臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2496號原 告即反訴被告 戴文斛訴訟代理人 黃素貞
黃玥彤律師被 告即反訴原告 黃如羚兼 上一人訴訟代理人 張鳳榛上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國115年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴被告應給付反訴原告張鳳榛新臺幣22,052元，及自民國114年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之8，餘由反訴原告負擔。
四、本判決反訴部分第一項得假執行；但反訴被告如以新臺幣22,052元為反訴原告張鳳榛預供擔保後，得免為假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。查原告聲明第2項原係請求：被告應給自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,000元（見本院卷一第262頁）。嗣於本院審理中變更該聲明為：被告應連帶給付原告22,000元，並自民事起訴狀繕本送達翌日起至民國114年5月15日止，按月給付原告26,000元（見本院卷二第94頁），係基於請求被告返還租金及相當租金之不當得利之同一基礎事實而變更追加，及補充、更正事實上或法律上之陳述，核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告張鳳榛於107年6月4日向原告承租原告所有門牌號碼新北
市○○區○○路○段00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月22,000元，押租金44,000元，租期2年，自107年6月10日起至109年6月9日止，又依系爭租約第13條約定：「乙方（即被告張鳳榛）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即被告黃如羚）應連帶負賠償損害責任」（下稱系爭租約）。嗣租期屆滿後，雙方同意續租2年，並於原租約修改租期自109年6月10日起至111年6月9日止，修改處由雙方共同蓋印。且原告配偶即訴訟代理人黃素貞（下逕稱其名）於系爭租約中係原告之代理人。
㈡系爭租約於111年6月9日到期後，原告屢次以電話或通訊軟體
LINE（下稱LINE）催請被告續簽租約，被告均置之不理。原告於113年2月15日再通知被告續約，被告仍一再推拖。因原告現已70餘歲，膝蓋退化嚴重、無法繼續居住於無電梯之房屋，且原告家中人口眾多，原住房屋空間不符使用，而有收回系爭房屋自住之需求。原告為此於113年4月16日以存證信函通知被告終止租約，內容略以：「本人提前一個月告知台端。請台端於113年5月15日前點交完畢」，故系爭租約已於1l3年5月15日終止。
㈢詎被告自113年5月15日起仍擅自占用系爭房屋、未給付租金
，嗣被告張鳳榛僅將至113年5月（即113年5月10日起至同年6月9日止）之租金辦理清償提存，且至114年5月15日本件言詞辯論期日方交還全部鑰匙予原告而返還系爭房屋，故被告受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，系爭租約原約定租金為22,000元，惟近年物價高漲，衡酌系爭房屋之構造、屋齡狀況、坐落地點周圍地段、鄰近捷運、生活機能便利，被告占用而利用系爭房屋之經濟價值及所受利益，及附近租金行情等一切情狀，應認以26,000元計算相當租金之不當得利為適當。爰擇一依系爭租約約定或民法第179條規定，請求被告連帶給付113年6月（即113年6月10日起至113年7月9日止）之租金或相當租金之不當得利22,000元，並依民法第179條、系爭租約第13條約定請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月連帶給付相當租金之不當得利26,000元。
㈣並聲明：
⒈被告應連帶給付原告22,000元，並自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月給付原告26,000元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告張鳳榛、黃如羚則以：㈠系爭租約原租期屆滿後，兩造自111年7月始便未另簽立書面
