臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1697號原 告 黃渝婷訴訟代理人 楊川上律師被 告 羅雪君
黃千育共 同訴訟代理人 王盈智律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年4月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號9樓之8房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年4月3日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣20,000元。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
四、本判決於原告以新臺幣1,000,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣3,004,155元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號9樓之8房屋及坐落基地
（下合稱系爭房地，如單指房屋則稱系爭房屋）原為原告母親𡍼淑貞（下逕稱其姓名）所有，被告羅雪君前與𡍼淑貞簽訂租賃契約承租系爭房屋，嗣租約到期後，因𡍼淑貞疏未注意而未與被告羅雪君續定租約，此後雙方就系爭房屋乃改以不定期限繼續租賃契約（下稱系爭租約）。
㈡原告於高中畢業後即進入職場工作，期間曾身兼二職，已有5
年之工作經驗，並累積些許積蓄，因想自己獨立在外生活，長遠考量他日結婚也必須有安身之所，適𡍼淑貞名下之系爭房屋大小適合一人或初成家居住，且向自己之母親購買房屋關係亦較單純，故在父母、祖母及妹妹之經濟支持下，於113年1月間向𡍼淑貞購買系爭房地，並於同年4月2日完成移轉過戶手續，以買賣為原因登記為系爭房地之所有權人。然系爭房屋遭被告羅雪君、黃千育無權占有，經原告請求遷讓仍拒不返還，因被告羅雪君與原告前手𡍼淑貞間為未定期限之租賃契約，屬民法第425條第2項所定之例外情形，無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，爰依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，併依民法第184條第1項前段、第185條、第179條等規定，擇一請求被告按月連帶給付新臺幣（下同）20,000元。
㈢聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應自113年4月3日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告20,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告黃千育並非原承租人，亦未占用系爭房屋，有於系爭房
屋所在社區管理室領取掛號信件之紀錄，乃因被告黃千育住在附近，而居住處所無管理員可以代收，為領取掛號信件或包裹方便之故，始與被告羅雪君商量以系爭房屋作為收件地址，有時更是幫被告羅雪君網路購物，才直接寄到上開地址而已，倘被告黃千育真有居住或占用系爭房屋，豈有可能管區員警訪查無著，社區總幹事亦搞不清楚？至於車牌號碼000-0000號自小客車（下稱系爭車輛），被告黃千育亦僅是登記名義人，該車實際上係被告羅雪君所使用，僅因被告羅雪君對外負有債務不便登記在其名下而已，被告黃千育不會開車，根本不可能將系爭車輛開進地下室停放，況縱系爭車輛係被告黃千育停放至地下室，僅因臨時停車1小時即認定被告黃千育有占用系爭房屋之事實，顯屬牽強。又𡍼淑貞之配偶黃朝義前於106年間向本院提起返還租賃房屋等訴訟，僅以被告羅雪君為被告，雙方10餘年間往來之簡訊、LINE通訊軟體之對話紀錄，甚至是存證信函，均僅係與被告羅雪君之對話，益徵被告黃千育實屬遭原告濫行起訴而無端涉入。
㈡況且，原告與前屋主𡍼淑貞為母女關係，系爭房地買賣過程
又無任何帶看屋況或有關瑕疵之主張，倘系爭房地之買賣為真實，何以原告要隱匿其與前屋主之關係，且經被告一再抗辯始提出之不動產買賣契約書，除契約最後一頁有雙方之簽名外，其餘皆僅有打字，並無手寫或是用印，更無騎縫章以避免契約書遭抽換或漏頁，對於買賣契約之價款，其中土地款、建物款分別為多少、房屋現況、承接本案之地政士及因而發生訴訟之之第一審管轄法院等事項，均付之闕如，且原告購屋資金亦均是由家中長輩移轉而來，足見原告與𡍼淑貞就系爭房地所為之買賣移轉登記，顯屬通謀虛偽意思表示，依法自始、當然、確定無效，原告並未取得系爭房屋所有權人之地位，自不得對被告行使所有物返還請求權。
㈢退萬步言，縱本院認本件不動產買賣仍然屬實，然系爭房屋
位居巷弄之中，並非十分便利，且周遭尚有中油加油站之嫌惡措施，併參照目前銀行一年期定存利率尚在2％上下，系爭房屋年租金應以申報總價3％計算尚屬可接受，逾此數額即屬過高，應予駁回。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠原告為系爭房屋所有權人，被告共同無權占有系爭房屋，原告得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第767條第1項前段、第425條第1項、第2項定有明文。
⒉原告主張系爭房屋前為其母𡍼淑貞所有，被告羅雪君於96
年間簽訂租賃契約承租系爭房屋，嗣於前開租約到期後，雙方未續定租約，乃改以不定期限繼續租賃契約（即系爭租約）乙情，業據其提出96年間租賃契約為證（見本院卷第59頁），且為被告所不爭執（見本院卷第117至119頁），此部分之事實，首堪認定。惟就原告主張其自113年4月2日起登記為系爭房地之所有權人，且系爭房屋現遭被告羅雪君、黃千育無權占有等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
