臺灣新北地方法院民事判決113年度簡上字第467號上 訴 人 謝麗珠訴訟代理人 蔡瑞調被 上訴人 蔡秋月訴訟代理人 黃上銘上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年6月28日院三重簡易庭111年度重簡字第1266號第一審判決提起上訴，本院於115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。前開規定，於簡易程序第一審裁判之上訴程序，準用之，此觀民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第3款自明。查本件上訴人於民國113年7月19日提起上訴時，上訴聲明原為：「一、原判決廢棄。二、被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」（見簡上卷一第25頁），嗣於本院113年12月26日準備程序當庭變更訴之聲明為：「一、原判決主文第一項命上訴人給付被上訴人逾新臺幣（下同）254,500元部分暨其利息部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、訴訟費用由被上訴人負擔。」（見簡上卷一第72頁），屬減縮上訴聲明，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：㈠伊於110年7月5日經由原審被告全球不動產開發有限公司（下
稱全球公司），與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向上訴人購買坐落新北市○○區○○街00號1樓建物（下稱系爭房屋），並於同年8月27日交屋。詎伊於同年8月30日察覺系爭房屋有漏水及白蟻等瑕疵，並通知上訴人、全球公司後，兩造於8月31日至系爭房屋會勘，再於同年9月16日由全球公司委請訴外人鑫義工程行檢查漏水、訴外人賽博斯國際有限公司檢查白蟻，檢查結果認定系爭房屋確實有漏水、白蟻存在及鋼筋裸露等瑕疵（下合稱系爭瑕疵）。
㈡系爭瑕疵於110年8月27日系爭房屋點交前即已存在，上訴人並於兩造簽訂系爭契約時蓄意隱瞞上情：
上訴人於110年5月7日簽認系爭房屋之標的現況說明書（下稱系爭現狀說明書），於「是否有滲漏水情形？」勾選否，與兩造於110年8月31日會勘之情形明顯不符。上訴人明知系爭房屋於兩造點交前即已存在滲漏水現象，卻未主動告知被上訴人，反而為掩飾上情而自行以AB膠塗抹系爭房屋之客廳牆面，以此方式掩蓋瑕疵。又被上訴人於購買系爭房屋時，曾明確告知全球公司於交屋前不要粉刷牆面，然訴外人即全球公司之不動產專員莊淑芳明知上訴人於交屋前曾塗抹客廳牆面，並留有明顯痕跡，卻未盡注意義務，未將上情通知被上訴人，致被上訴人於點交時誤判系爭房屋之狀況。全球公司就上訴人因被上訴人之隱瞞行為所受損害自亦有過失責任。是上訴人與全球公司2人就被上訴人因系爭瑕疵所生之損害，自應分別負賠償責任。
㈢按系爭契約第5條第2項：「賣方保證本買賣標的於交屋前無
物之瑕疵存在，如有前開情事，賣方應負瑕疵擔保責任。」、第7條第5項：「本買賣標的為點交前，賣方自本契約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交予買方。如有毀壞等情事，賣方應負責修復，俾使買方完整取得。」等約定，上訴人應就系爭瑕疵負擔保責任，且系爭房屋於點交前即已存在系爭瑕疵，上訴人亦於點交前即已察覺，卻未告知被上訴人，更意圖掩蓋而於系爭房屋之客廳牆面自行塗抹AB膠，造成該處牆面斷裂。直至110年9月3日，被上訴人始於全球公司員工陪同下向被上訴人坦承上情。故上訴人前揭行為顯已違反系爭契約約定，被上訴人自得依依上開約定請求上訴人就受破壞牆面給付上訴人全額修復費用。另上訴人所為給付不合債之本旨，爰依債務不履行規定，請求賠償回復原狀之費用，與物之瑕疵擔保責任請求擇一勝訴判決。
㈣綜上，上訴人共應給付被上訴人400,000元：
⒈系爭瑕疵修復費用224,500元：被上訴人為修復系爭房屋漏水
、白蟻蛀蝕木造天花板、裝潢及鋼筋裸露等系爭瑕疵而實際支出224,500元修復費用。
