臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第783號原 告 上海商業儲蓄銀行股份有限公司法定代理人 李慶言訴訟代理人 陳思菱律師被 告 許瀅潔
胡孟雄蔡英吉上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國113年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告許瀅潔與被告胡孟雄間就門牌號碼新北市○○區○○○道0段000號14樓房屋（含停車位）之租賃關係不存在。
被告蔡英吉、胡孟雄應將上開房屋（含停車位）騰空並返還被告許瀅潔。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各
二、原告起訴主張：㈠緣被告許瀅潔為原告之授信戶，前於110年9月1日與原告簽立
「個人房貸借款契約」（原證1），向原告申請借貸，並提供其名下坐落於「新北市○○區○○○道○段000號14樓」之房屋及土地設定最高限額抵押權予原告作為借款債權之擔保（原證2）。詎原告今（112）年初接獲被告許瀅潔因積欠債務，遭其他債權人聲請強制執行拍賣上開房地（案號：鈞院112年度司執字第4907號），嗣於同年5月13日起許瀅潔即未依約繳納本息，依前揭個人房貸借款契約第11條第2項第14款之約定，原告已依約主張被告許瀅潔之借款債務全部到期，且伊對於原告迄今仍有本金新台幣（下同）13,125,314元及其利息、違約金（下簡稱系爭債務）尚未清償，合先敘明。㈡承上，原告已於112年度8月22日對於 鈞院112年度司執字第
4907號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）就本件抵押權房地拍賣程序聲請參與分配，惟查被告許瀅潔與被告胡孟雄竟以虛偽之房屋租賃契約（原證3），謊稱「新北市○○區○○○道○段000號14樓」房屋（下簡稱「系爭房屋」）早於109年10月1日起即有租賃關係存在，並稱承租人（即被告胡孟雄）將系爭房屋借與被告蔡英吉無償使用云云，致系爭房屋於112年度司執字第4907號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之拍賣時，經 鈞院公告其使用情形為「第三人蔡英吉占有使用…因查封前、設定抵押權之前第三人已有權占有使用，拍定後不點交」，而有影響本件不動產拍賣價格甚或無法拍定之狀況，致使包含原告在內之全體債權人有無從受償之虞，此按本件不動產前次於111年7月5日遭其他債權人聲請拍賣，定三拍金額13,138,000元時仍流標，且已低於原告系爭債務致使包含原告在內之全體債權人將無從受償（原證4）。實則系爭租賃契約係被告許瀅潔等之通謀虛偽意思表示，被告蔡英吉對於系爭房屋自屬無權占用，被告許瀅潔為房屋所有權人卻怠於行使權利，意圖規避原告之追索甚明。是原告為保全本件債權，爰提起本件訴訟如起訴聲明，以保障權益。
㈢本件確認租賃關係不存在，原告有即受確認判決之法律上利益，應准許提起本訴：
按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」（最高法院52年台上字第1240號判例），本件原告就系爭不動產有第一、二順位最高限額抵押權，因訴外人吳龍潭聲請拍賣抵押物，原告就抵押權已聲明參與分配，然因被告許瀅潔等之租賃契約影響其拍賣價格甚或無法拍定，影響原告債權無法足額受償，已如前述，實對原告債權損害甚鉅，故應有確認其租賃法律關係不存在之必要，爰提起本件確認之訴，請 鈞院鑒核。
㈣被告許瀅潔與胡孟雄間就系爭房屋於109年10月1日所為之住
宅租賃契約為通謀虛偽意思表示，故系爭房屋上之租賃法律關係應不存在：
⒈查被告許瀅潔於110年8月8日買受系爭不動產，買賣金額為1,
