臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第25號原 告 陳弘洲訴訟代理人 呂靜玟律師
鄭宇容律師陳履洋律師被 告 潘怡秀訴訟代理人 林萬憲律師
蔡宜庭律師被 告 劉姿邑上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，於民國112年11月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告劉姿邑應將如附表所示不動產於民國111年8月19日以夫妻贈與為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：111年板中登字第032180號）予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉姿邑負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告劉姿邑為夫妻，然被告劉姿邑自身理財不當，隱
瞞原告而積欠地下錢莊大筆債務，名下更無其他財產。被告劉姿邑為緩解其資金短缺之急，竟於民國111年8月5日利用夫妻同居之機會，盜取原告之印鑑章，並偽簽原告簽名、盜蓋原告印鑑以申請印鑑證明，再持之辦理如附表所示不動產（下稱系爭房地）之夫妻贈與所有權移轉登記（收件字號：
111年板中登字第032180號，下稱系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記）；後為將系爭房地變賣為現金，再於111年10月11日以低於市價之新臺幣（下同）950萬元，出賣系爭房地予知悉上開不法事實之被告潘怡秀，並於111年11月10日辦理系爭房地所有權移轉登記（收件字號：111年莊中登字第019710號，下稱系爭房地之買賣所有權移轉登記）。
㈡被告劉姿邑所為乃無權處分系爭房地，原告拒絕承認；且被
告潘怡秀明知被告劉姿邑非系爭房地之真正所有權人，非屬善意第三人，原告自得依民法第767條第1項中段、第179條等規定，擇一請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣所有權移轉登記，再請求被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，回復登記為原告所有。
㈢聲明：
⒈被告潘怡秀應將系爭房地之買賣所有權移轉登記予以塗銷。
⒉被告劉姿邑應將系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告劉姿邑陳稱：不爭執原告主張之事實，確實未經原告同
意辦理系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，再聽從訴外人即債權人陳冠州之指示，透過訴外人即住商不動產三重仁愛捷運加盟店（即「逸齊不動產有限公司」，下稱住商三重仁愛捷運店）所屬經紀營業員（即俗稱「仲介」 ，下沿用此俗稱）陳濰萌的安排，與被告潘怡秀簽訂系爭房地買賣契約，但最後伊也沒有拿到任何買賣價金等語。
㈡被告潘怡秀辯稱：伊係於111年10月6日透過住商三重仁愛捷
運店居間媒介購買系爭房地，信賴不動產登記，認被告劉姿邑為系爭房地之所有人，並依約給付買賣價金存入履約保證專戶，不知被告劉姿邑與原告、陳冠州間之糾葛，縱被告劉姿邑無權處分系爭房地，伊為善意第三人，受民法第759條之1規定之保護，原告請求塗銷系爭房地之買賣所有權移轉登記並回復為原告所有，應無理由等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與被告劉姿邑於90年間結婚（嗣於000年00月間離婚），原共同居住在系爭房地；而系爭房地原登記為原告所有，後於111年8月19日由被告劉姿邑代理原告，以夫妻贈與為原因，移轉所有權登記於被告劉姿邑，再於111年11月10日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告潘怡秀等情，有原告及被告劉姿邑之戶籍資料查詢結果、系爭房地登記謄本暨異動索引、系爭房地之夫妻贈與移轉所有權申辦文件等件在卷可按（本院卷第23至26、29至34、69至75頁），復為兩造所不爭執，即堪認定。
四、原告主張被告劉姿邑盜用其印鑑並辦理系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，再無權處分系爭房地，移轉所有權登記於惡意之被告潘怡秀，依民法第767條第1項中段、第179條等規定，請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣所有權移轉登記、被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，並回復登記為原告所有等節，固為被告劉姿邑所不爭執，但為被告潘怡秀以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告無贈與系爭房地予被告劉姿邑之意思，且拒絕承認被告
劉姿邑之無權代理，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉行為無效：