契約，被告張鳳榛便以不定期租賃繼續向原告承系爭房屋，每月持續以現金方式向原告繳交租金。
㈡因原告拒絕履行修繕責任、使系爭房屋不合於約定之使用，
故被告張鳳榛於113年7月10日向原告終止租賃契約，且原告拒絕配合辦理點交：
⒈系爭房屋於86年建成，被告自107年6月遷入起，系爭房屋設
備已有諸多老舊問題，數月後即發覺馬桶無法正常沖水、需以水桶加強沖力，廚房木製流理台亦於被告入住前即因受潮腐朽而漏水，被告發現上開問題後即向黃素貞反應，然原告僅願修理浴室門框底部及廚房流理台漏水，拒不修繕馬桶，稱要等到不能使用再處理，嗣原告請師傅以矽利康補強門框與流理台之腐爛處後未再進一步處理。
⒉系爭房屋之附屬設備熱水器於111年12月26日損壞，被告請黃
素貞修繕熱水器，修繕後黃素貞卻不願支付修繕費用7,200元，經兩造理論，黃素貞才勉強同意支付半數修繕費用3,600元，強迫被告負擔3,600元。
⒊系爭房屋處之廚房流理台至112年3月嚴重塌陷腐爛、底部不
斷流出黃褐色惡臭積水而無法使用，致被告一家日常三餐及飲用水皆只能向外購買，被告多次與原告聯繫修繕未果，乃於113年1月17日向原告寄送存證信函通知修繕，原告至113年2月間始將流理台修繕完成。
⒋被告於113年5月10日向原告表示欲繳納租金，原告拒絕受領
，並於同月14日、28日兩造調解時稱被告強占系爭房屋、雙方未簽立書面租約，原告不需盡維修責任，除非被告重新簽訂租約，否則不願繼續將系爭房屋承租與被告等語，被告僅能將113年5月份租金辦理提存。又被告於113年6月10日向原告表示要繳納租金、詢問原告修繕問題，原告竟於113年6月11日稱要將系爭房屋收回自住，僅係臨訟辯詞、逃避修繕責任，說詞反覆難認具收回房屋自住之真意，不符土地法第100條所定出租人得收回房屋之情況。
⒌被告於113年7月10向原告表示因原告長時間拒絕修繕，造成
系爭房屋無法居住，被告將不會再繼續給付原告租金，然原告仍拒不回應，被告便搬離系爭房屋。
⒍原告於113年7月14日要求被告將系爭房屋之鑰匙與感應磁扣
直接放置社區警衛室，然原告居所距系爭房屋僅步行僅有2分鐘，實無道理不前來點交房屋，更不應要求被告將鑰匙轉交給不相干第三人，並拒不歸還被告押租金。另被告於承租系爭房屋時，原告僅交付1副鑰匙（含大門內、外門各1把）及1組社區感應磁扣，被告曾請求原告多增加1副鑰匙與磁扣，但原告要求被告自行拷貝鑰匙及向社區購買磁扣，並承諾被告於搬離之際會將被告另外購買之磁扣3個全數買回。
⒎原告於113年7月15日傳訊息質問被告何以搬離系爭房屋，被
告表示原告應歸還被告之押租金，然原告拒不回應並持續霸佔被告之押租金，原告明知應受領系爭房屋卻拒絕受領，被告依法拋棄對系爭房屋之占有。
⒏被告於113年8月24日因原告霸佔押租金、不配合房屋點交，
向原告寄送存證信函，再度告知被告已搬離系爭房屋、向原告終止系爭租約，並請原告退還押租金、給付因長期拒不修繕造成被告之損害賠償、完成系爭房屋點交，原告仍不回應。被告擔憂因原告拒不點交系爭房屋，後續系爭房屋如有損傷，原告會栽贓被告，故於系爭房屋之大門與內門門縫上貼上紙條，提醒原告要與配合被告進行點交義務。
⒐被告於113年9月8日至系爭房屋查看時，發現原告早已自行使
用備用鑰匙進入房屋，並將被告先前張貼於系爭房屋大門外門與內門門縫處的紅紙全部撕下，重新張貼於外門上，可見原告早已自由進出並使用系爭房屋，不生因被告未歸還鑰匙而導致原告無法使用系爭房屋之情形。
㈢因原告未使系爭房屋合於約定使用，致被告不能達租賃之目的，故被告行使同時履行抗辯權，拒絕給付113年6月租金。
另原告未依內政部公告之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，應記載事項第14點規定至少於系爭租約終止前一個月通知被告，亦未提供合理搬遷期限，應賠償被告相當於1個月租金之違約金，故113年6月租金亦應以該違約金予以抵充。是原告請求被告給付113年6月之租金及後續相當租金之不當得利均無理由等語等語，資為抗辯。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠系爭租約於113年7月10日已終止，反訴被告迄未返還押租金，爰依民法第179條請求反訴被告返還押租金44,000元。
㈡因反訴被告於系爭租約存續期間怠於修繕系爭房屋，反訴原
告依民法第423條、第227條準用第226條第1項、債務不履行規定，請求反訴被告賠償反訴原告下列損害：
