臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1845號原 告即反訴被告 林思緯訴訟代理人 林明忠律師複代理人 朱茂銓律師被 告即反訴原告 陳凰儀訴訟代理人 王琛博律師
周信愷律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告應給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟壹佰柒拾肆元，及自民國113年7月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本訴訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬伍仟壹佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於民國113年4月9日就附表一所示不動產（下合稱系爭房
地）簽訂不動產買賣契約書（原證1；下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受系爭房地，買賣總價共計新臺幣（下同）2,610萬元，兩造原約定於113年5月31日前交屋。被告於締約時，除曾告知系爭房屋所在社區有二次施工之情事外，並未向原告表示附表所示之建物（下稱系爭房屋）有任何瑕疵存在，更於系爭買賣契約附件之「標的物現況說明書」（原證2）項次36「其他重要事項」處勾選為「否」，表明系爭房屋狀況良好、無瑕疵等情事，原告因此信賴被告上開保證而與之簽訂系爭買賣契約。再者，於系爭買賣契約第11條第2項亦約定，於兩造點交前，關於系爭房屋的附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。惟於原訂113年5月31日交屋前夕，原告於113年5月28日委請訴外人量身訂作交屋管理顧問有限公司（下稱量身訂作公司）對系爭房屋進行驗屋時，竟發現系爭房屋具有下列8項瑕疵（下合稱系爭8項缺失）：
1.電力與電信系統（配電箱、插座、弱電箱）違反現行用電設備規定（下稱缺失1）：
⑴系爭房屋之電力與電信系統，有未依經濟部制定之「用戶用電設備裝置規則」第59條規定裝設漏電斷路器之瑕疵。
⑵系爭房屋之電力與電信系統，有多處電信管線未依國家通訊
傳播委員會制定之「建築物屋內外電信設備設置技術規範」第14條規定裝設接地設備之瑕疵。
⑶上情使得系爭房屋較一般符合規範之住家，容易產生漏電、
電線走火等用電危險之狀況，對於住戶之用電與居住安全顯有影響，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑷證物：原證3第1頁編號7至13項目。
2.消防系統違反消防法規（下稱缺失2）：⑴系爭房屋之消防系統有主臥室撒水頭1顆安裝位置異常，造成
其撒水頭被天花板裝潢頂板部分遮蔽，違反內政部制定之「各類場所消防安全設備設置標準」第47條第1項第2款之規定，造成撒水頭之防護效能不足。
⑵同樣位於主臥室之另一撒水頭旁即為火災探測器，該另一撒
水頭周圍並未依前揭規定保持淨空，將使撒水頭作用時，因部分空間被火災探測器阻擋而影響防護效能。
⑶上情除將使原告未來可能被依消防法第37條第1項第2款規定
處2萬元以上30萬元以下罰鍰外，亦可能於發生火災時，增加原告居住之安全風險，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑷證物：原證3第1頁編號16項目。
3.室內甲醛濃度超過環境部規定（下稱缺失3）：⑴系爭房屋內多處位置有室內甲醛濃度超過環境部所制定之「
室內空氣品質標準」第2條規定之濃度，顯對原告居住健康安全產生影響，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑵證物：原證3第1頁編號23項目、原證4報告。
4.客浴之暖風機排風軟管破損（下稱缺失4）：⑴此瑕疵使暖風機排風軟管喪失效用而無法使用，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑵證物：原證3第1頁編號17項目。
5.工作陽台天花板上方抽油煙機管路穿牆周邊孔洞過大以及有不明人為孔洞（下稱缺失5）：
⑴此孔洞以及孔洞間隙顯是人為造成，將使室外髒汙物質或老
鼠、蟑螂、昆蟲透過此孔洞進入系爭房屋，進而造成房屋髒亂，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑵證物：原證3第3頁編號15、18項目。
6.客廳崁燈旁牆面有不明大孔洞（下稱缺失6）：⑴此孔洞顯屬人為造成，且該孔洞內有電線，容易造成髒汙物
質或老鼠、蟑螂，甚至體型較小之家飼貓、狗等容易等透過孔洞進入電線或卡在孔洞處，影響用電安全及室內環境，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑵證物：原證3第3頁編號19項目。
7.主臥浴室、客浴浴室之地排水管內有水泥髒汙影響排水效能（下稱缺失7）：
⑴主臥浴室、客浴浴室的地上排水管內有水泥髒汙，影響排水效能，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑵證物：原證3第3頁編號9、10、14項目。
8.客浴浴室旁之臥房外牆開啟式窗戶窗台高度不符合法規規定（下稱缺失8）：
⑴客浴浴室旁臥房之外牆開啟式窗戶，高度僅58公分，不符合
建築技術規則建築設計施工編第45條第5款所規定之110公分，家中幼童若開窗稍有不慎即會跌出窗外而從5樓高處墜落，顯見其窗台高度不符規定確實有危險性。
⑵又系爭房屋該處亦未裝設窗框玻璃門，因此易造成前述使用
上幼童若開窗不慎容易跌出窗外而從5樓高處墜落之危險，顯屬使房屋之效用品質有欠缺之瑕疵。
⑶證物：原證3第3頁第6項。
㈡就系爭8項缺失，原告得依民法第359條、第179條、第182條
第2項規定，請求被告負擔瑕疵擔保責任請求減少價金164,450元：
1.被告雖於原告起訴之時，尚未將系爭房屋交付予原告，但系爭房屋於危險移轉前既存有系爭8項缺失，經原告於113年6月3日以存證信函要求被告處理（原證6），但被告迄今全盤否認並拒不處理（原證5），則原告主張被告應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。