⒈按物權之移轉，非由有處分權之當事人為意思表示，不能
發生物權移轉之效力；若未經處分權人授以處分之權限，而擅行代理表示設定物權之意思者，即為無權代理，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，此觀民法第170條規定、最高法院110年度台上字第293號裁判意旨甚明。
⒉被告劉姿邑經本院行當事人訊問時具結陳稱：我在網路上
認識「花花」，他鼓吹我可以投資虛擬貨幣，並介紹金主陳冠州，所以我就向陳冠州借錢，家裡的人都不知道這些事情；後來花花、陳冠州都有教我可以偷拿原告的印鑑章辦理印鑑證明、夫妻贈與，再做系爭房地的假買賣，來清償我對陳冠州的借款；因為原告的身分證正本、系爭房地權狀正本都是我在保管的，我也知道原告的印鑑章放在哪裡，所以我便聽從陳冠州、跟陳冠州配合的「陳代書」的指示，先去辦原告的印鑑證明，後來陳代書說他沒有辦法辦夫妻贈與，所以又找了吳家豪帶我去地政事務所辦理系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記；後來原告發現這些事，我們兩個就離婚了，原告也搬離系爭房地去安樂路那邊住等語（見本院卷第395至404頁）。本院審酌卷附申辦原告印鑑證明之委任書上有關委任人「陳弘洲」之簽名筆跡，顯與原告於本件訴訟民事委任書上之簽名筆跡不同（見本院卷第17、19頁），而原告更已對被告劉姿邑提出涉犯偽造文書罪嫌之刑事告訴（現由臺灣新北地方檢察署以112年度偵字第32036號偵查中，見本院卷第566頁）；再衡酌夫妻同居生活，取得他方之身分證件、印鑑章等物，尚非難事，足認原告主張被告劉姿邑未經其同意，盜用其身分證件、印鑑章代為申辦印鑑證明，並持之辦理系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記乙節，應為可採。
⒊原告既無贈與系爭房地予被告劉姿邑之意思，且拒絕承認
被告劉姿邑無權代理原告辦理贈與系爭房地予被告劉姿邑之行為，揆諸前揭說明，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉行為，應為無效。
㈡被告潘怡秀依民法第759條之1條規定，不受被告劉姿邑無效取得系爭房地所有權之影響，仍取得系爭房地所有權：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1定有明文。而如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得應受推定，主張非善意者，應就此事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第2167號判決意旨參照）。
⒉被告潘怡秀於辦理系爭房地之買賣所有權移轉登記時，被
告劉姿邑為系爭房地之登記名義人，此由系爭房地之買賣所有權移轉登記申辦資料可稽（見本院卷第143至157頁）。原告雖以居間媒介系爭房地買賣之陳濰萌亦知悉被告劉姿邑無權處分系爭房地、被告潘怡秀無購買系爭房地之需求、系爭房地之買賣與正常交易有異、被告潘怡秀配合陳冠州重新辦理系爭房地之抵押權設定登記及訴願等情，主張被告潘怡秀非善意第三人，不受第759條之1第2項規定之保護云云。惟查：
⑴被告劉姿邑固具結陳稱：陳濰萌是陳冠州、陳代書介紹
的，陳濰萌大部分都是聽陳冠州的意思來找我辦事情，例如清償塗銷吳家豪的抵押權登記、設定陳冠州的抵押權登記等，都是陳濰萌帶我去板橋地政事務所辦理的，陳濰萌是代理陳冠州那一方；我確定陳冠州、陳代書、吳家豪、陳濰萌這四個人彼此認識，而且我也有跟陳濰萌講過我偷拿原告印鑑章這件事；後來簽約當天，陳濰萌帶我去住商三重仁愛捷運店那邊，特別交代我不能跟裡面的人講說他有在做二貸的事情，簽約結束後我有問陳濰萌我沒有要賣房子，陳濰萌回我說這只是形式上走的流程等語（見本院卷第397至399頁）。
⑵惟證人陳濰萌業已具結否認稱：我是透過朋友陳世瑋知
道被告劉姿邑要賣系爭房地，我也有向被告劉姿邑確認房地買賣的真意，被告劉姿邑是說她要清償二胎金主陳冠州的借款；我不認識陳冠州，是被告劉姿邑拒絕出面完成系爭房地之買賣過戶後，陳冠州來住商三重仁愛捷運店裡爭執，我才知道這個人；一開始是陳世瑋跟我說系爭房地要賣950萬元，後來我有跟被告劉姿邑確認950萬元的開價以及賣房子的事情；在徵求被告劉姿邑的同意下，同事洪振地在9月間就已經帶看系爭房地，在10月初時確認950萬元開價後，很快系爭房地就成交了；不過當初為了能順利完成系爭房地買賣，被告劉姿邑拜託陳冠州先塗銷他的抵押權及預告登記，我也有拜託陳世瑋幫忙說服陳冠州，結果陳冠州塗銷後被告劉姿邑卻避不見面，陳冠州才來住商三重仁愛捷運店要我們給他一個交代；我不曾聽過陳世瑋或被告劉姿邑提過她是未經過同意而取得系爭房地或出賣系爭房地，被告劉姿邑也未曾說過她沒有要賣系爭房地等語（見本院卷第422至428頁）。本院審酌卷內除被告劉姿邑之上開指述外，查無其他足以佐證原告主張證人陳濰萌知悉被告劉姿邑偽辦系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記乙節之事證；再考量證人陳濰萌於協助處理代償系爭房地原房貸債務（即債權人：第一商業銀行股份有限公司；債務人：
原告，見本院卷第201頁）時，曾傳訊被告劉姿邑稱：
