臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1310號原 告即反訴被告 王正雄訴訟代理人 鍾秉憲律師複代理人 官芝羽律師
歐秉豪律師被 告即反訴原告 李明蓉訴訟代理人 黃鈺媖律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國114年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、原告起訴主張：兩造於民國112年11月2日簽訂門牌號碼新北市○○區○○○路00號6樓房屋及其坐落基地（下合稱系爭不動產）之買賣契約及價金履約保證申請書，約定總價新臺幣（下同）2,280萬元，共同委任訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理系爭不動產買賣價金履約保證。嗣被告已繳納簽約款及完稅款共計456萬元，且於兩造均已完成公契用印、申報稅捐手續，而銀行亦已完成核貸手續，確認過戶及設定抵押後，即可全額撥付尾款，代書並於113年1月15日繳納土地增值稅、契稅等必要稅捐，本件斯時已處於隨時可以過戶之狀態。詎料，被告此時以其於112年12月26日至系爭不動產現場驗屋尚有漏水之瑕疵為由，向代書表示其不會再支付任何一毛錢，請代書立即停止過戶，因此系爭不動產買賣之進程遂因此推遲。原告多次向被告說明其所稱驗屋瑕疵多數為驗屋公司吹毛求疵之舉，根本無從認定為瑕疵，現場經測試亦僅有水漬滲漏，應屬符合標準。然被告仍以現場有瑕疵為由，分別於113年1月9日、同年1月24日寄發存證信函主張同時履行抗辯，並要求至少再放水72小時之標準進行複驗，原告雖認上開要求不合理，但於被告要求下，仍協調現場工班進行補強，並告知所稱漏水瑕疵已經補強請被告過戶。縱認被被告所稱漏水瑕疵為真，被告尚未入住前自行僱工修補之成本極低，且系爭不動產為新成屋，現場尚有建商聘請之工班進行管理及修補，又有建商保固書就防水工程保固長達10年之久，尚無從產生任何修繕之費用，與被告拒絕繳納尾款1,824萬元間顯然不相當，被告不得以此行使同時履行抗辯權，故被告已逾約定之113年1月24日辦理交屋及撥付尾款之期限，自113年1月25日起負遲延責任，原告於113年4月10日寄發存證信函請被告於5日內通知代書辦理過戶，因未獲回應，始於113年4月26日寄發存證信函聲明解約並主張沒收買賣價金，自符合系爭不動產買賣契約第12條第1項約定解約事由，並符合民法第254條之法定解除事由，而得依系爭不動產買賣契約第12條第2項約定沒收被告已給付之買賣價金456萬元。惟該沒收之款項既經被告存入台新國際商業銀行建北分行帳戶（帳號：00000-00000-0000，履約保證專戶戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭信託專戶），則應由被告同意原告自系爭信託專戶內領取456萬元。倘若認原告前開解除契約並無理由，本件既仍在遲延中，原告再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示等語。並聲明：㈠被告就原告自系爭信託專戶內領取456萬元為同意之意思表示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產於被告買受後發現有漏水，均已聯絡原告並請其修繕，而多次驗屋結果均仍有漏水，原告及建商均未予任何關於漏水修繕之明確、積極之說明，原告僅空言其漏水瑕疵已補強，卻拒絕讓被告進行複驗，其主張顯無理由。被告於接獲原告寄發存證信函催告過戶後，於113年4月15日致電訴外人即代書陳擇為表示同意過戶，然賣方仲介向原告再次確認時，原告改口表示沒有要過戶，原告並未證明被告不同意過戶，其主張被告有拒絕過戶或過戶遲延之情事，並主張解除契約，顯無理由。又系爭不動產買賣契約第4條僅就交屋期限定於113年1月24日前完成，就產權移轉即過戶並未定有期限，故過戶乃屬無確定期限之給付，依民法第229條第1項規定債務人於債權人得請求給付時，經其催告未為給付者，自受催告期滿時起始負遲延責任，故原告寄發113年4月10日存證信函催告僅是被告陷於遲延責任，原告依民法第254條規定應再定相當期限催告被告履行，原告始有契約解除權，故原告逕以113年4月26日存證信函主張解除契約並沒收買賣價金，其解約程序顯不合法。另原告迄今尚未交屋，被告並無給付尾款之義務，自無原告所稱尾款遲延之情況。被告已於113年5月23日寄發存證信函催告原告應於113年5月31日前通知代書辦理過戶，原告均置之不理，被告再次催告以答辯一、二狀繕本之送達為於113年7月15日、113年9月20日前通知代書辦理過戶之催告，及行使瑕疵擔保、損害賠償損害賠償請求權共計114萬元意思表示之通知。退萬步言，倘若認原告合法解除契約，原告沒收被告給付之456萬元違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保，請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造簽訂系爭不動產買賣契約，被告卻以系爭不動產有漏水瑕疵為由請代書停止過戶，並拒絕給付尾款，經原告催告仍不履行，業已給付遲延，原告已以113年4月26日存證信函、起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，原告得沒收被告已收取之買賣價金456萬元等語，被告固未否認其向原告反應系爭不動產有漏水瑕疵，然就原告解除契約是否合法，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告主張兩造就系爭不動產簽訂買賣契約，約定買賣價金為2