2.經鈞院囑託中泰不動產估價師聯合事務所（下稱中泰估價師事務所）鑑定，原告至少需花費164,450元方能修復系爭8項缺失，故原告行使民法第359條之減少價金請求權，請求減價164,450元，及依民法第179條、182條第2項請求被告返還價金164,450元。
㈢被告本應於113年5月31日前交付符合兩造債之本旨約定的無
瑕疵房屋予原告，但迄至113年7月5日為止，系爭房屋仍存在系爭8項缺失，被告仍拒不改正該瑕疵，致使被告迄今未依約交付符合債之本旨的房屋予原告，顯有遲延交屋之違約狀況，原告依系爭買賣契約第12條第3項約定，請求被告自113年5月31日應給付原告無瑕疵之系爭房屋之日起，至完成符合債之本旨之房屋交屋給付之日時止，按每一工作日給付26,100元違約金，原告爰先請求自113年6月3日起至113年7月5日止共24個工作日之違約金626,400元：
1.審諸系爭買賣契約附件之「標的物現況說明書」項次36「其他重要事項」處勾選為「否」，表明系爭房屋狀況良好、無瑕疵等情事。另於系爭買賣契約第11條第2項亦約定：於兩造點交前，關於系爭房屋的附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態，足見被告應負有恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態，並將之交予原告之義務，是被告自應依約於113年5月31日前交付附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之房屋與原告，始得謂符合債之本旨，否則依民法第235條第1項前段定規定，不生提出之效力。
2.系爭買賣契約第12條第1項前段約定：「甲乙雙方其中之一如有未按本契約條款規定履行，即為違約」、第3項前段約定「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至乙方完全給付時為止。」、第13條第3項約定「本契約約款及各項約定條款之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算。」。
3.準此，兩造原約定應於113年5月31日前完成交屋，而被告若因可歸責於己之事由而未於113年5月31日交付系爭房屋與原告，原告依系爭買賣契約第12條第3項前段約定，自得請求被告給付違約金。從而，原告於113年5月28日委請驗屋公司驗屋後，發現系爭房屋有系爭8項缺失之瑕疵，旋即要求被告處理，但被告拒不處理，堪認系爭房屋確實仍有不符契約本旨所約定之標的物使用狀態。
4.詳言之，被告本應於兩造所約定之交屋日即113年5月31日之時，交付前揭所述之水電衛生設備具備正常使用狀況且無瑕疵之屋況，但被告欲交付之系爭房屋，卻存有系爭8項缺失之瑕疵，尤其電力與電信設備之瑕疵存有重大安全疑慮、亦不符法令之規定，顯難認為系爭房屋之水電衛生設備具備正常使用狀況，則依系爭買賣契約第12條第1項前段，被告未按本契約條款規定履行，即為違約。是以，被告確實因可歸責於己之事由，而未於113年5月31日前交付系爭房屋予原告，原告自得依系爭買賣契約第12條第3項前段約定請求被告給付違約金。
5.從而，因被告有前述之違約行為，原告依系爭買賣契約第12條第3項約定，請求被告自113年5月31日應給付原告無瑕疵之房屋之日起至完成上開給付之日時止，按各工作日給付26,100元違約金，原告實可請求自113年6月3日（因113年6月1日、2日為週六日）起至113年7月5日止共24日之工作日違約金626,400元（計算式：26,100元×24日＝626,400元）。
㈣因被告已遲延交屋1個月，原告原訂之裝潢期間即需推遲1個
月，而可對系爭房屋使用收益時間自然亦順延1個月，原告因此受有1個月在外租屋租金之損失，此部分之損失係因可歸責於被告之未給付符合債之本旨的房屋，以及遲延交屋行為所致，是原告應得依民法第227條第1項準用226條第1項規定，請求原告賠償1個月租金損失42,560元（原證7。租金每月38,000元，含稅後為42,560元）。
㈤以上合計833,410元（164,450元＋626,400元＋42,560元＝833,410元）。
㈥訴之聲明：（見本院卷二第328、322頁）
1.被告應給付原告833,410元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告主張之系爭8項缺失並非民法上之瑕疵；且原告主張系爭
房屋有甲醛超標之事實，其檢測方式並不符合主管機關環境保護局之檢測方式，原告所檢附檢測報告，是用一台儀器當場測量，與環境保護局要求採集氣體回歸實驗室檢測之狀況明顯不符，此亦經本案鑑定報告載敘甚詳，既然與環境保護局公告之檢測方式不符，自當不具備任何得證實系爭房屋具有甲醛超標之證明力，原告就此部分，顯屬不能證明。
㈡系爭買賣契約早已約明現況交屋，原告亦於簽訂系爭買賣契
約前後親自前往系爭房屋履勘3次，原告所指稱之系爭8項缺失，均係買賣時即已存在，且均非重大足影響結構安全之瑕疵，被告自毋須負瑕疵擔保之責，原告據此主張減少價金，顯無理由。
㈢本案事實影響交易價格僅佔0.6%，與原告所舉案例占比高達7
%情況不同，且原告所舉皆係漏水、氯離子超標等，於不動產交易實務上認定屬於嚴重瑕疵之事例，與本案顯屬正常中古屋物之耗損情形不同，自不得比附援引。
㈣解釋契約當以契約文義為主，不得捨契約文義更為曲解，「
其他重要事項」須為「重要」，方屬該款範疇，然本案系爭房屋存有之現狀，業經中泰估價師事務所認定並無汙名化減損，僅係按照原告要求增列修復費用，且該部分亦非內政部所刊載應揭露之重大事項，該修復費用早已納入中古屋常態交易之考量，自無生所謂價值減損之問題。
㈤原告所主張之系爭8項缺失內容均非屬物之瑕疵，則被告於11
3年5月10日就已將系爭房屋騰空以待交付，並於同年月27日與原告清點完畢所有交屋項目，即屬依債之本旨提出給付，原告依約自不得拒絕點交。
㈥縱原告主張之系爭8項缺失屬於瑕疵，於原告舉證兩造確實有
高於中古屋交易品質之約定前，原告依照系爭買賣契約所取得者乃係請求解除契約或減少價金之權利，而非得拒絕點交。
㈦原告所主張之系爭8項缺失均係於系爭買賣契約成立前所存在
，與不完全給付需瑕疵係在契約成立後始發生且因可歸責於出賣人之事由所致之要件不符。
㈧原告之租約期間本就至113年9月30日止，無論被告是否於113
年5月31日點交，原告均仍應按照該租約給付出租人房屋租金至113年9月30日，顯見該部分並非因本案所衍生之損害，原告根本未因此而受有損害。
