臺灣新北地方法院民事判決113年度簡上字第14號上 訴 人 王曾美訴訟代理人 曾至楷律師被 上訴人 陳素真訴訟代理人 郭登富律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國112年10月31日本院板橋簡易庭112年度板簡字第799號第一審判決提起上訴，本院於113年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠兩造於民國110年1月1日簽訂租賃契約，約定由被上訴人承租
上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）85,000元，租期自110年1月1日起至同年12月31日止（下稱系爭A租約）；嗣租約租期屆滿後，兩造又再續約，每月租金仍為85,000元，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，其餘租賃條件相同（下稱系爭B租約）。詎系爭B租約租期屆滿後，被上訴人遲至112年4月29日始返還系爭房屋。
㈡被上訴人於系爭A、B租約期間，總計短繳275,000元租金（詳
如附表所示），而後被上訴人於112年1月至4月間每月匯款60,000元清償欠租，再扣除押租金20,000元，被上訴人就系爭A租約所積欠之租金已經抵充完畢，惟其就系爭B租約部分仍積欠上訴人15,000元。又被上訴人遲至112年4月29日始返還系爭房屋，屬無權占有，上訴人除可依系爭B租約有關逾期搬遷違約金之約定：「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，請求被上訴人給付違約金外，尚可依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利337,167元。
㈢爰依系爭B租約之法律關係，請求被上訴人給付欠租15,000元
本息；併依系爭B租約、不當得利之法律關係，擇一請求被上訴人給付自112年1月1日起至112年4月29日止逾期返還、無權占用系爭房屋之違約金或不當得利337,167元本息之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人向上訴人承租系爭房屋已有48年之久，疫情期間亦獲上訴人同意而減收租金，故被上訴人並未積欠上訴人租金；而後上訴人突然表示不再續約，要求被上訴人於111年12月31日搬遷，惟當時已近農曆春節，被上訴人又逢母喪停屍祭拜中，實無法配合，被上訴人僅得委請訴外人謝雲龍代為協商。嗣謝雲龍與上訴人之代理人即其子王鵬程取得聯繫並達成協議：被上訴人於112年4月底前交還系爭房屋、上訴人同意免收111年12月前之爭議租金、112年4月底前系爭房屋租金以每月60,000元計收（下稱系爭協議）。被上訴人已依系爭協議於112年4月29日遷讓返還系爭房屋，也於112年1月至4月按月給付60,000元租金，上訴人再提起本件訴訟請求被上訴人清償欠租及112年1月至4月之違約金或不當得利，實無理由等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決：㈠被上訴人應給付上訴人15,000元，及自112年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被上訴人應給付上訴人97,167元，及自112年7月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人240,000元，及自112年1月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（原判決命被上訴人給付部分，未據被上訴人不服提起上訴，業已確定）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第62至63頁）：㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋，於110年1月1日簽訂租約，
約定租期自110年1月1日起至110年12月31日止，租金每月85,000元，押金20,000元（見原審卷第29至37頁，即系爭A租約）。
㈡上開租約屆期後，兩造復於111年1月1日簽訂租約，約定租期
自111年1月1日起至111年12月31日，租金每月85,000元，押金延用上開之20,000元；其餘租賃條件同前（即系爭B租約）。
