臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1328號原 告 周志成訴訟代理人 方怡靜律師被 告 蔡啟新訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣713,734元，及自民國112年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔30%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣238,000元為被告擔保後，得假執行，但被告得以新臺幣713,734元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）2,094,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至實際點交如附表所示不動產予原告之日止，按日給付4,300元暨各期給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣於民國114年2月6日之變更聲明暨補充理由狀變更聲明為：㈠被告應給付原告1,306,274元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告1,001,900元，及自變更聲明暨補充理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第395頁）。核原告變更請求金額屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於112年10月24日，透過仲介向被告購買坐落於新北市○○區○○路○段000號14樓房屋（下稱系爭房屋），約定價金為2,150萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），被告並於系爭契約所附標的物現況說明書中關於系爭房屋「是否有滲漏水情形」一欄，勾選「否」，保證絕無滲漏水之情形，並於該欄親筆簽名用印。詎原告於112年11月11日前往系爭房屋勘屋時發現客廳窗戶樑柱邊有漏水痕跡，經詢系爭房屋之管理委員會（下稱管委會）始知系爭房屋早有滲漏水情形。被告未據實告知此重要資訊，且此情事已對系爭房屋造成重大經濟價值減損，構成物之瑕疵，原告已經為請求減價之意思表示，被告應負法定無過失責任，而系爭房屋之修復費用為713,734元，此為回復原狀之費用；另被告雖於112年11月29日過戶系爭房屋予原告，惟未能依約交付無漏水瑕疵之房屋，遲至113年12月14日始點交系爭房屋，顯已違反系爭契約點交期限(被告應於112年12月4日前完成點交)之約定，故被告應給付自112年12月5日至113年12月14日止按已付價款萬分之二計算之逾期點交之違約金592,540元(計算式：112年12月5日至112年12月8日：650萬x萬分之二x4=5,200；112年12月9日至113年4月24日：2,150萬x萬分之二x137=589,100)，加計上開修繕費用713,734元，共計1,306,274元：及自起訴後至系爭房屋點交之日之逾期違約金1,001,900元(計算式：2150萬x萬分之二x233=1,001,900)。爰依民法第359、179、360、227條之規定及系爭契約第7條、第8條第2項約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,306,274元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告1,001,900元，及自變更聲明暨補充理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於108年間購入系爭房屋後即出租他人，被告未曾居住於
系爭房屋，亦未有承租人反映系爭房屋有漏水情事，被告於112年3、4月間聘請鴻宇健康事業股份有限公司進行全屋檢驗，確認並無滲漏水之情形，僅客廳靠窗腳樑柱有一處約巴掌大小的壁癌，驗屋人員判斷應係該窗戶未裝設遮雨棚，雨水濺入所致，另靠天花板處之牆壁含水量較高，乃系爭房屋興建時天花板使用氧化鎂板所致，為此被告於112年5月更換天花板材、並施作室外窗緣透明防水措施，此時系爭房屋已確無滲漏水情形，被告方於系爭契約所附標的物現況說明書中關於系爭房屋「是否有滲漏水情形」一欄，勾選「否」，故系爭房屋於簽約前並無漏水之情事，亦否認在簽訂系爭契約時有故意隱瞞不告知滲漏水之情形，被告自無負擔瑕疵擔保責任之義務。
㈡再社團法人建築物漏水鑑定暨房屋科技點交技術協進會（下