⒈因系爭租約約定由反訴原告自行修繕房屋附屬物，且反訴被
告承諾反訴原告將先由反訴原告代墊費用後反訴被告再支付費用，是反訴被告應給付反訴原告分攤之熱水器修繕半數費用3,600元。
⒉因反訴被告怠於維修系爭房屋流理台，該流理台自112年3月
起至113年2月1日間無法使用，致反訴原告需三餐外食、額外支出成本，並扣除自行烹飪食材及時間成本之損失後，共計193,931元。
⒊因反訴被告怠於維修系爭房屋之馬桶，相比反訴原告住在其
他居所時每月水費約521元，居住系爭房屋期間水費每月激增為583元，六年間共計有20,988元水費損失。
⒋因反訴被告及黃素貞長期於反訴原告請求反訴被告修繕時，
以不當言語對待反訴原告，並要求反訴原告搬離系爭房屋，且未修繕系爭房屋設備使反訴原告之生活品質惡化，造成反訴原告極大精神壓力，反訴被告應給付反訴原告2人每年2,500元，共計6年之精神損失30,000元等語。
㈢並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴張鳳榛、反訴原告黃如羚292,519元及自
民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠押租金部分：反訴被告同意返還押租金，但主張在本訴有理由範圍內抵銷之，餘額同意返還。
㈡反訴原告其餘主張損害賠償部分：
⒈熱水器半數修繕費用3,600元部分：不爭執修繕費用金額，惟
反訴被告曾於兩造最初簽約時口頭告知反訴原告所有屋內設備都由反訴原告負擔，且反訴被告當時已幫忙支付半數修繕費用3,600元。
⒉額外支出外食成本193,931元部分：不同意，該流理台未達不能煮飯之狀態。
⒊額外支出20,988元水費損失部分：不同意，兩造簽訂系爭租
約時反訴被告已口頭告知反訴原告系爭房屋馬桶沖水量較小，故以較低廉之租金成立系爭租約、請反訴原告自行處理，反訴原告後續亦仍同意續約。
⒋精神損害30,000元部分：於法無據等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項（見本院卷二第29至31頁、第96頁）：
一、系爭租約係由被告即反訴原告張鳳榛於107年6月4日向原告即反訴被告承租系爭房屋，租期2年，自107年6月10日起至109年6月9日止，並由被告即反訴原告黃如羚作為承租人之連帶保證人，租期屆滿後，雙方同意續租2年，並於原租約修改租期自109年6月10日起至111年6月9日止，修改處由雙方共同蓋印。
二、系爭租約自111年6月10日起未簽立書面租約，被告即反訴原告張鳳榛每月仍以現金方式繳交租金，與原告即反訴被告成立不定期租賃契約。
三、原告即反訴被告於113年4月16日以存證信函通知被告即反訴原告終止租約，內容略以：「本人提前一個月告知台端。請台端於113年5月15日前點交完畢」等語。嗣又於113年6月11日以LINE向被告即反訴原告表示要將系爭房屋收回自住等語。
四、被告即反訴原告於113年7月10日以LINE向原告即反訴被告表示：因原告即反訴被告長時間拒絕修繕已造成系爭房屋無法居住，被告即反訴原告將不會再繼續給付原告即反訴被告租金等語。
五、原告即反訴被告於113年7月15日以LINE傳送手寫「聽總幹及守衛說妳已搬走了」等語之紙條相片予被告即反訴原告，被告即反訴原告回覆以「我已經通知你我搬走了」等語。
六、被告即反訴原告於113年8月24日寄發存證信函予原告即反訴被告，內容略以：「本人依民法第540條於113年7月10日向台端通知本人要終止租約…本人要求台端於收到本通知後3日內退還租金，並賠償因房屋未修繕造成的本人精神上與金錢上的損害」等語。
七、系爭租約已終止，被告即反訴原告亦已搬離系爭房屋。
八、被告即反訴原告張鳳榛於113年5月23日在本院提存所以113年度存字第791號辦理113年5月份租金之清償提存（現金22,000元），原告即反訴被告已領取提存物。
九、原告即反訴被告應返還被告即反訴原告張鳳榛2個月押租金共44,000元。
十、111年12月26日被告即反訴原告以LINE向原告即反訴被告表示系爭房屋內熱水器忽冷忽熱等語，熱水器修繕總費用為7,200元，由被告即反訴原告先行墊付，嗣後已由黃素貞給付被告即反訴原告3,600元。
