臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第338號原 告 高金枝訴訟代理人 蔡志揚律師被 告 敦美建設股份有限公司法定代理人 周淑惠訴訟代理人 黃敬唐律師
張浩倫律師上列當事人間請求確認契約關係存在事件，經本院於民國115年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告訴之聲明：確認兩造間之民國109年5月14日土地合建協議書(下稱系爭協議)契約法律關係存在。(見本院卷一第9頁)。嗣於114年6月10日變更聲明為先位主張：確認兩造間之民國109年5月14日系爭協議書契約法律關係存在。備位請求主張：被告應與原告簽立如附件(詳見本院卷二第81頁至94頁)所示之合建契約書(見本院卷二第69頁)，核原告上開所為，均係與其主張系爭協議之爭議有關，堪認其請求之基礎事實要屬同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，不在禁止之列，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告所擔任實施者之臺北市○○區○○段○○段00地號土地都市更新事業計畫案(下稱系爭都更案)，原告提供名下臺北市○○區○○段○○段00○00○00○00○00○000地號等6筆土地(下合稱系爭土地)，與被告於109年5月14日簽訂系爭協議，兩造協議內容約明房屋興建完成後，被告同意原告於3樓至15樓中選配固定房型3房2戶、2房1戶及B2車位3個，原告所需找補之金額新臺幣(下同)600萬元之給付時點及給付方式，以及約明被告給付原告每月租金補貼之金額、時點及期間等情，顯已具備一般合作興建契約書約定之必要之點，縱後續無另訂合建契約或其他細節性約定之協議，雙方仍可繼續完成系爭土地之合作興建事宜，且系爭協議並未附有任何停止或解除條件，亦無約定一定要簽訂正式合建契約始生效力，又兩造縱未於系爭協議約定建物層數、分配比例、履約保證金之交付、返還，及工期、土地及建物之點交、移轉、建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約處理，惟依都市更新條例規定「都市更新事業計畫書」之法定應記載事項，以及民法亦有處理違約之相關條文規定，實際上合建雙方僅須表明具有「合建」之意思，以及約定「合建標的」（即特定之土地或房屋）與「合建分配方式」，復搭配「都市更新事業計畫書」之內容，即可據以執行合建。另原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路000號（權利範圍3分之1）之未辦保存登記之建物(下稱系爭建物)，與被告簽訂房屋買賣契約(下稱系爭買賣契約)，原告雖嗣後不同意系爭買賣契約第7條第2項之約定，惟此亦與系爭協議無涉，且原告爭取減少找補金額，亦不妨害系爭協議之有效性，被告亦從未曾催告或表示原告必須與其簽訂合建契約書，否則即欲解除系爭協議內容，而系爭協議內容仍可履行，並未因係以權利變換方式實施即陷於客觀給付不能，復未向原告解除系爭協議即片面認定系爭協議失效，並無理由。爰先位主張確認兩造間之109年5月14日系爭協議契約法律關係存在。退步言，若系爭協議書為預約性質，被告提出提供予本案地主簽署暨已經簽訂之「本約」制式內容，其中除原、被告雙方於系爭協議書（雙方訂定之「預約」）上所已經明文約定之分配房型、重複選取、價金找補、租金補貼等事項外，其餘本約之內容，原告均願接受，故雙方已無庸就其內容再行協商，原告爰將預約中所約定之事項納入該本約內，並以備位主張請求被告應與原告簽立如附件所示之合建契約書。並聲明：㈠先位聲明：確認兩造間之109年5月14日系爭協議契約法律關係存在。㈡備位聲明：被告應與原告簽立如附件所示之合建契約書。
二、被告則以：㈠原告請求確認兩造間之109年5月14日系爭協議書契約法律關
