臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第245號原 告 張愉訴訟代理人 林萬憲律師被 告 張奇青
張奇明張台芬共 同訴訟代理人 曾伊如律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣被告張奇青、張奇明、張台芬（下合稱被告，分則逕稱其名）之母親即訴外人張孫應貞（下逕稱其名，於民國112年10月13日死亡）生前欲出售其名下之門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號3樓房屋及其坐落土地即新北市○○區○○段000○000地號土地（下合稱系爭房地，分稱系爭房屋、2筆土地合稱系爭土地），遂委由其子張奇青於112年7月12日為代理人，簽署原證4之銷售委託書（下稱系爭銷售委託書），委託訴外人逸齊不動產有限公司（即住商不動產三重仁愛捷運加盟店，下稱逸齊公司）出售系爭房地。
(二)原告亦委託逸齊公司尋覓新房，於112年7月15日前往系爭房地看屋況，並於同日支付新臺幣（下同）10萬元斡旋金。嗣買賣雙方於同年月20日前往逸齊公司議價，斯時議價、簽約，張孫應貞仍係委由張奇青為代理人，雙方遂約定買賣價金為1,168萬元、賣方最遲應於112年9月22日前交屋，並簽署買賣契約書為憑（下稱系爭契約）。
(三)詎料，原告依約於112年7月25日支付第1期簽約款116萬元並匯入履約保證專戶後，張孫應貞竟不履行交付系爭房地及移轉所有權之義務，經原告多次催告未果，張孫應貞自已違約甚明，依系爭契約第8條第1項約定，每逾1日應按買賣總價款萬分之2計算違約金，共計1,323,520元。然因張奇青辯稱其未曾獲得張孫應貞之授權而拒絕履約，故先位之訴依民法第110條規定，請求張奇青負無權代理之損害賠償責任，其金額即上開違約金數額。備位之訴則依系爭契約第8條第1項約定及繼承之法律關係，請求被告就張孫應貞之違約金債務負連帶責任。
(四)訴之聲明及其請求權基礎：
1.先位聲明如下，請求權基礎為民法第110條規定：⑴張奇青應給付原告1,323,520元，及自民事起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由張奇青負擔。
2.備位聲明，請求權基礎為系爭契約第8條第1項約定及繼承之法律關係：⑴被告應於繼承被繼承人張孫應貞之遺產範圍內連帶給付原
告1,323,520元，及自民事起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告於繼承被繼承人張孫應貞之遺產範圍內負擔。
二、被告則以：
(一)張孫應貞確有授權子女即被告代為出售系爭房地，即使張奇青於簽署系爭契約時未提出業經張孫應貞簽名之被證1授權書（下稱系爭授權書），仍不影響張奇青係有權代理張孫應貞簽約之事實。
(二)張孫應貞因意識不清致申請印鑑證明未能通過，屬於民法第225條第1項之情形，已無給付「印鑑證明」之義務，本件違約金債權即屬無從發生，原告請求遲延利息及違約金，均無理由。
(三)聲請「監護宣告」並非系爭契約之履約義務，縱使張奇青未聲請「監護宣告」，原告亦無請求違約金之餘地。
(四)於112年8月10日戶政人員訪視當日之晚間，被告旋將張孫應貞未能申請印鑑證明之情事告知原告，並表示願給付紅包以解除契約，然原告並未同意乃至興訟。是原告本件之權利行使，顯有權利濫用以獲取賠償金或違約金之情形，自無理由；退步言之，亦請將該違約金酌減至零。
(五)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭房地原為張孫應貞所有，嗣張孫應貞於112年10月13日死亡，故於112年12月20日以分割繼承為原因，登記在被告名下（謄本見本院卷第21-25頁）。張奇青於112年7月12日以張孫應貞之代理人名義，簽署系爭銷售委託書，委託逸齊公司出售系爭房地（見本院卷第61-65頁），張奇青復於112年7月20日以張孫應貞之代理人名義，與原告簽署系爭契約，約定買賣價金為1,168萬元（見本院卷第29-59頁），且其中第1條第5項約定，至遲賣方應於112年9月22日辦理交屋（見本院卷第30頁），第5條第1項約定，應配合地政士通知之期日提供證件以辦理產權移轉登記（見本院卷第32頁）；原告依約於112年7月25日支付第1期簽約款116萬元（含10萬元簽約斡旋金轉簽約金）並匯入履約保證專戶（見本院卷第12、67頁）。然張孫應貞於112年8月10日上午10時30分許，經戶政人員至醫院訪視認為意識不清故無法核發印鑑證明，請親屬向法院聲請監護宣告（見本院卷第195頁），嗣因被告未為張孫應貞聲請監護宣告，而未能辦理系爭房地之所有權移轉及點交等情，為兩造所不爭執，堪以認定。
四、本院之判斷：
(一)張奇青簽署系爭銷售委託書、系爭契約，均係有權代理，故原告依民法第110條規定請求無權代理之損害賠償1,323,520元，於法無據：
1.民法第167條規定「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」，第531條「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」，第534條第1款「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。」。按民法第167條所稱之代理權，與同法第531條所稱之處理權，迥不相同，蓋代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面（最高法院44年台上字第1290號裁判意旨參照）。意定代理之授權行為，並非要式行為，其授與無須依照一定之方式，明示或默示之授權均得為之（最高法院86年度台上字第1736號判決意旨參照）。亦即代理權之授與並不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院84年度台上字第1481號判決意旨參照）。
