臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第70號原 告 杜雅琴訴訟代理人 陳郁婷律師複代理人 黃于庭律師被 告 陳哲峰
陳哲皓前列二人共同訴訟代理人 陳亮佑律師
雷麗律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國112年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告將坐落於新北市○○區○○段○○○號土地（權利範圍萬分之二五０）及其上建物即同段建號三五九六門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號五樓房屋所有權塗銷及抵押權塗銷登記回復登記予被告之同時，應共同給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾捌萬捌仟壹佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之五，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以肆佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以壹仟貳佰陸拾捌萬捌仟壹佰肆拾元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴請求被告連帶給付新台幣(下同)2510萬4429元及本息，嗣於112年5月23日具狀擴張聲明為被告應共同給付2521萬115元及其中2510萬4429元部分自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，及其餘10萬6736元自112年5月23日起算之法定遲延利息（見本院卷第250頁），揆之前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：其於民國（下同）110年10月12日以1230萬元向被告二人購買坐落於門牌號碼即新北市○○區○○○路0段000號5樓房屋及其坐落基地（以下簡稱系爭房屋），簽訂原證1之買賣契約（以下簡稱系爭契約），被告二人已從仲介林妍溱自社區主任委員郭錦紅及其配偶凃偉民知悉系爭房屋於102年9月30日晚間7時許發生租客燒炭自殺案之非自然身故情事，致系爭房屋成為凶宅而具有交易上重大瑕疵乙事，被告急於出售系爭房屋，而與原告另行承租系爭房屋，於111年3月31日租期屆滿後，原告著手房屋裝修工程，始於111年5月21日經由主委郭錦紅而知悉上情，被告二人惡意未告知，具有無法補正之交易上瑕疵系爭契約出售交付予原告之行為，顯已嚴重違反系爭契約第12條第6項、民法第354條、第227條第1項規定，原告乃依系爭契約第12條第6項、民法第359條與第256條規定以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表思，並依系爭契約第10條第3項、民法第179條、第259條第2、5款與第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告二人返還原告已給付買賣價金1230萬元(含330萬元現款與900萬元渣打銀行房屋貸款)、房屋貸款利息21萬3025元、裝修費用21萬元(含支出冷氣裝設費5萬8000元、廚具費用5萬3000元、油漆工程費1萬5000元、木作工程費3萬9000元、與木地板鋪設費4萬5000元之有益費用)、支付懲罰性違約金1230萬元與賠償原告為履行系爭契約所支出費用18萬8140元(仲介服務費12萬3000元、向地政事務所給付代辦費2萬1000元與代墊費4萬4140元)，共計2521萬1165元，爰依系爭契約第10條第3項、第12條第6項、民法第256條、第359條、第179條、第259條第2款及第5款、民法第227條第1項準用民法第226條第1項之規定，提起本訴，並聲明：被告應共同給付原告2521萬1165元，其中2510萬4429元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其中10萬6736元自112