臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第276號原 告 郭彥孜訴訟代理人 蔡宗隆律師
林明葳律師被 告 江談鉗訴訟代理人 姚本仁律師
何思瑩律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
原告備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時基於兩造間買賣不動產契約關係，主張解除契約，請求被告返還價金、給付不完全給付損害賠償、違約金，聲明第1、2項請求：㈠被告應於原告將新北市○○區○○段000000000○000000000地號土地應有部分各5分之1(下稱系爭土地)及新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000號5樓(下稱系爭房屋）(以下合稱系爭房地)不動產所有權返還登記予被告之同時，給付原告新臺幣(下同)780萬元，及自被告受領各期買賣價金日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告79萬6,899元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣由本院送鑑定，原告於鑑定報告回覆後之民國112年12月25日具狀追加先位聲明第1、2項為：㈠被告應於原告將系爭房地不動產所有權返還登記予被告之同時，給付原告780萬元，及自被告受領各期買賣價金日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告121萬6,539元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並追加備位聲明為：㈠被告應給付原告205萬1,088元及自原告民事追加訴之聲明暨準備二狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息(見本院卷第251-252頁)。又變更聲明先位聲明第1、2項為：㈠被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告780萬元，及其中78萬元部分自民國111年12月19日起、另78萬元部分自112年1月4日起、其餘624萬元部分自112年2月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告122萬1,219元及如附表一所示利息；暨變更聲明備位聲明第1項為：㈠被告應給付原告205萬5,768元及如附表二所示利息(見本院卷第337頁、第357-358頁、第381頁、第463頁)，核均係基於系爭房地買賣契約關係之同一基礎社會事實，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於民國111年12月16日簽訂不動產買契約書（下稱系爭契
約），約定由被告將其所有系爭房地以總價780萬元出售原告，經原告付清價款，兩造完成所有權移轉登記暨交屋後，原告於裝修系爭房屋而將天花板裝潢拆除後，竟發現系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋裸露、鋼筋鏽蝕等跡象，原告因懷疑系爭房屋為海砂屋，故於112年2月23日委請訴外人今塘工程顧問有限公司台北實驗室(下稱今塘公司)就系爭房屋之樑及天花板進行硬固混凝土中水溶性氯離子含量(下稱氯離子含量)測試，測試結果顯示系爭房屋樑及天花板之氯離子含量竟分別高達每立方公尺1.319公斤及每立方公尺3.524公斤。
系爭房屋建築完成日為69年12月30日，依系爭契約第5條第3項「如標的建築完成日在87年6月25日以前，氯離子含量平均值約定標準為每立方公尺0.6公斤」約定，可見系爭房屋氯離子含量遠高於系爭契約所約定之標準，為一般俗稱之「海砂屋」，不符系爭契約約定之品質，具有物之瑕疵。又系爭房屋有多處鋼筋裸露、斷裂，混凝土嚴重剝落情形，有減少系爭房屋通常效用，依系爭契約第5條第2項、第6項後段、民法第354條規定，不論該重大瑕疵之發生是否可歸責被告、或原告有無辦理氯離子含量檢測等，被告均應負物之瑕疵擔保責任，經原告依系爭契約第5條第3項及民法第359條規定，於112年3月16日向被告寄發存證信函為解除契約之意思表示，並要求被告於5日内返還買賣價金及賠償相關代書費、買方服務費、規費及稅費等，未料遭被告拒絕。為此，原告先位之訴，依系爭買賣契約、民法第259條第2款、同時履行抗辯、不完全給付、民法第195條規定，請求被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時，返還原告價金780萬元及自被告受領各期買賣價金日起至清償日止之法定遲延利息；及請求被告賠償相關代書費、買方服務費、規費及稅費等各項費用計64萬3,859元、及違約金47萬7,360元、精神慰撫金10萬元。