,280萬元，其中簽約款228萬元、完稅款228萬元，共計456萬元均已給付至系爭信託專戶內等情，業據其提出系爭不動產買賣契約、價金履約保證申請書在卷可稽（見本院卷第31頁至第51頁），且為被告所不爭執，堪認可採。又原告主張兩造應於113年1月24日辦理交屋及撥付尾款手續，被告卻拒絕支付尾款，已於113年1月25日起負遲延責任，原告於113年4月10日寄發存證信函催告被告於5日內通知代書代理過戶，因未獲回應，原告於113年4月26日寄發存證信函表示解除契約等語，雖提出被告113年1月9日、同年月29日寄發之存證信函、原告113年4月10日、同年月26日寄發之存證信函為佐（見本院卷第53頁至第75頁、第79頁至第85頁），然觀諸被告於113年1月9日存證信函稱「…更得主張民法第264條第1項之同時履行抗辯權拒絕於113年1月15日給付第二期完稅款。…」、113年1月29日存證信函稱「…已將完稅款匯款至履約保證帳戶」等語，可知被告行使同時履行抗辯權乃針對完稅款之給付部分，而非拒絕支付尾款，況被告嗣後亦已支付完稅款完畢，且參酌證人陳擇為於本院證稱：一般會先過戶並確認屋況沒有問題，買方才會把貸款撥到履保的專戶裡面，然後再交屋，沒有問題後，履保專戶內的錢才會撥給賣方等語（見本院卷第344頁至第345頁），顯見兩造應先辦理系爭不動產過戶，方才進行交屋及尾款給付，而系爭不動迄今並未辦理過戶，此為兩造所不爭執，自難認被告已有給付尾款之義務，故原告主張被告拒絕給付尾款而自113年1月25日起負遲延責任，應非有據。
㈡至於原告雖主張其已寄發113年4月10日存證信函通知被告於5
日內辦理過戶，並未獲被告回應，其並以113年4月26日存證信函或起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示云云。然原告自承其於113年4月10日存證信函所載「…於函到後五日內，以電話或書面方式通知本件承辦代書辦理產權過戶，以利完成所有買賣手續，不要再有所延宕」等語所稱「過戶」係包含過戶及交屋、尾款交付等手續（見本院卷第489頁），且證人即原告委託仲介陳鈺淨於本院證稱：存證信函中「過戶」有包括後續交屋、尾款交付等語（見本院卷第429頁），可知原告之催告並非僅單純過戶，而係包括被告後續應將全部尾款給付予原告，原告方同意過戶之意思，然被告於過戶完成前，尚無同意給付全部尾款之義務，如前所述，則被告既無依此條件辦理過戶之義務，自難認被告未依原告催告辦理過戶有給付遲延之情事，故原告以113年4月26日存證信函或起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，其解除契約並非合法，不生解除之效力。
㈢綜上，原告解除系爭不動產買賣契約並非合法，原告據此主
張得依系爭不動產買賣契約第12條第2項「如甲方（即被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」約定，沒收被告已給付買賣價金456萬元，自屬無據。從而，原告請求被告應就原告自系爭信託專戶內領取456萬元為同意之意思表示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴部分
一、被告即反訴原告（下稱被告）主張：兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，因漏水問題，持續在進行漏水檢驗及修復等協商溝通，被告並無遲延之情事或可歸責之事由，反之，原告即反訴被告（下稱原告）於被告同意過戶後拒絕辦理，被告以113年5月23日存證信函催告原告過戶，原告逾期未配合，已然陷於給付遲延，被告於訴訟中並以答辯一、二狀催告原告辦理過戶，然原告至今皆置之不理，被告自得依民法第254條及系爭不動產買賣契約第12條第1項規定解除契約，並以反訴答辯四暨反訴狀本送達為解除契約之意思表示，故系爭不動產買賣契約經被告合法解除，被告自得依系爭不動產買賣契約第12條第3項約定請求原告返還已收全部款項456萬元，並賠償已收款項同額即456萬元之違約損害賠償等語。並聲明：㈠原告應就被告自系爭信託專戶內領取456萬元為同意之意思表示。㈡原告應給付被告456萬元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告則以：被告於完稅款繳納完畢後，竟向陳擇為代書表示其不會再支付任何一毛錢，請其立即停止過戶手續，此已構成給付遲延，原告遂寄發113年4月10日存證信函催告，並於同年月26日寄發存證信函表示解除契約，則系爭不動產買賣契約已經原告合法解除，被告當然不得再催告原告履約，並以原告未在期限內履約解除契約，故被告解除契約並不合法，其請求原告返還全部款項456萬元及456萬元違約損害賠償，難謂可採等語，資為抗辯。並聲明：如主文第3項所示。