年5月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，如獲有利判決，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依内政部97年7月24日内授中辦地字第0970048190號函釋：「本部00年0月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11内容『本建築改良物(專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」、另依臺灣高等法院103年度上字第85號民事判決、臺灣高等法院108年度上字第1334號、臺灣新北地方法院107年度訴字第40號民事判決，可知所謂凶宅之認定標準前提在於賣方產權持有期間發生兇殺案件。
(二)查被告二人係於108年4月11日以1250萬元購買系爭房屋，持有期間係被告陳哲峰與父母及妻小居住，礙於空間不足，被告陳哲皓另行在外租屋居住。嗣因被告陳哲皓結婚，被告二人商討更換空間更大之住所，故協議將系爭房屋出售後之價金轉為被告二人購置新房之準備金，因此被告二人於出售系爭房屋時，因尚未購得新屋，方與原告協議仍暫時住於系爭房屋，待購得新屋即搬離。被告二人於持有期間均未曾聽聞屋内發生任何非自然死亡之傳聞，而被告二人之前手屋主並未說過凶宅，郭錦紅及凃偉民與被告陳哲峰照面數回也未曾提過凶宅之情事，且被告陳哲峰與家人居住期間並無出現任何靈異現象，母親雖因病過世也係在醫院離世，並非於系爭房屋内過世。次查，原告向仲介林妍蓁確認是否屬凶宅之過程，除原告親自問管區派出所，林妍蓁也向蘋果日報確認，均無法得出確屬凶宅之情事，假設被告二人真隱匿凶宅資訊，理當賤價出售，而非以相當於購買之價金再行出售，被告二人並無不實告知凶宅之情事。再者，原告主張發生非自然死亡事件之期間為101年至103年間，如若屬實，理當直接影響房屋價值，或低於一般市場成交行情為是，然觀諸不動產實價登錄歷次明細可知，104年之成交價為1380萬元，與鄰近不動產成交行情相近，迄至兩造簽約歷經9年之時間，仍具有穩定之交易價值，並無受新聞之影響而價低其價值。
(三)依據最高法院95年度台上字第1095號民事判決，若鈞院認定被告二人需負系爭契約瑕疵擔保責任，原告就本件僅損失50餘萬元，對比其主張之懲罰性違約金卻遠超過實際損害20多倍之高，顯然有失公平，而應予酌減。另就原告主張解除契約後返還買賣價金部分，依民法第259條第1、2款規定兩造互負有回復原狀之義務，則依民法第261條準用第264條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。故本案原告既已登記取得系爭房屋所有權，於系爭契約買賣契約解除後，原告亦負有將系爭房屋返還登記予被告二人之義務，與原告主張被告二人應返還買賣價金互為對待給付之關係，是被告二人就此部分主張同時履行抗辯。
(四)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見112年5月23日筆錄，本院卷第246至247頁）：
(一)原告於110年10月12日以1230萬元向被告二人買受系爭房屋，系爭社區為南雅尊邸社區，於110年11月20日以占有改定之方式完成點交，簽定系爭契約，有原告提出之系爭契約可按(見本院卷第45-61頁)。
(二)原告起起訴狀繕本送達依據系爭契約第12條第6項、民法第256條、第359條之規定，解除系爭契約。
(三)被告二人於108年4月11日購入系爭房屋，前手屋主陳泓睿於107年12月27日購入，有系爭房屋之異動索引表可按（見本院卷第160頁）。
四、本件爭點應為：原告以被告明知系爭房屋曾發生租客燒炭自殺之事由，卻未告知，以系爭房屋有物之瑕疵為由，依據系爭契約第10條第3項、第12條第6項、民法第256條、第359條、第179條、第259條第2款、第5款、第227條第1項準用第226條第1項之規定，解除契約，並請求被告應返還買賣價金1230萬元、懲罰性違約金1230萬元、履行系爭契約買賣支出費用18萬8140元、裝修費用21萬元、房屋貸款支出利息21萬3025元，是否有理由?茲分述如下：
(一)原告以系爭房屋為凶宅具有重大瑕疵為由，解除契約是否有理由?