係存在，惟其並未敘明得取得何等何等客觀利益，應不具權利保護之必要，縱認原告具有確認利益，惟被告為辦理系爭都更案，已與原告就其所有系爭土地洽談都更及合建事宜多年，於被告提出系爭協議後，原告始有意願與被告簽立合建契約，同時並就系爭建物簽訂系爭買賣契約，並於特約條款第7條第2項約定原告須於30日內與被告另行簽訂正式版本之合建契約，並同意以該350萬元之買賣價金與合建契約中所增加坪數之部分找補金額互相抵扣後支付，詎原告嗣後反悔找補金額與系爭房屋之價金抵扣之約定，除否認系爭協議之效力外，亦拒絕再行與被告簽訂正式之合建契約，被告無奈下遂將系爭房屋價金350萬先行支付予原告，然原告仍拒絕簽署合建契約，完全無視兩造商談之契約內容，顯見兩造合建契約之意思表示並未達成合致。此外，被告持續委由土地開發人員Ａ０２、Ａ０１與原告接洽、聯繫並尋求簽約之意願，並告知法律效果，若未於30日期間內簽訂合建契約，會變權利轉換戶等情，惟均遭原告拒絕，顯見兩造均知悉並認定當時尚未簽署正式之合建契約，心中之真意僅為就合建協議之條件做初步談論而非最終版本，對於具體合建條件仍有爭執，否則不會於簽訂系爭協議後，原告又多次否認協議內容，且拒絕再簽訂正式契約之情，是以系爭協議已於109年6月15日默示合意解除，則被告於110年8月17日送臺北市政府核定通過系爭都更案時，已達到合建門檻，原告即屬列為權利變換戶，到111年建案辦理變更大樓設計，主管機關要求同意書重新簽訂，原告知悉已達都更門檻，始同意簽訂都市更新事業計畫同意書，並向被告提出合建要求，惟被告已無法接受，故被告依都市更新條例第43條、第44條及都市更新權利變換實施辦法等規定，僅得以權利變換方式實施之，自屬適法。復參酌被告與其他地主簽立之「合建契約書」及「合建補充協議書」，單單合建契約書之內容即高達15頁，就協議條款分別詳細約定，方可謂就合建契約必要之點達成意思表示合致，足徵系爭協議僅為兩造商談合建契約之初步條件，性質至多為預約，且系爭協議之內容過於簡陋，未就重要事項、必要之點進行約定，自不得認具備本約之姓名，亦無從逕自履行合建契約。
㈡另原告所提都市更新事業計劃雖有清楚載明合建契約必要之
點，惟該性質僅屬單純之行政文件資料，自不得作為合建契約書之一部分，且原告所提學者研究文章與本件情形不同，自不得比附援引，又縱認都市更新事業計劃具私法性質，惟雙方從未就就該內容作為系爭協議之一部分，自不得謂系爭協議已具備合建契約必要之點而得履行，原告自不得僅憑預約而要求被告履行合建契約本約之義務，又原告嗣後否認系爭買賣契約第7條第2項之約定，即以找補金額與買賣價金扣抵支付，被告不得已遂先行支付價金予原告，顯見系爭協議業經兩造默示合意解除，業如前述，否則被告何需先行給付買賣價金予原告，退步言，縱認兩造未默示合意解除系爭協議，然原告已罹於30日期限且拒絕與被告另行簽訂本約而陷於遲延狀態，系爭協議後，原告遲遲拒不簽訂合建契約，嗣經被告與系爭土地之多位地主商議討論、協議合建，達成都市更新條例第44條第1項之同意門檻，被告已得依法逕將原告列為權利變換戶，依民法第255條非於一定時期(達成五分四同意門檻前)為給付(與被告簽訂正式合建契約)不能達其契約之目的，被告再以民事答辯五狀繕本作為解除系爭協議之意思表示，原告已於114年6月18日收受，則系爭協議已經合法解除而告消滅，原告自不得再持系爭協議之內容要求要被告簽訂如附件所示之合建契約書，又縱認系爭協議未合法解除，然原告不同意協議合建，乃因不可歸責於被告之事由陷入給付不能，被告自免與原告訂立本約之義務等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：兩造於109年5月14日簽訂系爭協議，就原告所有系爭土地、持分面積61.84平方公尺，與被告約定合建房屋，原告並與被告之隱名代理人游惠君於翌（15）日，就系爭土地上未辦保存登記之系爭建物，原告權利範圍1/3部分簽定總價款350萬元之系爭買賣契約，約定兩造應於30日內簽定合建契約，原告同意系爭協議約定合建增加坪數之找補金額600萬元，以系爭買賣契約價金350萬元支付等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第273頁至第274頁），並有系爭協議、系爭買賣契約各1件在卷可稽，此部分堪已認定。又原告先位主張系爭協議為本約並非預約，依據系爭協議，兩造具有協議合建法律關係，備位主張若認為系爭協議為預約，系爭協議並未解除，被告應依系爭協議與原告簽立附件所示合建契約等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告本件起訴有無確認利益? ㈡系爭協議為預約或本約？兩造有無系爭協議合建法律關係？ ㈢若系爭協議為預約，原告備位主張依系爭協議，被告應與原告簽立附件所示合建契約書是否有理？茲分述如下：
㈠原告本件起訴有確認利益：⒈按訴權之存在要件有二：一為訴訟成立要件，一為權利保護