⒉延後入住之賠償費用105,000元：被上訴人於110年8月31日就
系爭瑕疵之存在通知上訴人，至111年3月31日系爭房屋修繕完畢為止，共計7個月期間均無法入住使用系爭房屋。爰以每月租金105,000元計算，共計受有105,000元之損害。
⒊天花板修復70,000元：上訴人所出售之系爭房屋本應包含客
廳木造天花板之裝潢，然因木造天花板處有白蟻蛀蝕之嚴重瑕疵，需雇工拆除木作始能徹底除蟲，故請求上訴人應自原本之房屋價金中扣除木造天花板之裝潢損害。爰以錦松室內設計工程、宸暉室內裝潢工程行就上開木造裝潢報價之90,000元及48,000元，平均69,000元為參考標準，向上訴人請求修復費用70,000元。
㈤全球公司未盡注意義務，未告知被上訴人系爭房屋有不符上
訴人所稱之瑕疵，依不動產經紀業管理條例第四章第26條、消費者保護法第51條等規定，以被上訴人支付全球公司仲介費用172,000元為計算標準，請求全球公司應給付被上訴人100,000元等語。
㈥並於原審聲明：「⒈被告謝麗珠應給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉被告全球公司應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。」
二、上訴人則以：就原審所判命上訴人給付之天花板以外之修繕費用224,500元、為延後入住補貼被上訴人訴訟代理人之費用30,000元不爭執，惟原審之損害賠償費用計入天花板復原費用70,000元部分，伊不清楚系爭房屋是否存在浴廁白蟻之瑕疵；又被上訴人買受系爭房屋時本來有天花板，被上訴人為裝潢後而拆除天花板，如使上訴人負擔天花板修繕費70,000元，將使被上訴人裝潢費用轉由上訴人負擔；被上訴人於原審作成鑑定前已將天花板實際修繕完畢，且修繕費用過高，不符市場行情等語，資為抗辯，並於原審聲明：「㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。」
三、原審判決上訴人應給付被上訴人324,500元，及自111年6月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上訴人於原審其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決
主文第一項命上訴人給付被上訴人逾254,500元部分暨其利息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。【原審判決被上訴人蔡秋月對上訴人及原審被告全球公司敗訴部分，均未據被上訴人提起上訴，不在本判決裁判範圍。】
四、本院之判斷：查被上訴人於110年7月5日與上訴人簽訂系爭契約，購買系爭房屋，並於同年8月27日交屋，又上訴人於110年5月7日簽立系爭現況說明書時，於「是否有滲漏水情形？」勾選否，且被上訴人為修復系爭房屋漏水、白蟻蛀蝕木造天花板、裝潢及鋼筋裸露等瑕疵，而實際支付修復費用224,500元，為兩造所不爭執（見簡上卷一第73頁），堪信屬實。又上訴人於113年12月26日本院準備程序表示：就原審所判命上訴人給付被上訴人之天花板以外之修繕費用224,500元部分、30,000元延後入住補貼部分沒有意見等語（見簡上卷一第72頁；且該部分未據兩造上訴，不予贅述）。而按當事人就其主張之爭點，經受命法官偕同兩造整理並協議簡化爭點，應受其拘束，民事訴訟法第270條之1第3項本文定有明文，本件爭點經受命法官偕同兩造整理及協議簡化爭點為：原審之損害賠償費用計入天花板復原費用70,000元，是否妥適？上訴人以被上訴人於鑑定前已實際修繕完畢為由主張此部分不得請求損害賠償，有無理由（見簡上卷一第73至74頁）？茲就得心證之理由，分述如下：
㈠按依民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物