㈡退步言之，若鈞院認定原告請求解除契約顯失公平，則原告
備位之訴，依系爭契約第5條第2項、民法第359條但書規定，請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還因該瑕疵所減損之價值83萬4,549元，及依不完全給付、系爭契約第8條第2項前段、民法第195條規定，請求損害賠償64萬3,859元、違約金47萬2,680元、精神慰撫金10萬元。
㈢聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時
，給付原告780萬元，及其中78萬元部分自111年12月19日起、另78萬元部分自112年1月4日起、其餘624萬元部分自112年2月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告應給付原告122萬1,219元及如附表一所示利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告205萬5,768元及如附表二所示利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭房屋經鈞院送請兩造合意之財團法人新北市土木技師公
會(下稱土木技師公會)鑑定結果，氯離子含量平均值為0.426kg/m³，尚未超過兩造買賣契約約定標準0.6kg/m³之情事，原告之請求自無理由。原告雖自承83年7月22日以前尚無關於氯離子含量之國家標準，卻猶主張以我國目前混凝土中最大水溶性氯離子含量之最低標準0.15kg/m³，稱若超過此標準即欠缺房屋效用而屬物之瑕疵云云，然兩造針對氯離子含量含量標準及法律效果已於系爭契約第5條第3項約明，自無在氯離子含量未超標時猶適用系爭契約同條第2項規定。
㈡原告購屋前曾至現場看屋，買受時即已知悉系爭房屋屋頂防
水不佳、房屋有裂痕、鋼筋外露等狀況，被告亦因屋況不佳方以低價780萬元出售予原告，兩造並約定以簽約現況點交房屋，原告現爭執系爭房屋欠缺房屋效用，難認有理由；且正因原告知悉屋頂漏水、鋼筋剝落，故在簽訂系爭契約後，原告即陸續與被告聯絡表示要在屋頂加蓋鐵皮跟做頂樓防水，足證原告知悉屋況並願意買受，自不得再主張屋頂防水不良因外水入侵而產生鋼筋生鏽而將水泥漲裂剝落係屬瑕疵。
㈢縱認本件達於解約程度（假設語氣），原告所請求損害賠償部分金額亦非合理：
⒈履約保證費2,340元請求部分，依兩造買賣合約第5條第6項
約定，縱系爭房屋確係海砂屋，買方履約保證費2,340元仍應由原告負擔。
⒉今塘公司檢測費請求部分，原告未依兩造約定合意定檢測機關，係原告單方面自行檢測，自不得向被告請求。
⒊鐵皮費用4萬2,000元、裝潢費用40萬元請求部分，原告未舉證證明與本件之因果關係。
⒋原告依系爭契約第8條第2項規定請求被告給付違約金，但
該條項規定之前提係賣方違約，依民法第220條規定，即債務人僅就故意或過失行為負違約責任，原告未舉證被告有何故意或過失存在，自無從適用系爭契約第8條第2項請求違約金。
⒌就原告先位之訴第1項聲明請求部分，被告主張行使同時履
行抗辯權，原告應將系爭房屋移轉登記並交付被告之同時，被告返還價金予原告。
⒍精神慰撫金請求部分，被告未隱匿屋況，原告亦曾到場看
屋，雙方更委請專業仲介進行買賣，原告於簽約付款後亦未要求進行氯離子含量檢測，即著手拆除原室內陳設，況原告未舉證被告有何可歸責之處，依法應不得請求慰撫金。退步言之，其請求金額亦屬過高。
㈣退萬步言，假設被告應負瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任之法
律效果為減少價金或解除契約，系爭鑑定報告已載明氯離子含量並未超過兩造系爭契約約定之標準值，尚難依此評估對系爭房屋價格有何影響，而修繕費用834,549元並不等於應減少之價金。㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，兩造於111年12月16日簽訂系爭契約，由被告將其所有系爭房地以買賣總價780萬元出售原告，原告付清買賣價金，被告於112年1月13日完成所有權移轉登記予原告，兩造於112年2月18日點交系爭房屋；系爭房屋建築完成日為69年12月30日等事實，為兩造不爭執，並有系爭契約、系爭房地第一類登記謄本、本院113年2月27日言詞辯論筆錄、被告系爭房屋建物所有權狀影本等件可證，自堪信為真正。
五、至於原告主張系爭房屋之氯離子含量超過兩造系爭契約約定之標準值、或超過兩造簽約交易當時之我國目前依104年1月13日修正後最新規範混凝土中最大水溶性氯離子含量之最低標準(0.15kg/m³)，構成物之瑕疵等語，為被告否認，辯以上詞。茲分述如下：
六、本院之判斷：㈠系爭房屋之氯離子含量有無超過兩造系爭契約約定之標準？
