臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1248號原 告 江承諺
送達處所：新北市○○區○○○○000 號信箱訴訟代理人 施媄馨
劉文海被 告 江建忠訴訟代理人 葉麗娟上列當事人間確認優先購買權不存在事件，經本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對於附表一所示不動產，其中超過附表三「被告的優先購買權範圍」以外之優先購買權不存在。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴之聲明原為：「請求確認被告就本院110年度司執字第105823號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），對甲、乙、丙等3筆拍定標別之優先購買權不存在（即甲、乙標1/2之優先購買權，丙標1/4之優先購買權）」。嗣經原告迭將訴之聲明變更，嗣於民國113年11月8日、113年12月3日具狀變更訴之聲明為：㊀先位聲明：請求確認被告就系爭強制執行事件，對甲、乙、丙等3筆拍定標別之優先購買權不存在。㊁備位聲明：請求確認被告就系爭強制執行事件，對甲、乙等2筆拍定標別之優先購買權，其中被告就建物1/20部分有優先購買權，原告就建物1/20部分有優先購買權；原告就甲乙2標土地部分全部有優先購買權，即土地應有部分3/32由原告單獨優先購買。原告丙標之優先購買權為丙標7分之2（見本院卷二第29、63頁）。經核原告就原聲明列為先位聲明，增加備位聲明，其訴之變更追加，乃基於被告於系爭強制執行事件中行使優先購買權，致損害原告權利之同一基礎事實，與上開規定相符，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院96年度台上字第455號判決意旨參照）。本件原告所主張其與被告間就各標案之優先承買權範圍，為被告否認，則兩造間就上開各標案之優先承買權之範圍有所爭執，致原告在法律上地位有不安之狀態存在，而該不安之狀態得以本判決除去之，是原告有受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造與訴外人黃政豐同為新北市○○區○○段0000地號土地及其
上同段建號625號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00號，下與其坐落土地合稱系爭37號房地）、同段1061地號土地及其上同段建號624號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00○0號，下與其坐落土地合稱系爭37之1號房地）、同段1129地號土地及其上同段建號825號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00號2樓，下與其坐落土地合稱系爭23號房地）之共有人。黃政豐在外經商，積欠他人債務，原告、黃政豐與訴外人即系爭37號、37之1號房地共有人江東榮、黃嘉惠為處理黃政豐債務，欲將系爭37號、37之1號房地出售，以分得之買賣價金清償上開債務，並於109年8月26日簽立買賣契約書，以新臺幣（下同）42,000,000元將系爭37號、37之1號房地全部出售予訴外人楊志通，另依土地法第34條之l規定，通知被告是否行使優先購買權事宜，被告回覆僅願優先購買建物部分，不願依同一條件優先購買建物坐落之土地部分。被告明知上情，卻惡意干擾買賣，向法院聲請假處分將系爭37號、37之1號房地查扣，故意使黃政豐繼續累積債務，嗣黃政豐無力償還債務，其所有系爭37號、37之1號、23號房地（下合稱系爭房地）遭其債權人聲請拍賣，經系爭強制執行事件受理在案，被告即行使優先購買權取得系爭房地。被告先惡意干擾買賣，再利用法律程序低價取得財產，係以損害他人為主要目的，為權利濫用，無受保護之必要。縱使被告有優先購買權，依土地法34條之1早期規定及契約自由，出賣人有權決定出售予其指定之共有人，黃政豐同意將系爭土地買賣予原告，則被告無優先購買權。又原告前經本院以111年度簡上字第256號判決認定為系爭房地之管理使用人，則由原告單獨行使優先購買權，最符合土地法第34條之1第4項之立法意旨，更有效管理及利用房地。
㈡於多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優
先購買人之應有部分比例定之，惟執行法院並未注意到被告於該基地上之4樓建物存在，經扣除該4樓土地法定應有部分後，被告之1樓土地持分應為0，依土地法第34條之1執行要點第12點及民法第799條第4項，被告對土地部分之優先購買權範圍應為0，即應由原告單獨優先購買取得土地32分之3全部。又依高等法院113年度抗字第293號裁定，被告就系爭強制執行事件丙標優先購買權為丙標不動產之7分之2等語。㈢並聲明：㊀先位聲明：請求確認被告就系爭強制執行事件，對
