造共有新北市○○區○○段000地號土地暨坐落其上之同段257建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）、同段258建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號2樓）、同段259建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號3樓 ）同段260建號（門牌號碼：新北市○○區○○路000號4樓）建物（下合稱系爭房地），原告及被告許清輝分別設定抵押權、最高限額抵押權予第一商業銀行股份有限公司(下稱第一銀行)、王偉銘，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院111年度板司調字第333號卷，下稱板司調第143至171頁），則第一銀行、王偉銘核屬具法律上利害關係之第三人，經本院依原告聲請對抵押權人第一銀行、王偉銘為訴訟告知（見本院卷第57至61頁），惟其等受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未聲明參加訴訟，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造共有系爭房地，應有部分如附表所示，系爭房地現雖出租與第三人使用，惟系爭房地並無不能分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，為避免日後共有人關係複雜，仍有分割解除共有關係之必要。又共有人數多於系爭房地樓層數，各樓層之價值亦非相同，以原物分割顯有困難。為全體共有人利益，應以變價方式分割為適當，為此，爰依民法第823條及第824條第2項之規定提起本件訴訟，請求以變價方式分割，將價金分配於兩造等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：㈠被告許根旺、許清水則以：系爭房地為公同共有，共有人不可以請求分割，但同意變價分割。
㈡被告許秀寶則以：系爭房地現出租第三人使用，伊現靠出租取得之租金生活，不同意分割，請求駁回原告之訴等語。
㈢被告許清輝則以：系爭房地現出租第三人使用，違反租約有違約金，不能分割等語。
㈣被告許秀娟則以：同意分割，也同意變價分割等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，為裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1、2項分別定有明文。經查，兩造為系爭不動產共有人，有土地及建物公務用謄本在卷可憑。被告許根旺、許清水雖辯稱：系爭房地為公同共有關係不能分割等語。惟依系爭房地登記情形，系爭房地並無公同共有關係存在，有土地及建物登記謄本在卷可稽（見板司調卷第143至171頁），故被告許根旺、許清水此部分之主張即不可採。又被告許秀寶、許清輝等人辯以系爭房地現出租於第三人，依系爭房地使用情形，不能分割等語，然觀之兩造與第三人弘耀管理顧問有限公司訂立之房屋租賃契約約定租賃期間為109年2月1日至124年6月30日，該租約業經公證，有公證書在卷可稽（見本院卷第33至37頁），是以系爭房地縱經變價分割後由第三人取得，於租賃契約存續期間該租賃契約仍有效存在，至於上開租約第八條規定：「因甲方（即本件訴訟之兩造）之債權債務影響房屋所有權或乙方（即承租人）之營運，及可歸因於甲方之因素，乙方得即時終止租約，甲方並依本約第十一條賠償乙方」之規定，充其量僅為承租人可否以本件原告於租賃期間提起分割共有物並請求以變價方式分割租賃物，有無符合解約並請求給付違約金之事由，而承租人是否有權解除租賃契約及是否係可歸責於原告之事由所致，核屬系爭租賃契約之債權債務關係，與民法第823條規定「因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限」不同，並無關聯性，又觀之系爭租約內容亦無約定於租賃期間共有人不得請求分割系爭房地，此外，被告亦未提出系爭房地有前述法律規定不能分割之情形，是原告請求將系爭房地予以裁判分割，即無不合。
㈡又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1、2、3、4項分別定有明文。再者，共有物之分割，應由法院依法為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號、68年台上字第3247號判例要旨、96年度台上字第108號判決意旨參照）。而分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號判決意旨參照）。查，系爭房地，現一樓出租第三人為營業使用，2樓以上為套房使用，兩造均未主張實物分割，除原告外，被告許根旺、許清水、許秀娟均同意變價分割，是以，系爭建物不宜為原物分割。至於附表所示之土地屬上開建物之基地，性質上亦無從原物分配，足見系爭房地均不宜原物分割。至若將系爭房地全部分配予兩造其中一人，亦生共有人間金錢補償之問題，為免另衍金錢補償糾紛，亦不宜採取部分共有人原物分配，部分共有人金錢補償之分割方式。
㈢況變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條
件優先承買之權，有2 人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824 條第7 項定有明文。揆其立法理由為：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有2 人以上願優先承買時，以抽籤定之。準此，採變價分割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨或集合其他部分共有人一同取得共有物之所有權。衡諸上開各情，並參酌系爭不動產如以變價方式分配所得價金，經良性公平競價結果，共有人所能分配之金額可以增加，對於共有人而言，顯較有利，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。故系爭不動產採變價分配為妥當，爰判決如主文第1 項所示。
四、綜上所述，原告本於共有人地位，請求就系爭房地分割並定分割方法，核無不合。本院審酌共有人利益、共有物之利用及經濟效用，爰定分割方法如主文第1項所示。
五、末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第
881 條第1 項、第2 項或第899 條第1 項規定，民法第824條之1 第1 項、第2 項、第3 項定有明文。惟關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824 條之1 第2 項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號意旨參照）。查被告許清輝就其應有部分設定抵押權予受訴訟告知人第一銀行，原告就其應有部分則設定最高限額抵押權予王偉銘，已如前述，而本院已依原告聲請對第一銀行、王偉銘為訴訟告知，揆諸前揭法律規定，系爭房地上他項權利部抵押權及最高限額抵押權存於分割後抵押人之變價後所得價金上，並均準用民法第881條第1項、第2項之規定，對系爭房地變賣所得分配價金具有前述之權利質權，併予敘明。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以，本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就該等不動產各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項但書。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
書記官 黃翊芳附表：
編號 共有物坐落標示 共有人 應有部分 訴訟費用分擔比例 1 土地：新北市○○區○○段000地號 許根旺 2/8 2/8 2 許清水 1/8 1/8 3 許秀寶 1/8 1/8 4 許清輝 1/8 1/8 5 許秀鳳 2/8 2/8 6 許秀娟 1/8 1/8 7 建物：同前段257建號 許根旺 2/8 2/8 8 許清水 1/8 1/8 9 許秀寶 1/8 1/8 10 許清輝 1/8 1/8 11 許秀鳳 2/8 2/8 12 許秀娟 1/8 1/8 13 建物：同前段258建號 許根旺 2/8 2/8 14 許清水 1/8 1/8 15 許秀寶 1/8 1/8 16 許清輝 1/8 1/8 17 許秀鳳 2/8 2/8 18 許秀娟 1/8 1/8 19 建物：同前段259建號 許根旺 2/8 2/8 20 許清水 1/8 1/8 21 許秀寶 1/8 1/8 22 許清輝 1/8 1/8 23 許秀鳳 2/8 2/8 24 許秀娟 1/8 1/8 25 建物：同前段260建號 許根旺 2/8 2/8 26 許清水 1/8 1/8 27 許秀寶 1/8 1/8 28 許清輝 1/8 1/8 29 許秀鳳 2/8 2/8 30 許秀娟 1/8 1/8