臺灣新北地方法院民事判決113年度簡上字第628號上 訴 人 林武雄被 上訴人 呂宋賽嬌上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年10月30日臺灣新北地方法院三重簡易庭113年度重簡字第1857號第一審判決提起上訴，經本院於114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、程序方面上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：
(一)上訴人自民國93年起，向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號房屋（未保存登記，下稱系爭房屋），每1年簽訂1次房屋租賃契約書，約定每次租期1年，最近1次租期自112年5月10日起至113年5月10日止，1年租金新臺幣（下同）6萬元（下稱系爭租約）。惟被上訴人於112年9月30日向上訴人表示租約自明年（即113年5月10日）起須重訂，且租金需調漲為8萬元起，如不願意續租，請返還系爭房屋。嗣租期屆滿後，上訴人不願意接受上開續約條件，且未將系爭房遷讓返還被上訴人。
(二)爰依系爭租約第6條之約定、民法第455條規定，提起本件訴訟。並於原審聲明：「上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人」（原審判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服，就全部敗訴部分提起上訴。）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
(一)系爭租約第20條之後約定有「租金每三年可調漲5,000元自110年起113年」、「經由雙方協議達成110年5月起繳年租金6萬元整確立。往後漲租金另議。」，可見系爭租約應為未定期限之租賃；縱認系爭租約非屬未定期限之租賃，然因上訴人於110年5月10日租賃期限屆滿後，仍為系爭房屋之使用收益，而被上訴人除無表示反對外，更收受上訴人用以支付租金之支票，此有前揭房屋租賃契約書之房租收付款明細欄之被上訴人簽收為憑，故兩造間之租賃契約即當然更新為不定期限租賃關係。從而，被上訴人非有土地法第100條所定各款情形之一者，不得終止租賃契約並向上訴人收回系爭房屋。
(二)對方已將系爭房屋出租給我們20多年，卻任意調漲租金且調漲過多，我們無法接受，對方就說要收回房子，這樣有合理嗎？
(三)並上訴聲明：「1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴駁回。」。
三、本院之判斷：
(一)兩造間之租賃關係乃定有期限：
1.民法第450條第1、2項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之（最高法院112年度台上字第1008號判決意旨參照）。
2.觀諸兩造簽署之房屋租賃契約書記載如下：第2條「租賃期限為1年，即自109年5月10日起至110年5月10日止」、第3條「租金1年5萬元」、第20條之後之手寫特別約款「如不續約租請提前1個月通知」、「租金每3年可調漲5,000元自110年起至113年」、「經由雙方協議達成110年5月起繳年租金6萬元確立，往後漲租金另議。」（見原審卷第13-21頁），被上訴人稱上開手寫特別約款係兩造在場同意後寫下的等語（見本院卷第186頁），再對照租約後附之房租收付款明細欄之紀載，自109年5月10日起至112年5月10日，皆於每年5月10日收租，除109年5月10日係收取5萬元外，110年、111、112年則皆於該年5月10日收取6萬元，最後收取之6萬元租金則係紀載112年5月10日起至113年5月10日止（見原審卷第23頁），且兩造於原審審理時均稱「租金是1年付1次」、「沒有重新訂立租約，就是同一份契約，在上面另有記載」等語（見原審卷第66頁），可見兩造係以房租收付款明細欄作為1年簽訂1次書面租約之約定條款，因而兩造就租金為年繳且每3年可調漲然漲租另議、每次租期僅1年、租賃標的為系爭房屋等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，並訂有字據為憑，故兩造間之租賃關係乃定有期限之租約甚明，並非民法第422條所定「未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」或同法第450條第2項所定之未定期限之租賃。是上訴人辯稱於110年5月10日租賃期限屆滿後，上訴人仍為系爭房屋之使用收益，而被上訴人除無表示反對外，更收受上訴人用以支付租金之支票，此有前揭房屋租賃契約書之房租收付款明細欄之被上訴人簽收為憑，故兩造間之租賃契約即當然更新為不定期限租賃關係等語（見本院卷第17-19頁），與上開事證不符，乃對上開租約之紀載及法律要件有所誤解，並非可採。
(二)兩造間之租賃關係已因租期屆滿且不再續約而消滅：民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、系爭租約第6條前段約定「乙方（即承租人、上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人、被上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，....。」、第20條之後之手寫特別約款紀載「如不續約租請提前1個月通知」，而此所稱可不續約之人，既未限定為承租人即上訴人，當然包含出租人即被上訴人。又系爭租約最後約定之租期為112年5月10日起至113年5月10日止，業如前述，而被上訴人已於112年9月30日以LINE通訊軟體向上訴人表示：「……所以房租明年5月需重新訂契約、而房租跟現在行情實有差距所以明年需從8萬元起繳……、不願時、請還回房子。現距離明年5月還有7個月之久請仔細考慮！」，此有對話紀錄截圖為憑（見原審卷第55頁），且被上訴人旋於租期屆滿後不久之113年6月7日即具狀提起本件訴訟，主張上訴人不願接受上開LINE所述漲租至每年8萬元，故請求上訴人返還系爭房屋等語（起訴狀見原審卷第11頁），可見被上訴人已明確表示不再續租之意思；而上訴人原審審理中亦表示只願意付1年租金65,000元，不願意接受被上訴人所提之年租8萬元等語（見原審卷第65-66頁），依上開租約條款即可推論上訴人亦不續約之意思甚明；故系爭租約之租賃期限已於113年5月10日屆滿，且兩造並未再就後續之租金、租期等必要之點達成意思表示之合致，而未再成立新一年度之租約，故依民法第450條第1項規定、系爭租約第6條前段約定，兩造間之租賃關係即因租期屆滿而消滅，上訴人即應依前開租約之約定，將系爭房屋遷讓返還被上訴人。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約第6條之約定、民法第455條規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 黃信樺
法 官 鄧雅心法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
本裁定不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
書記官 廖宇軒