臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第64號原 告 張哲瑋訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師被 告 施議榕訴訟代理人 施玉玲上列當事人間請求履行合約等事件，經本院於民國112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣5,251,000元，及自民國112年5月12日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之81，餘由原告負擔。
判決第一項於原告以新臺幣1,751,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣5,251,000元，為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
本件原告於民國111年12月29日起訴時聲明原為：被告應將坐落新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓建物及其基地所有權（下合稱系爭不動產）移轉登記與原告（見本院卷第11頁），嗣於同年5月5日以民事準備書狀㈠暨調查證據聲請狀，將原訴列為先位之訴外，並於原訴追加請求被告將坐落新北市○○區○○段○00地號土地（下稱系爭68地號土地）所有權移轉登記予原告，且追加備位聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）6,502,000元，及自民事準備㈠暨調查證據聲請狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第105頁）。本院審酌原告請求之原訴與上開追加備位請求部分，均係兩造於000年0月間就系爭不動產買賣所生爭議為其原因事實，其原訴與追加之訴之主要爭點具有共同性，各請求利益之主張可認為有關連，而就原訴及追加之訴及追加之備位之訴證據資料亦可相互援用，基於訴訟經濟，及使原告之請求在同一程序加以解決，避免重複審理，應認為其請求基礎事實同一，被告同意原告之追加（見本院卷第182頁），對於被告之防禦及訴訟之終結均不甚妨礙，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於111年5月23日經由訴外人永慶房屋永和竹林店高兆群先生仲介向被告購買坐落於新北市○○區○○段○00地號土地權利範圍1/5、同前段第68地號土地權利範圍全部，及其上同段第1869建號門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號建物權利範圍全部（下稱系爭建物）。約定價金為1,520萬元，並於111年5月24日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定被告應於111年8月31日前完成交屋，詎履行期間早已屆至，履經催告均未獲置理。又因系爭不動產須與系爭68地號土地合併辦理所有移轉登記，被告表示拒絕致無法完成系爭不動產所有權移轉登記。而依系爭契約書第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登簿謄本及使用執照所載為準）」。兩造於系爭契約書第一條之土地標示記在新北市○○區○○段○00地號土地、面積119平方公尺、移轉持份1/5，建築改良物標示記載建物門牌新北市○○區○○路00巷00弄00號、建號為同段1869號權利範圍全部，然系爭買賣標的應移轉範圍、標示等仍需依地政機關登記謄本及使用執照所載為準，方符兩造簽訂系爭契約之真意。且系爭不動產說明書同時附有系爭建物於69年間所取得之69使字第4167號使用執照存根，兩造依系爭契約第1條約定除應將系爭建物及竹林段第74地號土地1/5應有部分移轉登記與原告外，尚將同前段系爭68地號土地一併移轉登記與原告。被告拒絕履行，系爭不動產又遭被告債權人查封，可歸責於被告之事由致給付不能，原告以民事準備書狀㈠暨調查證據聲請狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，先位請求被告應將系爭不動產及系爭68地號土地所有權移轉登記予原告。。備位請求被告應返還原告已交付價金計3251,000元，及依系爭契約第12條第3項令交付以以交付之3251,000元計算之金額之損害賠償。爰依系爭契約之法律關係求為命原告給付等語。並先位聲明：被告應將系爭不動產即系爭68地號土地所有權移轉登記予原告。
備位聲明：㈠被告應給付原告6,502,000元，及自民事準備㈠暨調查證據聲請狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於000年0月間委託永慶房屋仲介出售系爭不動產，委任之前已口頭告知中介除系爭不動產外，還有系爭68地號土地是和系爭不動產在一起，但未顯示在交付仲介即永慶房屋之土地權狀內，並請仲介一併查清楚一起買賣，因為相信仲介會負責釐清有關買賣標的及過戶事宜。之後仲介卻未提，因為相信仲介而不疑有他簽下系爭契約。因辦理過戶時，地政機關於111年8月7日來函告知系爭68地號必須一併移轉才能過戶，與系爭契約記載不同，就請仲介商請原告一併買下以利過戶。因原告無意願一併購買系爭68地號土地，無法達成共識，致無法於111年8月31日過戶交屋。嗣於111年9月5日仲介突然告知先前是地政機關弄錯，兩塊土地不須合併轉移即可過戶，現只要再重新送件申請就可以等語。伊即告訴仲介既然如此就請地政機關取消前次駁回申請直接完成過戶即可，伊拒絕再次提出申請。因為系爭68地號原告未購買一併移轉給原告，原告無償取得現作為道路使用之系爭68地號土地，實質上將損害伊權益。又依系爭契約第12條規定，伊可以以金錢賠償原告而拒絕履行系爭契約，伊也願意賠償原告在這段期間所受合理損失，原告請求違約金顯無理由，且違約金過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：㈠原告先位請求被告應將系爭不動產與系爭68地號土地所有權
移轉登記予原告，有無理由？⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真
