臺灣新北地方法院民事判決113年度簡上字第293號上 訴 人即反訴被告 李家有被 上訴人即反訴原告 許阿滿訴訟代理人 許文景上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年2月29日本院板橋簡易庭112年度板建簡字第147號第一審判決提起上訴，被上訴人則提起反訴，經本院於114年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。且上開規定，依同法第436條之1第3項、第463條規定，於簡易程序之上訴程序，準用之。此所謂「訴訟標的」，指法律關係本身或同一法律關係延伸出之權利義務而言（最高法院103年度台抗字第45號裁定參照）。所謂「有提起反訴之利益者」，係指不致延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言（最高法院102年度台抗字第642號裁定參照）。
本件上訴人即反訴被告（下逕稱上訴人）本訴主張被上訴人即反訴原告（下逕稱被上訴人）於兩造民國111年11月29日所訂立協議書（下稱系爭協議書）第2條約款（下稱系爭約款）約定之112年5月31日期限（下稱系爭限期）屆至後，系爭約款約定應履行事項仍有部分未完成，應依系爭約款給付違約金新臺幣（下同）20萬元（下稱系爭違約金），被上訴人則始終抗辯其已遵期履行完成系爭約款約定應履行事項，並於本院提起反訴，主張其既已遵期履行完成系爭約款約定應履行事項，上訴人即應依系爭協議書與兩造同日訂立之保留款出款同意書（下稱系爭同意書）返還系爭協議書第1條所載出款予上訴人之55,000元（下稱系爭出款金），核其反訴係就本訴同一系爭協議書之訴訟標的所延伸返還系爭出款金之請求且有提起反訴之利益，而兩造於本訴所為之陳述及舉證，得於反訴中援用，並無礙於上訴人之防禦及訴訟之終結，且有利於兩造間紛爭之一次解決及訴訟經濟，與首開規定相符，上訴人雖不同意，仍應准許。
貳、實體部分：
一、上訴人本訴主張：緣兩造經訴外人凱澤不動產經紀有限公司（下稱凱澤公司）仲介於111年5月22日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人向被上訴人買受原為被上訴人所有之新北市○○區○○路0段000○0號4樓建物（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），於111年7月5日完成所有權移轉登記，並於111年7月22日點交，因系爭房屋有滲漏水情事，兩造乃於111年11月29日訂立系爭協議書，其中系爭約款約定被上訴人應於系爭限期內履行完成包含系爭房屋4樓外牆防水在內等約定應履行事項，否則應賠償系爭違約金予上訴人，上訴人復於112年1月5日以通訊軟體Line指示須由專業廠商施工且須由廠商出具至少3年的防水保固書，詎被上訴人於112年5月31日以Line傳訊「4樓的外牆星期五沒下雨再過去做漏水的油漆」（下稱甲訊息），繼於112年6月1日以Line傳訊「明天天氣好再過去幫你做外牆油漆」（下稱乙訊息），顯見被上訴人未於系爭限期內履行完成系爭房屋4樓外牆之防水漆，而未遵期履行完成系爭約款約定應履行事項之全部，亦未提出廠商出具之3年防水保固書，且未皆交由專業廠商施工，而有部分係由被上訴人自行施作，上訴人自得依系爭約款請求被上訴人給付系爭違約金，又系爭房屋屋內滲漏水於112年3月底才修復完成，上訴人並得依民法第184條第1項前段、後段及第2項規定，請求被上訴人賠償系爭房屋B、C室承租人不繼續承租致上訴人所失112年1月至112年3月之租金損失共39,900元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起全部上訴。並【本訴上訴聲明】：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人239,900元。對上訴人於本院提起之反訴則以：系爭出款金係賠償上訴人之租金損失，系爭協議書與系爭同意書亦未約定一旦被上訴人遵期履約完成，上訴人即應返還系爭出款金等語資為抗辯。並【反訴答辯聲明】：被上訴人之反訴駁回。
二、被上訴人本訴則以：被上訴人已於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履行事項，而上訴人於112年1月5日所要求須由被上訴人以外之專業廠商施作且須由廠商出具3年防水保固書，並不屬於系爭約款約定事項之範圍，是被上訴人並未違反系爭約款，上訴人自不得請求系爭違約金，又上訴人未舉證B、C室原承租人不繼續承租係因系爭房屋有滲漏水情事所致，且B、C室於112年1月至112年3月期間係由上訴人與其家人使用，上訴人並未受有損失，其請求租金損失顯屬無據等語資為抗辯。並於本院提起反訴，主張：被上訴人既已遵期履行完成系爭約款約定應履行事項全部，上訴人即應依系爭協議書與系爭同意書返還系爭出款金等語。並【本訴上訴答辯聲明】：上訴駁回。【反訴聲明】：上訴人應給付被上訴人55,000元，及自判決書送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠兩造經凱澤公司仲介於111年5月22日訂立系爭買賣契約，約