十一、被告即反訴原告前曾告知原告即反訴被告系爭房屋內流理台損壞，應予修繕，原告即反訴被告至113年2月間將該流理台修繕完成。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：原告主張系爭租約已於113年5月15日終止，被告自113年5月15日起仍擅自占用系爭房屋，至114年5月15日始返還系爭房屋，被告應給付113年6月之租金或相當租金之不當得利22,000元，並應自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月連帶給付相當租金之不當得利26,000元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本訴部分爭點厥為：㈠系爭租約於何時終止？㈡被告何時返還系爭房屋予原告？㈢原告請求被告給付113年6月之租金或相當租金之不當得利22,000元，有無理由？㈣原告請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月給付原告26,000元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約於113年7月14日因雙方合意終止：
⒈原告主張系爭租約因收回自住，已於113年5月15日終止，洵屬無據：
⑴按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收
回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。該條於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號判決先例意旨參照），且依特別法優於普通法之原則，應優先於民法第450條第2項本文規定而為適用。又土地法第100條第1款固規定出租人得以收回自住為由，收回出租之房屋，惟所謂收回自住，係指出租人在客觀上，對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。且收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號判決意旨參照）。⑵查系爭租約第3條約定租金為22,000元；第4條約定租金應於
每月10日以前繳納；第5條約定押租保證金為44,000元；第6條約定：「乙方（即被告張鳳榛）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告黃如羚），絕無異議。」；第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」（見本院卷一第19至27頁）。又系爭租約自111年6月10日起為不定期租賃契約，為兩造所不爭執。
⑶原告主張終止系爭租約之理由係收回自住，惟原告於113年4
月16日以存證信函通知被告終止租約內容略以：「本人每月以LINE催請台端為房屋續約，惟台端置之不理並未重視及配合辦理；且請台端找時間搬走也無任何回應…本人依據雙方契約提前一個月告知台端。請台端於113年5月15日前點交完畢」等語（見本院卷一第37至39頁），未提及欲將系爭房屋收回自住之終止原因。嗣黃素貞於113年6月11日以LINE向被告張鳳榛表示：麻煩你自己去找房子，我要自己搬過去住等語（見本院卷一第177頁），而表示欲收回自住。惟參諸原告自承：系爭房屋後續由原告配偶的表姑於113年11月5日搬入借住，因為表姑賣房子沒房子可以住，且因母親在洗腎所以幫助表姑等語（見本院卷一第262、417頁），並有原告所提訴外人蔣承憲出具之「聲名書」上載：「本人蔣承憲因母親洗腎尋找租屋時巧遇黃素貞閒聊時發現有遠親關係但因很遠很遠無法舉證故此聲名特此證明」為佐（見本院卷一第393頁）。另被告則抗辯被告於113年12月7日至系爭房屋找尋原告時，前來應門的是新租客，該新租客稱原告早已於113年10月將系爭房屋出租與伊等語（見本院卷一第206頁）。
雖兩造就後續使用者為何人主張有異，惟均不爭執後續使用系爭房屋者非原告本人，是系爭房屋顯非如原告所稱係收回由膝蓋退化、需電梯代步之原告及人數眾多之子孫輩共同居住使用，難認原告確有收回系爭房屋自住之需求，不符土地法第100條第1款規定，是原告主張系爭租約已於113年5月15日終止，為無理由。
⒉被告抗辯系爭契約已於113年7月10日依民法第430條終止，洵屬無據：
⑴按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。所謂「修繕義務」乃租賃物毀損，不合於約定之使用收益狀態時，出租人應予修復之義務。至所謂「有修繕之必要」，即租賃物發生毀損，如不修繕，則不合於約定之使用收益狀態之謂。
