臺灣新北地方法院民事判決113年度簡上字第71號上 訴 人 王美方訴訟代理人 羅鈜洋被上訴人 林正棚訴訟代理人 曾翊翔律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國112年11月24日本院三重簡易庭111年度重簡字第1265號第一審判決提起上訴，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國111年1月17日向被上訴人購買門牌號碼新北市○
○區○○○路000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之基地（下稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）637萬元，兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）、買賣價金履約保證申請書，合意將買賣價金存匯在安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）之履約保證專戶（銀行別：玉山銀行敦南分行，帳號00000-00-000000-0，下稱系爭履約專戶）中，並約定兩造應於111年3月21日辦理系爭房屋點交。系爭房地業於111年3月15日以買賣為原因登記在上訴人名下，上訴人已依契約之本旨履行，於111年3月17日將買賣價金全數存入系爭履約專戶中，惟系爭房屋因有瑕疵，迄未辦理點交。
㈡系爭契約書之不動產委託銷售標的現況說明書第31、34、38
項，就海砂屋、漏水，梁柱裂縫之建物瑕疵情形均勾選否，堪認被上訴人已保證所出賣之系爭房屋無上開瑕疵。詎上訴人於111年1月26日發現系爭房屋地板有嚴重漏水問題，故先委請中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱檢測協會）驗屋，依其作成之111年3月6日房屋品質檢測缺失報告書暨房屋檢測補充說明書（下稱系爭缺失報告書、系爭補充說明書），可知系爭房屋存有含水量偏高（15%~21%）即滲漏水，且有壁癌、鋼筋外露、壁磚有破裂、空鼓等瑕疵，又上訴人經委請超勝工程行估價，修補前開瑕疵須花費36萬8,000元，爰依民法第359條規定、系爭契約書第7條第7項第2款約定，請求減少價金36萬8,000元，是以被上訴人應同意上訴人向安新公司領取系爭履約專戶內之款項36萬8,000元，及應給付上訴人自起訴狀繕本送達翌日時起至上訴人領取之日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢因系爭房屋存有上述瑕疵，則被上訴人提出系爭房屋，屬未
依債之本旨所為之給付，不生提出效力，上訴人得拒絕受領、拒絕點交有瑕疵之系爭房屋。另被上訴人既已遲延交屋，顯係違約，依系爭契約書第8條第1項約定，每日違約金為1,274元，而被上訴人自應點交日之翌日即111年3月22日起至上訴人起訴之日即111年5月2日止，已違約42天，應給付之違約金共計5萬3,508元，爰依系爭契約書第8條第1項約定，請求被上訴人給付上訴人5萬3,508元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交之日止，按日給付上訴人違約金1,274元等語。
二、被上訴人則以：㈠系爭缺失報告書、系爭補充說明書之檢測結果，無任何「滲
、漏水」之文字記載，而含水稍高或偏高，乃檢測協會片面認定，無其他標準或依據，且與滲漏水不同，又檢測協會為上訴人自行委託，檢測結果可能失之偏頗，上訴人憑此遽謂系爭房屋存在滲漏水情形，當屬無據。
㈡系爭房屋建築完成日期為69年4月9日，屬屋齡42年之老舊房
屋，上訴人所提原證5、7檢測報告記載系爭房屋出現地磚、壁磚空鼓、牆面天花板小面積裂缝、壁癌等，為老舊房屋之正常屋況。加以此等老化、耗損現狀，並無任何遮蔽，任何人一進屋內即可輕易查看、檢視，併衡諸上訴人於簽約前係帶其裝修師傅一同前來看房，豈有看房當下未察覺之理。再者，細查上訴人主張之各項瑕疵中所指地磚、壁磚「空鼓」究為何意？以及原證5係針對房屋品質「缺失」提出報告，然「缺失」之意是否即等同民法物之「瑕疵」？上訴人均未提出說明。更有甚者，該原證5所指出之各項缺失，究竟對於系爭房屋結構安全產生如何影響或如何減少系爭房屋之通常效用，亦未見上訴人舉證證明之，自難遽論上訴人所主張之事實已屬物之瑕疵而得請求減少價金。另上訴人以超勝工程行出具之估價單作為請求減少價金之依據，然除超勝工程行負責人羅鉉洋與上訴人平時互稱老公、老婆外，其估價內容復甚為粗糙，自無任何參考價值。
