臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1573號原 告 陳怡祥訴訟代理人 林明忠律師
歐苡均律師林泓均律師被 告 鴻運公寓大廈管理委員會法定代理人 蘇裕憲上列當事人間請求確認專用權存在等事件，於民國114年3月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告之法定代理人原為葉穎川，嗣於本院審理中變更為蘇裕憲，此有鴻運公寓大廈區分所有權人民國113年度會議紀錄、新北市政府工務局114年3月5日新北工寓字第1140356406號函可參（見本院卷一第435頁、卷二第9至10頁）。茲據蘇裕憲具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第463頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠新北市○○區○○段000地號土地上，坐落有地上8層、地下1層之
區分所有權建物（經命名為鴻運公寓大廈），取得臺北縣政府工務局83峽使字第1318號使用執照。
㈡原告於83年12月13日向鴻運公寓大廈原始起造人之一即訴外
人蘇盟傑（嗣更名為蘇裕憲，下以蘇裕憲稱之），購得位在鴻運公寓大廈內之新北市○○區○○路00號4樓房屋（即新北市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）；因鴻運公寓大廈之原始起造人間已就地下1層停車空間（即新北市○○區○○段0000○號建物）成立分管契約，約定由蘇裕憲取得編號F2車位（位置如附圖即新北市樹林地政事務所113年7月15日土複字1381號土地複丈成果圖所示暫編地號7-3⑴，面積12.05平方公尺，下稱系爭車位）之專用使用權，故蘇裕憲於出賣系爭房屋之同時，一併移轉系爭車位之專用使用權予原告，並於83年12月20日出具車位使用權同意書（內容如附表一所示)為憑。原告自取得系爭車位專用使用權迄今，均按月繳付車位清潔費，期間亦未有其他共有人對原告使用系爭車位有所異議或主張權利，可見蘇裕憲確實於鴻運公寓大廈甫建築完成之際，即與其他原始起造人成立分管契約並取得系爭車位專用使用權，進而移轉原告；鴻運公寓大廈其他區分所有權人亦長期遵守前揭分管約定，肯認原告自蘇裕憲處取得系爭車位之專用使用權。實則，訴外人李宜勳（同為鴻運公寓大廈區分所有權人）亦係經由相同方式，從另一原始起造人即訴外人蘇盟勝處取得編號E1車位（蘇盟勝亦出具如附表二所示車位使用權同意書交予李宜勳為憑），足認鴻運公寓大廈地下1層停車空間業經建商與各承購戶成立分管契約。況且，鴻運公寓大廈於83年11月交屋，建商逐一交付住戶「交屋使用同意書」（內容如附表三所示），僅供有購買車位權利（即購買停車位）之住戶停放車輛，並禁止未購買停車位之住戶入內停車，而系爭車位斯時早已實際存在於地下1層之停車空間內，可見鴻運公寓大廈各承購戶已就系爭車位成立分管契約。
㈢如本院認鴻運公寓大廈原始起造人間未就鴻運公寓大廈地下1
層成立系爭車位之分管契約，因鴻運公寓大廈於83年11月交屋，迄至被告於112年5月開始阻饒原告使用系爭車位為止，長達29年期間，特定共有人各自僅使用收益自己車格之分管狀況，且共同協議繳付清潔費以為管理，未有其他共有人異議，亦堪認原告已與鴻運公寓大廈其他區分所有權人成立默示分管契約，而得以專用使用系爭車位。
㈣再退步言，鴻運公寓大廈於112年1月8日成立管理委員會並制
訂規約，並於規約第一章第二條第三項第㈠款約定地下1層停車空間，依「起造人或建築業者之買賣契約書，為約定專用部分使用」。原告既係自鴻運公寓大廈原始起造人之一蘇裕憲處買受系爭房屋及系爭車位，則原告亦得依前揭規約規定，取得系爭車位專用使用權。
㈤豈料，被告自112年5月起即陸續以書面通知原告，稱因系爭
車位之位置為法定避難空間，違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定，請原告將車輛移離系爭車位，並於112年3月1日塗銷系爭車位之標線，實已侵害原告就系爭車位之使用。
因系爭車位與系爭房屋係原告一同自蘇裕憲處受讓，堪認系爭車位與系爭房屋之所有權同屬一體，故被告塗銷系爭車位之標線實同屬侵害原告之所有權。爰先位依民法第767條第1項中段之規定，請求被告回復系爭車位之標線，以排除被告對原告之侵害；如先位主張無理由，則備位主張原告就如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺之範圍有專用使用權存在。