⑵被告張鳳榛抗辯已於113年7月10日依民法第430條規定通知原
告終止租約，並提出被告張鳳榛與黃素貞間LINE對話紀錄、馬桶及浴室照片、被告113年8月24日存證信函等件為佐（見本院卷一第141至145頁、第171-3至173頁、第177至179頁、第183至185頁）。觀諸前開對話紀錄，黃素貞於113年3月29日向被告張鳳榛表示：馬桶已經處理好了，如果不通的話下次被告要自己處理等語；被告張鳳榛則表示馬桶並沒有處理好，仍有水壓問題，除了更換馬桶沒有別的方法，原告有修繕義務等語，可見雙方就馬桶有無毀損有所爭執。另被告張鳳榛於收受原告前開113年6月11日表示欲收回自住之訊息後，於同年6月16日至7月7日間陸續以LINE表示：原告不是一直說要繼續簽約嗎？該修的不修，伊要付房租了嗎？馬桶伊不敢使用，一沖水就漏水到外面電梯去等語。黃素貞則回復以：已經交給律師處理了等語，被告張鳳榛則於113年7月10日表示：原告律師直至今日都還沒有聯絡伊，這樣是要詐伊的房租嗎？伊已經通知原告了，原告要來跟伊處理，伊不再付房租了等語（見本院卷一第143頁、第177至179頁），然對話紀錄中均未見被告就馬桶修繕一事，具體定相當期限催告原告履行修繕義務，亦未明確表示逾期將終止系爭租約，自難認已符合民法第430條所定之要件。
⑶再者，被告亦自承馬桶自伊107年搬入後即有水壓不足之情況
，且於109年間更新系爭租約、111年間轉為不定期租賃後，仍持續使用該設備長達數年，是被告既得於長達6年期間內均使用該馬桶生活起居，縱該馬桶於確有水壓不足之情，亦難認已達如不修繕則不合於約定之使用收益狀態，而確有修繕之必要。況且，依被告所舉事證，亦不足證明原告有長期怠於修繕馬桶且經催告仍拒不履行之情形，反而可見原告曾就馬桶請水電師傅進行相當程度之修繕、處理。從而，被告張鳳榛辯稱系爭租約業於113年7月10日依民法第430條終止，要無可採。
⒊系爭租約已於113年7月14日因雙方合意終止：
雖兩造前開主張之單方終止事由均屬無據，惟兩造均不爭執系爭租約於114年12月12日準備期日之現況係已終止（見不爭執事項七、本院卷二第30頁）。且被告張鳳榛於113年7月10日以LINE向黃素貞表示不再付房租等語，可認係終止系爭租約之意思表示。黃素貞則於113年7月14日回復以：不然鑰匙麻煩你寄守衛室，門卡也要還等語，可認係同意被告終止系爭租約，並請被告自系爭房屋搬離、返還鑰匙。被告張鳳榛復於113年7月15日表示：伊已經通知原告伊搬走了等語（見本院卷一第179頁）。是兩造至遲於113年7月14日原告請被告返還鑰匙時，即就系爭租約應予終止一事達成意思合致，是系爭租約應於該日合意終止，堪以認定。
㈡被告於113年7月15日返還系爭房屋與原告：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；有交付不動產
義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第455條前段、第241條第1項、第2項分別定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號判決意旨參照）。
⒉被告主張伊於113年7月7日已搬離系爭房屋，於同年月10日請
原告配合點交未果，並於同年月11日於系爭房屋大門與內門門首分別貼有「房東未解約前，此屋不得一屋二租，更不能侵入民宅，否則依法提告」紅色字條各1紙，並提出照片為據（見本院卷一第187頁、卷二第28頁）。原告則主張被告於113年9月25日因無內門鑰匙，且貼有紙條，曾找警察、鎖匠協助，當日系爭房屋已清空；伊有系爭房屋之備用鑰匙和磁扣但伊都不會進去；伊在113年11月30日有收到被告交還1副鑰匙，但未全部交還，至114年5月15日期日被告始交還所有鑰匙，故被告返還系爭房屋之日應為114年5月15日等語（見本院卷一第266頁、卷二第26頁、第28至29頁）⒊就系爭房屋之門鎖數量及被告返還之日期而言，被告張鳳榛
主張原告僅給伊1個磁釦、1副鑰匙，嗣被告張鳳榛另行將鑰匙跟磁釦各打了3個，一共是4個磁釦、4副鑰匙，伊於113年11月30日交還原告1副鑰匙、1個磁扣，原告於114年5月15日言詞辯論期日當庭向被告張鳳榛買回3個磁釦並由黃素貞收受，另3副鑰匙是被告張鳳榛自己配置的伊有權處理等語（見本院卷二第26、96頁），為原告所不爭執（見本院卷二第