㈨答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告於113年4月9日與反訴被告以系爭房地為標的簽訂系
爭買賣契約，由反訴被告以2,610萬元之價金向反訴原告購買系爭房地。
㈡詎料，反訴被告卻於113年6月3日寄發存證信函予反訴原告，
主張系爭房屋有諸如甲醛超標、疑似漏水痕跡、消防灑水系統缺失等瑕疵，認為系爭房屋屋況與現況說明書不符，拒絕點交，要求反訴原告應儘速將系爭房屋整理至得點交之狀況，並給付相關損失及違約金。然依系爭買賣契約，兩造間係約定現況交屋，反訴原告僅就足影響建築結構之瑕疵負瑕疵擔保責任，系爭買賣契約第9條第5項、第11條第2項及第16條分別約定明文，則反訴原告自反訴被告看屋完畢，系爭買賣契約簽訂後即無再行變動裝潢（除反訴被告所要求之油漆外）或建物格局，並於113年5月10日騰空系爭房屋以待交付，反訴原告所提出之給付，自已符合契約本旨；至於反訴被告所謂現況說明書，電線未有接地頭、油漆有味道應恢復或保持正常使用狀態云云，基本上就是在雞蛋裡挑骨頭，蓋標的物現況說明書所載內容根本未涉上揭內容（所謂其他重大事項，均係以訴訟、重建、都更等重要事項為內容，上揭反訴被告所指稱之瑕疵顯不該當），反訴原告也未依據該部分有任何保證系爭房地無反訴被告所指稱狀況存在；至於一般常情之正常使用，是指水電供應正常、設備能夠順利運行之狀況，而系爭房屋之水電設備基本上均符合正常使用之定義，並無疑問。
㈢是以，反訴原告於113年5月10日即已清空系爭房屋以待點交
，並於同年5月27日與反訴被告清點完畢所有交屋項目（鑰匙、磁釦、卡榫等），即屬依約提出給付，是反訴被告自行找驗屋公司驗屋後，認定系爭房屋有瑕疵拒絕收領，與反訴原告無涉，則在兩造已約定現況交屋之情形下，反訴原告已依約提出給付，即無任何違約之情，自不能僅以反訴被告片面指訴反訴原告給付有瑕疵，而允許反訴被告得拒絕受領。
㈣職是之故，反訴原告於113年6月21日即向反訴被告以發出存
證信函之方式要求反訴被告應於函到3日內履行點交義務，否則反訴原告將依系爭買賣契約書第12條約定，向反訴被告請求每日26,100元（即應付期款千分之一）之違約金，直至反訴被告完全履約為止。
㈤反訴被告所稱之系爭8項缺失為瑕疵（反訴原告否認之），均
係買賣時即已存在，並且均非重大足影響結構安全之瑕疵，系爭買賣契約就標的物之交付既係約定現況或原況交付，反訴原告自系爭買賣契約成立後，就系爭房屋之裝潢或結構均未有所變動，後續所為物之交付，即符合契約約定本旨，反訴被告自不得以此主張拒絕點交；縱算本件成立物之瑕疵，反訴被告亦僅得請求減少價金，不因此取得拒絕履行系爭買賣契約第17條第9項點交義務之理由，則反訴被告拒絕房屋點交，違反契約義務之情況至為明顯，反訴原告爰依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求反訴被告給付626,400元之違約金及遲延利息：
1.按「第十二條、違約責任，一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，…，二、甲方若有遲延給付之情項，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之翌日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應負金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。…」；「第十七條、特別約定事項…九、甲、乙雙方合意，乙方應於民國113年5月22日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方確認無誤後，由甲方代清償乙方原有貸款，乙方應配合完成塗銷作業。本案最遲應於民國113年5月31日前完成交屋手續。」分別為系爭買賣契約第12條第1項前段、第2項前段及第17條第9項約定明文；是兩造約定之最後交屋日為113年5月31日，於買方違反契約之義務時，每逾一日，按已負期款千分之一計算違約金，直至完成給付之日止。
2.經查，系爭買賣契約就標的物之交付均係約定現況或原況交付，而反訴原告自契約成立後就系爭房屋之裝潢或結構均未有所變動，後續所為物之交付，即符合契約約定本旨，反訴被告自不得以此主張拒絕點交，況且系爭房地買賣反訴被告已先後履勘7次，並且於系爭買賣契約中表示已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分了解永慶房屋提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤，自不能就系爭房屋現況諉為不知，反訴被告以此主張反訴原告給付不符合債之本旨，拒絕受領，顯無理由。
3.縱認原告主張之系爭8項缺失屬物之瑕疵，然該瑕疵均非係足影響建築結構之重大瑕疵，反訴被告又無主張解除契約，僅請求減價，反訴被告即不會因該瑕疵存在，或起訴請求，而取得拒絕履行系爭買賣契約相關義務之權利（蓋最高法院使買受人得拒絕收領之前提乃係基於避免法律關係趨於複雜，然本件反訴被告仍願意受領系爭房屋，僅係認為應予減價，則是否減價、應減價多少，均屬法院之職權，反訴被告仍應先行受領，僅係後續得請求反訴原告返還溢領之價款而已）；是反訴被告雖已提起本件訴訟，然本件本訴之爭點係「反訴原告（即被告）是否應負瑕疵擔保責任」、「反訴原告是否已依債之本旨提出給付」，並非系爭買賣契約應否履行之爭議問題，反訴被告自不得援此為由，脫免其契約義務之履行。
㈥綜上所述，反訴被告既無拒絕履行契約義務之權利，則其拒
絕點交之行為，自屬於違反契約義務之情形，依照系爭買賣契約第12條第2項約定，反訴原告應得向反訴被告請求自雙方約定之最後點交日之翌日即113年6月1日起，至反訴被告履約日，即113年7月6日止，每個工作日26,100元（計算式：2,610萬元×1/1000＝26,100元）之違約金共計626,400元〔計算式：24天（113年6月3日至113年7月5日）×26,100＝626,400元〕，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈦反訴聲明：（見本院卷二第323頁）
1.反訴被告應給付反訴原告626,400元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.反訴原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯：㈠反訴被告並無所謂遲延交屋之行為。況系爭買賣契約第12條