㈥聲明：
⒈先位聲明：被告應回復坐落在新北市○○區○○段000地號土地
上之鴻運公寓大廈地下1層（即同段1304建號建物），如附圖所示暫編地號7-3⑴範圍之車位標線（寬度約10公分），並願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：確認原告就坐落在新北市○○區○○段000地號土地
上之鴻運公寓大廈地下1層（即同段1304建號建物），如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺範圍，有專用使用權存在。
二、被告抗辯：㈠比對鴻運公寓大廈之竣工圖，系爭車位所在位置乃係防空避
難空間，依法不得劃設車位或停車使用，且為鴻運公寓大廈全體區分所有權人所共用管理，原告主張有專用使用權並請求劃設車位，實已違反法令（就竣工圖原已劃設之車位，下稱原始車位；取得使用執照後始增設者，則稱增設車位）。
被告曾發函請示新北市政府工務局，亦據新北市政府工務局以113年2月6日新北工寓字第1130224524號查復說明鴻運公寓大廈地下1層為防空避難室兼停車場，停車格外停放車輛涉及違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，並要求被告改善。
㈡被告係於112年1月8日成立，須依公寓大廈管理條例管理鴻運
公寓大廈之共用部分。被告不究舊責，也兼顧敦親睦鄰，曾於112年1月8日區分所有權人會議上跟原告協議，給予1年緩衝時間處理，然原告1年後卻不依協議行事，被告不得已報請新北市政府工務局處理，而後原告為避免受新北市政府工務局裁罰而自113年3月1日起停止使用系爭車位，被告始塗銷系爭車位標線。
㈢原告之所以得自83年起在系爭車位上停車使用，乃係因鴻運
公寓大廈之前並未成立管理委員會，也不須公安檢查，其他區分所有權人不知系爭車位並非合法停車格，而屬全體區分所有權人共用共管之公共設施。被告完全係依法行事，並將鴻運公寓大廈共用共管部分之權利，歸還全體區分所有權人；原告倘因此受有損害，應向其前手尋求解決，而非向被告或其他區分所有權人主張權利。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠鴻運公寓大廈地下1層（即新北市○○區○○段0000○號建物）為
同段1239至1303建號建物（即鴻運公寓大廈內之專有建物）之共有部分，由前揭建號建物所有權人所共有，用途為防空避難室兼公眾停車場，此經新北市樹林地政事務所以113年12月20日新北樹地資字第1136223980號查覆在卷（見本院卷一第353至360頁），並有鴻運公寓大廈之臺北縣政府工務局83峽使字第1318號使用執照可參（見調解卷第41頁）。又鴻運公寓大廈地下1層於建商取得使用執照後，另增設編號F2、F4停車位；編號F2停車位即為系爭停車位，位置如附圖暫編地號7-3⑴所示，由原告自83年間起占有使用，迄至112年3月1日為被告塗銷標線為止等節，有鴻運公寓大廈地下1層竣工圖可考（見本院卷一第143、145頁），復為兩造所不爭執，是上開事實均堪認定。
㈡原告主張其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫編地號7-3⑴
之範圍有專用使用權存在，得以停放車輛使用，爰先位依民法第767條第1項中段規定，請求被告回復系爭車位之車位標線，備位求為確認其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫編地號7-3⑴之範圍有專用使用權存在等節，則為被告以前揭情詞置辯。經查：
⒈關於原告主張原始起造人間明示約定由蘇裕憲專用系爭車位，原告繼而取得系爭車位之專用使用權乙節：
⑴按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，
公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契約。然如未經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致，仍不得謂契約已成立。⑵經鴻運公寓大廈之區分所有權人即：①證人林娟娟到庭結
