臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第750號原 告 王林玉秀
江溪泉上二人共同訴訟代理人 陳德聰律師被 告 郭聰灶
郭煌字郭昱堯
賴郁琪郭世仁郭世正郭世集上七人共同訴訟代理人 郭明達被 告 郭國堂
郭豐輝上二人共同訴訟代理人 逄紹峰律師被 告 郭與鎮上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○○○段○00000地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示「權利應有部分比例範圍」欄之比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表所示「權利應有部分比例範圍」欄之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○○段○○○○段○00000地號土地面積152平方公尺（下稱系爭土地），為原告及被告等人所共有，兩造之應有部分詳如附表所載。系爭土地地目為建，共有人間未曾協議分割，亦無不為分割之約定，依其物之使用目的，也無不能分割之情形，惟共有人間未能協議分割，也不同意將自己持分土地為對方併購，為此請求判決原物分割成2塊土地，由原告二人分得面積60.8平方公尺，另由被告等就分得土地保持新共有關係，如此可集中為土地適當之規畫使用，如2塊土地有價差，也同意鑑定價格後找補差價。並聲明：請准將系爭土地為原物分割，如附圖紅色部分面積60.8平方公尺，由原告二人取得，按原告王林玉秀應有部分百分之75、原告江溪泉應有部分百分之25，保持分別共有。如附圖綠色部分面積91.2平方公尺，由被告全體共有人按原應有部分之比例保持分別共有（附圖見本院板調卷第23頁）。
二、被告抗辯：㈠被告郭聰灶、郭煌字、郭昱堯、賴郁琪、郭世仁、郭世正、郭世集七人（下稱被告郭聰灶等七人）：
不同意原告的「原物分割、找補差價」分割方案，因為我們不願意分到下方三角形的土地，且被告均無意願找補原告差價，故僅能接受變價分割方案。被告願意與原告談，兩造都是親戚不需要用訴訟的方式來進行，另外有關王勝吉（即原告王林玉秀之夫）也是長期佔用100之92地號土地，那也是雙方共有的土地，但由王勝吉一人出租，一人收取每月租金95,000 元，而本件土地目前上面有三家商店，每月收取租金70,000元，這兩筆租金雙方也都可以一起來談。雙方共有土地總共有11筆，其中4筆被占用的土地已經提告，地上物也準備要拆還。
㈡被告郭國堂、郭豐輝二人（下稱被告郭國堂二人）
原告分割方案是少數共有人（2人、持分2/5）獨占方正位置，對其餘多數共有人（10人、持分3/5）明顯不公平，損害被告及其他共有人權益，故應如附圖所示分割方案，由原告分得B區，其餘共有人分得A區，雙方亦可協議價購補償以取得全部土地。如無法達成，因每位共有人所分得土地面積過小而未達最小建築面積36平方公尺，依法將成為畸零地，無法單獨建築使用；且縱然原告同意被告的分割方案，被告也不同意「原物分割、找補差價」分割方案，因為將增加被告的經濟負擔，被告均無意願找補原告差價，故僅能接受變價分割方案。如此一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，適可避免原物分割之前揭缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。
㈢被告郭與鎮：
我不同意原告所提「原物分割、找補差價」分割方案，也不同意變價分割，我也不要下方三角形那塊土地，我希望大家再談一談。
三、原告主張系爭土地為附表所示共有人所共有，各共有人應有部分如附表所示，業據其提出系爭土地之土地登記第二類登記謄本、地籍圖，共有人應有比例附表在卷可稽（見本院板調卷第15至25頁），且為被告所不爭執，自堪信原告前述主張之事實應為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地並無依法令而有禁止或限制分割之情，亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情事，兩造復無法就分割方法達成協議等情，為雙方所不爭執。故原告以共有人間分割之方法不能協議決定，因而起訴請求雙方共有之系爭土地裁判分割，應屬合法。
㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請
求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項分別定有明文。而共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。但究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）。經查：