定上訴人向被上訴人買受原為被上訴人所有之系爭房地，於111年7月5日辦竣所有權移轉登記，並於111年7月22日點交（見本院卷二第105頁至第155頁系爭買賣契約暨相關文件、第39頁至第49頁系爭房地謄本及地籍異動索引、原審卷第19頁系爭協議書、第75頁系爭同意書）。
㈡兩造於111年11月29日訂立系爭協議書與系爭同意書，系爭協
議書第1條約定「買賣雙方協議，履約專戶內20萬元，出款55,000元至買方（即上訴人，下同）指定帳戶，145,000元出款至賣方（即被上訴人，下同）指定帳戶」；系爭約款約定「賣方承諾恢復原頂樓之樓地板（地磚拆除）及加施作防水層及外牆防水，不得再有滲漏水至四樓之情形。另外，四樓天花板及牆面及地板需恢復先前無滲漏水之情形。雙方約定至遲於112年5月31日完成上述工程。若無法於112年5月31日前施工完成，賣方需賠償金20萬元給買方」；系爭同意書約定「買賣雙方業於111年7月22日完成點交，本因合意保留價款20萬元於履保專戶，今雙方同意撥付55,000元至上訴人台新銀行南京東路分行帳戶，撥付145,000元至被上訴人聯邦銀行後埔分行帳戶」（見原審卷第19頁系爭協議書、第75頁系爭同意書）。
㈢被上訴人於112年5月31日14時9分以Line傳送甲訊息予上訴人
，於112年6月1日以Line傳送乙訊息予上訴人（見原審卷第25頁、第27頁兩造Line訊息紀錄）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人是否未於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履行
事項？系爭違約金發生之成立要件是否具備？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1、2項規定甚明。系爭約款約定被上訴人未於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履行事項，即須支付系爭違約金，可知系爭違約金係因被上訴人不於系爭限期內之適當時期履行系爭約款約定應履行事項，所生損害賠償總額預定性之違約金，並以被上訴人不於系爭限期內之適當時期履行完成系爭約款約定應履行事項為其發生之成立要件。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。是主張違約金賠償請求權存在之人，應就違約金發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。本件上訴人主張對被上訴人有系爭違約金賠償請求權存在，為被上訴人所否認，自應由上訴人舉證系爭違約金發生之成立要件，即被上訴人未於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履行事項之事實。
⒉被上訴人抗辯其已於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履
行之頂樓樓地板（地磚拆除）恢復並施作防水層、外牆防水，以及將系爭房屋屋內天花板、牆面及地板恢復至無滲漏水情形等事項，業據其提出訴外人林大永出具之修繕工程估價單為證（見原審卷第67頁），並經證人林大永於本院結證其已施作完成該估價單所載全部修繕工項等語明確（見本院卷二第262頁至第264頁），核與凱澤公司函復系爭約款所約定頂樓之樓地板（地磚拆除）、加施作防水層及外牆防水等項施工完成後，賣方有通知專員業務到場勘驗，並通知買方會勘及驗收完成無誤等節相符（見本院卷二第95頁），上訴人亦自認被上訴人已於系爭限期內履行完成頂樓之樓地板（地磚拆除）恢復並防水層、外牆防水的施作以及系爭房屋屋內滲漏水修復等事實（見原審卷第15頁、本院卷一第21頁、本院卷二第162頁至第163頁、第261頁、第269頁至第270頁），足認被上訴人已於系爭限期內履行完成系爭約款明文記載之應履行事項，本不生違反系爭約款或該當系爭違約金成立要件之問題。
⒊上訴人雖主張系爭房屋4樓外牆防水亦屬系爭約款約定應履行