甲、乙、丙等3筆拍定標別之優先購買權不存在。㊁備位聲明：請求確認被告就系爭強制執行事件，對甲、乙等2筆拍定標別之優先購買權，其中被告就建物1/20部分有優先購買權，原告就建物1/20部分有優先購買權；原告就甲乙2標土地部分全部有優先購買權，即土地應有部分3/32由原告單獨優先購買。原告丙標之優先購買權為丙標7分之2。
二、被告則以：黃政豐之財產經系爭強制執行案件為拍賣，甲乙標於111年4月12日一拍拍定，丙標於111年5月10日二拍拍定。原告於111年7月6日對被告提起確認優先承購權不存在之訴，因未繳裁判費，經本院111年度訴字第2724號、臺灣高等法院l12年度抗字第510號、最高法院l12年度台抗字第829號裁定駁回確定在案，被告主張對系爭房地之優先購買權時，確為系爭房地共有人之一，依土地法34條之l第4項規定具有優先購買權，原告指稱被告權利濫用、黃政豐得指定他人優先購買權云云，洵屬無據。被告於收受執行處限期優先承買權人繳款命令後，於112年10月25日繳納拍定價金，原告、江東榮、黃嘉惠未繳納拍定價金，視為放棄優先承買，執行法院通知被告就渠等放棄部分行使優先承買權，被告於同年11月20日足額繳交完畢。另原告前對執行處1l2年l0月l9日執行命令聲明異議，業於112年11月6日遭裁定駁回，原告主張自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。又本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。土地法第三十四條之一執行要點第13條第1款定有明文(即修正前為土地法第34條之1執行要點第11條第1款規定)。此即考量共有人與原承購人間所訂買賣契約因此處於不確定之狀態，故土地法第34條之1所定之優先購買權，參考本條文上開執行要點規定，自宜解為於接到出賣通知後15日不行使(含未合法行使）優先承購權者，即視為放棄，不得於嗣後再為之。
㈡經查，共有人黃政豐所有之系爭甲乙標所示房地經債權人聲
請強制執行，經本院民事執行處於111年4月12日發函通知上開房地共有人，得以拍定之同一價格優先購買，其中具有優先購買權之兩造均有遵期具狀向本院民事執行處表示請准優先購買，兩造自均得就甲乙標之房地應有部分主張優先承買權，惟其餘具有優先購買權之共有人江東榮於111年4月27日收受通知，竟於111年5月13日始向本院民事執行處表示請准優先購買(見江東榮111年5月13日民事聲明優先承買狀)，以及具有優先購買權之共有人黃嘉惠於111年4月15日收受通知，竟於111年5月13日始向本院民事執行處表示請准優先購買(見黃嘉惠111年5月13日民事聲明優先承買狀)，上開兩名共有人之優先承買聲請，因已逾15日行使優先購買權之期限，均經本院民事執行處以110年度司執字第105823號裁定駁回聲請確定在案。另具有優先購買權之共有人江妍瑢於111年4月15日收受通知，並未向本院民事執行處聲明優先購買系爭土地，故上開共有人江東榮、黃嘉惠、江妍瑢3人，自無從就甲標、乙標所示不動產之應有部分主張優先承買權。而就甲標、乙標所示不動產，僅餘原告與被告依法聲請優先承購，而衡以本件甲標、乙標之拍賣，乃屬房屋及其基地合併拍賣之情形，本於土地法第104條，使土地及地上房屋所有權人合而為一之立法精神，房屋共有人之優先承買權，應優先於基地共有人之優先承買權（本院暨所屬法院66年度法律座談會民事執行類第21號研討結果參照），故依土地法第34條之1執行要點第13點第9款規定，於多人主張優先購買時，各標不動產優先購買之部分應按各主張優先購買人分別就624建號建物、625建號建物之應有部分比例定之，而本件原告與被告就甲標、乙標之不動產應有部分均有優先承買權，且因其等各自就624建號建物、625建號建物之權利範圍均分別為5分之1(原告)、10分之2(被告)，故兩造分別得行使優先購買權之範圍均為甲標不動產應有部分之2分之1、乙標不動產應有部分之2分之1。
㈢至原告另有主張被告先惡意干擾買賣，再利用法律程序低價
取得財產，係以損害他人為主要目的，為權利濫用，無受保護之必要等語，為被告以前詞置辯，按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。經查，原告所主張之情事尚有未明，要難逕認為真，況原告所主張之理由並不影響被告基於共有人地位依法主張優先承買權，倘若被告之行為有違反相關法律規定或當事人約定以致原告或其他共有人受有損害，乃涉及原告是否得另行請求賠償之問題，自不影響就共有物之應有部分出售，共有人間得行使優先購買權的認定，是以，被告行使優先購買權，既符合法律規定，其乃係就其法律上權源而為請求，原告復未能舉證證明被告有何所得利益甚微，或被告係以損害原告為主要目的而為本件之請求等節，則原告主張被告行使優先承購權乃係權利濫用等語，委無可採。