㈢被上訴人就上二租約所繳付之租金，如附表所示（見原審卷第43頁）。
㈣被上訴人於112年1月9日、2月8日、3月10日、4月10日各匯款60,000元予上訴人。
㈤被上訴人已於112年4月29日騰空返還系爭房屋予上訴人。
五、本院之判斷：㈠關於兩造有無經由代理人達成系爭協議乙節，證人謝雲龍、王鵬程各執一詞：
⒈證人謝雲龍到庭結證稱：我是被上訴人的朋友，000年00月
下旬被上訴人說她很痛苦，說房東要她馬上搬走，但她已經租了48年，無法接受也沒辦法在短期間內搬走，因上訴人都是委託她兒子王鵬程處理租賃的事情，所以被上訴人拜託我去跟上訴人的兒子談看看；我就打電話給王鵬程，說被上訴人因為疫情、過年前、母親剛過世等等困難，無法馬上搬走，請上訴人念在48年的租屋情誼，再續租1年、租金一樣85,000元，王鵬程不同意；後來我跟被上訴人討論後，過幾天又再打一次電話給王鵬程，一直拜託王鵬程說要不然112年4月底前返還系爭房屋，王鵬程不相信被上訴人會在4月底前返還，我也一直保證，王鵬程才回我說：「只要她在4月底前搬家，一切好談」；其間王鵬程還有提到被上訴人積欠一些租金，我就說叫被上訴人在短期內搬走，對被上訴人也是一種損失，王鵬程就說：「好啦，被上訴人如果在4月底前搬走，以前欠的錢就不用算了」；後來我們又談到112年1月到4月的房租怎麼算，我本來建議雙方各退一步以50,000元計算，王鵬程不答應，我就再提高為60,000元，王鵬程才答應；王鵬程那時候還一直懷疑被上訴人會不會依約履行，我便再次表明我會擔保，之後被上訴人都有依約履行，點交系爭房屋那天我也有到場，上訴人那邊的人也有在112年4月28日傳訊息給我，提醒被上訴人一定要依約履行等語，並提出112年4月28日簡訊截圖為憑（見本院卷第74至78、87頁）。
⒉證人王鵬程則到庭結證否認上情稱：我是上訴人的兒子，
上訴人授權我和我太太謝麗蘭處理系爭房屋租賃事宜；約於111年12月底，我接到一通自稱是被上訴人弟弟的電話，討論系爭房屋租賃事宜，所以我一直以為那個人也是姓陳（本院按：應為謝雲龍，下逕以謝雲龍稱之），印象中只有這一通電話；一開始謝雲龍問我可不可以再續約1年？我說不行，謝雲龍接著問我可不可以112年4月底再搬？我說可以，謝雲龍又問如果被上訴人在112年4月底搬走，之前欠的租金可不可以不要再討？我說不行，我說我們已經請律師處理了，請直接跟我們的律師談，謝雲龍就一直跟我盧，說信佛、被上訴人家中母親過世諸如此類訴諸情感的事情，我回他這些事情都不相干，詳細怎麼回答有點忘記了，但我確定我沒有答應他欠租不用還，我只有同意被上訴人可以在112年4月底搬走，不過沒講到這4個月租金如何計算，雖然謝雲龍有提到用6萬元計算，但我只有回他說你找我的律師談；因為被上訴人之前繳納租金的狀況不是很穩定，而且當時（約111年12月底）我太太謝麗蘭已經找律師討論遷讓房屋的事了，所以這些細節我本來就打算由律師來處理；我跟謝雲龍通話完畢後，我也有將通話內容告知我媽媽即上訴人、我太太謝麗蘭等語（見本院卷第79至84頁）。
㈡本院審酌被上訴人除於112年4月29日騰空返還系爭房屋予上
訴人外，尚於112年1月至4月間按月各匯款60,000元予上訴人（見不爭執事項㈣㈤），核與證人謝雲龍所述系爭協議內容相符。再考量上訴人之媳謝麗蘭曾於112年2月13日、3月14日代上訴人傳訊被上訴人稱：「本人王曾美將新北市○○區○○街000號房屋出租與台端（陳素真女士），雙方之租賃關係已於111年12月31日屆滿時消滅，本人已多次通知台端（陳素真女士）不再續約，請立刻搬走，並還清積欠本金13萬5千元整。如匯款就抵先前欠租，多者退回。特此通知」（見原審卷第131頁；底線為本院所附加，下同）、「本人王曾美將新北市○○區○○街000號房屋出租與台端（陳素真女士），雙方之租賃關係已於111年12月31日屆滿時消滅，本人已多次通知台端（陳素真女士）不再續約，請立刻搬走，並還清積欠本金7萬5千元整。如匯款就抵先前欠租，多者退回。特此通知」（見原審卷第133頁）；而被上訴人自始對其是否欠租、欠租金額若干有所爭執（見原審卷第75頁之被上訴人111年12月9日存證信函：「…三年多來因受新冠疫情影響，台端曾答應在疫情期間，房租願意減半收取，因此租金差額尚待釐清，台端之計算金額實有誤」），倘兩造未就112年1月至4月系爭房屋使用對價即每月60,000元、按期搬遷則免除欠租等項有所合意，被上訴人理應不會無視上開簡訊、毫無保留地按月給付同額款項予上訴人。此外，證人謝雲龍所證系爭協議內容，亦符合房屋所有人或出租人為順利、儘速取回房屋之占有，而給予占有人一定優惠、通融條件之社會常情。參互上情以觀，因認證人謝雲龍證述情節較為可採，即兩造已經由代理人達成系爭協議。