三、本院之判斷：被告主張其同意辦理系爭不動產過戶後，原告拒絕配合辦理，經被告以113年5月23日存證信函、答辯一狀及二狀催告原告過戶，原告均置之不理，被告自得解除系爭不動產買賣契約，並請求原告返還已收價金456萬元及賠償456萬元等語，原告固未否認迄今仍未辦理過戶，然就被告得否解除契約，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告固有寄發113年5月23日存證信函向原告表示「…並按台端
之要求於同年4月15日致電告知陳擇為代書，表達同意無條件過戶，…請台端於113年5月31日以前通知陳代書辦理本件房地過戶，並將土地權狀交付代書，以履行契約。」等語（見本院卷第267頁至第271頁），然證人陳擇為於本院證稱：
我應該是有接到被告的電話，不過被告都是有條件的過戶，因為我記得被告表示要扣保留款，因為房屋都還沒有修好」等語（見本院卷第341頁），可知被告之催告並非單純之過戶，而係原告應同意其扣除保留款，方同意配合辦理過戶，惟兩造應先辦理過戶，再進行後續交屋及尾款給付，如前所述，原告既無同意被告扣除保留款方辦理過戶之義務，自難認原告未依被告催告辦理過戶有給付遲延之情事，故被告以113年5月23日存證信函、答辯一狀及二狀催告原告過戶，及以反訴答辯四暨反訴狀本送達為解除契約之意思表示，其解除契約並不合法，不生解除之效力。
㈡被告雖主張系爭不動產買賣契約關於過戶並未定有期限云云
，然觀諸系爭不動產買賣契約第17條第10項：「…甲、乙雙方確認，…並約定於民國113年1月15日後五日內送交地政機關辦理所有權產權移轉登記，…」（見本院卷第41頁），以及第4條價款給付之尾款部分：「交屋日期訂於民國一百一十三年一月二十四日以前，同時付清尾款」等約定（見本院卷第33頁），可知兩造就過戶係有約定明確期限，且期限在交屋、尾款付清之前，仍無從推翻被告應先配合辦理過戶之前揭認定，故被告前開所辯，並無可採。又證人陳擇為固於本院證稱：我有向兩造詢問是不是等屋況問題解決了再辦理過戶，兩造都說好等語（見本院卷第342頁），被告並主張兩造已變更原訂之給付期限，過戶乃屬不定期給付云云，惟觀諸被告於113年5月23日存證信函限期原告於113年5月31日前辦理過戶，亦同時表示「請確認本件房屋漏水是否已經修繕完畢，若已修繕完畢，請儘速通知當事人進行驗屋；若未修繕完畢，請台端及委任之律師於113年5月31日前逕洽本律師進行協調」等語（見本院卷第271頁），可知被告並無待屋況問題解決方請原告辦理過戶，故兩造是否有此合意，顯非無疑，仍無從憑此為有利於被告之認定。
㈢至於被告雖主張系爭房屋有漏水瑕疵，原告既拒絕被告進行
漏水之複驗，顯已拒絕瑕疵補正，被告亦得請求原告負擔物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行賠償責任，請求原告應減少價金並為損害賠償共計114萬元云云，並提出訴外人量身訂作交屋管理顧問有限公司驗屋報告3份、被告配偶與建商工地主任間LINE對話紀錄為佐（見本院卷第139頁至第255頁、第483頁至第486頁）。然前開驗屋報告日期在112年12月29日、113年3月7日、113年3月29日，而建商嗣後於113年4月間仍有進行修繕，且建商工地主任表示「我留下來觀察2個多小時，18：30再重複檢查，確定無漏水，只是髒汙」等語，此有被告配偶與建商工地主任間LINE對話紀錄可參（見本院卷第485頁），原告亦否認有被告所稱漏水瑕疵，兩造復未曾合意委由第三方測試系爭不動產是否仍存有漏水瑕疵，自難僅以被告單方委託交屋管理顧問公司出具之驗屋報告，遽認原告應負物之瑕疵擔保或不完全給付責任，則被告依此主張其得扣除保留款114萬元，尚非有據，仍無從認定被告配合辦理過戶時得要求扣除保留款。
㈣綜上，被告解除系爭不動產買賣契約並非合法，被告據此主
張得依系爭不動產買賣契約第12條第3項「如乙方（即原告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」約定，請求原告返還已收取買賣價金456萬元，並請求同額456萬元損害賠償，自屬無據。從而，被告請求原告應就被告自系爭信託專戶內領取456萬元為同意之意思表示，及請求原告給付456萬元暨自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，均無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
丁、據上論結，原告之本訴及被告之反訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 王顥儒