要件，權利保護要件中，於確認之訴，必須原告有即受確認判決之法律上利益，始能認為有保護之必要，此項要件如有欠缺，法院應以原告之訴無理由，以判決駁回之。再按民事訴訟法第247條第1、2項規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同」；「前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」。此係民事訴訟法89年2月9日修正公布，修正理由，在於發揮確認之訴預防及解決紛爭之功能，故擴大其適用範圍及於事實，然為免導致濫訴，就事實之存否，限於其為法律關係之基礎事實，並以原告不能提起他訴訟時，始得提起，否則即認原告無即受確認判決之法律上利益，此觀該條之立法理由自明。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。
⒉經查，原告為系爭協議、系爭買賣契約之當事人，有系爭協
議書、系爭買賣契約可認（本院卷第29頁至第33頁），其主張系爭協議因被告否認效力存續而有損原告權益，被告則爭執原告所主張之事實，是兩造間對系爭協議之效力即有所爭執，而原告認其在法律上地位有不安之狀態，且原告如獲勝訴判決，其私法上地位受侵害之危險即得加以除去，且復未能提起其他訴訟解決之，原告自有提起本件確認之訴之法律上利益。
㈡系爭協議為預約，兩造尚未簽合建內容本約，兩造不存在合
建契約法律關係：⒈當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思
定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約。而兩造無從逕依備忘錄履行合建義務，而須另訂合建契約本約以為履約之依據，因認備忘錄屬預約，並未違背法令，亦有最高法院108年度台上字第2312號裁判要旨參照。
⒉一般合建房屋契約，除約定合建標的、建物層數及其分屋比
例等外，尚涉及工期，履約保證金之交付及返還，建物之構造、建材及設備，合建完成土地及建物之點交、移轉，稅捐及費用之負擔、違約處罰等事項，欠缺此等重要事項，顯然無從履約。本件依系爭協議所載內容，雙方僅約定原告提供系爭土地、原告得以選戶標的範圍、原告需找補金額，被告同意補貼原告租金事項，其餘如上開一般合建房屋契約之重要事項如：建物層數、分配比例、履約保證金之交付及返還、工期、土地及建物之點交及移轉、建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約處理，均未約定，原告並與被告之隱名代理人游惠君於系爭買賣契約第7條第2項約定，應於30日內與被告簽定合建契約，已如前述，證人即原告女兒Ａ０４於本院審理證稱：系爭協議簽定後，建商還有Ａ０２有來找說要簽合建契約，在簽系爭協議前，證人Ａ０２有提供地主部分空白、乙方是被告、上面有浮水印之合建契約共16頁等語（見本院卷二第351頁、第353頁至第354頁），證人即系爭都更案土地開發期間被告之窗口Ａ０２證稱：系爭都更案從102年開始陸續與地主協商買賣或合建，系爭協議與系爭買賣契約，均是伊代表被告拿去給原告簽署，簽署系爭協議是因原告條件一直反覆，也不願簽合建契約，所以透過系爭買賣契約跟原告達成要簽合建契約的協議，依土地開發習慣口頭約定外，還會再寫預約之約定即系爭協議，先簽系爭協議再簽系爭買賣契約，不是表示已經簽約合建契約的意思，所以才會跟原告談好要買賣房子後，要30日內跟被告簽立合建契約，在簽系爭協議前有帶合建契約的範本給原告，並將合建契約範本留給原告等語（見本院卷二第340頁至第345頁）。堪認原告簽定系爭協議時，被告並有提供頁數16頁合建契約範本予原告，系爭買賣契約亦約定系爭協議簽署後，仍須簽定合建契約。是依上開約定及證人Ａ０４、Ａ０２所述，兩造顯無從僅以系爭協議之約定內容，即得據為履行合建契約之依據，而必須以被告提供與其他地主簽訂合建契約書樣本共16頁供原告審閱後，另行簽署合建契約書作為雙方履行合建契約之依據，可見系爭協議僅具有預約之性質，僅得據為請求簽訂合建契約本約之依據而已。
⒊原告另主張依被告提送之「都市更新事業計劃」，即有記載
合建契約必要之點，故系爭協議即具合建契約之本約性質云云，惟按依都市更新條例第3條第3款、第4款及第32條第1項前段，都市更新事業計劃，係屬須經主管機關審議通過後，作成核定之行政處分後方得發布實施，且依都市更新條例第32條第3項之規定公開展覽30日並舉辦公聽會，以供權利人、利害關係人閱覽以提出意見之用，核其性質，並非係兩造互為磋商協議後意思表示合致而簽立，尚難認為即為兩造間合建契約，原告此部分主張，難認可採。