⒊經查，原告就其主張於113年1月間向𡍼淑貞購買系爭房屋
，並於同年4月2日以買賣為原因登記為系爭房屋之所有權人乙節，業據提出建物所有權狀、不動產買賣契約書、臺灣新光商業銀行江子翠分行存摺封面及帳戶交易明細查詢結果等件為憑（見本院卷第17、175至179頁）。被告固辯稱原告刻意隱匿其與𡍼淑貞為母女關係，無任何帶看屋況、不動產買賣契約書之記載又過於簡略，且購屋資金多來自家中長輩云云，執此為原告與𡍼淑貞就系爭房屋之買賣屬通謀虛偽意思表示應為無效之論據。然原告為系爭房屋之登記所有權人，提起本件遷讓房屋訴訟，本無主動交代其與前屋主關係之義務，尚難以此遽認原告係刻意隱瞞，況親屬間所為買賣行為，原因各有不同，是否必屬通謀虛偽，尚非無疑，自不能以原告與前屋主為母女關係，即推認其等間之買賣及移轉必為通謀之行為。又原告與前屋主𡍼淑貞為母女關係，具有特殊情誼及一定之信賴基礎，究與一般買賣情形有別，未經議價及親自看房即決定購買系爭房地，並約定較為寬鬆之付款條件及方式等情，所在多有，難認有違常之處；再衡之現時社會常情，父母資助子女購屋之資金，亦非少見，要難僅以原告購屋資金多來自家人贈與，即認定原告與𡍼淑貞間就系爭房屋之買賣非屬真實。此外，被告復未提出其他具體事證以實其說，故被告抗辯原告與𡍼淑貞間就系爭房屋所為之買賣為通謀虛偽意思表示而為無效云云，尚難憑採。
⒋另原告主張系爭房屋現遭被告羅雪君、黃千育無權占有乙
節，被告雖不爭執被告羅雪君自96年間迄今持續占有使用系爭房屋，惟抗辯被告黃千育並非共同占有人等語。觀之原告提出之京都公寓大廈管理維護股份有限公司掛號郵件登記簿、金吉第公寓大廈管理委員會函（見本院卷第53至
57、167至169頁），可見被告黃千育有多次簽領信件及包裹之紀錄，並曾因堆放雜物違規使用樓層通道而遭社區管委會發函限期改善等情。本院審酌倘被告黃千育並非住戶，當無可能自由出入社區且頻繁以自己名義簽領掛號信件及包裹，甚至堆放雜物違規使用樓層通道，復參以社區管理委員會上開限期改善之函文亦載有「受文者：承租人：黃千育小姐」等語，因認原告主張被告黃千育亦為系爭房屋之無權占有人，應非虛妄。被告黃千育雖以其係因住處無管理員可以代收掛號信件及包裹，始以系爭房屋作為收件地址，實際並未居住於此為辯，然其對此有利於己且舉證應非困難之事實，迄至本件言詞辯論終結日止，均未提出任何事證以實其說，礙難採信。至黃朝義於96年間係與被告羅雪君簽訂租約（見本院卷第59頁），則其嗣以系爭房屋出租人地位所提起之返還租賃房屋等訴訟（見本院卷第197至203頁），僅以被告羅雪君為被告，亦屬合理。準此，原告就被告羅雪君、黃千育均有占有使用系爭房屋之事實，已為適當之證明，而被告未提出確切之反證足以推翻本院前開已形成之心證，堪信原告前開主張為真實。
⒌從而，原告已以買賣取得系爭房屋所有權，然系爭房屋現
為被告羅雪君、黃千育所占有，而被告羅雪君與原告前手成立之系爭租約為未定期限租賃契約，為兩造所不爭執，核無民法第425條第1項所定買賣不破租賃之適用，被告自無從以系爭租約對抗原告，復未就其等取得占有係有正當權源之事實證明之，當屬無權占有，則原告本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷出並騰空返還系爭房屋，即屬有據。
㈡原告得請求被告自113年4月3日起至騰空遷出系爭房屋之日止
，連帶給付按月以20,000元計算之相當於租金之損害：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。
又所謂年息10％為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租金必須照申報總價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度等情事以為決定。
⒉被告共同無權占有系爭房屋，業經本院認定如前，顯已侵
害原告對系爭房屋管領使用之權利，致原告受有相當於租金之損害，故原告依民法第184條第1項前段、第185條等規定，請求被告就原告所受損害負連帶賠償之責，自屬所據。茲審酌系爭房屋位處新北市板橋區中山路1段，附近有捷運府中站，以及各類商家林立，生活機能及交通狀況均甚為便利，有Google地圖附卷為憑（見本院卷第26頁），因認以系爭房地之申報總價年息7％為計算原告所受相當於租金之損害，堪屬合理。
⒊經查，系爭房地之交易價額為11,000,000元（見本院卷第1
71至177頁），據此計算，原告因被告無權占有系爭房屋每月所受相當於租金之損害應計64,167元【計算式：11,000,000×7％÷12≒64,167，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告自其以買賣為原因登記為系爭房屋所有權人之翌日即113年4月3日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害賠償20,000元，未逾其得請求之範圍，自屬可採。
⒋另原告就上開之請求，尚援引民法第179條規定請求本院擇
一而為裁判，本院既已採納原告主張民法第184條第1項前段、第185條等規定之請求權基礎，則就其另主張之不當得利法律關係，即無庸再予審酌，併予敘明。
㈢綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓返還
系爭房屋，併依民法第184條第1項前段、第185條等規定，請求被告自113年4月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害賠償20,000元，均有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 李淑卿