臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第1377號原 告 新樂園公寓大廈管理委員會法定代理人 柯淑芬訴訟代理人 陳彥旭律師被 告 李月雲
高立婷
李玉雪共 同訴訟代理人 李明洲律師被 告 簡民利
黃秀枝共 同訴訟代理人 蘇清文律師
吳詩凡律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，就請求不當得利部分之聲明原為：被告李月雲（全體被告合稱被告，下均逕稱名）自起訴狀繕本送達之翌日起，至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,623元；高立婷應自起訴狀繕本送達之翌日起，至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告11,623元；李玉雪應自起訴狀繕本送達之翌日起，至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告11,623元；簡民利與黃秀枝應自起訴狀繕本送達之翌日起，至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告11,623元（見本院卷一第10-11頁）。嗣於114年3月6日具狀將聲明擴張為：李月雲應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告23,661元；高立婷應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告22,046元；李玉雪應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告23,824元；簡民利及黃秀枝應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除並騰空返還所占用土地之日止，按月給付原告105,058元（見本院卷三第143-150頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條及第175條分別定有明文。本件原告起訴時原告之法定代理人原為柯淑芬，嗣原告先於113年8月6日變更法定代理人為林彰宏，復於114年8月5日變更法定代理人為柯淑芬，此有新北市土城區公所函在卷可稽（見本院卷三第165-166頁、本院卷四第39-40頁），並經林彰宏、柯淑芬先後聲明承受訴訟（見本院卷三第157-158頁、本院卷四第37-38頁），依上開規定，於法尚無不合，應予准許。
三、按公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第 38條第1項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此取得原屬區權人之實體上權利。另民法第767條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。本件管委會苟非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主張之實體權利。又公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，固已賦予管委會就上開規定事項，得訴請法院為必要之處置。惟管委會僅在其職務範圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。基此，管委會以自己名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定，必要時應通知利害關係人即區權人，令其有參加訴訟之機會（最高法院109年度台上字第2087號判決意旨參照）。經查，本件原告為公寓大廈管理委員會，固有當事人能力，其實體上主張被告占用新樂園公寓大廈區分所有權人所共有之土地，請求被告拆屋還地並給付不當得利，據原告提出之新樂園公寓大廈第27屆第一次區分所有權人會議紀錄（見本院卷一第79-84頁），可見其中提案討論「執行106年提案二『店面違建案』決議，全權授權管委會委請律師一案進行討論」，投票結果為提案通過，參以原告提出當日會議之錄音譯文（見本院卷三第27-30頁），可見該議案係在討論新樂園公寓大廈之法定空地遭一樓住戶即被告占用，全體區分所有權人授權原告委任律師訴請被告拆屋還地及請求不當得利，足認就提起本件訴訟原告已有取得全體區分所有權人之授權，具有訴訟擔當之訴訟實施權，得擔任原告對被告為本件請求，判決效力則歸屬於全體區分所有權人，原告當事人適格，被告辯稱原告提起本件訴訟當事人不適格等語，並無足採。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○段000地號土地之所有權人共同成立
之管理委員會，依新樂園公寓大廈規約(下稱系爭規約)第2條第2項規定：本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用。
㈡李月雲為新北市○○區○○街00號1樓（下稱系爭27號1樓）之所
有權人；高立婷為新北市○○區○○街00號1樓（下稱系爭29號1樓）之所有權人；李玉雪為新北市○○區○○街00號1樓（下稱系爭31號1樓）之所有權人；簡民利、黃秀枝為新北市○○區○○街00號1樓（下稱系爭33號1樓）之所有權人。被告各自在1樓建物即法定空地（下稱系爭空地）門口搭設地上增建物，作為1樓店面延伸及廣告招牌看板使用，並加裝販售櫥窗、電燈、電扇、桌椅及拉門等物，經新北市政府違章建築大隊認屬列管之違章建築，被告所為即違反系爭規約之約定。被告所主張之分管契約基於債之相對性，應僅存於原始買家及皇俊建設開發股份有限公司（下稱皇俊公司）之間，而原告並無自皇俊公司繼受或可得而知該分管契約之情事，是以，被告不得據此主張系爭空地存有分管契約，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈李月雲應將系爭27號1樓之建物增建物與地上物，如原證6所示紅色標示範圍拆除，以及如附圖所示編號A占用部分（20.36平方公尺）之土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒉李月雲應自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除並騰空返還前項所占用土地之日止，按月給付原告23,661元。⒊高立婷應將系爭29號1樓建物之增建物與地上物，如原證7所示紅色標示範圍拆除，以及如附圖所示編號B占用部分（18.97平方公尺）之土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒋高立婷應自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除並騰空返還前項所占用土地之日止，按月給付原告22,046元。