稱漏水鑑定協進會）之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）僅顯示混凝土含水量升高而無現實滲漏水狀況，且鑑定人在頂樓及浴廁蓄水達1.5小時，平均水高3公分，及以加壓強力水柱對著窗框猛沖水20分鐘下，現場均未發現天花板或牆面有呈現滲水或滴水的情形，可知系爭房屋不存在滲漏水的狀況；被告並無拒絕交屋，反係積極促進原告點交房屋，本件遲延交屋乃為原告因素所致，則原告請求違約金自屬無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第384頁）⒈原告於112年10月24日，以2150萬元向被告購買系爭房屋。
⒉被告於不動產現況說明書之系爭房屋是否有滲漏水乙欄，勾選無，並於該欄親筆簽名。
⒊系爭房屋於112年11月29日移轉登記至原告名下，於113年12月14日點交。
⒋112年12月19日被告委託全固工程行至系爭房屋進行修繕，修繕內容如被證四，於同年12月22日完工。
四、本件爭點：㈠系爭房屋有無漏水？如有，位置為何？㈡原告依據民法第359條請求減價713,734元有無理由？㈢原告請求自112年12月5日至113年12月14日止之遲延點交系爭
房屋之違約金有無理由？如有理由，金額若干？茲分述如下：
㈠系爭房屋有無漏水？如有，位置為何？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，而依民法第354 條規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，自應就出賣人所交付之物有瑕疵之有利於己之事實，負舉證責任。原告主張系爭房地具有滲漏水之瑕疵，為被告所否認，揆諸前開規定，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉原告主張系爭房屋具有漏水乙情，經兩造合意由本院囑託漏
水鑑定協進會鑑定系爭房屋是否具有漏水之情形，鑑定結果略以：「經蓄水前後溼度計比對，系爭房屋編號1陽台天花版經檢測沒有漏水，濕度提升在合理範圍；編號2客廳天花板、3主臥天花版所示天花版牆面位置有明顯潮濕，編號4主臥靠浴廁之天花版、5次臥室之天花板、6主臥窗框、7次臥窗框；8主臥靠主浴之地板、9次臥靠主浴之地板之位置濕度明顯均有提升，有壁癌發生性較高。」、「對照表1混凝土水分計受測結果彙整表略以：1號天花板檢測前為36.4%，檢測後為37.8%/39.4%，增加值為8.2%，2號天花板檢測前為23.8%，檢測後為80.8%，增加值為239%，3號天花板檢測前為2
3.8%，檢測後為67.7%，增加值為184%，4號天花板檢測前為
22.3%，檢測後為36.7%，增加值為64.6%，5號天花板檢測前為29.8%，檢測後為35.3%，增加值為18.5%，6號窗框檢測前為20%，檢測後為44.8%，增加值為124%，7號窗框檢測前為1
8.6%，檢測後為34.9%，增加值為87.6%，8號牆地板檢測前為36.2%，檢測後為60.4%，增加值為66.8%，9號牆地板檢測前為24%，檢測後為51.5%，增加值為115%」；鑑定分析略以：「屋頂經積蓄水測試1.5小時平均3公分，屋頂板部分濕度有明顯提升；窗台經高壓噴水檢測濕度明顯提升，主臥浴廁蓄水，相關牆面週邊濕度提升。並於比對濕度檢測結果，載明儀器超過10%為異常；濕度現況低於40%但濕度提升超過10%，短期不會漏水，長期則有壁癌產生」，有漏水鑑定協進會113年12月11日出具之系爭鑑定報告附卷可佐，本件鑑定人受囑託後，即指派具有專業之鑑定人員潘熙華先後於113年9月27日、11月27日會同兩造至現場會勘，確認系爭房屋全室頂版、浴廁牆面、窗台有無滲漏水，復於113年11月27日以濕度計、紅外線熱影像儀檢測系爭房屋陽台、客廳天花板、主臥、次臥之天花板、主、次臥窗框及鄰近主臥浴廁之牆面之含水量比率及表面溫度分配，再於系爭房屋頂樓及主臥浴廁以積蓄水方式、窗框部分則以外牆高壓噴灑水之方式比對蓄水後、噴水後之濕度變化，發現濕度均有明顯提升，且上升幅度均超過10%甚有檢測點逼近239％，足見系爭房屋內天花板、壁面濕度上升之幅度甚鉅而有異常潮濕情形，據此分析系爭房屋客廳天花板、主臥、次臥之天花板、主、次臥窗框及鄰近主臥浴廁之牆面均有滲漏水情事，此有系爭鑑定報告所附之熱顯像儀量測記錄及水分計量測記錄、會勘現場調查照片在卷可稽，是該公會既屬具有專業技術、知識及經驗之中立鑑定單位，與兩造並無利害關係，且其鑑定內容甚為專業、嚴謹，並就鑑定內容客觀、具體描述，自屬客觀、公正，且鑑定人與兩造間並無任何親誼仇怨關係，系爭鑑定報告之鑑定意見自屬可採。基此，系爭房屋之客廳天花板、主臥、次臥之天花板、主、次臥窗框及鄰近主臥浴廁之牆面均有滲漏水乙情，可以認定。