原告先位之訴主張依系爭契約第5條第3項約定解除系爭契約，有無理由？原告以今塘公司系爭檢測報告為據，主張系爭房屋之氯離子含量超過兩造系爭契約約定之標準等語，為被告否認，辯以上詞。查：
⒈系爭契約第5條「擔保責任」第3項約定：「氯離子含量檢
測：本約簽訂後，雙方得合意委請公正客觀機構對於買賣標的進行氯離子含量檢測(主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣)，賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值高過約定標準(如標的建築完成日在87年6月25日(含當日)以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；…)，買方得主張減少價金或解除契約，…」字樣(見本院卷第25頁)。而原告未經被告之同意即自行委請今塘公司檢測系爭房屋氯離子含量，此有被告委由其子與原告聯絡之line對話紀錄、被告兒子與仲介劉威志間line對話紀錄各1件可證(見本院卷第143-145頁、147-149頁)，且依兩造系爭契約上開約定，進行氯離子含量檢測取樣應就主建物之樑、柱、樓板或牆面等3處取樣，然原告所提今塘公司系爭檢測報告(見本院卷第49頁)，僅有樑、天花板2處之測試結果，亦顯與兩造約定之取樣位置及取樣數量不符。是以，今塘公司非為兩造所合意之檢測機構，且今塘公司所取樣位置與數量亦不符合兩造系爭契約之約定方式，故原告所提今塘公司系爭檢測報告自不足作為認定系爭房屋氯離子含量已超過兩造系爭契約約定標準之依據。
⒉本件經兩造同意後，送請土木技師公會鑑定，鑑定人會同
兩造於系爭房屋現場進行硬固混凝土鑽心及鋼筋腐蝕檢測作業時，經兩造同意隨機取樣三處，取樣鑽心試體經實驗室檢测後之鑑定結果，其每立方米氯離子重量分别為0.202kg/m³、0.314kg/m³及0.762kg/m³，其硬固混凝土中氯離子含量平均值為0.426kg/m³，尚未超過兩造買賣契約約定之標準0.6kg/m³(註：依據兩造買賣契約約定系爭房屋係69年12月30日建造完成，兩造買賣契約約定硬固混凝土中氯離子含量之標準0.6kg/m³，71年7月22日才訂定氯離子規範CNS3090A2042，系爭房屋建造當時對於新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量無特別規定)，此有土木技師公會鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)(見系爭鑑定報告第5-6頁及附件六試驗報告書)可稽。是以，系爭房屋之氯離子含量既並未超過兩造系爭契約所約定之標準，則原告主張依系爭契約第5條第3項規定解除契約，即非有據，不生合法解除契約之效力。
㈡原告先位之訴，主張依系爭契約第5條第2項約定之物之一般
瑕疵擔保責任、民法第359條規定解除契約，有無理由？如有理由，原告得請求之金額為若干？⒈兩造系爭契約第5條第2項「物之瑕疵擔保責任」前段約定
：「賣方保證買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」字樣(見本院卷第25頁)。原告主張系爭契約第5條第3項屬於兩造對於氯離子含量標準之特別約定，不排除適用系爭契約同條第2項物之一般瑕疵擔保責任，系爭房屋之氯離子含量雖未超過兩造系爭契約所約定之標準，但我國目前依104年1月13日修正後最新規範混凝土中最大水溶性氯離子含量之最低標準為0.15kg/m³，若超過該最低標準，應為欠缺通常居住安全房屋效用，屬系爭契約第5條第2項一般物之瑕疵擔保責任範圍，構成物之瑕疵等語，為被告否認，辯以上詞。查：
⑴系爭契約第5條第3項氯離子含量檢測之規定，雙方已經
就買賣房屋標的建築完成日在87年6月25日以前、及該日期以後，約明前開不同之氯離子含量平均值約定標準，如超過標準，原告得主張減少價金或解除契約(見本院卷第25頁)，業如上述，兩造對於氯離子含量標準既已有明白約定，自無再於系爭房屋氯離子含量未超標兩造契約約定之上開標準時，猶再適用系爭契約同條第2項之餘地。
⑵又雙方已經就買賣房屋標的建築完成日在87年6月25日以
前、及該日期以後，於系爭契約第5條第3項約明上開不同之氯離子含量平均值約定標準，原告主張應以兩造111年12月16日簽約時之氯離子含量標準規範(0.15kg/m³)為基準，當屬無據。房屋於建造階段澆灌混凝土，自係以建造當時之結構混凝土施工規範為標準，系爭房屋建築完成日期為69年12月30日(見本院卷第39頁，被告建物所有權狀影本)，距兩造111年12月16日簽約時，屋齡已將近42年，原告主張應以系爭房屋建築完後將近42年之氯離子含量標準而稱系爭房屋有物之瑕疵云云，顯非可採。
⒉按民法第354條第1項前段規定，物之出賣人對於買受人，
應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行。查：
⑴系爭房屋於69年間建造完成，111年間出售予原告時屋齡