㈢兩造於簽訂系爭契約書後，被上訴人均按時履約，上訴人突
然主張系爭房屋滲漏水而拒不依約給付第3期款即完稅款65萬元，被上訴人以存證信函催告上訴人給付，嗣因應上訴人要求由檢測協會驗屋，兩造合意將系爭契約書約定之交屋日期展延至111年3月21日，詎上訴人取得原證5報告書後，拒不配合辦理點交，被上訴人復於同年月25日寄發存證信函催告上訴人儘速完成點交，並給付被上訴人自同年3月22日起按日以買賣總價款萬分之2計算之違約金，故而本件係上訴人拒絕點交，違反系爭契約書第8條第2項約定。縱認系爭房屋存有缺失（假設語氣），此等缺失未達造成重大危害瑕疵之程度，或客觀上已達妨害安全居住之程度，上訴人不得拒絕受領系爭房屋，又上訴人主張系爭房屋之瑕疵，悉屬系爭買賣契約成立時即已存在，被上訴人依民法第348條對上訴人提出交付相同現況之系爭房屋，非不完全給付，更未違反系爭契約書第8條約定，是以上訴人請求被上訴人給付已到期之違約金5萬3,508元，及未到期之按日應給付之違約金1,274元，應屬無據。另依系爭契約書第8條第3項約定，上訴人就其所主張之瑕疵，應於點交期限前訴請法院裁判，不得主張以其發現之瑕疵而拒絕履行點交之義務，以避免自點交期限後至起訴前之期間所衍生何方應負擔違約金以及如何計算違約金等疑義。本件上訴人既違反系爭契約書第8條第3項約定，選擇在點交期限後始提起本件訴訟，即不得依同條第1項約定請求違約金。縱最後鈞院認定被上訴人或有違約情事（假設語氣，被上訴人否認之），請依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事，並將違約金酌減至0元等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援引原審之主張外，另補述：上訴人購買系爭房屋時，被上訴人保證沒有滲漏水、有滲漏水會處理好，而滲漏水發生位置，非肉眼直接可見，然上訴人於系爭房屋點交前，發現有滲漏水等瑕疵時，即請房屋仲介通知被上訴人，已盡即時通報義務，而被上訴人明知系爭房屋有滲漏水瑕疵，多次阻撓上訴人查驗屋況，又於點交當日私自離席，致無法點交，上訴人並無違反系爭契約書約定，本件請求實屬有據等語（見簡上卷二第143至171頁），並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應同意上訴人向安新公司領取系爭履約專戶內之款項36萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日時起至上訴人領取之日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人5萬3,508元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付上訴人1,274元（見簡上卷二第187頁）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（見簡上卷二第204頁）。
四、兩造不爭執之事項：（見簡上卷二第189頁）㈠上訴人於111年1月17日向被上訴人購買系爭房地，約定買賣
價金為637萬元，兩造為此簽訂系爭契約書、買賣價金履約保證申請書，合意將買賣價金存匯在安新建築經理股份有限公司之履約專戶中。
㈡系爭房屋已於111年3月15日移轉所有權登記與上訴人，兩造
並約定於111年3月21日辦理系爭房屋點交，迄今並未點交完成。
五、本件爭點：㈠被上訴人是否保證所出賣之系爭房屋無瑕疵？㈡上訴人依民法第359條規定、系爭契約書第7條第7項第2款約
定，請求減少價金36萬8,000元，有無理由？㈢上訴人依系爭契約書第8條第1項約定，請求被上訴人給付違
約金5萬3,508元、自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付上訴人1,274元，有無理由？
六、本院之判斷：上訴人主張系爭房屋有滲漏水、壁癌、鋼筋外露、壁磚破裂、空鼓等瑕疵，欠缺被上訴人保證之品質，修補前開瑕疵須花費36萬8,000元，依民法第359條規定、系爭契約書第7條第7項第2款約定，請求減少價金36萬8,000元，又系爭房屋具有前開瑕疵，依系爭契約書第8條第1項約定，請求被上訴人給付違約金5萬3,508元、自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付上訴人1,274元等情，為被上訴人所否認，並以前情詞置辯。經查，㈠被上訴人並未保證系爭房屋無瑕疵：
