臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1532號原 告 黃琦棈訴訟代理人 吳存富律師
梁惟翔律師被 告 張科樟
葉建忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張科樟應將坐落新北市○○區○○段000○號門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號4樓建物及坐落新北市○○區○○段000○號門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號4樓建物騰空返還原告。
二、被告張科樟應自民國113年10月1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣1萬6000元。
三、被告葉建忠應將坐落門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號5樓建物騰空返還原告。
四、被告葉建忠應自民國113年10月1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣7386元。
五、訴訟費用由被告張科樟負擔9/10， 餘由被告葉建忠負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣46萬元為被告張科樟供擔保後，得假執行；倘被告張科樟以新臺幣140萬6187元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三、四項於原告以新臺幣30萬元為被告葉建忠供擔保後，得假執行；倘被告葉建忠以新臺幣88萬6360元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段000○號門牌號碼新北市○○區○○街000巷00
弄0號4樓建物（下稱2號4樓房屋）及同段161建號門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號4樓建物（下稱4號4樓房屋）（下合稱4樓房屋）為原告所有，詎遭被告張科樟無權占用，迄不返還，爰本於民法第767條第1項前段規定提起本訴，請求被告張科樟將4樓房屋騰空遷讓返還原告。原告另為門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號5樓建物（下稱2號5樓房屋，未辦保存登記）事實上處分權人，詎2號5樓房屋遭被告葉建忠無權占用，迄未返還，爰類推適用民法第767條第1項段、或適用同法第184條第1項前段、第179條前段、第962條規定（選擇合併關係）起訴請求被告葉建忠將2號5樓房屋騰空遷讓返還原告。
㈡被告2人既各無權占用原告所有4樓房屋；及原告有事實上處
分權之2號5樓房屋，受有相當於租金之利得，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定提起本訴，請求被告給付自113年10月1日起至返還其等各占用房屋之日止相當於租金之利得。即被告張科樟占用2號4樓及坐落土地113年度申報地價總額為83萬2960元（24320×137×1/4＝832960），房屋課稅現值為8萬5200元；4號4樓房屋及坐落土地113年度申報地價總額為107萬80元（24320×176×1/4＝0000000），房屋課稅現值為9萬7900元。依土地法第97條以申報地價及其建物申報總額10%計，每月租金為1萬7384元（〈832960+85200+0000000+97900〉×10%÷12＝17384），原告僅請求以每月1萬6000元計算。被告葉建忠占用2號5樓屋及坐落土地113年度申報地價總額為83萬2960元（24320×137×1/4＝832960），房屋課稅現值為5萬3400元。依土地法第97條以申報地價及其建物申報總額10%計，每月租金為7386元（〈832960+53400〉×10%÷12＝7386）。㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：㈠對於原告為4樓房屋所有權人，被告張科樟為4樓房屋現占有
