臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1642號原 告 柯崧棋訴訟代理人 許哲維律師被 告 華志峰
周文定陳鴻卿上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國114年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。
二、被告應將其戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。
三、被告周文定與陳鴻卿應分別給付原告新臺幣2,930元，被告華志峰應給付原告新臺幣1萬1,719元。
四、被告周文定應自民國113年6月14日起至遷出為止按月給付原告新臺幣1,034元，及給付其中民國113年6月14日起至113年9月11日止共新臺幣3,068元部分自民國113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告陳鴻卿應自民國113年6月14日起至遷出為止按月給付原告新臺幣1,034元，及給付其中民國113年6月14日起至113年9月11日止共新臺幣3,068元部分自民國113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告華志峰應自民國113年6月14日起至遷出為止按月給付原告新臺幣4,136元，及給付其中民國113年6月14日起至113年9月12日止共新臺幣1萬2,408元部分自民國113年9月13日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告周文定及陳鴻卿負擔百分之四十，被告華志峰負擔百分之四十，餘由原告負擔。
七、本判決勝訴部分於原告以新臺幣228萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣684萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。㈡被告應將其戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。嗣於民國114年2月26日以民事起訴補充理由㈣狀為下列原告主張（三）所載（見本案113年度訴字第1642號「下稱訴字」卷第432頁），經核原告係基於被告無權占用原告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋之同一基礎事實所為訴之變更，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開法條所示，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於113年1月4日，經由法定拍賣取得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋及其土地所有權（下稱系爭建物、系爭土地），已於113年3月20日登記後，隔日取得其所有權狀，然被告無權占有系爭建物，經原告多次請求搬離，被告皆置之不理。為此，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告如訴之聲明第一項及第二項。又被告無權占有系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應以相當之租金計付應償還價額予原告。經查，系爭土地以公告地價新臺幣（下同）16萬9,000元之80％為申報地價即13萬5,200元，系爭建物占用系爭土地面積為34.02平方公尺，故依土地法第97條第1項、第105條規定請求被告給付相當於租金之不當得利為10萬8,076元（計算式：135,200元×34.02平方公尺×10％×1×86/365＝108,076，元以下四捨五入）如訴之聲明第三項。另原告以系爭建物附近出租房屋之租金2萬5,000元為基礎，依民法第179條規定請求被告連帶給付自113年3月20日起至拆屋還地止相當於租金之不當得利如訴之聲明第四項。聲明第三項、第四項請求擇一有利判決。
（二）被告抗辯渠等對系爭土地、系爭建物之前手有使用權源，原告應受拘束。惟參新北市○○區○○段000000000地號土地及北市○○區○○段00000000○號公務用謄本，原告於113年3月20日因拍賣取得系爭土地及建物，且謄本並無禁止任何預告登記或其他相類似之註記，可證明原告為善意第三人，應受公示公信原則所保護。被告前開抗辯無理由。
（三）聲明：⒈被告應自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。
⒉被告應將其戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出。