事項之範圍，並以甲、乙訊息等為據，認被上訴人未於系爭限期內履行完成系爭房屋4樓外牆防水漆，違反系爭約款等節，姑不論系爭房屋4樓外牆防水並未明文記載於系爭約款內，已難謂系爭房屋4樓外牆防水屬系爭約款約定應履行事項之範疇，而被上訴人固於112年5月31日14時9分、112年6月1日以Line傳送甲、乙訊息予上訴人，惟觀之被上訴人於112年5月31日14時14分已以Line傳送「4樓的外牆是有做防漏水的，是在作第二道防漏水」訊息，而向上訴人澄清自己已有施作系爭房屋4樓外牆防水，以及由被上訴人所提112年5月間系爭房屋4樓外牆施工照片（見本院卷二第223頁至第235頁）所呈現被上訴人於112年5月間已有施作系爭房屋4樓外牆防水暨防水漆之客觀情節，自難徒憑甲、乙訊息，遽認被上訴人於112年5月31日前仍未完成系爭房屋4樓外牆防水，遑論違反系爭約款可言，至上訴人所提照片（見本院卷一第59頁、本院卷二第273頁至第279頁），均不足以證明被上訴人未於系爭限期內履行完成系爭約款約定應履行事項，而系爭違約金乃以被上訴人不於系爭限期內之適當時期履行系爭約款約定應履行事項為其發生之成立要件，既系爭約款並未約定各該事項之履行應具備特定品質（如外牆、牆面防水漆不得浮起、鼓起、起泡等），更未將該特定品質之欠缺約定為系爭違約金發生之成立要件，縱被上訴人施作之外牆或牆面防水漆果有浮起、鼓起、起泡等情狀，亦與系爭違約金成立要件具備與否之認定無涉。
⒋系爭約款未見有各該應履行事項應由專業廠商施作而不得由
被上訴人自行施作，以及應由專業廠商出具至少3年的防水保固書，否則即須支付系爭違約金之約定，即未以被上訴人自行施作或3年防水保固書之不備作為系爭違約金發生之成立要件，即令上訴人於系爭協議書訂立後之112年1月5日，以Line額外要求須由專業廠商施作且須由專業廠商出具至少3年的防水保固書，既非系爭約款約定應履行事項之範疇，不論被上訴人聽從辦理與否，均不影響系爭違約金成立要件具備與否之認定。
⒌綜上，上訴人並未證明被上訴人未於系爭限期內履行完成系
爭約款約定應履行事項，系爭違約金發生之成立要件自不具備。
㈡上訴人本訴依系爭約款請求給付違約金20萬元有無理由？
系爭違約金發生之成立要件既不具備，則上訴人依系爭約款請求被上訴人給付系爭違約金，非屬正當。
㈢上訴人本訴依侵權行為之規定請求賠償租金損失有無理由？⒈按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為
人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立。同條第1項後段侵權行為類型之構成要件，須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人之目的，即行為人對加損害於他人，須有主觀上之故意始足當之。同條第2項規定，則以行為人有違反保護他人法律之行為，並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為要件。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
⒉上訴人並未舉證系爭房屋屋內滲漏水，係因被上訴人於系爭
房屋所有權112年7月5月移轉登記予上訴人之後有故意過失之不法侵害行為或背於善良風俗之故意行為或違反保護他人法律之行為所致，亦未證明系爭房屋B、C室原承租人不繼續承租與系爭房屋屋內滲漏水間有相當因果關係，核與民法第184條第1項前段、後段、第2項要件有間，而系爭協議書容許被上訴人履行包含系爭房屋屋內滲漏水修繕在內等事項之完工期限為112年5月31日，被上訴人並於112年3月底履行完成系爭房屋屋內滲漏水之修繕，並無遲延，縱B、C室於112年1月至112年3月或因前揭滲漏水之修繕而未出租，仍不生民法第184條第1項前段、後段、第2項之問題，自不能令被上訴人負民法第184條第1項前段、後段、第2項之侵權行為損害賠償責任。
㈣被上訴人反訴依系爭協議書與系爭同意書請求返還系爭出款
金有無理由？遍觀系爭協議書與系爭同意書，皆無被上訴人遵期履行完成系爭約款約定應履行事項後，上訴人即應返還系爭出款金之約定，被上訴人亦未證明兩造間有此約定之存在，則被上訴人反訴依系爭協議書與系爭同意書請求上訴人返還系爭出款金，容屬無據。
五、綜上所述，上訴人依系爭約款及民法第184條第1項前段、中段、第2項規定，請求被上訴人給付239,900元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人另於本院提起反訴，依系爭協議書與系爭同意書，反訴請求上訴人給付55,000元，及自判決書送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為無理由，亦應予駁回。據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之反訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 114 年 6 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 古秋菊
法 官 陳佳君以上正本係照原本製作。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 17 日
書記官 郭于溱