第2、3項前段分別約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之翌日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。」、「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之翌日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。」，自此開約定之各該要件文義與效果對照可知，並非一切依系爭買賣契約第12條第1項前段約定屬於違約之情形均須賠付違約金，否則依契約文義，即無特地列示個別違約行為態樣之必要，是依上開文義對照可知，就「遲延交屋」之行為態樣，所應處罰應負違約金責任者，為「賣方遲延交屋」之情形，至於「買方遲延交屋」並非兩造約定需另賠付違約金之態樣。另對照上開兩項約定均包含「交付證件」、「繳納稅費」之違約情狀，系爭買賣契約第12條第2項甲方遲延給付態樣中未有「遲延交屋」亦顯然係締約人有意排除之；易言之，依兩造約定，買方遲延交屋時，並無庸負擔賠付違約金之責。則反訴原告據系爭買賣契約第12條第2項前段規定，以反訴被告逾期辦理交屋為由，請求賠付違約金云云，即屬無據。
㈡反訴原告一再指稱系爭8項缺失情形非屬系爭房屋之瑕疵云云
，忽略反訴原告已於系爭標的物現況說明書第27項、第28項、第29項、第52項均勾選「否」，保證系爭房屋狀況良好、無瑕疵、設備均合法合規、無居住安全疑慮等情，更無視系爭房屋業經中泰估價師事務所、財團法人營建研究院（下稱營建研究院）鑑定確認，為排除系爭8項缺失情形，反訴被告至少須支出164,450元修繕費用，是系爭房屋確實存在不合於反訴原告保證品質之瑕疵，系爭8項缺失亦確實減損系爭房屋之價值與效用，則反訴被告自得合法拒絕受領系爭房屋。是以，反訴原告主張反訴被告遲延受領系爭房屋，而應給付違約金云云，洵屬無據。
㈢反訴原告另稱系爭8項缺失影響系爭房屋比例甚微，不得視為瑕疵，則反訴被告不得拒絕受領云云：
1.查反訴原告系爭標的物現況說明書第27項「梁、柱、牆面是否有顯見間隙或補強」、第28項「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞情形」、第29項「是否曾於產權持有期間更新水、電管線」、第52項「其他重要事項」均勾選「否」，並記載：「委託人依法應負瑕疵擔保責任…委託人已詳閱，並親自逐一確認本標的物現況說明書，屬實無誤。」後簽名，乃屬對反訴被告保證系爭房屋具備狀況良好、無瑕疵、設備均合法合規、無居住安全疑慮之品質。
2.次查，系爭買賣契約第11條第2項約定：「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」更見反訴原告之契約義務包含確保（包含恢復與維持）系爭房屋之附屬設備均處於正常使用之狀態，惟反訴原告提出之系爭房屋客觀上存在電力與電信系統違反現行用電設備法規、消防系統違反消防法規等瑕疵情形，甚至連浴廁排水管內都存在不該出現的水泥髒汙、暖風機管線破損而完全失去效用等情，均在在顯示系爭房屋之附屬設備顯然並非處於兩造契約所訂之「正常使用狀態」，則系爭房屋顯然不符反訴原告保證之上開品質，難認反訴原告提出之給付符合兩造契約本旨。
3.系爭缺失3即室內甲醛濃度超過環境部規定，反訴被告業已提出二個單位作成之檢測報告（原證3第8頁、原證4），證明系爭房屋內確實有多處危害身體健康安全之甲醛超標情形。反訴原告固辯稱該二份檢測報告之檢測方法與行政院環境保護署公告之「空氣中氣態之醛類化合物檢驗方法－以DNPH衍生化之高效能液相層析測定法（NIEA A70512C）」檢測方法有別而不可採云云，卻未明確指出該二份檢測報告之檢測過程中有何程序或操作不當以致結果失準、亦未具體敘明該二份報告之檢測方法係因何原因可能產生誤差而不足憑採，僅以該二份檢測報告之檢測方式與主管機關公告之方法「不同」作為抗辯上開檢測報告不可採之唯一理由，顯屬無據。甚且，原證3檢測報告乃係量身訂作公司製作，該公司驗屋師並具有營造業工地主任執業證、瓦斯、水電、營建防水、用電設備檢驗等專業證照；而原證4亦係專業人士使用經過I
SO 9001:2015品質管理系統及歐盟CE驗證之專業檢測儀器為客觀檢測後之依據，即便因檢測方法有別而可能存在誤差（僅假設，反訴被告否認之），因該二份報告中檢測數據超過標準值0.02ppm之差值均高於檢測儀器本身精度之誤差值10%（見原證20第1頁「Formaldehyde Sensor - Accuracy」欄位）甚多（即便最接近標準值之原證4「編號1客廳」項目，檢測數據0.09ppm亦超標達12.5%；「編號2房間1」項目之檢測數據0.11ppm更已超標達37.5%），依常理判斷，通過ISO系統與歐盟CE驗證之儀器理應不可能存在此種程度之誤差。
準此可知，既然反訴被告提出二份不同檢測機關作成之檢測報告均顯示系爭房屋內有多處甲醛超過室內空氣品質管理法所定0.08ppm之標準，足證系爭房屋確實存在此開影響反訴被告身體健康安全甚鉅之屋內甲醛超標相關瑕疵甚明。
4.且查，中泰估價師事務所根據營建研究院鑑定結論所出具之估價案號：25ZT104804之不動產估價報告書（下稱估價報告）已明揭，為排除系爭房屋現存電力與電信、消防系統違反法規、牆面有不明人為孔洞、浴廁排水管有水泥堵塞、電視櫃中性線、火線反接與未裝設接地線、屋內甲醛含量超標等，系爭瑕疵至少須花費164,450元費用方能完成系爭瑕疵之修繕，估價報告結論顯示系爭房屋之正常交易價格與瑕疵交易價格間確實存在修繕費用之落差，更證系爭8項缺失之瑕疵確實造成系爭房屋價值、效用之減損甚明。
5.末按於契約標的物本身不合法規規定之情形，因所有人或使用人可能因該不合法規之情形遭受其餘不利法律效果，仍為物之瑕疵。有最高法院見解可參。因系爭房屋存在系爭瑕疵，有違用電設備裝置規則、建築物屋內外電信設備設置技術規則、各類場所消防安全設備設置標準、室內空氣品質標準、建築技術規則施工編等法規以及系爭房屋社區之柏克萊公園裝修管理辦法等情，並有可能因此遭受主管機關或系爭房屋之社區管委會裁罰（如消防法第37條第1項第2款之罰鍰、未依柏克萊公園裝修管理辦法規定，將裝潢廢棄水泥物料傾倒於室內排水管致排水管道堵塞，並由管委會依裝潢施工違規事項第18項裁罰等），則系爭房屋存在上開不合法規之情形，即屬物之瑕疵，當無疑異。
