臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1802號原 告 林仁庭訴訟代理人 張育銜律師被 告 吳荺楠（原名吳雲南）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市板橋區縣○○道○段000○0號13樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年5月24日起至返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬220元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。
五、本判決第1項於原告以83萬元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第2項到期部分，於原告按月以6,740元為被告供擔保後，均得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：門牌號碼新北市板橋區縣○○道○段000○0號13樓之房屋(下稱系爭房屋)，原為訴外人王麗君所有。嗣由原告於本院107年度司執字第144605號之拍賣抵押物強制執行事件(下稱系爭強制執行程序)中拍定取得，並經本院於113年5月24日核發不動產權利移轉證明書，是原告業已取得系爭房屋之所有權。又本院執行查封系爭房屋時，被告表示其仍居住在系爭房屋占有使用，故拍賣公告記載拍定不點。其次，被告雖主張其為王麗君之債權人，然被告仍不得以其與王麗君間之債權契約對抗原告，被告占用系爭房屋並無法律上之正當權源。爰依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告；依民法第179條規定，請求被告給付自原告領得系爭房屋權利移轉證書即113年5月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4萬2,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年5月24日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊被詐騙集團詐騙，是假買屋真詐財，系爭房屋過戶後伊沒有拿到價金。且系爭建物已經禁止處分登記，原告雖然標到房屋，但沒有辦法辦理過戶，系爭房屋所有權尚未移轉登記至原告名下，伊不同意搬離系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：原告主張本院已核發系爭房屋之權利移轉證書而為系爭房屋所有權人，被告迄今仍無權占用系爭房屋等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執事項論述如下：
㈠、原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年度台上字第1898號判決參照）。亦即拍賣之不動產，買受人自領有執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，並不以登記為生效要件，是否業經執行法院點交，亦於買賣之成立無礙，次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求遷讓(最高法院70年度台上字第19號、83年度台上字第695號判決可資參照)。
⒉經查，系爭強制執行程序所拍賣之系爭房屋為債務人即王麗
君所有，拍賣公告記載系爭房屋拍定後不點交。嗣由原告於113年5月9日以最高價得標買受系爭房屋，本院民事執行處於原告繳足全部價金後，依強制執行法第97條規定於113年5月24日核發權利移轉證書予原告等情，業據原告提出拍賣公告截圖、本院不動產權利移轉證書影本附卷可稽(本院卷第17至21頁)，並經本院依職權調閱系爭強制執行程序卷宗核閱無訛，且兩造迄未爭執，自堪信為真實。是原告於領取系爭房屋權利移轉證書之日起，取得系爭房屋之所有權。次查，系爭房屋雖依臺灣士林地方檢察署107年9月5日士檢貴德106他4978字第38164號函令為禁止處分登記等情，有系爭建物登記第一類謄本在卷可參（本院卷第65頁）。然承上所述，原告係依據強制執行法第98條第1項取得系爭房屋所有權，依民法第759條規定，於登記前僅限制原告處分系爭房屋之權利。原告仍得以所有權人身分行使民法第767條第1項之物上請求權。從而，被告抗辯系爭房屋所有權並未移轉登記至原告名下，原告無權利請求被告遷讓房屋等情，即屬無據，不足採信。被告雖又抗辯其原為系爭房屋所有權人，因受詐騙集團詐欺，買受人王麗君未給付全部價金即移轉系爭房屋所有權，故其拒絕遷讓系爭房屋等語。惟縱認王麗君尚未給付被告系爭房屋之全部價金，亦屬被告與系爭房屋買受人王麗君間之交易糾紛，與原告經強制執行拍賣程序受讓為系爭房屋之所有權無涉，被告執此抗辯拒絕遷讓返還系爭房屋予原告等情，委無可採。此外，被告並未提出其他占用系爭房屋之正當權源，被告未徵得原告同意迄今仍占有使用系爭房屋，自已構成無權占用，揆諸前揭規定，原告請求被告自系爭房屋遷出，並將房屋騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。
㈡、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限，土地法第97條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最高額。
⒉經查，原告為系爭房地之所有權人，被告未經原告同意占有
使用系爭房屋，受有占用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用收益之損害，被告之占用欠缺法律上原因，是以，原告依民法第179條規定，主張被告構成不當得利，於無權占用期間，受有相當於租金之利益，且依其性質應屬不能返還，而應償還其價額等情，即有理由。又原告主張其自113年5月24日取得系爭房屋所有權等情，業經提出本院民事執行處核發之權利移轉證書為證（本院卷第17頁），自堪信為真實。
是原告請求被告給付相當於租金之不當得利期間自113年5月24日起至被告返還系爭房屋之日止，亦屬有據，應予准許。
次查，系爭房屋為97年興建完成之15層樓鋼筋混凝土建物，總面積為60.6㎡(計算式：層次面積54.8㎡＋陽台5.8㎡＝60.6㎡)，113年7月2日現值為280萬6,557元；系爭房屋坐落於板橋區府中段1900地號（面積731平方公尺），113年1月申報地價為每平方公尺5萬1,899.2元，應有部分597/100000等情，有新北市板橋區建物現值調查估價表、建物及土地登記第一類謄本在卷可查（本院卷第65頁至67頁、第71頁）。再查，系爭房屋騎車5分鐘可至新北市板橋區忠孝國民中學及新北市板橋區後埔國民小學、鄰近府中站商圈、早餐店、公車站牌、走路2分鐘至捷運府中站、騎車4分鐘可至南雅夜市等情，業據原告提出Google街景圖及路線圖附卷可稽(本院卷第39至47頁)，且被告迄未爭執，堪信為真實。本院審酌系爭房屋所在地生活機能尚稱完足，捷運站在步行達範圍內，交通亦稱便捷，且系爭房屋為97年興建完成之鋼筋混凝土建物，迄今屋齡僅為16年，及系爭房屋目前僅供被告個人住家使用，暨被告所受利益有限等一切情狀，認應以系爭房屋之土地申報地價及房屋現值總價額年息8%計算相當於租金之不當得利應為適當。從而，原告請求被告自113年5月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付之相當於租金之不當得利金額為2萬220元【計算式：（2,806,557元＋51,899.2元731平方公尺597/100000)×8%÷12＝20,220元，元以下四捨五入】)，逾此數額即無從准許。
四、結論，原告為系爭房屋之所有權人，被告無占有系爭房屋之正當權源繼續占用系爭房屋即屬無權占用。從而，原告基於所有權人地位，依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋；依據民法第179條規定，請求被告自113年5月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬240元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、原告表明願意提供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由 、一部無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 113 年 9 月 11 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日
書記官 許宸和