30、96頁），前開買回3個磁扣部分並有本院114年5月15日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷一第418頁），堪信為實。⒋惟於前開鑰匙、磁扣返還與原告前，被告主張伊於113年7月7
日已搬離系爭房屋、同年月10日請原告配合點交未果、同年月11日於系爭房屋門首貼有警語等節。惟查被告張鳳榛同年月10日傳送與黃素貞之訊息僅提其不再付房租，並未提及請原告於當日配合點交（見本院卷一第179頁），難認彼時被告已將系爭房屋之占有移轉與原告。又兩造雖不爭執被告最初係於113年11月30日始交還原告鑰匙及磁扣各1個，然依被告所提照片可見113年9月8日時被告原貼於內門之紙條已移至外門（見本院卷一第189頁）、原告自承伊有系爭房屋之備用鑰匙（此與原告前曾主張並無內門鑰匙一節不符）、伊於113年9月25日進入系爭房屋時房屋已清空、伊於同年11月5日將房屋借與蔣承憲居住等情，可知原告於被告交還鑰匙、磁扣前，即已進入系爭房屋並回復占有。再參諸黃素貞於113年7月15日傳送手寫「偷偷搬走不講一聲、聽總幹及守衛說妳已搬走了」等語之紙條相片予被告張鳳榛，被告回復以：「房東我已經通知你我搬走了…我不斷在支付你房租，一再請求你，你卻置之不理，到交還你鑰匙，要跟你一起解決這個合約的問題，你不出面問題都無解…」等語（見本院卷一第217、219頁），足認原告至遲於113年7月15日時已透過社區人員知悉被告前已搬離系爭房屋，且被告亦於當日通知原告伊已搬離系爭房屋而拋棄占有，是原告至遲已於113年7月15日時知悉並已得隨時進入系爭房屋、回復系爭房屋之占有，堪認系爭房屋至遲於113年7月15日時事實上管領力已回復與原告，而返還系爭房屋。
㈢原告請求被告給付113年6月之租金或相當租金之不當得利22,000元部分，為無理由：
⒈查系爭租約於113年7月14日合意終止，且兩造均不爭執被告
最後給付租金之月份為113年5月，則被告張鳳榛尚應給付原告113年6月之租金22,000元。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），而兩造均不爭執原告尚未返還押租金44,000元與被告張鳳榛，是前開113年6月之租金債權，以押租金抵充後，已無餘額，原告不得請求被告連帶給付113年6月之租金22,000元。
⒉至被告抗辯因原告未使租賃物合於約定使用，致被告不能達
租賃之目的，被告非不得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金等語（見本院卷一第137至138頁）。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號、102年度台上字第1892號判決意旨參照）。
惟依被告所舉事證，尚無從認定系爭房屋之馬桶有不合於約定使用收益狀態之情，是被告主張同時履行抗辯一節，尚屬無據。
⒊另被告主張原告未依內政部公告之住宅租賃定型化契約應記
載及不得記載事項中，應記載事項第14點規定，至少於系爭租約終止前一個月通知被告，亦未提供合理搬遷期限，應賠償被告相當1個月租金之違約金，故113年6月租金應以前開違約金予以抵充等語（見本院卷一第303頁）。惟觀諸前開應記載事項第14點規定：「本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」則該點第1項內容應係就兩造得約定租約得否由單方任意終止租約，至於第2項內容，則係就第1項如雙方係約定得終止租約之情形所為約定。惟本件兩造係合意終止契約，業如前述，應無適用該應記載事項第14點之餘地，是被告此部分所辯，應無足採。
⒋另系爭租約於原告請求之113年6月10日起至113年7月9日期間
既仍存在，則被告占有系爭房屋為有法律上原因，原告依民法第179條、系爭租約第13條請求被告連帶給付相當租金之不當得利22,000元，亦屬無據。
㈣原告請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月給付原告26,000元部分，為無理由：