6.是以，既然系爭房地確實存在上開不合法規規定亦不符反訴原告保證品質、造成系爭房地價值、效用減損，甚至對於反訴被告之居住安全造成疑慮之物之瑕疵，反訴原告提出之給付即系爭房屋自不符債之本旨，依最高法院31年度上字第2481號前判例之見解，反訴被告即得拒絕受領之而不負遲延責任，故反訴原告以反訴被告遲延交屋為由，請求賠付違約金云云，亦屬無據。
㈣反訴原告另指稱縱使系爭房屋確實存在系爭8項缺失之瑕疵，
因反訴被告僅請求減少價金，未行使契約解除權，故反訴被告不得拒絕受領云云，業經反訴被告舉司法實務見解數度駁斥如前，是反訴原告此開主張亦不可採。本案情形，反訴被告早於兩造交屋前之114年5月28日隨同驗屋公司驗屋、發現系爭房屋存在系爭8項缺失之瑕疵後，旋即數度要求反訴原告補正上開瑕疵，並經反訴原告回覆「有誠意處理」（原證13）、「願依調解結果修繕房屋」（原證14）等語，顯見反訴被告並非拒絕賣方修補瑕疵，況且兩造也未就已發現之瑕疵於契約特別約定處理方式。依最高法院104年度台上字第2437號判決等實務見解可知，買受人拒絕受領瑕疵物之權利，實得以與民法物之瑕疵擔保規定之減少價金形成權併存，且上開最高法院判決所謂拒絕給付「相當」之價金，更見買受人於拒絕受領瑕疵物後亦得請求減少價金，而非僅得解除契約：蓋若買受人僅得主張解除契約，買受人得拒絕給付者應為全部價金，而非「相當」之價金。再者，最高法院31年度上字第2481號前判例意旨亦未限制買受人須解除契約方能拒絕受領瑕疵物，而僅須債務人提出之給付不符契約訂定之內容，即屬未依債之本旨之給付，債權人即得合法拒絕受領之，要與嗣後依何法律規定行使何種權利要屬二事。
㈤反訴被告業已舉證反訴原告提出之系爭房屋存在系爭8項缺失
之瑕疵，且各該瑕疵不僅減損該房屋之價值與效用，甚至可能影響居住安全等情，顯見系爭房屋並不符兩造契約本旨，不生提出之效力，反訴被告得以拒絕受領之；又依前開說明，買受人拒絕受領並不以請求解除契約為限，則反訴被告拒絕受領系爭房屋即無須負擔遲延責任。
㈥綜上，既然反訴被告因反訴原告提出之給付有瑕疵得以拒絕
受領而不負遲延責任，則反訴原告以反訴被告遲延辦理交屋為由，請求違約金626,400元，自無理由。
㈦答辯聲明：
1.反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷二第325至326頁）
一、兩造於113年4月9日就附表一所示之系爭房地簽訂原證1之系爭買賣契約（原證2之「標的現況說明書」為系爭買賣契約之附件），由原告即反訴被告向被告即反訴原告買受系爭房地，買賣總價共計2,610萬元。並有系爭買賣契約暨附件「標的現況說明書」影本在卷可證（見本院卷一第41至50頁）。
二、系爭房屋第一次建物登記日期為110年2月9日。原告即反訴被告係於113年5月21日以買賣為原因移轉登記取得系爭房地所有權。並有系爭房地登記第一類謄本在卷可證（見本院卷一第89至95頁）。
三、系爭房地已於113年7月6日交屋與原告即反訴被告。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠本件被告不爭執系爭房屋有缺失1、2、4-8之現狀存在，惟否
認缺失1、2、4-8構成民法上之物之瑕疵，並否認系爭房屋有缺失3之情形（見本院卷一第357頁）。經本院依原告聲請，囑託中泰估價師事務所鑑定：⑴系爭房屋現況存有缺失1、
2、4-8之情形，是否會造成系爭房屋市場交易價值之減損？如否，理由為何？如是，則系爭房屋現況倘「無」缺失1-8之情形，系爭房地於113年4月間之合理市價為何？系爭房屋現況因「有」缺失1、2、4-8之情形，系爭房地於113年4月間之合理市價為何？⑵系爭房屋倘存有缺失3之情形，是否會造成系爭房屋市場交易價值之減損？如否，理由為何？如是，則系爭房屋現況有缺失1-8之情形時，系爭房地於113年4月間之合理市價為何？（見本院卷一第371至374頁）。中泰估價師事務所因此先委託營建研究院鑑定系爭8項缺失是否可修復？及合理修復費用為何？營建研究院鑑定結果，系爭8項缺失均可修復，各項缺失之修繕費詳如附表二A欄所示，合計157,550元；再經本院依原告聲請，函請中泰估價師事務所轉請營建研究院補充說明附表二編號8即缺失8之修繕費用是否漏列拆除現場窗戶旁之地櫃之費用？（見本院卷二第135至136頁），經中泰估價師事務所函覆附表二編號8之修繕費確有漏列之情事，經評估此項缺失修繕費合計應為9,000元，附表二編號11之利潤、稅捐及管理費應為21,450元，故修復費合計應為164,450元（詳如附表二B欄所示）。以上有中泰估價師事務所出具之估價報告，及其內所附營建研究院114年6月鑑定工作案報告書（下稱鑑定報告），及中泰估價師事務所114年10月16日中泰（估）字第11409123號函、114年11月7日中泰（估）字第11411149號函（見本院卷二第181至182頁、第204至205頁）在卷可稽，先予敘明。
㈡系爭8項缺失是否構成物之瑕疵？被告是否應就系爭8項缺失
對原告負民法物之瑕疵擔保責任？
1.按民法第354條第1、2項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。是買賣標的物之瑕疵有三類，分別為「價值之瑕疵」、「效用之瑕疵」、「品質之瑕疵」。依民法第354條第1項規定，「效用之瑕疵」分為「通常效用之瑕疵」及「契約預定效用之瑕疵」；而「標的物之契約預定效用」以當事人有特別約定為前提。又「品質之瑕疵」，依民法第354條第2項規定，標的物之品質保證，以出賣人有特別表示為其要件。次按民法第355條第1、2項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。而按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。
2.查系爭買賣契約第9條「擔保責任」第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他足以影響結構安全之瑕疵 ）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷一第44頁），是上開約定列舉滲漏水、海砂屋、輻射屋為例，於該列舉事項之末，綴以「或其他足以影響結構安全之瑕疵」之概括文句以概其餘，可認該條約定之物之瑕疵，除列舉之滲漏水、海砂屋、輻射屋外，其他概括約定之其他物之瑕疵，需與例示規定事項性質相類，足以影響結構安全之瑕疵。又系爭買賣契約第11條「房地移交」第2項約定：