證稱：我是經預售方式購買大同路27號5樓房地的第一手住戶，因為我沒有買停車位，所以銷售人員並未提供停車位配置圖或竣工圖給我看；我不知道鴻運公寓大廈地下1層有增設車位，也不知道原始起造人間就停車位有何約定等語（見本院卷一第284至285頁）。②證人賴美雲到庭結證稱：我是經預售方式購買大同路21號4樓房地的第一手住戶，同時購買編號A4車位，但銷售人員並未說明停車位的數量、形式等具體規劃，也沒有提供停車位配置圖；我不知道鴻運公寓大廈地下1層有增設車位，也不知道原始起造人間就停車位有何約定等語（見本院卷一第287至289頁）。③證人劉倫記到庭結證稱：我是經預售方式購買大同路21號5樓房地的第一手住戶，同時購買1個車位；當初銷售人員問我要買有產權的車位還是沒有產權的車位，我說我要買有產權的車位，銷售人員並未說明二者的區分或規劃，我不知道哪幾個車位是有產權、哪幾個車位是無產權的；我也不知道地主與建商間就車位有何約定，不知道為何可以出售無產權的車位；買賣契約內並未增附停車位配置圖或竣工圖，只有在交屋時，銷售人員提供如附表三所示交屋使用同意書給我等語（見本院卷一第291至295頁）。④證人陳清華到庭結證稱：我是經預售方式購買大同路25號7樓房地的第一手住戶，同時購買1個車位，但當初銷售人員並沒有說明車位之數量、形式等具體規劃，也沒有提供停車位配置圖，我是交屋的時候才知道我的車位在哪裡，買賣契約內也沒有增附停車位配置圖或竣工圖；銷售人員在介紹時以及帶我去地下室選停車位的時候，有跟我說車位有分有產權跟沒產權，但沒有講是特定哪幾個位子；我不知道誰決定車位有產權還是沒產權，也不知道為什麼可以如此，我一開始訂房子的時候就說要買有產權的車位；我雖然知道鴻運公寓大廈地下1層有無產權的車位，但不知道在哪裡，也不知道有幾個等語（見本院卷一第295至300頁）。⑤證人李宜勳到庭結證稱：我是成屋購買大同路23號4樓房地，購買房地後過段時間才買車位，都是在銷售中心內交易；我是購買編號E1車位，購買時銷售人員即提出如附表二所示車位使用權同意書（編號E1車位為原始車位，併予指明）給我，不過銷售人員並未向我說明鴻運公寓大廈一共有幾個車位，也未提供具體規劃例如停車位編號、停車位平面圖說等語（見本院卷一第456至457頁）。綜上證人所述可知，鴻運公寓大廈不論在預售或成屋銷售階段，均係透過建商所屬銷售人員媒介傳達買賣條件及共有部分之管理使用；且銷售人員並未告知各承購戶有關增設車位（即證人所稱「無產權」車位）之配置、數量等資訊，是鴻運公寓大廈各承購戶顯未經由銷售人員、建商或原始起造人之媒介、傳達，約定由蘇裕憲抑或其後手專用屬防空避難空間之系爭車位而成立分管契約。
⑶原告固提出如附表一、二所示車位使用權同意書（即系
爭車位、編號E1車位之車位使用權同意書）為據，主張鴻運公寓大廈原始起造人為處理銷售房地及車位等事宜，統一格式並製發上開文件，足證鴻運公寓大廈原始起造人間確有成立地下1層停車空間之分管契約云云。惟於鴻運公寓大廈預售階段即購買房地、車位之證人賴美雲業已證稱：我是在交屋時，由承辦人員指出編號A4車位給我等語（見本院卷一第288頁）、證人劉倫記證稱：我是房子蓋好的時候，直接到地下室選車位，地上已經有車位格線；確定車位後，銷售人員也沒有給我任何書面資料證明，只有先登記下來等語（見本院卷一第29
2、295頁）、證人陳清華證稱：我是交屋的時候才知道我的車位在哪裡，是銷售人員跟我講的；我跟銷售人員確定車位後，並沒有拿到任何證明文件等語（見本院卷一第297、299至300頁），經核相符一致，可見原告主張鴻運公寓大廈原始起造人係以出具車位使用權同意書之方式，處理地下1層停車空間之約定專用事宜，進而就系爭車位與各承購戶成立分管契約乙節，不足採信。⑷至原告再以鴻運公寓大廈於使用執照核發前已劃定系爭
車位標線，故交屋時系爭車位已實際存在於地下1層，且如附表三所示交屋使用同意書上亦載有「未購買停車位者，請勿入內停車，以免影響私人之權益」等字句，主張鴻運公寓大廈各承購戶已就系爭車位成立分管契約云云。惟本院審酌上五證人均已證稱銷售人員並未提供停車位配置圖，亦未告知停車空間具體規劃；加之卷附交屋使用同意書就停車位之數量、型式等訊息，亦付之闕如，實無法使各承購戶就增設車位有所認識，是縱系爭車位於交屋時已為各承購戶所見及，且各承購戶於交屋使用同意書上簽名，亦難認各承購戶就屬防空避難空間之增設車位所在位置有約定專用之可能。