查原告民事起訴狀繕本分別於113年8月21日送達被告張鳳榛（見本院卷一第75頁送達證書）、於113年8月23日寄存送達被告黃如羚，並經10日而於000年0月0日生送達效力（見本院卷一第79頁送達證書）。而被告已於前開民事起訴狀繕本送達前之113年7月15日即將系爭房屋遷讓返還與原告，業如前述，則被告2人自原告民事起訴狀繕本分別送達被告翌日起至114年5月15日期間均未占有系爭房屋，而未受有何不當得利，故原告此部分請求為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告未返還押租金44,000元與反訴原告張鳳榛一節，為反訴被告所不爭執，但反訴被告主張在本訴有理由範圍內抵銷押租金債務，餘額同意返還。至反訴原告主張被告應賠償熱水器半數修繕費用3,600元、額外增加之外食費成本扣除自行烹飪成本之損失193,931元、水費損失20,988元、精神賠償30,000元部分，則為反訴被告所爭執，並以前詞置辯。是反訴部分爭點厥為：㈠反訴原告請求反訴被告應返還押租金44,000元，有無理由？反訴被告抗辯於本訴有理由範圍內抵銷對反訴原告之返還押租金債務，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告給付熱水器半數修繕費用3,600元，有無理由？㈢反訴原告請求反訴被告應給付流理台自112年3月起至114年2月1日無法使用，三餐外食扣除自行烹飪食材及時間成本193,931元，有無理由？㈣反訴原告請求反訴被告給付因反訴被告怠於維修馬桶所致水費損失20,988元，有無理由？㈤反訴原告請求反訴被告給付精神賠償共計30,000元，有無理由？茲分述如下：
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第429條第1項、第430條第1項分別定有明文。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民法第227條、第226條、第227條之1亦分別定有明文。
㈡反訴原告請求反訴被告返還押租金44,000元部分：
⒈查系爭租約之押租金44,000元於系爭租約終止後，迄未返還
與反訴原告張鳳榛，為兩造所不爭執，又該押租金經抵充113年6月（即113年6月10日起至同年7月9日止）之租金後，尚餘22,000元，業如前述。另再抵充113年7月10日起至同年月14日系爭租約終止時之租金3,548元（計算式：22,000元÷31日×5日=3,548元，元以下四捨五入），尚餘18,452元（計算式：22,000元-3,548元）。又系爭租約之承租人為反訴原告張鳳榛，反訴原告黃如羚僅係承租人之連帶保證人，並非押租金債權之債權人。是反訴被告僅負返還反訴原告張鳳榛賸餘之押租金18,452元之義務，反訴原告張鳳榛其餘請求部分及反訴原告黃如羚請求部分則屬無據，應予駁回。
⒉至反訴被告抗辯於本訴有理由之範圍內抵銷返還押租金債務
部分，因反訴被告之本訴業經全部駁回，自無從以本訴勝訴抵銷部分抵銷押租金債務。
㈢反訴原告請求反訴被告給付熱水器半數修繕費用3,600元部分：
查兩造就系爭租約有無約定修繕義務及費用應由承租人負擔乙節各執一詞，反訴原告主張系爭租約約定由反訴原告自行修繕房屋附屬物，但仍應由反訴被告負擔費用，且黃素貞曾承諾先由反訴原告墊付熱水器之費用後再行支付等語（見本院卷一第305頁），反訴被告則主張所有屋內設備均由反訴原告負擔等語（見本院卷一第379頁）。惟民法第423條、第429條第1項、第430條既已明定應由出租人負修繕義務，反訴被告應就兩造間有另行約定由承租人負修繕義務之有利事實負舉證之責，而反訴被告未舉證存在該修繕義務負擔之口頭約定內容為真實。另反訴被告前曾於113年2月間修繕流理台一事，亦有別於反訴被告主張之該約定內容，益徵兩造間應無該費用負擔約定甚明。職是，雖反訴原告張鳳榛與反訴被告約定先由反訴原告張鳳榛代墊費用，仍不解免反訴被告應負擔修繕費用之義務，故反訴原告張鳳榛得依上開規定，於自行修繕後請求反訴被告償還其未給付之半數修繕費用3,600元。至反訴原告黃如羚並非系爭租約之承租人，而非前開修繕費用償還請求權之債權人，故反訴原告黃如羚此部分請求則屬無據，應予駁回。
㈣反訴原告請求反訴被告給付額外增加外食成本扣除自行烹飪食材及時間成本193,931元部分，為無理由：