㈣又查，附表一所示系爭房地之拍賣，均屬房屋及其基地合併
拍賣之情形，其中就丙標部分，業經臺灣高等法院以113年度抗字第293號裁定理由認定依照土地法第34條之1執行要點第13點第9款規定，於多人主張優先購買時，各標不動產優先購買之部分應按各主張優先購買人分別就624建號建物、625建號建物、825建號建物之應有部分比例定之，故基此認定原告與被告及江東榮、黃嘉惠就丙標不動產均有優先承買權，又審諸原告、江東榮、被告、黃嘉惠就丙標所示825建號建物之權利範圍分別各為5分之1、10分之2、10分之2、10分之1，則其等分別就丙標部分得優先購買之範圍應分別為丙標不動產之7分之2、7分之2、7分之2、7分之1等情，為兩造所不爭執(見本院卷二第26頁)，故兩造對於丙標之優先購買權範圍即各為7分之2。
四、綜上所述，兩造對於附表一所示甲標、乙標、丙標不動產，其中原告對於各標別不動產應有部分之優先購買權範圍如附表二所載，被告對於各標別不動產應有部分之優先購買權範圍如附表三所載，從而，原告請求確認被告對於附表一所示不動產，其中超過附表三「被告的優先購買權範圍」以外之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 01 日
書記官 魏浚庭附表一標別：甲110年度司執字第105823號 財產所有人：黃政豐 編號 土地坐落 面積 權利範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 1 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 新北市 三峽區 和平 1061 89.79 32分之3 850,000元編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利 範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 624 新北市○○區○○段0000地號 鋼筋混凝土造4層樓 1層： 68.81 合計： 68.81 平台3.36 10分之1 70,000元 新北市○○區○○路00○0號 備考 主要用途：商業用 2 3677 新北市○○區○○段0000地號 1層： 6.56 合計： 6.56 10分之1 2,000元 新北市○○區○○路00○0號 備考：本件係未辦保存登記之建物標別：乙110年度司執字第105823號 財產所有人：黃政豐 編號 土地坐落 面積 權利範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 1 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 新北市 三峽區 和平 1151 126.31 32分之3 2,050,000元編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利 範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 625 新北市○○區○○段0000地號 鋼筋混凝土造4層樓 1層： 80.56 騎樓： 17.52 合計： 98.08 平台8.00 10分之1 100,000元 新北市○○區○○路00號 備考 主要用途：商業用 2 3675 新北市○○區○○段0000地號 1層： 4.00 合計： 4.00 10分之1 1,000元 新北市○○區○○路00號 備考：本件係未辦保存登記之建物標別：丙110年度司執字第105823號 財產所有人：黃政豐 編號 土地坐落 面積 權利範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 1 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 新北市 三峽區 和平 1129 127.81 32分之3 850,000元編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利 範圍 最低拍賣價格(新臺幣元) 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 825 新北市○○區○○段0000地號 2層樓加強磚造 2層： 117.72 合計： 117.72 10分之1 60,000元 新北市○○區○○路00號2樓 備考 主要用途：商業用 2 3676 新北市○○區○○段0000地號 2層： 8.58 合計： 8.58 10分之1 3,000元 新北市○○區○○路00號2樓 備考：本件係未辦保存登記之建物附表二 原告的優先購買權範圍甲標 乙標 丙標 2分之1 2分之1 7分之2附表三 被告的優先購買權範圍甲標 乙標 丙標 2分之1 2分之1 7分之2