「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」（見本院卷一第44頁），並兩造將原證2之「標的物現況說明書」作為系爭買賣契約附件（見本院卷一第49至50頁），足見兩造除約定被告就系爭房地有滲漏水、海砂屋、輻射屋或其他相類足以影響結構安全之瑕疵應負物之瑕疵擔保責任外，並約定被告應依系爭買賣契約簽立時系爭房屋之原狀及合於原證2之「標的物現況說明書」所載之現況交屋，另就系爭房屋現有附屬水電衛生設備，被告並有恢復或保持正常使用之義務。
3.職是，茲就原告主張系爭8項缺失是否構成物之瑕疵，被告是否應負務之瑕疵擔保責任，審酌如下：
⑴缺失1部分：
查被告於原證2標的物現況說明書第28項「是否曾於產權持有期間更新水、電管線」勾選「否」（見本院卷一第50至頁）。而經營建研究院鑑定結果，缺失1之瑕疵內容如附表二編號1所示，有不符經濟部根據電業法第32條第5項的規定所制定之「用戶用電設備裝置規則」第59條規定以及國家通訊傳播委員會依電信管理法第49條第7項制定之「建築物屋內外電信設備設置技術規範」第14條之情形，屬於水電設備之缺失，依系爭買賣契約第11條第2項，被告有恢復或保持其正常使用狀態之義務。是缺失1應構成物之瑕疵，被告應就缺失1對原告負瑕疵擔保責任。
⑵缺失2部分：
查被告於原證2之「標的物現況說明書」項次36「本標的、同樓層或上下層樓梯間是否有消防設施」已勾選「滅火器」、「消防栓」、「屋內撒水設備」、「屋外撒水設備」。又系爭房屋室內撒水頭設置之現狀，乃目視即可知，兩造於113年4月9日簽立系爭買賣契約前，原告曾至系爭房屋查看過3次，於簽約後又去過4次，此為原告所是認（見本院卷一第118頁），則其對於系爭房屋內撒水頭設置之現況，是否有遭現有天花板裝潢頂板部分遮蔽，是否周圍未保持淨空，即難諉為不知。又撒水頭是自動撒水設備的一部分，自動撒水設備是依據內政部依消防法第6條第1項所訂定之「各類場所消防安全設備設置標準 」所設置的滅火設備，非屬水電衛生設備，且缺失2亦非屬影響結構安全之瑕疵，復無不符原證2「標的物現況說明書」之情事。依前開說明，缺失2應不構成物之瑕疵，被告毋庸就缺失2對原告負瑕疵擔保責任。
⑶缺失3部分：
原告主張系爭房屋內多處位置有室內甲醛濃度超過環境部所制定之「室內空氣品質標準」第2條規定之濃度一節，為被告所否認。而原告此項主張，業據提出其於113年5月28日自行委請訴外人量身訂作公司驗屋之驗收缺失報告影本（見本院卷一第58頁）及天使光除甲醛機構113年6月3日檢測而出具之室內甲醛值檢測報告書影本（見本院卷一第59至61頁）為證，可認為真。然依上開室內甲醛值檢測報告書，其檢測位置包含客廳、房間、主臥櫃內1、主臥櫃內2、房間1櫃內、房間2櫃內、餐廳櫃內1、餐廳櫃內2、客廳櫃內1、客廳櫃內2、客廳櫃內3、鞋櫃、廚房櫃內，檢測結果除主臥櫃內2、房間2櫃內、客廳櫃內1合格外，其餘均超標（見本院卷一第59頁）。可認系爭房屋室內甲醛濃度超標應來自該室內原有之裝修，係系爭買賣契約成立時之原狀，此項缺失又非屬影響結構安全之瑕疵，且無不符原證2「標的物現況說明書」之情事。依前開說明，缺失3應不構成物之瑕疵，被告毋庸就缺失3對原告負瑕疵擔保責任。
⑷缺失4、5、6部分：
缺失4為客浴之暖風機排風軟管破損、缺失5為工作陽台天花板上方抽油煙機管路穿牆周邊孔洞過大以及有不明人為孔洞、缺失6為客廳崁燈旁牆面有不明大孔洞，均為系爭買賣契約成立時之原狀，上開缺失又均非屬影響結構安全之瑕疵。又被告雖於原證2「標的物現況說明書」第27項「樑柱牆面是否有顯見間隙或補強」勾選「否」，然此項所稱間隙應指間隙裂痕，此參該項「備註說明」欄之說明可明（見本院卷一第50頁），是此項說明係用以明系爭房屋是否有潛在的結構安全問題。故缺失4、5、6均非屬原證2「標的物現況說明書」第27項之範圍，復無其他不符原證2「標的物現況說明書」之情事。依前開說明，缺失4、5、6應不構成物之瑕疵，被告毋庸就缺失4、5、6對原告負瑕疵擔保責任。
⑸缺失7部分：
缺失7為主臥浴室、客浴浴室之地排水管內有水泥髒汙影響排水效能，屬水電衛生設備之缺失，依系爭買賣契約第11條第2項，被告有恢復或保持其正常使用狀態之義務。是缺失7應構成物之瑕疵，被告應就缺失7對原告負瑕疵擔保責任。⑹缺失8部分：
原告主張客浴浴室旁臥房之外牆開啟式窗戶，高度僅58公分，不符合建築技術規則建築設計施工編第45條第5款所規定之110公分一節，此為系爭買賣契約成立時之原狀，且目視即可知，此參估價報告內「勘估標的現況照片」第十五、十六張照片可證。而於113年4月9日簽立系爭買賣契約前，原告曾至系爭房屋查看過3次，於簽約後又去過4次，此為原告所是認（見本院卷一第118頁），則對於上開窗臺之高度等現況，自難諉為不知。且此項缺失非屬影響結構安全之瑕疵，復無不符原證2「標的物現況說明書」之情事。再者，系爭買賣契約第11條第2項已明白約定系爭房屋室內外門窗，被告自系爭買賣契約成立之日起不得任意取卸破壞，依原狀移交予原告。則依前開說明，缺失8自不構成物之瑕疵，被告毋庸就缺失8對原告負瑕疵擔保責任。
㈢原告主張減少價金，依民法第179條、第182條第2項請求被告
返還價金164,450元及利息，是否有據？
1.按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最高法院110年度台上字第3191號、107年度台上字第1030號判決意旨參照）。