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。而所謂「保證之品質」，係一種加重擔保責任之特約，故買受人如欲依民法第360條請求出賣人負損害賠償責任者，須就買賣標的物缺乏「出賣人保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」負舉證責任，否則僅得主張出賣人應負一般物之瑕疵擔保責任。次按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決要旨參照）。
⒉查系爭房屋不動產委託銷售標的現況說明書之內容無「保證
」字樣，而細觀上開現況說明書記載之勾選事項，係就房屋買賣時之現況，由賣方即被上訴人依其認知而填載，俾供買方即上訴人審酌，可知此為補充一般中古屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬而為交易之常態，亦即僅在說明兩造簽約時，依被上訴人所認知之系爭房屋之狀況，非保證系爭房屋之品質，揆諸前開說明，被上訴人於前開現況說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力，上訴人主張被上訴人在前開現況說明書第31項、34項、38項，均勾選「否」，已保證所出賣之系爭房屋無瑕疵等情，難謂可採。㈡上訴人依民法第359條規定、系爭契約書第7條第7項第2款約定，請求減少價金36萬8,000元，無理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；另買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又系爭契約書第7條第7項第2款約定：
「買方（按即上訴人）如行使減少價金權利，經賣方（按即被上訴人）書面同意買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，賣方仍須先將價金存匯入專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理」等語（見原審卷第27頁）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72年度台上字第4225號判決意旨可參）。上訴人主張系爭房屋有滲漏水、含水量偏高、有壁癌、鋼筋外露、壁磚破裂、空鼓等瑕疵，既為被上訴人所否認，即應由上訴人就系爭房屋確存有瑕疵之事實先負舉證之責任。⒉上訴人主張系爭房屋有滲漏水、含水量偏高、有壁癌、鋼筋
外露、壁磚破裂、空鼓等瑕疵一節，雖提出系爭缺失報告書、系爭補充說明書為憑（見原審卷第57至64、67頁），然此係上訴人於訴訟外請第三人驗屋後所作成，未見有被上訴人協同參與，且被上訴人已爭執其報告之可信度，並認檢測結果為該協會片面之認定，別無其他標準或依據，檢測結果即可能失之偏頗等情，故本院尚難憑系爭缺失報告書、系爭補充說明書即遽認系爭房屋具有上訴人所指稱之各項瑕疵。
⒊原審囑託新北市建築師公會（下稱系爭公會）鑑定，鑑定報
告九、分析及結果之鑑定要旨1.記載：「……系爭房屋之主臥室靠近中央北路122巷之牆壁是有含水量過高之情形。■原因說明如下：外牆長期滲漏水就容易出現壁癌問題的發生。外牆含水量高的成因不外乎外牆開口防水、外牆防水材料施作欠妥，或防水材料已逾使用年限失效，或地震搖晃等自然老化與破壞等，研判都有可能致使外牆發生裂縫，雨水沿著裂縫竄入壁體，造成壁癌及含水量過高之情形」、2.記載：
「■系爭房屋之浴室天花板目前是有局部油漆脫落、水漬（水漬也是漏水的樣態之一）及鋼筋外露之情形。天花板雖未呈現明顯的滴漏水，但天花板外觀卻有呈現油漆脫落、水漬與局部鋼筋外露之現況，表示樓板內含水量是有過高之情形……系爭房屋浴室天花板樓板是有含水量過高之情形……依一般建築工程滲漏水實務，屋齡43年老舊建物之冷熱水給水管為鑄鐵管，時間一久就會容易氧化導致長期些微漏水，樓板含水量高進而產生油漆剝落、水漬或鋼筋外露之情形。另樓上浴廁地坪防水材同樣也會可能有材料的自然老化現象造成地坪防水功能欠佳……」、3.記載：「……■次臥室地板含水量高與浴室漏水有關聯，其原因說明如下：系爭房屋靠近浴室之牆壁含水量不高，可得知三樓浴室平頂些微滲漏水之影響，並未擴及至次臥室的壁體。然而次臥室地坪有含水量過高之情形，但靠近浴室之牆壁含水率並不高，可研判系爭房屋之次臥室地坪含水率較高，並非因樓上層滲漏水透過牆體又再透過重力蔓延擴大所導致。……研判是系爭房屋自身之浴室的給排水管有滲漏，或鄰戶之浴室的給排水管有滲漏，竄入至次臥室地坪，才會導致次臥室地坪之含水量有過高之情形。」、3-1記載：「……廚房地磚含水量並無過高之情形……」、4.記載：「……目前國內尚無『認定含水量過高之法規依據及標準』」等情，有系爭公會112年4月6日鑑定報告書在卷可稽（見簡上卷一205至231，下稱系爭鑑定報告）。