㈢至謝麗蘭於112年2月13日、3月14日代上訴人所傳之前引簡訊
內容，固亦與證人王鵬程所述相符，即未合意112年1月至4月系爭房屋使用對價為每月60,000元、按期搬遷則免除欠租。然謝麗蘭於簡訊中提及：「雙方之租賃關係已於111年12月31日屆滿時消滅，本人已多次通知台端（陳素真女士）不再續約，請立刻搬走」，與證人王鵬程所證已同意被上訴人於112年4月底搬遷乙節不符，是謝麗蘭究否係依證人王鵬程轉述內容而如實傳訊，實非無疑，自難以此為有利上訴人之認定。
㈣本院既依上證據調查之結果，認兩造業經代理人達成系爭協
議，而被上訴人又已於112年4月29日騰空返還系爭房屋並按月支付系爭房屋112年1月至4月之使用對價，則上訴人免除被上訴人110、111年欠租之意思表示即因條件成就而生效，上訴人自不得再依系爭A、B租約之法律關係，請求被上訴人給付欠租；另被上訴人係經上訴人同意，而緩期於112年4月底返還系爭房屋，且已依系爭協議按月支付系爭房屋112年1月至4月使用對價，是上訴人併依系爭B租約、不當得利之法律關係，擇一請求被上訴人給付自112年1月1日起至112年4月29日止逾期返還、無權占用系爭房屋之違約金或不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭B租約之法律關係，請求被上訴人給付欠租15,000元本息；併依系爭B租約、不當得利之法律關係，擇一請求被上訴人給付自112年1月1日起至112年4月29日止逾期返還、無權占用系爭房屋之違約金或不當得利337,167元本息，均不應准許。原審判決上訴人得依系爭B租約之法律關係，請求被上訴人給付欠租15,000元本息，以及得依系爭B租約之法律關係或民法第179條規定，請求被上訴人給付違約金或相當於租金之不當得利97,167元本息部分，固有未洽，惟因被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定，即非本院所得審究；至原審駁回上訴人其餘請求部分，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美
法 官 黃信樺
法 官 楊雅萍以上正本證明與原本無異。 不得上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 18 日
書記官 廖宇軒附表 月份 應收租金 被上訴人繳付金額 被上訴人欠繳金額 110年1月 85,000元 85,000元 0元 110年2月 85,000元 85,000元 0元 110年3月 85,000元 85,000元 0元 110年4月 85,000元 85,000元 0元 110年5月 85,000元 85,000元 0元 110年6月 35,000元 （疫情影響，上訴人同意調降） 35,000元 0元 110年7月 35,000元 （疫情影響，上訴人同意調降） 35,000元 0元 110年8月 85,000元 35,000元 50,000元 110年9月 85,000元 70,000元 15,000元 110年10月 85,000元 70,000元 15,000元 110年11月 85,000元 70,000元 15,000元 110年12月 85,000元 85,000元 0元 111年1月 85,000元 85,000元 0元 111年2月 85,000元 85,000元 0元 111年3月 85,000元 85,000元 0元 111年4月 85,000元 85,000元 0元 111年5月 60,000元 （疫情影響，上訴人同意調降） 35,000元 25,000元 111年6月 60,000元 （疫情影響，上訴人同意調降） 35,000元 25,000元 111年7月 85,000元 50,000元 35,000元 111年8月 85,000元 110,000元 -25,000元 111年9月 85,000元 70,000元 15,000元 111年10月 85,000元 70,000元 15,000元 111年11月 85,000元 20,000元 65,000元 111年12月 85,000元 60,000元 25,000元 合計欠繳：275,000元