2.本件經本院囑託中泰估價師事務所為前述之估價鑑定，經中泰估價師事務所出具估價報告一冊，其估價結果略以：該所先委託營建研究院鑑定系爭8項缺失是否可修復及合理修復費用為何，營建研究院鑑定結果，系爭8項缺失均可修復，修復費用如附表二A欄所示，合計157,550元。經該所採用比較法、收益法分別評估勘估標的試算，再採加權平均法推算，系爭房地如無系爭8項缺失，於113年4月間之正常情況價格為總價26,366,180元。又價值減損於估價理論包含修復費用及汙名化損失，前者相似於技術性貶值之概念，後者則較接近於交易性貶值之概念，兩者造成之價值減損皆應客觀反映在市場合理交易價值，即以修復費用評估使用價值之減損，以汙名化損失評估交換價值之減損。本次評估包含修復費用及汙名化損失，惟經汙名顯著性分析與對偶分析，系爭8項缺失皆可修復，並無汙名價值減損，僅有修復費用。據營建研究院鑑定報告，系爭8項瑕疵合理修復費用總額為157,550元，減損比例為0.60%。是系爭房地如有系爭8項瑕疵，其於113年4月間之瑕疵情況價格總價為26,208,630元（26,366,180元－157,550元＝26,208,630元）等語。嗣因營建研究院修正附表二編號8之修繕費用為9,000元、附表二編號11修正為21,450元，合計164,450元，詳如附表二B欄所示，業如前述。並經中泰估價師事務所以114年11月7日中泰（估）字第11411149號函覆上開修正結果，及認本案仍無汙名價值減損等語（見本院卷二第204至205頁）。職是，系爭房地如無瑕疵，於113年4月系爭買賣契約成立時之價值為26,366,180元，因有缺失1、缺失7之物之瑕疵而減少之價值，應依其修繕費用計算即88,090元（詳如附表三），占系爭房地無瑕疵時之價值比例為0.334%（88,090元÷26,366,180元＝0.334%），而兩造系爭買賣契約總價為2,610萬元，故原告因缺失1、缺失7之瑕疵，得請求減少之價金應為87,174元（2,610萬元×0.334%＝87,174元）。
3.再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。本件原告已付清全部價金2,610萬元，此為兩造所是認（見本院卷二第324頁），又原告已向被告為請求減少價金之意思表示，而其得請求減少價金之金額為87,174元，則被告於87,174元之範圍內，即無該價金之請求權存在，其原受領此部分價金之原因已不存在，是原告依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還87,174元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月30日起（見本院卷一第83、85頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，應屬有據；逾此範圍之請求，則不應准許。㈣原告依系爭買賣契約第12條第3項請求被告給付違約金626,40
0元及利息，是否有據？
1.原告主張被告未依約於113年5月31日前交付符合兩造債之本旨之無瑕疵房屋與原告，迄113年7月5日，系爭房屋仍有系爭8項瑕疵，被告拒不改正，故依系爭買賣契約第12條第3項請求被告給付自113年6月3日起至113年7月5日止共24個工作日，每日26,100元之違約金，合計626,400元等語。被告則否認系爭房屋有瑕疵，並以原告所主張之系爭8項缺失內容均非屬物之瑕疵，則被告於113年5月10日就已將系爭房屋騰空以待交付，並於同年月27日與原告清點完畢所有交屋項目，即屬依債之本旨提出給付，原告依約不得拒絕點交等前開情詞為辯。
2.按所謂給付，係指債務人依債務本旨應為之一定行為，以提供特定之利益於債權人為目的（最高法院104年度台上字第1097號判決意旨參照），依民法第235條前段規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」又所謂依債務本旨應為一定行為，指債務人必須於約定日期，提出符合契約目的之給付標的。因此，倘債務人於應給付之期限，能給付而不為給付，即屬給付遲延（最高法院93年度台上字第42號判決意旨參照）。 查系爭買賣契約第12條第3項前段約定：「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至乙方完全給付時為止。」；第13條第3項約定：
「本契約條款及各項約定條款之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算。」；第17條第9項約定：「甲、乙雙方合意，乙方應於民國113年5月22日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方確認無誤後，由甲方代償乙方原有貸款，乙方應配合完成塗銷作業，本案最遲應於民國113年5月31日前完成交屋手續。」（見本院卷一第45至47頁）。而系爭房屋有缺失1、缺失7之物之瑕疵存在，不符合債務本旨，且該瑕疵均可修復，已如前述，則被告於兩造約定之交屋期限113年5月31日，未能依債之本旨提出無上開瑕疵之房屋與原告，依上說明，自構成給付遲延。是原告依系爭買賣契約第12條第3項前段請求被告給付違約金，即非無據。
3.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。依此規定，違約金之核減，應為法院之職權，無待當事人之主張。又法院依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準；關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院112年度台上字第1295號判決意旨參照）。查系爭買賣契約第12條第3項約定之違約金，為損害賠償總額預定性之違約金。而該違約金之約定，以原告已付價款2,610萬元每日千分之一計算，每日為26,100元，換算年息高達36.5%（計算式：26,100元×365＝9,526,500元；9,526,500元÷2,610萬元＝36.5%），顯逾現行民法第205條所定最高利率為年利率16%之上限，自屬過高。本院衡酌遲延交屋所致買方之損害，通常為買方無法就買賣房屋為使用收益之損失，並原告稱其原向他人承租房屋居住，租賃期間自112年8月20日起至113年9月30日止，每月租金42,560元（含稅），其原已與房東協議113年7月31日退租（預計完成裝潢時），惟因系爭房屋有瑕疵且延遲交屋，裝潢工程延宕至114年8月間才完工，因此113年8月30日才退租，而多支付1個月房租42,560元等語，並提出房屋租賃契約書影本及原告與其房東113年8月30日LINE對話截圖為證（見本院卷一第67至70頁、卷二第354頁），可認原告因被告遲延交屋所受之損失為42,560元。故本院認原告得請求被告給付自113年6月3日起至113年7月5日止共24個工作日之違約金，應酌減為以每日2,000元，即上開24個工作日合計為48,000元為適當。
4.從而，原告依系爭買賣契約第12條第3項前段，請求被告給付48,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，應屬有據；逾此範圍之請求，則不應准許。
㈤原告依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告