2.又依土地登記規則第38條規定，特別授權之委託書「應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍」。次按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第760條（註：
已刪除，改列第758條第2項）規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人（民法第541條第2項），仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院101年度台上字第641號、96年度台上字第1150號）。
3.觀諸系爭授權書固未經張孫應貞簽名，「授權事項」欄亦未勾選授權事項（見本院卷第191頁），然就張奇青代理張孫應貞與逸齊公司簽署系爭銷售委託書，以委任逸齊公司處理仲介銷售系爭房地之事務，以及代理張孫應貞與原告簽署系爭契約而言，該等代理處理之事務內容，性質上屬債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，尚無委任須以文字（書面）為之之限制，故難據此逕認張奇青係無權代理。又被告主張張孫應貞於112年6月28日申請入住長庚養生村，入住日期備註為「盡快」，為支付養生村之保證金及未來每月入住費，張孫應貞因而委託被告出售系爭房地，並將所有權狀正本、印章、身分證、房屋鑰匙交給被告，經被告商議後決定由張奇青負責辦理而將上開證件資料交由張奇青收執等語（見本院卷第251頁），有被證9入住申請書（見本院卷第265頁）、系爭契約所附系爭房地之所有權狀、張孫應貞之身分證及蓋印之印文為佐（見本院卷第29-59頁），參以於112年7月20日簽署系爭契約前，關於出售價金係經被告商議決定，亦有被證2於112年7月17日之LINE對話紀錄可憑（見本院卷第193頁），綜上堪認張孫應貞確有授予被告代理權以處理出售系爭房地之事務無訛，故張奇青代為簽署系爭銷售委託書、系爭契約之債權行為，均屬有權代理，上開兩契約自屬合法且有效成立。故原告依民法第110條主張張奇青簽署系爭契約係無權代理而請求損害賠償，無法無據。
(二)張孫應貞未能履行至遲於112年9月22日前辦理系爭房地之點交並移轉所有權之義務，核屬民法第225條第1項之不可歸責之給付不能，免給付義務，故原告依系爭契約第8條第1項約定及繼承之法律關係，請求被告賠償違約金1,323,520元，於法無據：
1.民法第225條第1項規定「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」，系爭契約第8條第1項約定，賣方若未依本約定履行各項義務，每逾1日應按買賣總價款萬分之2計算違約金（見本院卷第33頁）。系爭契約成立後，代理人張奇青為辦理移轉所有權之義務，故申請張孫應貞之印鑑證明，然經戶政人員於112年8月10日上午10時30分許至醫院訪視，認為張孫應貞意識不清故無法核發印鑑證明，請親屬向法院聲請監護宣告等情（見本院卷第195頁），有新北○○○○○○○○到府（院）服務申請書可佐（見本院卷第195頁），其上記載申請時間為112年8月4日，距離系爭契約簽署日112年7月20日未久，堪認張奇青確有欲遵期履約之意思，亦證張孫應貞應有授予代理權由張奇青辦理系爭房地出售之事實，否則張奇青毋庸於簽約後未久旋即著手辦理過戶手續所需事宜；然訪視結果因上開生理因素致無法核發印鑑證明，張孫應貞亦因此無法在系爭授權書上簽名以授權張奇青辦理所有權移轉之物權行為，核屬不可歸責於債務人即張孫應貞之事由，依上開規定，張孫應貞免給付義務，即無交付印鑑證明、辦理所有權移轉之義務，自不構成違約事由。
2.至於原告主張債務人張孫應貞之代理人張奇青拒絕為張孫應貞辦理監護宣告以履行所有權移轉之契約義務，乃對於債之履行有故意或過失，依民法第224條規定，債務人張孫應貞應就此負同一責任，並非不可歸責，仍構成違約事由，依系爭契約第8條第1項約定，張孫應貞應賠償違約金等語。然民法第224條本文規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」，而債務人張孫應貞因意識昏迷致無法履行出賣人之契約義務，依上開民法第225條第1項規定本即可免給付義務，並無再課予辦理監護宣告之義務，況向法院聲請監護宣告所需時間，衡情亦將超逾112年9月22日之交屋、所有權移轉即過戶期限，屆時縱能成功辦理過戶，仍將構成違約應賠償違約金之事由，益徵聲請監護宣告並非出賣人之給付義務或附隨義務甚明，故張奇青未辦理監護宣告，並無民法第224條本文規定之履約有故意或過失之情事，原告主張依民法第224條本文規定，張孫應貞係可歸責且應給付違約金等語，並無可採。反之，張奇青主張其於訪視當晚便將訪視結果及不能履約情事告知原告，提議以給付紅包作為補償，雙方合意解除契約，由原告取回履約保證金等情，為原告所不爭執，張奇青之提議合於民法第225條第1項之規定，且審酌此時距離112年7月20日簽署系爭契約之日未久，又與112年9月22日約定點交過戶日尚有一段時日，張奇青上開提議符合事理之公平，且此時合意解除契約使原告得盡速取回履約保證金，對原告亦無損失可言，益徵代理人張奇青對於系爭契約之債之履行並無故意或過失，張孫應貞係不可歸責之給付不能，故原告請求被告給付違約金，並無可採。
五、綜上所述，原告先位依民法第110條規定，備位依系爭契約第8條第1項約定及繼承之法律關係，請求張奇青1人或被告連帶賠償1,323,520元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回，並駁回原告假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 李育真