「姐，您需要請姐夫親自填寫授權，並提供當初貸款印鑑章與身分證影本即可」等語（見本院卷第506頁），倘證人陳濰萌果如原告所主張，理應要求或提醒被告劉姿邑盡力取得相關申辦文件，而非毫無顧慮地認原告可親自寫授權書並配合後續程序，因認原告主張陳濰萌知悉被告劉姿邑無權處分系爭房地，進而勾串被告潘怡秀之推論，實難遽採。
⑶況且，證人即同為住商三重仁愛捷運店所屬仲介洪振地
亦到庭結證稱：我是負責系爭房地買賣買方潘怡秀這一方的仲介，被告潘怡秀的父親潘扶松一直都有在幫被告潘怡秀物色房子，約於111年9月7日陳濰萌向公司回報他手上有系爭房地這一物件後，我便帶潘扶松去看房子，確定開價950萬元後，被告潘怡秀沒有砍價就決定要買了；我不認識陳冠州，不過因為系爭房地有民間借款的抵押設定，所以買賣雙方及陳冠州才簽了本院卷第125頁之履保指示出款協議書，後來被告劉姿邑避不見面，陳冠州要被告潘怡秀給他一個保障，我才去跟被告潘怡秀協調，請被告潘怡秀簽了本院卷第133頁之協議書等語明確（見本院卷第413至421頁）。本院審酌證人洪振地非被告劉姿邑所指稱鼓吹、煽動或知悉其偽造文書、偽辦夫妻贈與之人，且觀證人洪振地、陳濰萌間之line對話紀錄亦無任何足以懷疑證人洪振地參與其中之跡證（見本院卷第462至477頁），足認證人洪振地就被告劉姿邑偽辦系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記乙事毫無所悉。被告潘怡秀既係透過不知情之證人洪振地居間媒介而出價買受系爭房地，而原告復未舉證證明被告潘怡秀如何迂迴知悉被告劉姿邑無效取得系爭房地所有權，益徵原告主張被告潘怡秀非善意信賴系爭房地之不動產登記乙節難以採信。
⑷原告復以系爭房地設有二胎及預告登記，而被告潘怡秀
名下另有房產且未經議價及親自看房，竟即決定購買系爭房地之異常、被告潘怡秀未要求解約且配合陳冠州重新辦理系爭房地之抵押權設定登記及訴願等情，再為其主張被告潘怡秀非善意第三人之論據。惟臺灣近年來房價急漲，此為眾所周知之事實，而被告劉姿邑以低於市場行情之950萬元出售系爭房地，又為原告所自承，則被告潘怡秀評估利害得失後，未經議價及親自看房即決定購買系爭房地，難認有違常之處；至系爭房地雖另有陳冠州之抵押權登記、預告登記，然以不動產為民間借款之擔保，尚非少見，且該等負擔在不動產買賣實務上亦非難以排除（實則，陳冠州亦已配合被告劉姿邑、潘怡秀之系爭房地買賣，而塗銷其抵押權登記、預告登記，見本院卷第125、131頁），是原告執此主張被告潘怡秀仍願買受系爭房地應屬異常云云，亦屬無稽。另被告潘怡秀未要求解約且配合陳冠州重新辦理系爭房地抵押權設定及訴願等舉措（見本院卷第554至565頁），所涉動機多端、原因不一，更遑論被告潘怡秀曾聽從住商三重仁愛捷運店、安新建築經理股份有限公司（即系爭房地買賣之履約保證公司）之建議，簽立「同意並願配合陳冠州向地政機關辦理回復原第二順位抵押權暨預告登記」之協議書（見本院卷第246頁之協議書、第430至432頁之證人即住商三重仁愛捷運店店長王漢崎證述），自難以此逕認被告潘怡秀就被告劉姿邑無效取得系爭房地所有權乙情有所認識。
⒊原告所為舉證既無法使本院信其主張被告潘怡秀非善意信
賴登記而受系爭房地所有權移轉登記之事實為真，揆之前揭規定及說明，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記固屬無效，被告潘怡秀仍受推定權利適法之保護而善意取得系爭房地之所有權。
㈢綜上所述，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉行為既屬無效，
則被告劉姿邑即無從取得系爭房地所有權，從而原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，應屬有據；惟被告潘怡秀信賴系爭房地為被告劉姿邑所有之不動產登記，而向被告劉姿邑買受系爭房地並進而為系爭房地之買賣所有權移轉登記，依民法第759條之1規定，不受影響，從而原告依民法第767條第1項中段、第179條規定，請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣所有權移轉登記，併請求將系爭房地回復登記為原告所有，則屬無據，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、末按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。原告請求被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，係命為一定意思表示之給付判決，揆諸前揭說明，不得為假執行之宣告，原告就此部分陳明願供擔保為假執行之宣告，於法不合，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 廖宇軒附表 一、土地：新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍68/10000） 二、建物：新北市○○區○○段0000○號建物（權利範圍1/1，門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號4樓）