⒊被告雖稱蓄水法及加壓沖水均非一般人對建物之正常使用狀
況，鑑定人以此檢測系爭房屋有無漏水顯不合理等語。然上開鑑定方式係為因應在短時間內判斷系爭房屋是否有滲漏水及滲漏水原因之目的而為採用，且上開檢測方式均為司法鑑定手冊所列明之檢測方式，難認有何鑑定方法為不當之情事。被告指稱其鑑定方式非屬通常使用方式而質疑其鑑定結果，尚不可採。被告再辯稱濕度提升與滲漏水為二事，濕度提升非必然為漏水等語。然查，依系爭鑑定過程可知，鑑定人以蓄水及高壓噴水之方式觀測施測前後濕度變化，發現系爭房屋遇積水或噴灑水量時，將明顯導致系爭房屋內多處濕度增加之狀況，雖未致漏水狀況，然經本院以鑑定報告所指濕度變化率合理數值若干、濕度增加之數值與漏水關聯性及判斷依據為何等項函詢鑑定機關，經鑑定機關回覆略以：此水分計為混凝土濕度水分計，使用此水分計檢測前與檢測後同位置相對比較質，又積蓄水檢測為同一時間及同一方式使用同一儀器，數值有明顯差異，本次檢測未有24小時濕度即明顯變化，故判定測試結果已明確等語，有函文附卷可參(見本院卷第429頁)，可知鑑定人以檢測前後濕度異常提升及提升幅度為判斷依據，衡諸常情，壁面長久處於潮濕狀況，將造成油漆之水泥牆面出現斑駁、掉漆、水漬、水痕甚至壁癌狀況狀況，嚴重者將造成建物結構鋼筋產生鏽蝕情形，而由原告前開系爭房屋之照片顯示(見本院卷第55頁)，系爭房屋內多處牆面確已出現水漬及異色之水痕現象發生，益見系爭房屋確實有如上所述滲漏水之情事。
㈡原告依據民法第359條請求減價713,734元有無理由？⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第373條、第354條、第359條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。
次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最高法院110年度台上字第3191號、109年度台上字第1289號判決參照）。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。
⒉查，系爭房屋之客廳天花板、主臥、次臥之天花板、主、次
臥窗框及鄰近主臥浴廁之牆面於113年11月鑑定人檢測時仍有滲漏水乙情，已如前述，且依現況照片所示，系爭房屋之牆面有色差情事，且原告於簽約後未及1個月即發現系爭房屋有滲漏水情形等情，此有對話紀錄紀錄可參(見本院卷第49頁)，可見系爭房屋之滲漏水於兩造簽約及交屋前即已存在漏水情形，應可認定。復審酌房屋之效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，自屬一般人難以接受之居住品質，當認應屬物之瑕疵。被告雖辯稱系爭房屋為中古屋等語，然被告於兩造簽約前之同年2月8日所出具「不動產標的現況說明書」，勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷第25頁），該不動產標的現況說明書於兩造簽約時，係作為系爭契約之附件，故系爭房屋自應符合「不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同，被告以系爭房屋為中古屋為由抗辯毋庸負瑕疵擔保責任，自屬無據。
⒊上開漏水瑕疵於被告交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，
被告應就系爭房屋有瑕疵負物之瑕疵擔保責任，不以被告知悉或有可歸責性為限，故原告依民法第359條第1項規定得就漏水瑕疵請求減少價金。又被告就其已受領應減少之價金部分，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，構成不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金，洵為正當。又上開漏水瑕疵之修復費用為713,734元，有系爭鑑定報告及漏水鑑定協進會114年4月2日科技鑑定字第1140402號函在卷可佐(見本院卷第427頁)，並參諸前揭鑑定結果乃經中立公正之鑑定人實地勘查，比對系爭房屋相關圖說，並拍攝現場照片，本諸其專業知識而作成，自堪採為本件認定原告得請求減少價金數額之依據。是由上開鑑定結果，可知系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當。準此，原告依民法第359條規定主張以系爭房屋之漏水瑕疵之修復費用713,734元，請求減少之價金，應屬有據。從而，原告請求被告返還已受領而應減少之價金713,734元，為有理由，應予准許。
㈢原告請求自112年12月5日至113年12月14日之遲延點交系爭房