⒋綜上，系爭協議為預約，兩造迄今均未簽定合建契約，原告
先位主張系爭協議為本約，確認系爭協議合建契約法律關係存在，並無理由，應予駁回。
㈢原告備位主張依系爭協議，被告應與原告簽立附件所示合建
契約書是否有理？⒈所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。「知悉」，並不等同於「同意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院101年度台上字第1294號、95年度台上字第2952號判決意旨參照）。
⒉系爭協議為預約，兩造應於系爭買賣契約簽立30日內簽定合
建契約，已如前述，又被告主張系爭協議，兩造已默示合意解除為原告所否認，惟查證人Ａ０２於本院證稱：簽完系爭買賣契約後約3、4 日，伊和Ａ０１去找原告簽合建契約，伊當時有帶被告用印的合建契約範本給原告簽，原告拒絕，因原告說她的找補金額600 萬元太多了，需要再減少，原告希望以
2、300 萬元的金額作為找補，租金從2萬元增加為26,000元或28,000元，而且原告說如果不答應這些條件，就不願意簽立合建契約，伊再回去跟被告談原告新的合建條件，被告也拒絕，伊就回去跟原告說被告不同意原告新的條件，原告回覆那就不簽了，伊也有跟原告說後果是會列為權利轉換戶，在推動都更8到10年，一直跟地主講如果不同意合建或都更，地主的土地會變成價值分配，原告即使後來在111年5月18日在都市更新計畫書同意書上表示同意參與系爭都更，亦不表示為合建同意戶等語（見本院卷二第339頁至第349頁），證人Ａ０４證稱：沒有簽合建契約，是因伊哥哥因為稅金關係，希望減少找補的600萬元，伊哥哥說證人Ａ０２有說系爭協議不算數，重新討論協議內容，哥哥提說找補金額500萬元，但被告拒絕，證人Ａ０２陸陸續續來談都沒有達成共識，原告堅持沒有達他的條件不簽合建契約，找補金額談不攏，證人Ａ０２就說如果是權利變換戶就不理會等語（見本院卷二第351頁至第352頁），從上開證人證稱可知，原告簽完系爭協議後，提出系爭協議找補金額600萬元應減少、及租金補貼2萬元應增加之條件，經被告拒絕後，原告已表示拒絕依照系爭協議所載條件簽合建契約，被告知悉原告拒絕依照系爭協議所載條件簽合建契約後，亦拒絕再次與原告協議新的合建條件，故原告對爭協議已不算數等情，有所認知，又原告同意系爭協議約定合建增加坪數之找補金額600萬元，以系爭買賣契約價金350萬元支付，已如前述，若兩造於系爭買賣契約簽定30日內另行簽定合建契約，則被告本得以系爭協議所約定找補金額600萬元而逕與系爭買賣契約約定價金350萬元相互扣抵後而無需付款，然原告於系爭協議簽定後，已拒絕依照系爭協議之條件來簽定合建契約，被告始於109年5月15日交付發票人胡思僩、票面金額175萬元之臺灣土地銀行樹林分行支票1紙，尾款之175萬元部分，被告則以發票日為109年5月22日之臺灣土地銀行樹林分行支票予原告一節，有發票人胡思僩之臺灣土地銀行支票、臺灣土地銀行樹林分行支票各1件在卷可稽（見本院卷一第309頁至第311頁、卷二第161頁），則原告於系爭協議簽定後，拒絕依照系爭協議之條件簽定合建契約，被告亦拒絕再次協議新的合建條件後並表示不簽合建契約，原告已認知系爭協議不算數，並就系爭買賣契約被告應支付價金350萬元，本得由合建契約原告應找補金額600萬元予以抵扣後不用支付卻予以收受，且被告亦透過證人Ａ０２多次告知原告不簽立合建契約，在系爭都更案原告會被列為權利轉換戶等舉動可推知，兩造於系爭買賣契約簽定後30日屆期之翌日即109年6月15日起，默示合意解除系爭協議。從而，原告依系爭協議，請求被告應訂定附件所示合建契約，即無理由，應予駁回。
五、從而，系爭協議為預約，兩造尚未簽合建內容本約，兩造不存在合建契約法律關係，又系爭協議兩造已默示合意解除，原告不得依系爭協議，請求被告訂定附件所示合建契約，原告依系爭協議，先位請求確認兩造間109年5月14日系爭協議之合建關係存在，備位請求被告應訂定附件所示合建契約，即無理由，均應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 鐘怡文附件：合建契約書（卷二第81頁至第94頁）