⒌李玉雪應將系爭31號1樓建物之增建物與地上物，如原證8所示紅色標示範圍拆除，以及如附圖所示編號C占用部分（20.50平方公尺）之土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒍李玉雪應自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除並騰空返還前項所占用土地之日止，按月給付原告23,824元。⒎簡民利及黃秀枝應共同將系爭33號1樓建物之增建物與地上物，如原證9所示紅色標示範圍拆除，以及如附圖所示編號D占用部分（90.40平方公尺）之土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒏簡民利及黃秀枝應自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除並騰空返還前項所占用土地之日止，按月給付原告105,058元。⒐第1項、第3項、第5項及第7項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠李月雲、高立婷及李玉雪則以：新北市土城區公所核備之「
新樂園社區第一屆管理委員會」成立資料可證，85年7月28日區分所有權人會議決議通過者，係「管理公約」及「組織章程」，並非原告所稱之「新樂園公寓大廈規約」。且原告所主張之規約，未經區分所有權人會議決議制定，依公寓大廈管理條例之規定，自不得拘束全體區分所有權人及住戶。皇俊公司業已於買賣契約中與承買人約定，系爭空地由1樓承買人分管使用，且未定有存續期限，包含被告李月雲、李玉雪、高立婷等人。是被告對於系爭空地之使用，係基於區分所有權人間之合意分管關係，具有正當權源，並非無權占有，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，原告主張不受該分管契約協議之拘束，應就此變態事實負舉證責任。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告簡民利、黃秀枝則以：被告簡民利、黃秀枝於100年3月9
日向訴外人魏翠碧購買系爭33號1樓房屋時，即已告知其與皇俊公司約定，於不妨礙他人使用逃生通道之前提下，由各該1樓住戶分別管理、使用其占用部分。上開約定性質上屬共有人間之分管契約，對各共有人均有拘束力，自不得任意以拆屋還地為請求，否則有違誠信原則。是以，原告之請求，於法亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠原告主張李月雲為系爭27號1樓所有權人，占用系爭土地如附
圖編號A部分所示；高立婷為系爭29號1樓所有權人，占用系爭土地如附圖編號B部分所示；李玉雪為系爭31號1樓所有權人，占用系爭土地如附圖編號C部分所示；簡民利及黃秀枝為系爭33號1樓所有權人，占用系爭土地如附圖編號D部分所示等情，據原告提出建物登記謄本為證（見本院卷一第19-45頁），並據本院依原告聲請囑託新北市板橋地政事務所至系爭土地現場測量，並製有如附圖之土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷三第109頁），為被告所不爭執，堪信為真。
㈡原告請求拆屋還地部分：
⒈按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1087號判決意旨參照）。
⒉經查，據被告提出鍾靜妹與皇俊公司就新樂園公寓大廈之房
屋土地預定買賣契約書，其中第8條第2項、附件七之分管協議書第2條均記載「地面層空地除一樓為各戶私有之陽台外，編號A3、B1、B2、G5、F1號之地面層（一樓）前後部分庭園（以矮花叢區隔）空地及編號C1、C2、C3、C5、D5、D6、D7、E1、E2、E3、E5、E6、E7號地面層（一樓）前緊鄰之空地（以戶別座落區分）均歸由各該戶一樓住戶依相關法令維護管理使用，惟不得妨礙他人使用逃生口；其餘則由全體住戶共同使用」（見本院卷一第340頁、第382頁）。又本院依被告聲請向新北市土城區公所函調新樂園公寓大廈於85年7月28日第一屆區分所有權人會議成立管理委員會後申請備查資料及規約，可見其中「社區住戶公約」第1條第4項亦有與上開買賣契約書與分管協議相同之規定（見本院卷四第301頁）。另證人鍾靜妹於本院證稱：我自85年9月迄今居住於新樂園公寓大廈社區，本院卷一第63至69頁照片所示招牌、遮雨棚是位於新樂園社區一樓，從我85年搬來後，1、2年後他們就陸續做了遮雨棚及招牌，招牌、遮雨棚都是一樓屋主做的，本院卷一第249頁至第303頁預定房屋土地買賣合約書及第301頁的分管協議書都是我簽的，建商跟住戶約定1樓店面前的空地一樓住戶有使用權等語（見本院卷四第213-217頁）。可見證人於購買新樂園公寓大廈之房地時，已和皇俊公司約定一樓空地由一樓住戶使用，並約定有上開分管協議與住戶公約，其他與皇俊公司簽訂新樂園公寓大廈房地買賣契約之人，亦受買賣契約約定內容及分管契約內容所拘束，且此約定已於85年7月28日原告成立時，定明於社區住戶公約中，可見自當時起就系爭空地已有分管契約，約定由一樓住戶管理使用，且系爭空地由一樓住戶使用之情形，據證人證稱自86年、87年間即存在，迄今已近30年，其他新樂園公寓大廈之區分所有權人，縱使是事後輾轉取得新樂園公寓大廈房地，當可得而知系爭土地由一樓住戶分管使用之情形，亦應受分管契約之拘束。
⒊再查，原告雖稱新樂園公寓大廈歷次規約均未有上開分管約
定等語，觀之本院向新北市土城區公所調取之新樂園公寓大廈歷次規約（見本院卷四第257-296頁），其中第2條第1項為專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之定義，第2項約定「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，固然就法定空地部分明確記載為共用部分，然仍未排除可依規約約定為專用之情形，參以上開住戶公約已就一樓空地為特別約定，內容與各買受人與皇俊公司約定之分管契約相同，全體區分所有權人應受拘束，應亦屬規約之性質。從而，被告均為新樂園公寓大廈一樓之房地所有權人，渠等分別占用之範圍亦為新樂園公寓大廈之一樓空地，係依住戶公約及分管契約約定使用所占用之範圍，被告辯稱渠等依分管契約占有使用系爭空地，非無權占有，應屬有據。原告請求被告拆屋還地，並無理由。
㈢原告請求不當得利部分：
被告依分管契約占有使用系爭空地，並非無權占有，業如前述，故被告占有使用系爭空地，非無法律上原因受有利益，原告依不當得利規定請求被告給付相當於租金之不當得利，亦無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告分別拆除如附圖所示占用部分及返還所占用之土地予全體共有人，及請求被告分別給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
書記官 劉雅文