已將近42年，原告於買受時已知悉系爭房屋屋頂防水不佳、房屋有裂痕、鋼筋外露等狀況，此有被告委託仲介公司銷售時所填載、作為系爭契約附件之系爭房屋現況說明書影本在卷可證(見本院卷第42-43頁)，該現況說明書中被告勾選並說明浴室上方有滲漏水情形，及勾選樑柱部分有顯見間隙裂痕，並說明顯見間隙裂痕位置在廚房、前方屋頂、梁柱，裂痕長度約30公分，間隙寬度約0.5~1.5公分，暨被告勾選房屋鋼筋有裸露，並說明鋼筋裸露位置為前方的上方及屋頂等情(見本院卷第42-43頁)，並經原告簽名捺指印於該現況說明書(見本院卷第42頁)，足認被告確實有告知原告系爭房屋之上開現況，並為原告閱覽知悉而簽名捺指印於上，復有被告所提之系爭房屋現場照片及頂樓屋頂照片28張可證(見本院卷第133-141頁、第275-319頁、第425-429頁)。
⑵原告於簽約買受系爭房地之前，曾由原告委託之仲介人
員即證人莊佳碩陪同至系爭房屋看屋共2次等情，亦據證人莊佳碩於本院到庭證述：原告在臉書上看到伊所放上之另間車路頭街房屋廣告，因該車路頭街房屋係投資客買來裝潢後要轉售的房子，原告當時擔心該車路頭街房子的裝潢是否只是包裝而已，內部看不到，因此伊後來推薦原告系爭房屋，因為系爭房屋為一手屋，屋況明顯需要花很多錢裝潢，因此不用擔心有包裝問題，伊大約是在本件簽約前2、3天左右帶原告看系爭房屋，總共帶看過2次，第一次是晚天，帶看時間大約有半小時，第二次帶看屋是白天。帶看屋時系爭房屋狀況就如鈞院卷第133至141頁系爭房屋照片所示，伊與兩造並有一起到頂樓去看，頂樓看起來都很正常，沒有頂樓加蓋，也沒有加蓋鐵皮棚架，頂樓在前面面向永福街那一側，被告有提到先前有漏水，但他已經處理完畢，伊印象中頂樓防水層為既有的，不是新作的。伊知道原告有曾經雇鐵工要在頂樓施作鐵皮棚架，目的是為了可以防水之用及曬衣服。系爭房地伊印象中被告開價888萬元，780萬元係原告自己提出之價格，委託伊公司店長去向被告議價，因為原告知道系爭房屋這樣的屋況有哪些地方要加強處理，沒有包裝的問題，也沒有被投資客賺一手的問題，所以原告覺得可以接受，主要是價格上的考量。伊當時也有提供原告系爭房屋附近的實價登錄資料，系爭房屋正隔壁的5樓，伊印象中當時110年也有實價登錄之價格等語甚明，此有本院113年3月26日言詞辯論筆錄可稽，足見原告於買受前曾去系爭房屋及頂樓看屋2次，對於系爭房屋屋況清楚。
⑶至於系爭鑑定報告所載「另經現場隨機抽取3個平頂測區
鋼筋腐蝕速率檢測，顯示其結果為中度至嚴重之腐蝕程度…系爭房屋建築外觀主要為樑、平頂及牆壁有裂縫裂損狀況...此等損害研判係『屋頂防水不良使得平頂因長期受外水入侵等環境因素而產生鋼筋生鏽而將水泥漲裂剝落』…依據本會專業意見，依據目前損害現象研判係爭房屋尚能修繕補強…」部分(見系爭鑑定報告第7頁)，觀諸原告於兩造簽立系爭契約後，自112年1月12日起即陸續聯絡被告表示「要在屋頂加蓋鐵皮屋跟做頂樓防水」(見本院卷第323-333頁之兩造間LINE對話紀錄)，足證原告知悉屋況並願意買受。
⑷又兩造系爭契約第7條第4項約定系爭房屋點交時以簽約
之現況為準(見本院卷第26頁)，而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據(臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號裁判意旨參照)。
⑸綜上各情以觀，原告購屋前曾至現場看屋2次，於買受時
即已知悉系爭房屋屋頂防水不佳、房屋有裂痕、鋼筋外露等狀況，被告亦於系爭房屋現況說明書載明，原告仍願意向被告提出議價，簽約買受系爭房屋，雙方並約定以簽約現況交屋，則被告依兩造所約定之系爭房屋上開現況交屋，即屬交付符合兩造系爭契約預定效用之房屋，自難謂有何物之瑕疵，故原告主張依系爭契約第5條第2項、民法第359條規定解除契約，亦非正當。
⒊基上，原告先位之訴主張解除契約並非有據，從而，原告
先位之訴，請求被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時，返還買賣價金780萬元，及自被告受領各期價金日起至清償日止之法定遲延利息，及請求被告應給付122萬1,219元與附表一所示利息，均無理由，不應准許。
㈣原告備位之訴，主張依系爭契約第5條第2項、民法第359條但
書規定，請求減少價金83萬4,549元，並依不當得利規定請求返還83萬4,549元，及依不完全給付、系爭契約第8條第2項前段、民法第195條規定，請求損害賠償64萬3,859元、違約金47萬2,680元、精神慰撫金10萬元，有無理由？原告備位之訴主張系爭鑑定報告表示系爭房屋修繕補強費用為83萬4,549元，交易價值減損之金額亦同為此金額，爰依系爭契約第5條第2項、民法第359條但書規定，請求減少價金83萬4,549元，並依不當得利規定請求返還83萬4,549元等語，為被告否認，以上詞抗辯。查：
⒈系爭鑑定報告鑑定結果為系爭房屋氯離子含量並未超過兩