1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。
3.查系爭契約第12條第6項約定：「乙方（指被告）已明確告知，買賣標的物主屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲方（指原告）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除契約」（見本院卷第50頁），又系爭契約所附不動產委託銷售標的現況說明書亦將「本標的（包括同樓層、及上下樓層）是否曾發生過兇殺、自殺、一氧化碳、中毒或其他非自然死亡之情形」「若是，發生於產權持有期間或發生於產權持有期間外」「對，是否有此情形不知情」列為被告應說明事項，並經被告均勾選「否」（見本院卷第60頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋主附屬建物及專用部分、同樓層或上下樓層，均須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，且不限於被告產權持有期間，亦非限於被告須知情之情形，自屬可取。被告抗辯其僅就持有系爭房屋所有權期間發生之非凶殺或自殺事故負擔保責任，且不知情云云，要非可取。
4.系爭房屋於102年9月30日發生租客燒炭自殺之情形，有新北市政府警察局板橋分局函文可按（見本院卷第228頁），並經證人即系爭社區主任委員郭錦紅、涂偉民於本院審理時證述屬實（見本院卷第297-304頁、112年8月1日筆錄），足見系爭房屋曾於102年9月30日發生租客燒炭自殺(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。
5.參諸原告知悉系爭事故後，心理即造成相當大負面影響，而未遷入居住，將系爭房屋空置迄今，並經證人郭錦紅證述:另其他人因發生系爭事故後即無購買意願等語，原告復於購買前屢次向房屋仲介及被告確認是否有發生非自然死亡事故，並有原告提出原證6至8之lin對話可按（見本院卷第75-81頁） ，堪認系爭房屋因發生系爭事故，造成原告對居住品質產生疑慮，嚴重影響外界購買意願及價格，造成該房地在市場接受程度及交易價格低落，自應認已發生出賣人即被告應負擔物之瑕疵擔保責任。原告主張被告應依民法第354條第1項前段規定負擔保責任，洵屬有據。被告抗辯系爭房屋發生凶宅事件為000年0月間，迄今已逾10年，且歷經四任屋主，已削弱其影響力云云，自非可採。
6.買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（包括民法第354條），應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。被告已明確保證系爭房屋於簽約前無非自然身故之情事，已如前述，系爭房屋發生系爭事故，衡之經驗法則及社會通常觀念，在客觀上必將導致系爭房屋之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，故系爭房屋發生系爭事故，顯已構成重大物之瑕疵，已如前述，原告於111年3月31日租期屆滿後，於111年5月21日始經由證人郭錦紅告知而知悉系爭事故，隨即於111年10月11日以起訴狀繕本送達 請求解除契約及返還買賣價金之意思表示，並未逾除斥期間，自屬有據，應予准許。
7.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又所謂「依其情形解除契約顯失公平」者，係指就瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所造成之損害，兩者權衡得失輕重，比較之後，解除契約對出賣人顯失平衡之情形。查系爭事故已構成系爭契約重大物之瑕疵，已如前述。而原告主張其購買系爭房屋因系爭事故，造成心理恐懼不敢遷入居住，系爭房屋因而閒置迄今，無法達到買屋使用之目的，甚且承擔房屋貸款與管理費之支出，而委託仲介轉售亦因系爭事故，造成低於市場合理價格甚多，堪認原告確因購入系爭房屋而受有重大損害，唯有解除系爭買賣契約方能彌補；至被告於解除系爭買賣契約後，仍保有系爭房屋之所有權，被告於108年4月11日向前手陳泓睿購買系爭契約，則原告解除契約後，自得向前手行使法律上之契約權利或另行出售於他人，因此，原告解除契約後，對於原告始得免於居住凶宅之心理恐懼，被告亦得向前手行使權利，並未顯失公平可言，從而，原告主張解除契約，應屬有據。
(二)就原告所得請求之損害賠償項目及金額，分述如下：
1.原告經由房屋仲介買受系爭房屋支出仲介費12萬3000元、地政服務費6萬5140元，有原告提出之原證15統一發票及原證16服務收費明細可按（見本院卷第95-97頁）。本院認上開支出，辦理系爭契約買賣及移轉登記所必要之費用，原告於系爭買賣契約解除後，既已不得享有系爭房屋之所有權，上開費用自屬因解除契約所受之損害，核均與系爭房屋所為之瑕疵給付間均有相當因果關係，被告自應就原告上開損害應賠償責任，從而，原告請求損害18萬8140元，為有理由，應予准許。
2.原告主張支出冷氣安裝費5萬8000元、廚具費用1萬1000元、油漆工程費1萬5000元、木作工程費3萬9000元、木地板鋪設費4萬5000元，有原告提出之原證9收據、原證10照片、原證
11、12交易明細表、原證13請款單可按（見本院卷第81-91頁），然查，原告裝設冷氣、廚具、木作、油漆係為增益系爭房屋所為支出，並非因系爭房屋有上開瑕疵所為之必要修繕，上開部分動產非不得與系爭房屋分離，本院認上開支出，核均與系爭房屋所為之瑕疵給付間難認有相當因果關係，原告此部分請求，難謂為有理由。