⒋本院就系爭鑑定報告有疑義部分，函請補充說明，系爭公會
函覆：「1.就鑑定報告第8頁鑑定要旨3……提及系爭房屋『三樓浴室平頂些微滲漏水』一事，似與鑑定要旨第7頁鑑定要旨2之分析及結果欄僅記載浴室天花板有局部油漆脫落、水潰及鋼筋外露情形，但未呈現明顯滴漏水之記載不符，請說明其原因為何？鑑定人說明：鑑定報告書所載系爭房屋『三樓浴室平頂些微滲漏水』一事並非指呈現明顯正在滴漏水之情狀，換言之，浴室天花板有局部油漆脫落、水潰及鋼筋外露情形，實務上是屬『些微滲漏水』之情況。因此，兩者並無記載不符。2.鑑定人於前往系爭房屋初勘或鑑定之過程是否曾見浴室天花板正在滲漏水之外觀？鑑定人說明：鑑定人於前往系爭房屋初勘或鑑定之過程，並未見浴室天花板正在滲漏水之外觀。3.請鑑定人說明浴室天花板局部水潰之產生時間點為何？該水漬是否可能為多年前滲漏水留下之痕跡？鑑定人說明：依系爭房屋浴室天花板有局部油漆脫落、水漬及鋼筋外露等等老舊之情形，研判浴室天花板局部水漬之產生時間應有十年以上。4.系爭房屋含水量成因，除鑑定人所舉給防水材老化導致水分子竄入等可能因素外，是否可能包含系爭房屋結構體内外之「結露水」情形？鑑定人說明：本案鑑定會勘時，浴室天花板及牆壁表面並未發現有『結露水』之情形。依系爭房屋浴室天花板有局部油漆脫落、水潰及鋼筋外露等等老舊之情形，研判應是結構體内或其上方之因素所造成；若果真有『結露水』，也僅於結露於結構體外（即結露於浴室平頂），研判影響不大」等情，有系爭公會114年4月23日新北市建師鑑字第133號函附卷可參（見簡上卷二第107至109頁，下稱系爭鑑定補充說明）。可知系爭房屋於鑑定人初勘或鑑定過程中，並無浴室天花板滲漏水之情形，浴室天花板及牆壁表面亦無『結露水』之情形，且浴室天花板局部水漬發生於10年以前，應是結構體内或其上方之因素所造成。
是上訴人主張浴室天花板漏水之瑕疵，即屬無據。
⒌再者，原審就「前開鑑定所使用之『水分計』是否有用說明書
及測量模式讀表？如有，請將之提供本院，並請依使用說明書及測量模式讀表說明含水量等級及各自所代表之乾燥、漏水之數值結果為何？」之事項，函請系爭公會查明，結果覆稱：「二、依據鑑定人江星仁建築師、黃麗英建築師來函述明如下：1.有關『水分計』是否有使用說明書及測量模式讀數表？水分計說明書詳附件。測量讀數詳照片（01)〜照片（22)。2.如有，請將之提供本院，並請依使用說明書及測量模式讀數表說明含水量等級及各自所代表之乾燥、漏水之數值結果為何？『水分計』採用較乾燥的牆面含水率做為比較之基礎數值，再以『水分計』量測房屋有漏水爭議之牆壁面、樓板面含水率數值，經與乾燥的牆面基礎數值比較後，可得知爭議點的含水率相對值是否偏高，比較差異值的變化來作為判定是否漏水之依據」等情，有系爭公會112年8月17日新北市建師鑑字第362號函附卷可佐（見原審卷第345至348頁），佐以系爭房屋主臥室牆面以「水分計」量測之含水率數值為8至13、浴室平頂為12.5至15（見外放之系爭鑑定報告附件七編號2至10）。據此可知，系爭鑑定報告認定系爭房屋內部區域依「水分計」所測量之含水量偏高部分，數值大致係介於8%至15%間，然並未認定有「滴漏水」之情事。
⒍加以，鑑定人係依系爭房屋乾燥處之樓梯間牆面含水率（4±1
)%，做為系爭房屋內部其他區域含水量是否偏高之比較基礎數值，然國內尚無「認定含水量過高之法規依據及標準」，本院實難據以認定系爭房屋內部區域依「水分計」所測量之含水量數值介於8%至15%間〔雖大於（4±1)%〕即為含水量過高，亦不能進而據此認定系爭房屋有含水量過高之瑕疵。
⒎另上訴人主張被上訴人保證負責修繕滲漏水再交屋等語（見
簡上卷二第149頁），並提出兩造間對話紀錄為憑（見簡上卷一第127頁），被上訴人固不爭執上開對話紀錄之形式真正（見簡上卷二第188頁），惟辯稱系爭房屋無滲漏水之瑕疵等語（見簡上卷二第175至176頁）。參以上開對話內容，被上訴人係表示「如果有漏水我會幫你處理」等語，並非表示系爭房屋確實有漏水情事。且查系爭鑑定報告書九、分析及結果之鑑定要旨3-1記載：「……廚房地磚含水量並無過高之情形……」等情，有系爭鑑定報告在卷可稽（見簡上卷一第223頁）。又鑑定人於前往系爭房屋初勘或鑑定之過程，並未見浴室天花板正在滲漏水之外觀。依系爭房屋浴室天花板有局部油漆脫落、水漬及鋼筋外露等等老舊之情形，研判浴室天花板局部水漬之產生時間應有10年以上等情，有系爭系爭鑑定補充說明附卷可參（見簡上卷二第107至109頁）。是上訴人主張檢查屋況時發現次臥地磚下有積水等語（見簡上卷二第149頁），要難採信。被上訴人此部分抗辯，應屬可採。