造系爭契約約定之標準值，業如前述，系爭鑑定報告雖仍有就系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋腐蝕等現象，研判係屋頂防水不良使得平頂因長期受外水入侵等環境因素而產生鋼筋生鏽而將水泥脹裂剝落，並認尚得修繕補強，所需修繕費用為83萬4,549元，而系爭房屋減損之交易價格亦該83萬4,549元等情(見系爭鑑定報告第7、8頁)，然本院就兩造所同意之鑑定事項送請土木技師公會鑑定，鑑定事項除請土木技師公會鑑定⑴系爭房屋氯離子含量為何？有無超過兩造系爭契約約定之標準值以外，並以「如系爭房屋氯離子含量如超過兩造系爭契約約定之標準值」為前提，請鑑定機關鑑定⑵系爭房屋結構受有何損害、是否因而影響系爭房屋結構安全、能否修繕補強、如能修繕補強，具體修繕補強方法及所需費用，暨⑶對系爭房屋價格有無影響及減損之交易價格等事項，此有本院112年8月7日新北院英民團112年度重訴字第276號函文在卷可稽(見本院卷第203-204頁)，而經鑑定結果，系爭房屋氯離子含量既未超過兩造系爭契約約定之標準值，被告所交付系爭房屋符合兩造系爭契約約定之房屋效用，被告已依債之本旨履行，亦經本院認定如前，則系爭房屋既不構成物之瑕疵，原告以系爭房屋有物之瑕疵為由主張減少價金云云，即非正當。又原告先位之訴，本院認定被告所交付之系爭房屋並無所謂欠缺兩造系爭契約約定效用之物之瑕疵，原告主張解除契約為無理由，亦如前述，故本院並非認定系爭房屋有物之瑕疵。而民法第359條規定之適用，係以買賣標的物有瑕疵為前提，方有該條規定之適用，本院既認定被告所交付之系爭房屋並不構成物之瑕疵，自當無民法第359條本文或但書適用餘地，故原告備位之訴所稱「若鈞院認定原告依民法第359條規定請求解除契約顯失公平」，則原告主張依民法第359條但書「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」規定，請求減少價金83萬4,549元云云，非屬有據。
⒉原告備位之訴主張系爭房屋有物之瑕疵，為無可採，從而
，原告依系爭契約第5條第2項、民法第359條但書規定，請求減少價金83萬4,549元，並依不當得利規定請求返還83萬4,549元，及依不完全給付、系爭契約第8條第2項前段、民法第195條規定，請求損害賠償64萬3,859元、違約金47萬2,680元、精神慰撫金10萬元，均無理由，俱不准許。
七、綜上所述，原告基於系爭買賣契約關係、不完全給付等法律關係，先位之訴請求：⑴被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告780萬元，及其中78萬元部分自111年12月19日起、另78萬元部分自112年1月4日起、其餘624萬元部分自112年2月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，⑵被告應給付原告122萬1,219元及如附表一所示利息，均無理由；以及備位之訴請求：被告應給付原告205萬5,768元及如附表二所示利息，亦無理由。原告先位之訴及備位之訴上開請求，均應予駁回。原告先位之訴及備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請均失所附麗，俱併駁回之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
書記官 劉冠志【附表一，先位聲明第二項請求之利息】編號 原告之請求 金額（新臺幣） 利息起算日及利率 ⒈ 不完全給付損害賠償 64萬3,859元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉ 違約金 47萬7,360元 自民事追加訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊ 精神慰撫金 10萬元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 總計 122萬1,219元【附表二，備位聲明第1項請求之利息】編號 原告之請求 金額（新臺幣） 利息起算日及利率 ⒈ 系爭建物之 價值減損 83萬4,549元 自民事追加訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉ 不完全給付損害賠償 64萬3,859元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊ 違約金 47萬7,360元 自民事追加訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒋ 精神慰撫金 10萬元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 總計 205萬5,768元