意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。民法第799條第5項定有明文。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明定。復按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過 失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事 人另有訂定者，不在此限。民法第224條亦有明定。末按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所致，依民事訴訟法第 277條前段規定，應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院110年度台上字第2108號民事判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴依永慶房屋產權調查書記載系爭房屋為區分所有建物有永慶
房屋產權表附卷可稽（見本院卷第119條），故兩造於簽訂系爭契約時已知悉系爭房為區分所有建物就其基地範圍，自應適用公寓大廈管理條例之規定，是依公寓大廈管理條例第4條第2項規定系爭建物建築基地應隨同移轉予承買人即原告。
⑵新北市新店地政事務所函覆本院謂：系爭建物為未改制前臺
北縣政府建設局核發之69年使字第4167號使用執照（69建字第600號建造執照）所屬建物，該照所載建築基地為龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段10-18、10-19、10-20、10-21地號等4筆土地，另查所有權人另有同段68地號（重測前為龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段10-62地號），於民國69年7月14日分割字同段同小段10-18地號。原告出售所有系爭74地號土地（權利範圍5分之1）及系爭建物（權利範圍全部）予權利人（買受人）即原告，因69年使字第4167號使用執照（69建字第600號建造執照）所屬建物，該照所載建築基地為龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段10-18、10-19、10-20、10-21地號等4筆土地，系爭68地號土地於民國69年7月14日分割自同段同小段10-18地號）應併同移轉，該所依公寓大廈管理條例第4條第2項規定於111年8月17日以中登補字000474號開立補正通知書等語。
亦有新北市政府新店地政事務所112年11月1日新北店地登字第1125896812函在卷可稽（見本院卷第219至232頁）。足見系爭68地號土地為系爭建物建築基地，應一併移轉。則原告主張依系爭契約第1條解釋，被告自應將系爭68地號土地一併移轉登記予原告所有，尚非無據。
⒊被告抗辯系爭68地號土地並非系爭契約之買賣標的，伊於訂
約時即告知仲介，門前有一塊地應一併買賣云云，然查仲介係被告委任之人，仲介未查明系爭68地號土地為系爭建物之建築基地之過失，為被告之過失。況被告於訂約前即已知悉系爭68地號土地為系爭建物之建築基地，自應查明是否應一併移轉。證人即永慶房屋仲介高兆群證稱：被告於000年0月間委賣的就是一樓的部分，當初提供的地號是竹林段74地號、建號1869號。在沒有系爭68地號土地這件事之前，被告家人就有在反對，後續屋主有跟買方協調賠償金額，但沒有交集。伊有看過本院卷第93頁複丈成果圖，因基地地號是舊地號，現已整編成74地號，調閱相關資料，只有一筆建號、一筆地號，伊不清楚為何地政機關會通知被告系爭68地號土地要一起處理，原告請伊等處理過戶的事情而已，原告沒有特別討論到一併移轉的事情，有通知被告，當時他們不願意一併移轉（見本院卷第187至192頁）。是依上開證人證述內容，足證訂約時或訂約前被告或被告委任之仲介均未向原告表示有系爭68地號土地存在。此外，原告復未舉證證明原告亦知悉系爭68地號土地為系爭建物之基地而不欲購買，則被告抗辯系爭不動產不能辦理移轉登記予原告係因買方即原告不買系爭68地號土地所致，不可歸責於被告云云，尚難憑採。
⒋基上，原告主張系爭契約已明確約定系爭買賣標的應移轉範
圍、標示應依地政機關登記謄本、使用執照所載為準，被告依民法第348條、第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定應將系爭土地一併移轉與原告，方符兩造訂約之真義及債之本旨，尚堪採信。
⒌按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為
原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院102年度台上字第1910號民事判決意旨可資參照）。由是查封之效力僅限制債務人之處分行為或有礙執行效果之行為，而土地經法院執行假扣押，依土地登記規則第141條之規定，在法院撤銷查封前，登記機關應停止者係與其權利有關之新登記。此時，對債務人言，就其所有之土地已喪失處分之權能，其辦理所有權移轉登記或抵押權設定登記，即處於給付不能之狀態。經查：系爭不動產現經本院112年度司執字第14808號查封並定期拍賣乙節，業經本院依職權調取前開執行事件卷宗核閱屬實，系爭不動產現經本院執行查封，系爭68地號土地為系爭建物建築基地應一併移轉，原告先位請求被告應將系爭不動產與系爭68地號土地所有權移轉登記予原告，因被告已無處分權，以不能辦理移轉所有權移轉登記，原告先位請求為無理由，應予駁回。
㈡原告備位請求被告返還價金3,251,000元，為有理由：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。
次按所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第113條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第226條規定，請求債務人損害賠償，或於解除契約後依民法第259條及第260條規定，請求回復原狀及賠償損害。