依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後存在而異其法律效果。準此，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵，不符合債務本旨，須負不完全給付責任時，自不因該瑕疵係發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全給付之債務不履行責任；又所謂不完全給付，屬積極的債務違反，即因可歸責於己之事由提出不符合債務本旨之給付，無論其給付之瑕疵係存在於契約成立前或成立後，均應有不完全給付規定之適用（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。債務人未依債務本旨履行致為不完全給付，若其瑕疵給付已不能補正，或縱經補正與債務本旨仍不相符，應依給付不能之規定賠償債權人所受之損害（最高法院102年度台上字第406號判決意旨參照）。再按債務不履行（給付不能、給付遲延或不完全給付）之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所致，依民事訴訟法第277條前段規定，應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院110年度台上字第2108號、103年度台上字第191號民事判決意旨參照）。
㈡上訴人應就系爭房屋存有系爭瑕疵負不完全給付之責：
查兩造於110年8月27日點交系爭房屋後，被上訴人於同年月30日通知上訴人系爭房屋存有系爭瑕疵，並經原審囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定系爭房屋有無漏水、鋼筋裸露、白蟻存在等情暨發生時間，於113年4月1日作成「臺灣新北地方法院三重簡易庭111年度重簡字第1266號減少價金等事件鑑定報告書」（下稱系爭鑑定報告），鑑定結論為：「
一、系爭房屋現況有漏水瑕疵，發生時間早於交屋日110年8月27日之前至今，位於鑑定範圍外之共用牆壁內。二、依照片判讀系爭房屋過去可能有鋼筋裸露瑕疵等情事，且現況仍有一部分鋼筋裸露瑕疵存在，推理其概括原因為鋼筋生鏽所致、以及可能相關位置曾發生漏水事件，原因發生時間早於白蟻存在時間。三、依照片判讀系爭房屋過去可能有白蟻蟲害瑕疵情事，概括原因可能為鋼筋生鏽相關位置曾發生漏水事件而使木作裝潢潮濕引起蟲害，原因發生時間為照片拍攝時間往前推估至少4至5年。四、系爭房屋其修復合理費用為347,077元。其方法、項目詳附件四及附件五。五、『依一般害蟲防治，需全室拆除木作才能根除蟲害』，依『安特生態生技企業社』專業判讀認為應儘速與盡數拆除為佳。」等語（見外放之系爭鑑定報告第5頁)，堪認系爭房屋確實存有漏水、鋼筋裸露、白蟻存在等系爭瑕疵，且存在時間迄照片拍攝時間至少均已4至5年。又上訴人於系爭現況說明書第31項「是否有滲漏水情形？」、第36項「房屋鋼筋是否有裸露」均勾選否（見原審卷第65頁），依系爭契約第7條第4項、第9條第2項約定，點交之買賣標的應以簽約時之現況或系爭契約之約定為準，且系爭現況說明書應視同系爭契約之一部分（見原審卷第42至43頁），故系爭房屋於交屋時現況應符合系爭現況說明書所勾選或記載之情形，惟系爭房屋存有系爭瑕疵，而與系爭現況說明書所載無滲漏水、無鋼筋裸露狀況之情事不符，且系爭瑕疵於系爭契約成立前即已存在，上訴人所移轉交付被上訴人之系爭房屋即不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。是被上訴人主張依照債務不履行規定請求損害賠償，並依民法第213條第3項規定，請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，自屬有據。
㈢被上訴人請求上訴人就木作天花板回復費用給付70,000元及法定利息，為有理由：
⒈查被上訴人主張：伊實際修繕系爭房屋所支出之224,500元為