⒉關於原告主張鴻運公寓大廈全體區分所有權人默示同意原告專用系爭車位乙節：
⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人占有、使用及收益，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法院109年度台上字第438號判決亦同此意旨）。又所謂默示之意思表示，係以依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者而言；倘僅為表意人單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
⑵查鴻運公寓大廈交屋後迄至112年1月間成立管理委員會
，住戶間未曾有地下1層車位使用上之紛爭，且使用車位之住戶曾共同決議繳付車位清潔費，亦未有使用者欠費等事實，業經證人賴美雲、劉倫記、陳清華、李宜勳證述一致而堪認屬實（見本院卷一第289至290、293至2
94、298至299、458至159頁）。原告則以前開情狀，主張鴻運公寓大廈各區分所有權人業就地下1層特定範圍各自占有使用，已成立默示分管契約存在，原告得專用系爭車位云云。
⑶然鴻運公寓大廈之第一手住戶（即向建商購買房地者）
未能就地下1層之增設車位具體所在位置、數量等有所認識，業經本院認定如前，更應為後手住戶所不知，是鴻運公寓大廈其他區分所有權人未曾就系爭車位之設置、使用有所異議或干涉，究屬因不知而單純沉默，抑或有同意原告專用之意，實未可知。
⑷至關於原告與其他專用原始車位之住戶共同繳付車位清
潔費乙節，據：①證人賴美雲證稱：鴻運公寓大廈管理委員會成立前，因為有住戶反應地下室應該要管理以維護安全，所以後來對有車位的住戶加收清潔費；因為沒有管理委員會，所以是由有車位的住戶輪流收取，我也曾輪值過，我是依照前手交給我的資料、名冊去收錢，這個名冊是記載哪個住戶有哪個車位，但我不知道這份資料是誰做的等語（見本院卷一第289至290頁）。②證人劉倫記證稱：鴻運公寓大廈一共有5棟，每一棟固定一個人來收車位清潔費，我也是負責收錢的其中一人，我是看誰車子停在地下室就跟誰收錢，沒有名冊或資料等語（見本院卷一第293至294頁）。③證人陳清華證稱：為了維護地下停車空間的安全，有車位的人就一起決定加收車位清潔費，那時候管理委員會尚未成立，每一棟由一個人負責收，一年後再換人，我也輪值過好幾次，輪值前手交給我一張單子，上面登記誰有車位，不過我不知道原始整理這份名單的人是誰等語（見本院卷一第298至299頁）。④證人李宜勳證稱：管理委員會成立之前，為了維護停車場安全，有住戶號召有車位的人每月繳納清潔費，沒有車位的人就不用繳納；我也輪值過收取清潔費，是輪值前手告訴我哪幾個住戶有車位要收款等語（見本院卷一第458至159頁）。依上四證人所述可知，鴻運公寓大廈全體區分所有權人並未針對地下1層之車位設置、使用等項，進行討論或決議；而使用車位之區分所有權人自發性決議繳納車位清潔費，亦未事先確認或釐清各車位之性質（尤以增設車位係未經核准而占用防空避難空間，涉及公共安全問題），僅以使用現狀而收取車位清潔費。準此，輪值住戶向原告收取車位清潔費、原告按月繳納車位清潔費等舉措，亦難認鴻運公寓大廈全體區分所有權人有劃定系爭車位而同意原告使用之默示意思表示。
⑸此外，原告復未提出其他事證以實其說，從而原告主張
其因鴻運公寓大廈全體區分所有權人默示同意而得專用系爭車位或如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺之範圍，取得系爭車位之專用使用權云云，亦不可採。
⒊關於原告主張其依鴻運公寓大廈112年1月8日規約而取得系爭車位之專用使用權乙節：
⑴原告援引鴻運公寓大廈112年1月8日規約第一章第二條：
「停車空間應依下列規定：㈠停車空間之權利及管理：
⒈為共用專用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號依起造人或建築業者之買賣契約書，為約定專用部分使用，…」之約定（見本院卷二第15頁），備位主張原告亦得依前揭規約約定，取得系爭車位專用使用權云云。
⑵惟鴻運公寓大廈同日區分所有權人會議之臨時動議：「