⒉經查：
⑴原告依系爭契約已交付買賣價金0000000元之事實，為被告所
不爭執，並有合泰建築經理股份有限公司價金履約保證專戶資金明細表附卷可稽（見本院卷第177頁），堪信為真。⑵本件原告主張依系爭契約被告本應依約將系爭不動產及68地
號土地移轉登記予原告，因被告拒絕辦理後又遭馮遠威聲請強制執行，已陷於因可歸責於被告之事由致給付不能，原告依民法第256條規定及系爭契約第12條第1項約定，以民事準備書狀㈠暨調查證據聲請狀繕本之送達解除系爭契約，系爭契約係因可歸責於原告之事由致給付不能，已如前述，原告解除系爭契約，依法有據。系爭契約暨經原告解除，原告請求被告返還已給付之價金0000000元，揆諸前開法律規定，核屬有據，應予准許。
⑶另系爭68地號土地應依系爭契約地1條約定隨同系爭不動產一
併辦理所有權移轉登記，系爭68地號土地於訂立系爭契約時為被告所有，非不能辦理移轉登記，難認系爭契約約定之買賣標的自始客觀給付不能，原告依民法第113條請求被告返還價金，自不足採。
㈢原告備位請求被告給付違約金，有無理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條規定甚明。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金；契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利（最高法院86年度台上字第1620號、102年度台上字第1378號裁判參照）。復按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。準此，雙方約定之違約金債權，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約而隨同消滅之理（本院61年台上字第2922號判例意旨參照）。且依民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，契約在解除以前，已發生之損害賠償，不因解除權之行使而喪失，債權人於解除契約時，仍得併行請求該項損害賠償。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。
⒉經查：惟觀之系爭契約第12條第4項規定：「本條所規定之違
約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」依此約定，如被告違約時，原告於解除契約時，除得請求系爭契約第12條第3項規定之違約金外，尚可依民法第260條規定，請求原告給付解約所受損害之賠償。系爭買賣契約第12條分別就被告同一違約事實所應負之責任將違約金與損害賠償並列，則系爭契約第12條第3項規定：「..乙方若毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情形時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如書返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」其性質應解釋為係強制被告履行債務為目的，確保原告債權效力之強制罰，具有懲罰性，非損害賠償總額預定性質之違約金，其性質應為懲罰性違約金。則因被告未依系爭契約約定辦理系爭不動產及系爭68地號土地所有權移轉登記，經原告催告後仍拒絕給付，違約情事即已發生，則原告於解除系爭契約後，除請求返還被告給付價金3,251,000元金外，自得依系爭系爭契約第12條第3項約定請求被告給付懲罰性違約金3,251,000元。⒊被告復抗辯違約金過高云云，然按違約金之約定，乃基於個
人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。是倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額(最高法院102年度台上字第1606號判決參照)。是本院審酌被告知悉系爭68地號土地存在之情形，且自陳系68地號土地現做為道路使用，原告不買卻能通行對被告不利云云（見本院卷第101頁、第183頁、第254頁），足見被告於訂立系爭契約時明知系爭68地號土地為系爭建物前方供通行之道路用地，竟未將系爭68地號土地約定於系爭契約為買賣標的，致辦理所有權移轉登記時遭地政機關通知補正，且又拒不補正，於可辦理系爭不動產及系爭68地號土地時又拒不辦理，而遭被告債權人查封致無法辦理所有權移轉登記，及現在社會經濟狀況，及原告解約後另可請求所受損害之損害賠償，是原告請求之違約金於2,000,000元較為公平適當，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。⒋基上，原告備位之訴以被告給付遲延為由，主張解除契約，
請求被告返還價金3,251,000元及給付違約金2,000,000元，為有理由，應予准許，其餘請求則無理由，應予駁回。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2、3項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之債權，屬無確定期限之給付，經原告於112年5月11日送達追加備位聲明之民事準備㈠暨調查證據聲請狀繕本於被告（見本院卷第105頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。故原告請求自民事準備㈠暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即112年5月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。
四、綜上所述，原告先位之訴，為無理由，不應准許，原告備位依系爭契約解除之法律關係及依系爭契約第12條第1項、第3項約定請求被告給付5,251,000元，即自112年5月12日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應於准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
書記官 黃翊芳