⒏此外，系爭房屋之浴室天花板固有局部油漆脫落、水漬及鋼
筋外露等情形、主臥室靠近中央北路之牆壁有局部壁癌現況（見簡上卷一第268頁、卷二第176至177頁），然系爭房屋建築完成之日期為69年4月9日，此有建物所有權狀、第一類謄本存卷可佐（見原審卷第33、37至38頁），則在兩造於111年1月17日簽訂系爭契約書當時，已為屋齡近42年之老舊房屋，其屋況本不能與新屋相提並論，蓋中古房屋本有自然損耗、老化、折舊等現象，亦常會隨時間或自然環境等因素而起物理變化，亦即均不如新建房屋一般不會於短期內發生變化，故除有影響結構安全、其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，被上訴人尚無將系爭房屋重新翻修至相當於新屋程度之品質再行出售之義務。參以有關系爭房屋之外觀，亦可於上訴人決定買受前輕易查看、以肉眼目測方式事先檢視屋況而得知其是否有相關問題，再行決定是否買受，本件上訴人自承購屋前已至系爭房屋現場看過1到2次（見簡上卷一第269頁），且就被上訴人所辯其於簽約前有帶裝修師傅一同前來看房乙節，未加以爭執。而系爭房屋於買賣當時屋齡既已近42年，衡情上訴人當得確定系爭房屋具有老舊、損耗、老化等情況，再依據其屋況老舊程度與被上訴人議價後購買，是以系爭房屋內部區域縱有油漆脫落、壁癌、鋼筋外露、壁磚破裂等情事，屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，於系爭契約書成立前即已存在，被上訴人於契約成立時亦應已知悉，則依民法第354條第1項規定，為出賣人之被上訴人應不負瑕疵擔保之責。
⒐至上訴人所提上證4、19之對話紀錄（見簡上卷一第99、141
頁），僅能證明系爭房屋之前屋主於多年以前曾修繕排水，無法證明系爭房屋有上訴人所指漏水之瑕疵。從而，上訴人以系爭房屋具有瑕疵為由，依民法第359條規定，請求被上訴人減少價金36萬8,000元，容非有據。基此，上訴人依系爭買賣契約書第7條第7項第2款約定，主張被上訴人應同意上訴人向安新公司領取履約保證專戶內之款項36萬8,000元，亦無可採。
㈢上訴人依系爭契約書第8條第1項約定，請求被上訴人給付違
約金5萬3,508元、自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付上訴人1,274元，無理由：
⒈按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者
，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條但書定有明文。又買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延（最高法院112年度台上字第280號判決意旨參照）。另系爭契約書第8條第1項約定：「賣方（按即被上訴人）若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方（按即上訴人）不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金」等語（見原審卷第27頁）。
⒉查系爭房屋並無被上訴人應負擔保責任之瑕疵，業經本院認
定如前，上訴人即不得以被上訴人所提出系爭房屋具有瑕疵、未依債之本旨給付為由，拒絕受領或拒絕點交系爭房屋，再請求被上訴人給付系爭契約書第8條第1項約定之違約金。
又兩造合意將系爭契約交屋日期向後展延至111年3月21日，為兩造所不爭執，被上訴人並於同年3月25日寄發存證信函催告上訴人應儘速完成點交，有三重中山路256號存證信函在卷可稽（見原審卷第127至131頁），上訴人亦不否認業已收受上開存證信函，顯見被上訴人已有給付系爭房屋之合法提出，則上訴人以系爭房屋具瑕疵為由，未履行其受領買賣標的物即系爭房屋之義務，揆諸前開說明，足認上訴人受領遲延及給付遲延，是上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被上訴人給付自111年3月22日起按日給付違約金1,274元，洵非有據。
六、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 古秋菊法 官 劉婉甄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
書記官 陳思慈