有住戶提出他目前的車位，是沒有在公設比內，只有讓渡書，為公有共用範圍，該如何處理」，經決議：「經當事人告知，以前他買時是只有拿到讓渡書，經住戶決議年限一年讓他跟賣方協商，在這一年內每月需支付1000元清潔費給公基金，一年後此車位需收回再經區權會議再決議是否設為社區公有車位再承租給住戶」（見本院卷二第23頁），參互以觀，應可認鴻運公寓大廈前揭規約所定「依其登記之編號依起造人或建築業者之買賣契約書，為約定專用部分使用」，應指原始車位，而不及於包括系爭車位在內之增設車位。
⑶原告雖主張其持有鴻運公寓大廈地下1層即新北市○○區○○
段0000○號建物共有部分（權利範圍10000分之39），故系爭車位並非上開臨時動議決議所指「無公設比的車位」云云。然鴻運公寓大廈地下1層，由鴻運公寓大廈專有建物所有權人所共有，前已提及，是原告以其持有新北市○○區○○段0000○號建物應有部分之客觀事實，主張系爭車位並非上開臨時動議決議所指「無公設比的車位」，已非無疑。再者，鴻運公寓大廈僅有二增設車位即系爭車位、編號F4車位，亦如前述，則鴻運公寓大廈112年1月8日區分所有權人會議臨時動議所指「無公設比的車位」，當係指系爭車位、編號F4車位為是。況且，與原告所有鴻運公寓大廈專有建物即系爭房屋同棟、同面積之新北市三峽區大同路23段2樓房屋（所有權人：
蘇裕憲；受合建分配原始車位1個，見本院卷一第448頁、調解卷第49頁），所配賦之共有部分權利範圍為10000分之320（見調解卷第37、43頁），二者實有共有部分權利範圍登記比例（10000分之281）之差異，益徵上開臨時動議決議所指「無公設比的車位」即係指增設車位之系爭車位、編號F4車位無疑。
⑷鴻運公寓大廈112年1月8日規約第一章第二條有關停車空
間之約定專用，既於同日區分所有權人會議臨時動議決議排除增設車位之適用，則原告主張其依上開規約約定而取得系爭車位之專用使用權，亦無所據。
㈢綜上所述，鴻運公寓大廈各承購戶並未經由建商、原始起造
人或其他第三人媒介，約定系爭車位由蘇裕憲及其後手所專用；鴻運公寓大廈全體區分所有權人亦未默示同意，或制訂112年1月8日規約同意原告得專用系爭車位。從而，原告以其就系爭車位或如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺之範圍，有專用使用權為由，先位依民法第767條第1項中段規定，請求被告回復系爭車位之車位標線，備位求為確認其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫編地號7-3⑴之範圍有專用使用權存在之判決，均無理由，應予駁回。原告之訴既經本院駁回，其就先位聲明之假執行聲請即失所附麗，應一併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。原告雖聲請傳喚鴻運公寓大廈另一原始起造人蘇三貴到庭作證（見本院卷二第32頁），然縱蘇三貴為有利原告之證述，經本院斟酌全辯論意旨及調查其他證據之結果，仍無法使本院就原告主張事實存在達到確信之程度，自無調查之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
書記官 李淑卿
附表一（見調解卷第45頁） 車位使用權同意書 本人蘇盟傑所持有三峽鎮大同路23號2樓之附屬停車位，願同意讓予大同路25號肆樓永久使用。車位編號為F2于今日起車位之轉讓與否豪（應為「毫」之誤寫）無異議。 姓名：蘇盟傑 地址：（略） 身份證字號：（略） 中華民國83年12月20日
附表二（見本院卷一第155頁） 車位使用權同意書 本人蘇盟勝所持有三峽鎮大同路21號之附屬車位，願同意給予大同路23號肆樓永久使用。車位編號為E1。同意由今日起對此車位之轉讓與否，豪（應為「毫」之誤寫）無異議。 註：此書一式貳份，各執一份。 姓名：蘇盟勝 地址：（略） 身份證字號：（略） 中華民國83年12月15日
附表三（見本院卷一第351頁） 交屋使用同意書 承蒙各位客戶購買利豊鴻運大樓，今業已如期完工。敝公司本著誠信之原則、務實之態度，遵照雙方合約履行。本建物自交屋日起，保固一年整，惟天災或人為因素之毀損例外。頂樓除走道及公設外2/3歸頂樓管理使用，一樓亦相同。此同意書經簽名後影印每戶各1份。未購買停車位者，請勿入內停車，以免影響私人之權益。但書：一樓以滴水線以外，只可伸出使用1米。 中華民國83年11月12日