「收款明細表」所載之項目及金額之加總，約於111年3月間修繕完畢，是在系爭鑑定報告作成前所修繕；「收款明細表」中「天花板曝露鋼筋處理」工程項目，是指就浴廁天花板有鋼筋裸露的問題而為修繕，與伊本件請求之木作天花板復原費用70,000元非同一標的，木作是指全室當初做的天花板裝潢，該裝潢因天花板要修復系爭瑕疵而拆除，故請求上訴人給付全室木作天花板裝潢的回復費用70,000元；系爭鑑定報告估價中僅有附件五，二、修繕過去瑕疵鋼筋外露及白蟻蟲害部分（表5.2）項次6之「原有暗架夾板天花板復原」102,367元，即全室木作天花板回復部分，未被「收款明細表」224,500元之修繕內容涵蓋在內；伊是參考錦松室內設計工程報價單「項次7木作天花板90,000元」、宸暉室內裝潢工程行「項次3平釘天花板48,000元」，抓概略平均數【計算式：(90,000元+48,000元)2=69,000元】，而請求上訴人給付70,000元，天花板目前尚未修繕完畢等語（見簡上卷二第58至60頁），並有收款明細表、錦松室內設計工程報價單、宸暉室內裝潢工程行報價單附卷可稽（見原審卷第51頁、第55頁、第105頁）。
⒉復參系爭鑑定報告之鑑定結果載明「依一般害蟲防治，需全
室拆除木作才能根除蟲害，應儘速與盡數拆除為佳」，且就白蟻蟲害之修復方法部分，載明「拆除原有裝修表層、白蟻蟲害防治藥劑噴灑及灌注、原有暗架夾板天花板復原、雙面夾板牆及房間門復原、電源配線復原」等語（見系爭鑑定報告第5頁、第41頁），堪認修復系爭瑕疵白蟻蟲害部分，必先拆除含原有暗架夾板天花板在內之裝修表層，並去除蟲害後，再就裝修部分為復原。是原有暗架夾板天花板之復原，確屬系爭瑕疵之回復原狀所必要之費用，應堪認定。
⒊兩造不爭執被上訴人所實際支出之224,500元為修復系爭房屋
漏水、白蟻蛀蝕木造天花板、裝潢及鋼筋裸露等瑕疵所支付之修繕費用（見簡上卷一第73頁），且「收款明細表」上載工程項目包含：全室木作拆除工程85,000元、全室除蟲防蟲工程18,000元、防水工程6,500元、天花板曝露鋼筋處理工程20,000元、全室油漆95,000元，共計224,500元（見原審卷第105頁），並未見回復拆除天花板部分之工項，與被上訴人主張大致相符，足認該224,000元並不包含木作天花板回復費用，而難認被上訴人就木作天花板復原之工項已有實際修繕情事。再被上訴人就木作天花板回復費用僅請求70,000元，低於系爭鑑定報告書就「原有暗架夾板天花板復原」所預估之修繕費用102,367元，上訴人空言請求費用過高、被上訴人於鑑定前已實際修繕，惟未舉證被上訴人所請求之數額有何高於市價或以實際修繕之情，是上訴人所辯並不可採。
⒋從而，被上訴人依債務不履行之規定，請求上訴人就木作天
花板回復費用給付70,000元，為有理由。又就本院繫屬部分，既已依債務不履行之規定准許被上訴人全部請求，則被上訴人另依瑕疵擔保規定所為同一請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分予明定。查被上訴人本件主張之債務不履行損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經被上訴人提起本訴，而起訴狀繕本業於111年6月2日送達上訴人（見原審卷第115頁本院三重簡易庭送達證書），則上訴人迄未給付，依上開規定應負遲延責任。是被上訴人就324,500元【計算式：(原審所命上訴人給付之已確定部分224,500元+30,000元)+70,000元=324,500元】，請求就起訴狀繕本送達翌日即111年6月3日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。
五、綜上所述，被上訴人依債務不履行規定請求上訴人賠償其回復原狀之費用324,500元，及自111年6月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並分別就兩造為准、免假執行之諭知，核無不合，上訴意旨指摘原判決主文第一項命上訴人給付被上訴人逾254,500元部分暨其利息部分為不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 黃信樺
法 官 古秋菊
法 官 陳彥君以上正本證明與原本無異不得上訴（未超過150萬元）。
中 華 民 國 115 年 4 月 23 日
書記官 游舜傑