630萬元，並於同年9月1日設定最高限額抵押權予原告，設定抵押權當時被告許瀅潔曾立書保證上開不動產絕無租賃關係或第三人占用之情事，並簽立切結書（原證5）載明無誤。惟查，嗣本件強制執行程序中被告許瀅潔突提出系爭房屋租賃契約（參前原證3），聲稱系爭房屋於109年10月1日起即有租賃關係存在，時間早於原告110年9月設定最高限額抵押權之前，租期至124年9月30日止共15年，被告許瀅潔買受本件不動產後即承受系爭租約，致 鈞院執行處於拍賣公告中諭知系爭房屋於拍定後不點交；然依許瀅潔於110年8月8日與前手簽署之「不動產買賣契約書」（原證6）第四條約定，已約定載明本買賣標的「無」出租情形，雙方約定以「騰空點交」方式點交系爭不動產，經查詢實價登錄資料顯示，於110年8月8日確有該房地之交易資訊（原證7），應可堪信原證6所示買賣契約確屬真實存在。試想：今被告許瀅潔買受系爭不動產之價金高達1,600萬元以上，如若受讓房屋前已有長達15年之租賃契約存在，等同花費鉅資購屋卻毫無使用權限，應屬影響不動產買賣意願之重要事項，豈有買受前毫無揭露或知曉此租賃存在之可能？縱事前確毫無所悉，事後對於前賣家亦完全無追究之意，反而選擇默默同意承受15年的租約，此與一般正常情形實殊難想像，是故，依上開不動產買賣契約約定，系爭房屋並無租賃關係或第三人占用情形，且上開房屋使用情況與被告許瀅潔簽署予原告之切結書（參前原證5）所載明內容相符，應堪信為系爭房屋真實使用情形。
⒉再者，依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約
定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」，細究被告等所提系爭房屋租賃契約（參前原證3）內容，於第2頁下方第三條處以手寫字體略載「承租人租賃期間15年無需另支付任何費用給出租人」等語，亦即該租賃契約並無任何租金之約定。然一份長達15年之房屋租約，竟約定無須任何租金給付，承租人即被告胡孟雄完全無須負擔承租系爭房屋之租金，顯然違背常理，參以前揭被告許瀅潔買賣契約及切結書上記載，顯見實際上被告胡孟雄根本未承租系爭房屋，並非系爭房屋之承租人，系爭租約實係被告胡孟雄與許瀅潔間之通謀虛偽意思表示行為。按 鈞院執行處於系爭強制執行事件112年3月6日至現場查封時，亦從未聽聞系爭房屋有租賃關係存在，抑或被告胡孟雄為承租人等情事（原證8），可見被告許瀅潔與胡孟雄間之租賃關係，應屬通謀虛偽意思表示而不存在。
㈤被告蔡英吉無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項物上請
求權規定，應自系爭房屋遷讓並返還房屋予被告許瀅潔。原告基於代位權代債務人許瀅潔提起本件遷讓房屋訴訟，符合民法第242條代位訴訟之規定：
被告蔡英吉於 鈞院民事執行處為系爭房屋現況調查時雖稱被告胡孟雄使其無償使用系爭房屋云云（原證9），然因被告胡孟雄非系爭房屋之承租人，業如前述，亦即被告胡孟雄並無系爭房屋之正當使用權源，自無權利再使他人有權占有系爭房屋。則依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，被告許瀅潔為所有權人，自應依法排除被告蔡英吉對於系爭房屋之無權占有。又債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，同法第242條本文亦定有明文，查被告許瀅潔提出虛偽之租賃契約，辯稱系爭房屋上有租賃關係存在，則伊基於所有權人之地位實已怠於依民法第113條規定行使回復原狀請求權，因系爭房屋於 鈞院強制執行事件拍賣公告其使用情形為「第三人蔡英吉占有使用…因查封前、設定抵押權之前第三人已有權占有使用，拍定後不點交」，實有影響不動產拍賣價格甚或無法拍定之狀況，原告為被告許瀅潔之債權人，為保全債權，爰依民法第242條本文之規定，自得代位被告許瀅潔行使民法第767條第1項規定之物上請求權，請求被告蔡英吉應自系爭房屋遷讓，並返還該房屋為被告許瀅潔所有。
㈥並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張之上開事實，業據其提出土地建物登記第一類謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。又原告主張之法律上理由，經核亦屬有據，堪予採取。
五、從而，原告提起本件確認訴訟，並依民法第242條、第767條第1項規定，請求：㈠確認被告許瀅潔與被告胡孟雄間就門牌號碼新北市○○區○○○道0段000號14樓房屋（含停車位）之租賃關係不存在。㈡被告蔡英吉、胡孟雄應將上開房屋（含停車位）騰空並返還被告許瀅潔，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 5 月 3 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 6 日
書記官 游舜傑