人；原告為2號5樓房屋事實上處分權人，被告葉建忠為2號5樓房屋現占有人，被告不爭執。被告是於原告取得前開房屋所有權及事實上處分權前，即95年間起各向原告之前手李進賢之姐姐黃李阿每（即原告之祖母）承租4樓房屋及2號5樓房屋（下合稱系爭房屋），承租時是由李進賢的太太帶黃李阿每來，故黃李阿每是有獲得原告之前手李進賢授權將系爭房屋出租給被告。後來系爭房屋的水電單據換成原告姓名後，被告有詢問黃李阿每，經黃李阿每陳稱還是由其處理，故被告繼續繳租予黃李阿每迄今（被告張科樟、葉建忠目前各按月繳付租金1萬6000元及1萬元，故對於原告主張，4樓房屋合理租金為每月1萬6000元、2號5樓房屋合理租金為每月7386元一事，被告無意見。），前開房屋也均由黃李阿每負責修繕。最近一次黃李阿每與被告簽署租約之租期間均是自112年12月10日起至120年12月10日止（下稱系爭租約），即均尚未屆期，故被告是各本於系爭租約占有4樓房屋及2號5樓房屋。於原告起訴後，被告於113年12月4日有拜訪李進賢，李進賢自承其有承諾將前開房屋授權黃李阿每出租至其往生為止，此事除有告知黃李阿每，也有告知原告母親，於李進賢將前開房屋移轉讓與給原告時也有在代書面前說，被告認為黃李阿每應有權將前開房屋出租予被告，且從前開房屋過戶後迄今已近20年，均是黃李阿每在收租，原告未曾過問，如今竟稱不知情，違背一般常情。原告與李進賢、黃李阿每間家族間關係及相關承諾，被告在原告提起本訴前，完全不知情，也沒有立場過問。被告依照法律規定簽訂租約，應當受到保護，關於系爭租約租期約定至120年12月10日止，悉依出租人要求，本件被告應為有權占有。
㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第767條第1項前段、第962條前段分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。復按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號裁判意旨參照）。末按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。經查：
㈠本件原告自96年1月17日起為4樓房屋所有權人，及為2號5樓
房屋事實上處分權人；被告張科樟為4樓房屋占有人、被告葉建忠為2號5樓房屋占有人等情，有4樓房屋所有權狀在卷可佐，且為兩造所不爭執，可信屬實。按諸前開裁判意旨，應由被告張科樟、葉建忠各就其等占有4樓房屋、2號5樓房屋之合法權源負舉證之責。
㈡被告抗辯其等有權占用前開房屋，無非以：前開房屋乃由李
進賢移轉讓與原告，李進賢於將系爭房屋移轉讓與原告前，即同意授權黃李阿每將前開房屋出租予他人至黃李阿每往生為止，被告係基於與黃李阿每間簽署系爭租約（租期自112年12月10日起至120年12月10日止）占用系爭房屋，故屬有權占有。李進賢於96年間將系爭房屋移轉讓與原告後，近20年來，前開房屋均以黃李阿每名義出租，並由其收租及負責修繕，黃李阿每是原告的祖母，原告主張其對李進賢與黃李阿每間約定毫無所悉，顯背常情等情為據，並提出黃李阿每出具聲明書、秦黃淑真傳給被告葉建忠之其與李進賢間LINE對話截圖及聲請傳訊證人秦黃淑貞為證。查：
⑴經依聲請傳訊證人秦黃淑真（即黃李阿每之女）到庭證稱
：（你是否知道系爭房屋當初李進賢是什麼原因登記給原告？）這房子當時我們跟香港人合作買的，房子貸款都是我舅舅繳的，當時買給香港人住，後來我舅舅在蘆洲有房子要蓋，所以搬去蘆洲，這房子就租別人，叫我媽用房子換龍潭的地的持份。後來我舅舅問我媽要不要後龍那塊地，我媽不要，後來就決定要兩個房，我媽說我沒錢因為增值稅很高，後來我媽找原告的母親，原告的母親直接去跟李進賢談，李進賢是二舅，過戶的時後我母親不在場，是原告的母親帶著原告母親的媽媽去找李進賢辦的，跟李進賢談的細節我不知道。當初好像有說原告生一個兒子要姓黃，所以李進賢才答應過戶，我是聽我姑姑說的，我不在場。（就你知道系爭房屋出租的事情？）在李進賢搬到蘆洲後就有出租，出租的事情都是李進賢老婆在辦，當是他們在收租金。95年是李進賢的老婆帶我們去認識租客，黃李阿每就開始收租。（房子過戶給原告後，為何黃李阿每可以以自己名義繼續收租？）我媽說我舅舅同意要讓他收租到百年。（〈提示本院卷108頁〉被告葉建忠提到有傳簡訊的事，是你傳給被告葉建忠的嗎？）是我截圖傳給被告葉建忠，是我先跟李進賢聯絡，李進賢是問我說我沒辦法養我母親嗎，他知道這件事情之後，說我每個月匯2萬元給我母親，我母親沒有答應。地換房子是我舅舅自作主張，我們認為不應該收他接濟。是我妹妹在幫我媽媽執行租約的事情，李進賢的LINE都是他女兒幫他用，我跟李進賢第一次聯絡是在去年10月左右，葉先生有傳一些法院資料，他先跟我妹妹聯絡，後來我就把資料給我舅舅，LINE的內容是我舅舅就請代書打的，然後再傳給我。（你的意思是在是在過戶時候，黃李阿每都沒有參與，不知道協商內內容？）