1.按建築法第44條規定：「直轄市、縣 (市) (局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」。次按新北市畸零地使用規則第3條附表規定，一般建築用地之正面路寬7公尺以下，最小寬度須達3公尺以上、最小深度須達12公尺以上；超過7公尺至15公尺，最小寬度須達3.5公尺以上、最小深度須達14公尺以上；側面應留設騎樓之建築基地之正面路寬為超過7公尺至15公尺，最小寬度須達7公尺以上、最小深度須達14公尺以上。
2.系爭土地面積僅為152平方公尺（約46坪），形狀類似不規則梯形，原告2人持分共4/10（即2/5）、被告10人持分共3/5，⑴如採原告所主張以原物分配方式分割，需將土地分割成兩區塊分別分配給原告2人（約60.8平方公尺，即18.4坪）、被告10人（約91.2平方公尺，即27.6坪），分割後土地上方為不規則方形，下方則為三角形，但依被告所提出經測量後之土地分割圖所示（見本院卷第43頁），不論是上方或下方區塊，深度均未達12公尺；故不論將原告或被告分配上方或下方區塊，均成為畸零地，無法單獨建築使用。⑵又依各共有人如附表所示應有部分比例計算（見本院卷第41頁），其中原告王林玉秀、江溪泉受分配面積分別為45.60平方公尺、15.20平方公尺；另被告被告郭聰灶、郭國堂、郭與鎮、郭煌字、郭昱堯、賴郁琪、郭豐輝、郭世仁、郭世正、郭世集等人，依序分別受分配面積為32.57平方公尺、15.20平方公尺、2.53平方公尺、2.53平方公尺、2.53平方公尺、7.60平方公尺、13.03平方公尺、5.07平方公尺、5.07平方公尺、5.07平方公尺。顯然除原告王林玉秀外，其他共有人包含原告江溪泉及被告每一人所分配之土地面積，均未達上開新北市畸零地使用規則所定之最小建築面積36平方公尺（以最小寬度3公尺、最小深度12公尺計算），均成為畸零地；而原告王林玉秀所受分配土地也受限於深度未達12公尺，亦成為畸零地，均無法單獨建築使用。故以原物分配方式分割將造成共有人所分得土地均成為畸零地，不利各共有人就系爭土地利用，有害於總體社會經濟之發展。再者，系爭土地面積過小，亦不適於以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人之方式分割。因此，系爭土地以上述方式原物分割，均顯有困難。
⒊另外，以原物分配予部分共有人，由受分配之共有人，對於
未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，予以金錢補償之分割方式，固為民法第824條第2項第1款後段、第824條第3項所明定。然雙方均無人主張此種分割方式，且被告代理人郭明達曾提出以1坪120萬元價格欲購買原告持分，也為原告所不接受（見本院卷第34頁）。故本院認此亦非適合之分割方式。
⒋再查，被告多數人所主張以變價分割之分割方案，既可保持
系爭土地之完整，且按諸民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，其立法理由為：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。準此，採變價分割時，兩造自得依其對系爭土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權。因此，如採多數被告主張變價分割之方式，一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，適可避免原物分割之前述缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公平。因此，兩者相較，本院認系爭土地應以變價分割方式較為適當與公平。
5.從而，本院依民法第824條第2項之規定，斟酌系爭土地經濟效用、多數共有人之意願、共有人應有部分比例、全體共有人之利益及公平原則等一切事項，認本件不宜原物分割，應以變價分割，所得價金按如附表所示各共有人應有部分比例分配之分割方法為適當。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請就兩造共有之系爭土地為裁判分割，為有理由，本院依系爭土地之性質及分割後之經濟效用等情形，認以變價分割為適當，爰判決如主文第1項所示。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造按如附表所示之應有部分之比例分擔，始為公平，爰判決如主文第2項所示，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後認核與本件判決結果均不生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
書記官 溫凱晴