屋之違約金有無理由？如有理由，金額若干？⒈系爭契約第7條第1項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義
務期限為112年12月8日」；同條第2項約定：「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金」；同條第6項約定：「買賣標的非有重大瑕疵，買方不得拒絕點交，經賣方定7日期限催告，買方仍拒絕點交或未配合辦理且怠於提起民事訴訟，則視同免除賣方點交之義務，雙方同意第一建經將履保專戶價金餘款結清予賣方。」；同條第8項約定：「點交時如賣方應負擔之仲介服務費、代書費、管理費、維修費、違約金等相關款項尚未結清者，賣方同意第一建經逕自履保專戶中扣抵。但賣方就前開款項金額有異議時，同意該筆款項保留於履保專戶，不得以此為由拒絕辦理點交。經買方定7日期限催告，賣方仍拒絕點交或未配合辦理，則視同免除買方點交義務，賣方同意特約地政士將權狀交予買方。」，可知兩造約定應於系爭房屋完成移轉登記後5日內點交房地，並以上開特約約定非有重大權利瑕疵或物的瑕疵時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起民事訴訟，並經賣方定期催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，即賣方應不負點交遲延之責。而查系爭房屋雖有前述滲漏水之瑕疵，然該瑕疵均可修復，再者，該瑕疵修復費用為713,734元，與系爭房地總價金2,150萬元相較，比例非高，是難認系爭房屋滲漏水之瑕疵已達兩造上開所約定之重大程度。因此，原告雖得行使物之瑕疵擔保責任請求減少價金，惟依兩造上開約定，原告應不得以此為由，無故拒絕點交。
⒉查，系爭房屋於112年11月29日移轉登記至原告名下，依系爭
契約第7條第2項雙方應於112年12月4日前完成點交程序，然依兩造不爭執之LINE對話紀錄所示，被告仲介於112年12月22日下午5時45分許表示：「晚上好，賣方說有收到存證信函了，因為你們信中有提到要他三日內點交，他表示房子已經修繕完成，隨時可配合你們進行點交，再麻煩你們確認可進行點交的時間。因為你存證信函寫3日內，所以賣方有提到隨時可配合。目前也沒辦法舉證房子還有漏水，還是您需要更寬裕的時間」，原告則回應：「請問一下要跟抓漏老闆確認甚麼？漏水測試72小時何時會施作？」、原告配偶則回：
「有修繕並不代表房子已完全沒漏水，賣方仲介許先生說會作屋頂積水72小時防水測試以確保施作是否有效，觀察樓下天花板是否有滲漏現象。」，後續原告均以確認積水測試乙事，未予回應點交系爭房屋事宜；同年12月24日，被告方仲介再詢問：「你們要不要約時間碰面，剛好這兩天有下雨，也可以去看看屋況」，原告則回應：「今天有其他行程安排，下週因年底前工作量多，現無法確定下週時間，很抱歉」；113年1月18日被告仲介再詢問：「賣方在詢問這兩天有安排要去驗屋嗎？」，後續1月22日、26日、3月14日均未予以回應被告方仲介之詢問乙情(見本院卷第261至276頁)，可見被告自收受原告催告交屋時，即於112年12月22日委由仲介詢問原告進行點交日期，均未獲原告同意點交房屋，被告嗣於112年12月25日寄發存證信函請求原告於文到7日內完成點交房屋及撥付款項等情，有存證信函在卷可參(見本院卷第222頁)，然原告均未予以回應，僅係反覆確認漏水檢測事宜，迄至本院113年6月25日言詞辯論期日均表示不願意點交系爭房屋(見本院卷第297頁)，並於本院114年4月29日言詞辯論期日稱：因雙方對於滲漏水瑕疵有爭執所以認為不能交屋等語(見本院卷第436頁)，可知本件並非被告於約定點交期限有不能點交之情事，而係原告拒絕點交，與系爭買賣契約第8條第2項所約定賣方屆最後期限仍不能點交，買方得請求違約金之要件不符。因此，原告依系爭買賣契約第8條第2項請求被告給付違約金，即乏依據，無從准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。查本件係屬給付未有確定期限之金錢債權，故原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年5月9日（見本院卷第87頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第359、179條之規定請求被告給付原告713,734元及自112年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予原告，為有理由，逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日
書記官 李奇翰