3.原告主張其因買受系爭房屋需貸款，並支付貸款利息共21萬3025元，固據其提出貸款本金及利息列表、歷史明細影本各
1 紙在卷為憑（本院卷第93-94），惟以上開貸款利息，係原告與第三人銀行間因消費借貸所衍生之利息債務，其借貸目的雖係為給付系爭買賣契約之價金，然原告於購屋時無法一次給付全部價金給被告，始需向銀行貸款，此係原告自行決定向銀行辦理貸款所應支付之利息，與系爭房屋之瑕疵並無相當因果關係，原告應不得請求上開貸款利息之損失。
4.契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，為民法第259 條所明定。系爭契約約定買賣價款為1230萬元，原告主張解除契約後被告應返還價金1230萬元，應屬有據。
5.系爭契約於簽定後，如被告有違約情事致本約解約時，除應負擔原告所受損害之賠償外，並應返還已支付之價金，並同意按甲方已支付之價金總額及開立本票或支票支面額，作為懲罰性違約金，有系爭契約第10條第3項定有明文(見本院卷第49頁)。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額、分別為民法第250 條第1 項及第252 條所明定。而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判決意旨參照）。系爭契約買賣價金1230 萬元，然兩造係於110年10 月12日簽訂系爭契約，原告將系爭房屋出租被告，於111年3月31日租期屆至，被告於000年0月間知悉系爭房屋為凶宅，於111年10月10日以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示 ，已如前述，則在租期屆至後至解除契約間約僅歷10月餘之情形下，客觀上原告因債務不履行所受之損害應非鉅大，是於斟酌現今經濟狀況及原告所可能遭受之損失等一切情狀後，認原告請求1230萬元之違約金尚屬過高，而應以20萬元為適當。
5.綜上述，原告所得請求之金額共計1268萬8140元（計算式：1230萬 元＋18萬8140元元＋20萬元=1268萬8140元），逾此部分之請求，為無理由。
(三)被告行使同時履行抗辯，是否有理由?復按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702號判決意旨參照）。又當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權，法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決。查：被告行使同時履行抗辯權，並以原告應於被告給付之同時，將系爭房屋所有權移轉登記予被告等語置辯，原告所得請求返還之上開價金，既屬因契約解除後而生之相互義務，揆諸上開說明，。原告以系爭房屋有重大瑕疵為由，解除契約並請求被告返還價金，前本於有效買賣契約所為之給付及對待給付，請求對方返還給付，雙方互負返還請求權，在實質上有牽連關係，應有同時履行抗辯。從而，被告於返還價金及損害賠償之同時，原告應將系爭房屋移轉登記為被告所有，並塗銷系爭房屋之抵押權，自屬有據。
(四)末按債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107 年度第8 次民事庭會議決議參照）。查：被告既得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯，已如前述，原告請求遲延利息部分，於其返還系爭房屋所有權予被告前，被告就應返還之買賣價金及損害賠償尚不負遲延責任，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起及112年5月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息部分，即非有據。
五、綜上所陳，原告依民法第359條前段規定，解除系爭買賣契約，並依民法259條第2款及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求返還價金及損害賠償共計1268萬8140 元（計算式：1230萬+18萬8140元+20萬元＝1268萬8140 元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而被告行使同時履行抗辯權，請求原告返還系爭房屋，亦有理由，爰於主文中諭知原告應負同時履行之義務。
六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於前開規定,爰酌定相當之金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，併予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌，認於判決結果無礙，爰不一一論述。原告依據民法第354條第1項、第359條、系爭契約第10條第3項之規定主張解除契約回復原狀及損害賠償，請求給付被告給付如主文所示之金額，既有理由，其另依其餘請求，本院無庸再行一一審究，附此敘明
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
書記官 王思穎