賠償1個月租金損失42,560元及利息，是否有據？
1.按民法第250條第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」是賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院102年度台上字第889號裁判意旨參照）。
2.查系爭買賣契約第12條第3項前段屬賠償總額預定性違約金之約定，原告已依上開約定請求被告支付違約金，並經本院認定原告得請求被告給付違約金48,000元及自113年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，業如前述，則依前開說明，原告自不得再請求被告賠償其因被告遲延交屋所致租金損失42,560元。
3.從而，原告依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償1個月租金損失42,560元及利息，即屬無據。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張其於113年6月21日以存證信函要求反訴被告於
函到3日內履行點交義務，惟反訴被告拒絕點交，故其依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求自兩造約定最後點交日之翌日即113年6月1日起至113年7月6日反訴被告履約日止，共24個工作日，按每個工作日26,100元計算之違約金，合計626,400元及利息等語。反訴被告則辯稱系爭房屋有瑕疵，是反訴原告提出之系爭房屋不生給付效力等前開情詞為辯。㈡查系爭買賣契約第12條第2項前段約定：「甲方（即反訴被告
）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款即繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應給付之翌日起，按已給付買賣價款（如係簽約款給付遲延者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。」。而按買受人依民法第367條規定，對於出賣人負有給付價金及受領標的物之義務，買受人對於出賣人依債務本旨提出之給付不履行受領標的之義務，不僅構成受領遲延，同時應負給付遲延責任（最高法院101年度台上字第 1836號判決意旨參照）。次按民法第235條前段規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」是債權人受領遲延，必須債務人對於債權人確依債之本旨提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力。職是，系爭房屋有缺失1、缺失7之物之瑕疵存在，至113年5月31日兩造約定之點交日，迄未修復，故反訴原告向反訴被告提出之系爭房屋，不符合債務本旨，依上說明，不生提出之效力。則反訴被告於113年7月6日前拒絕受領，依上說明，即不構成受領遲延，自亦無庸負給付遲延責任。
㈢從而，反訴原告依系爭買賣契約第12條第2項前段約定請求反
訴被告給付違約金626,400元及利息，自屬無據，不應准許。
伍、綜上所述，本訴部分：原告依民法第179條、第182條第2項、系爭買賣契約第12條第3項約定，請求被告給付135,174元（87,174元＋48,000元＝135,174元），及自113年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之本訴請求，則無理由，應予駁回。反訴原告之反訴，則為無理由，應予駁回。
陸、本訴部分：兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。反訴部分：反訴原告之反訴為無理由，應予駁回，則其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
書記官 楊振宗附表一（不動產附表）土地 編號 地號 權利範圍 1. 新北市○○區○○段00地號 484/100000建物 編號 建號 門牌號碼 權利範 圍 備註 1. 新北市○○區○○段000○號 新北市○○區○○街000號5樓 全部 含共有部分1120建號、1121建號（含停車位編號115）附表二（金額均為新臺幣）編號 瑕疵內容 修正前修繕費用（A） 修正後修繕費用(B） 1 1.浴廁抽暖風機未依規定裝漏電斷路器 1,500元 1,500元 2.弱電箱未接地、客廳及廚房部分插座未依規定裝接地線 24,400元 24,400元 3.台電通知該戶內線設備已增設設備、迴路變更與竣工圖不符 12,000元 12,000元 4.客廳電視櫃插座中性線、火線接反 700元 700元 2. 主臥一處灑水頭過高、一處灑水頭周圍有探測器未淨空等影響灑水功能不符合規定 17,100元 17,100元 3. 室內甲醛濃度超過環境部規定 28,000元 28,000元 4. 客浴暖風機軟管破損 700元 700元 5. 廚房上方至陽台外牆穿孔及管線周邊未填補 2,100元 2,100元 6. 客廳平頂崁燈邊牆面孔洞未補 9,500元 9,500元 7. 主臥室、客浴室地排管壁有水泥沾黏 12,000元 12,000元 8. 臥室窗台高度不足 3,000元 9,000元 小計 111,000元 117,000元 9. 保護（含2工--3,000元/工） 6,000元 6,000元 10. 清運（含1車--20,000元/車) 20,000元 20,000元 11. 利潤、稅捐及管理費（約1-10項15%） 20,550元 21,450元 合計 157,550元 164,450元附表三（金額均為新臺幣）編號 瑕疵內容 修繕費用 1 1.浴廁抽暖風機未依規定裝漏電斷路器 1,500元 2.弱電箱未接地、客廳及廚房部分插座未依規定裝接地線 24,400元 3.台電通知該戶內線設備已增設設備、迴路變更與竣工圖不符 12,000元 4.客廳電視櫃插座中性線、火線接反 700元 7. 主臥室、客浴室地排管壁有水泥沾黏 12,000元 小計 50,600元 9. 保護（含2工--3,000元/工） 6,000元 10. 清運（含1車--20,000元/車) 20,000元 11. 利潤、稅捐及管理費（1、7、9、10項之15%） 11,490元 合計 88,090元