⒊被告應給付相當於租金之不當得利10萬8,076元⒋共同被告應自113年3月20日起至各共同被告均遷出為止，
連帶賠償原告每月租金2萬5,000元，及自民事陳報暨起訴補充理由狀送達之翌日起按年利率5％計算之利息。
⒌原告願供擔保假執行。
二、被告部分：
（一）被告華志峰抗辯：⒈系爭建物係其父母向訴外人黃豐吉購買，因為前手訴外人
歐陽阿趖的房子被拆遷，有優先權購買系爭房屋，歐陽阿趖沒有意願買，黃豐吉叫歐陽阿趖幫忙買，買完之後渠等承租系爭房屋，黃豐吉別的地方有地蓋房子，其母親叫黃豐吉把系爭房屋便宜賣給她，但因為國民住宅有貸款不能過戶，其買12萬，歐陽阿趖有寫讓渡書貸款清償完會無條件過戶，後來貸款繳完，歐陽阿趖跑路，就找不到人過戶，後來因缺錢又將系爭建物1樓出售予被告陳鴻卿父母。嗣歐陽阿趖子女繼承系爭建物後亦曾起訴被告竊佔，經新北地檢不起訴。且原告購買系爭建物未點交，現請求被告搬遷無法接受。系爭建物權狀2層樓，第3層樓係於70年違建加蓋。2、3樓有獨立出入口，皆為被告華志峰使用。
⒉聲明：
①原告之訴及其假執行聲請均駁回。
②如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告陳鴻卿、周文定均抗辯：⒈被告陳鴻卿從小住在系爭建物隔壁13號，被告華志峰家缺
錢故將系爭建物1樓出售予被告陳鴻卿，然雙方未簽立任何書面資料。國民住宅15年以後方可辦理過戶，貸款均由被告陳鴻卿及家人繳納，前歐陽阿趖子女起訴被告竊佔不成立。原告購買系爭建物未點交，現請求被告搬遷無法接受。
⒉聲明：
①原告之訴及其假執行聲請均駁回。
②如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨可參。即被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認原告之請求為有理由。查原告於113年3月20日登記取得系爭土地及建物所有權（含增建部分），有新北市○○區○○段000000000地號土地、00000-000建號建物登記公務用謄本、本院公告（第三次拍賣）附卷可稽（見訴字卷第107頁至第113頁、第437頁至第443頁），是原告既為系爭建物所有權人，自得依民法第767條第1項前段請求被告應自系爭房屋遷出，並應將其戶籍自系爭房屋房屋遷出。至被告辯稱渠等占用來源係向前所有權人歐陽阿趖及黃豐吉所購買，並提出文件、工程承攬契約書、讓渡證書、房屋稅、地價稅繳款書、臺北縣國民住宅貸款還款簿暨分期還款憑單、保險證、保險費收據為證（見訴字卷第125頁至第409頁），然觀諸上開資料，臺北縣國民住宅貸款還款簿暨分期還款憑單、保險證、保險費收據上均僅載有歐陽阿趖之姓名，房屋稅、地價稅繳款書納稅義務人分別載有黃豐吉或歐陽阿趖，文件及工程承攬契約書上所載姓名則為李炳盛、王新春、新來春營造廠等人，均無從認定被告華志峰之父母曾向黃豐吉或歐陽阿趖購買系爭房屋，再觀諸被告所提出之讓渡證書，雖記載「立讓渡字人茲為三重堤防用地被拆遷戶承政府之德政重建房屋申請甲種國民住宅專案貸款在三重市○○○○○○段地號重建國民住宅壹棟今因本人都合上關係願將上項權利及義務讓渡與台端配合興建永不反悔，今後應繳納台灣土地銀行貸款之母息及對該產權一切之課稅概由台端負責與本人無關...立讓渡字人：歐陽阿趖」，然其上並未記載所讓渡對象為何人，亦無從認定被告上開主張為真。
（二）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明文，又按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695裁判意旨參照），占有房屋亦同。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照），故審酌系爭房屋鄰近有商家、學校、捷運站、高速公路（見訴字卷第435頁），堪認生活機能及交通均屬便利，認相當於租金之不當得利，以土地及房屋申報總價年息7%計算為適當，故以系爭房屋占用之土地面積為
34.02平方公尺，原告權利範圍全部，於113年之申報地價為每平方公尺2萬5,600元，系爭房屋之建物現值為19萬2,630元為計算基礎，此有本院公告（第三次拍賣）、系爭土地登記公務用謄本可參、房屋現值調查估價表可證（見訴字卷第441頁、第107頁、第117頁），故每月占用系爭房屋之不當得利計為6,204元【計算式：（申報地價25,600元/㎡×基地面積34.02㎡×基地權利範圍1＋建物現值192,630元）×酌定年息比例0.07÷12月＝6,204元；元以下四捨五入】，則原告請求自113年3月20日起至113年6月13日之相當於租金不當得利1萬7,578元（計算式：6,204元÷30天×85天）部分，當屬可採，復佐以被告周文定與陳鴻卿自承使用系爭建物1樓，被告華志峰自承使用系爭建物2、3樓（見訴字卷第83頁），是本院認按月給付相當租金不當得利比例應以被告周文定與陳鴻卿各為六分之一，被告華志峰為三分之二屬適當，則被告周文定與陳鴻卿各應給付2,930元（計算式：17,578×1/6，元以下四捨五入），被告華志峰應給付1萬1,719元（計算式：17,578×2/3，元以下四捨五入），原告主張逾上開範圍之部分，則無理由，應予駁回。至原告雖提出系爭房屋附近出租房屋資料（見訴字卷第65頁至第66頁），認應以每月2萬5,000元為計算基礎，然系爭房屋既屬城市地方房屋，原告得請求相當於租金之利益仍須受上開法規限制，又原告以系爭土地公告現值每平方公尺16萬9,000元為計算基礎，惟如前述，應以申報地價為計算基礎，原告上開主張亦屬有誤。