是。（李進賢當初在移轉房子的時候，有無要求原告要讓黃李阿每收租？）我不知道。單純就是李進賢承諾黃李阿每。李進賢在過戶給原告之前就這樣承諾。（李進賢有無提過原告如果沒有給黃李阿每收租的話，就要收回房子？）原告的地址在集賢路，我跟李進賢講他把房子收回去是要賣房子，不是要住。李進賢本來說四樓給原告住，五樓讓黃李阿每收租，因為原告沒有要住，我說他可能會賣，李進賢說氣話，說原告怎麼可以賣等語。即由證人秦黃淑真到庭證述內容可悉，秦黃淑真與黃李阿每均未參與李進賢將系爭房屋移轉讓與原告時協商過程，故不清楚其等間約定內容。黃李阿每單純是基於李進賢在將4樓房屋及2號5樓房屋移轉讓與原告之前對其之承諾（讓其收租至百年，下稱系爭承諾），認為其有出租權。
⑵觀諸黃李阿每出具聲明書（詳本院卷第91頁）、秦黃淑真
傳給被告葉建忠之其與李進賢間LINE對話截圖（詳本院卷第108頁）均僅載明：李進賢於95年間確有承諾同意將系爭房屋交由黃李阿每出租收益至其百年等語（即系爭承諾存在之事實），然未載有：李進賢於將系爭房屋移轉讓與原告時，附有「原告應繼受李進賢與黃李阿每間系爭承諾約定」之條件。併審酌李進賢出具聲明書（詳本院卷第113頁）已明確記載，其於將4樓及2號5樓房屋移轉讓與原告時，並未附有「原告應繼受李進賢與黃李阿每間系爭承諾約定」之條件等語。及前述證人秦黃淑真到庭證稱：其與黃李阿每並未參與李進賢將系爭房屋移轉讓與原告時協商過程，故不清楚其等間約定內容等情。足認原告主張：李進賢於將系爭房屋移轉讓與原告時，並未附有原告應繼受「李進賢與黃李阿每間前述系爭房屋同意交由黃李阿每出租收益至百年約定」（即系爭承諾）之條件等情，為可採信。
⑶承前，李進賢於將4樓、2號5樓房屋移轉讓與原告時，既未
附有原告應繼受系爭承諾之條件。則不問原告於李進賢將系爭房屋移轉讓與原告時究否知悉李進賢與黃李阿每間系爭承諾約定內容，基於債之相對性原則，黃李阿每與被告間於112年12月所簽署系爭租約（租期自112年12月10日起至120年12月10日止；系爭租約乃於原告取得4樓房屋所有權及2號5樓房屋事實上處分權後才簽署，且所定租期逾5年以上，故系爭租約無適用或類推適用民法第425條餘地，附此敘明。）並無從拘束原告。㈢此外，被告未再提出其餘證據證明原告應受系爭租約拘束，
其等有權占用前開房屋。則原告依民法第767條第1項前段規定提起本訴，請求被告張科樟應將4樓房屋騰空遷讓返還原告。依同法962條前段規定提起本訴，請求被告葉建忠應將2號5樓房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。
四、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，固為土地法第97條第1項所明定。惟租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用，附此敘明。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人，且相當於租金數額之衡酌，不受土地法第97條規定之限制。經查：
㈠原告主張：4樓房屋為其所有，被告張科樟自113年10月1日起
無權占有4樓房屋居住等情，已如前述，可認屬實。被告張科樟復就原告主張：4樓房屋每月合理租金數額為1萬6000元一節，未有爭執。則原告本於民法第179條規定請求被告張科樟自113年10月1日起至返還4樓房屋之日止，按月給付原告1萬6000元相當於租金之利得，即屬於法有據。
㈡原告主張：其為2號5樓房屋事實上處分權人，被告葉建忠自1
13年10月1日起無權占有2號5樓房屋居住等情，已如前述，可認屬實。被告葉建忠復就原告主張：2號5樓房屋每月合理租金數額為7386元一節，未有爭執。則原告本於民法第179條規定請求被告葉建忠自113年10月1日起至返還2號5樓房屋之日止，按月給付原告7386元相當於租金之利得，即屬於法有據。
五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段規定請求被告張科樟應將4樓房屋騰空遷讓返還原告；本於民法962條前段規定請求被告葉建忠應將2號5樓房屋騰空遷讓返還原告；本於民法第179條規定請求被告張科樟應自113年10月1日起至返還4樓房屋之日止，按月給付原告1萬6000元；本於民法第179條規定請求被告葉建忠自113年10月1日起至返還2號5樓房屋之日止，按月給付原告7386元，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
書記官 吳佳玲