（三）再原告請求共同被告應自113年3月20日起至各共同被告均遷出為止，連帶賠償原告每月租金2萬5,000元，及自民事陳報暨起訴補充理由狀送達之翌日起按年利率5％計算之利息部分，然如前所述，原告業已請求自113年3月20日起至113年6月13日之相當於租金不當得利，此部分自不得重覆請求。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文，而原告請求按月給付相當租金不當得利部分，屬無確定期限之給付，佐以原告之民事陳報暨起訴補充理由狀分別於113年9月12日送達被告華志峰（見訴字卷第73頁），同年9月11日送達被告周文定、陳鴻卿（見訴字卷第75頁、第77頁），則就113年6月14日起至被告上開收受民事陳報暨起訴補充理由狀之日止按月給付相當租金不當得利部分，堪認已受催告，原告自得依民法第233條第1項本文、第203條請求依法定利率計算之遲延利息，逾上開期間部分，則未受催告，自不得請求遲延利息。再原告請求被告連帶賠償原告每月租金，然按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，此為民法第272條所明文，而原告並未提出任何證據證明兩造有約定連帶債務或指出法律規定，僅表明被告負不真正連帶債務責任（見訴字卷第104頁），自不得認被告應連帶給付，惟如前述被告使用狀況，是本院認按月給付相當租金不當得利部分應以被告周文定與陳鴻卿各為六分之一即1,034元，被告華志峰為三分之二即4,136元屬適當，故原告請求被告周文定應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金1,034元，及給付其中113年6月14日起至113年9月11日止共3,068元（計算式：1,034元÷30天×89天，元以下四捨五入）部分自113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告陳鴻卿應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金1,034元，及給付其中113年6月14日起至113年9月11日止共3,068元（計算式：1,034元÷30天×89天，元以下四捨五入）部分自113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告華志峰應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金4,136元，及給付其中113年6月14日起至113年9月12日止共1萬2,408元（計算式：4,136元÷30天×90天）部分自113年9月13日起至清償日止按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由。
（四）綜上，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出；被告應將其戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋遷出；被告周文定與陳鴻卿各應給付原告2,930元，被告華志峰應給付原告1萬1,719元；被告周文定應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金1,034元，及給付其中113年6月14日起至113年9月11日止共3,068元部分自113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告陳鴻卿應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金1,034元，及給付其中113年6月14日起至113年9月11日止共3,068元部分自113年9月12日起至清償日止按年利率5％計算之利息；被告華志峰應自113年6月14日起至遷出為止按月給付原告每月租金4,136元，及給付其中113年6月14日起至113年9月12日止共1萬2,408元部分自113年9月13日起至清償日止按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
書記官 董怡彤