兩造不爭執反訴原告前曾通知反訴被告系爭房屋內流理台損壞應予修繕，反訴被告至113年2月間將該流理台修繕完成等情。反訴原告主張因該流理台損壞，反訴原告於112年3月向反訴被告反映，反訴被告延宕修繕流理台約10月，致生反訴原告額外支出之損害等情，固提出兩造間LINE對話紀錄、反訴原告113年1月17日存證信函、該流理台照片、糧價、糧商及當旬公糧資料新北市糧食行情網頁資料、新北市農產品批發市場交易行情板橋市場網頁資料、新北市畜產行情資訊網頁資料、112年基本工資新聞網頁資料、一份排骨便當白米、青菜、排骨的公克數新聞資料為佐（見本院卷一第153頁、第163至167頁、第309至311頁、第335至343頁、第351至355頁）。惟上開資料僅足以說明一般物價行情、食材價格及基本工資之概況，且飲食方式、食材選擇、烹飪頻率及時間投入等，均因個別家庭之生活習慣及消費型態而有差異，尚難以概括之市場行情資料佐證反訴原告實際支出之外食費用金額，亦無從具體認定反訴原告自行烹飪之食材成本及時間成本之實際差額。是縱該流理台曾於修繕期間無法使用，亦難認反訴原告確因此增加支出、該支出與流理台之修繕延宕間具因果關係，且可歸責於反訴被告。是反訴原告此部分主張尚屬無據，應予駁回。
㈤反訴原告請求反訴被告給付水費損失20,988元部分，為無理由：
反訴被告主張因反訴被告長期怠於維修馬桶，於承租系爭房屋之六年間共計有20,988元水費損失等節，固提出「水費差異比較表」及自來水費單據為佐（見本院卷一第312至313頁、第345至348頁）。惟查，該馬桶究有無未合於約定使用收益之情，已難遽認，且該反訴被告自製之表格及水費單據，並無囊括反訴原告承租系爭房屋期間之所有水費資料。況且，用水量之多寡，尚受居住人數、生活習慣、季節變化及其他用水設備使用情形等多重因素影響，僅以反訴原告所舉部分期間之兩房屋水費差異，尚無從認定確係因反訴被告怠於維修馬桶，致反訴原告受有水費差額之損失。是反訴原告此部分主張亦屬無據，應予駁回。
㈥反訴原告請求反訴被告給付精神賠償共計30,000元部分，為無理由：
反訴原告主張因反訴被告及黃素貞長期於反訴原告請求反訴被告修繕時，以不當言語對待反訴原告，並要求反訴原告搬離系爭房屋，且未修繕系爭房屋設備使反訴原告之生活品質惡化，造成反訴原告極大精神壓力，反訴被告應給付反訴原告2人每年2,500元，共計6年之精神損失30,000元等語（見本院卷一第313至314頁）。惟按前揭民法第423條、第227條、第226條等規定，係規範出租人未盡修繕義務所生之債務不履行責任，原則上係填補債權人所受之財產上損害，尚不及於精神上損害之賠償。又民法第227條之1固規定債務不履行致人格權受侵害時，得準用相關侵權行為之規定請求非財產上損害，然仍以債務不履行行為已侵害債權人之人格權，始足當之。查反訴原告主張反訴被告及黃素貞曾以不當言語對待，致其等承受精神壓力，惟並未舉證說明所稱不當之言語內容為何，亦未舉證據證明其等確受有何精神上損害及程度，或該精神上損害與反訴被告未盡修繕義務或不當言語之行為間具有何相當因果關係，而難遽認反訴原告確受有精神上損害。從而，反訴原告此部分請求，於法無據，應予駁回。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分予明定。反訴原告張鳳榛前開對反訴被告之押租金返還請求權18,452元及熱水器修繕費用償還請求權3,600元，均屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起本訴，而民事反訴狀繕本業於114年3月13日送達反訴被告（見本院卷一第365頁送達證書），則反訴被告迄未給付，依上開規定應負遲延責任。是反訴原告張鳳榛請求就22,052元（計算式：18,452元+3,600元）自民事反訴狀繕本送達翌日即114年3月14日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。逾此範圍之利息請求則屬無據，亦應駁回。
伍、綜上所述：
一、本訴部分：原告擇一依系爭租約約定或民法第179條規定，請求被告連帶給付113年6月（即113年6月10日起至113年7月9日止）之租金或相當租金之不當得利22,000元，並依民法第179條、系爭租約第13條約定請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至114年5月15日止，按月連帶給付相當租金之不當得利26,000元，均屬無據，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告張鳳榛依民法第179條請求反訴被告返還押租金18,452元，依民法第423條、第227條、債務不履行規定，請求反訴被告熱水器半數修繕費用3,600元（合計22,052元），及自114年3月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
陸、反訴原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第5項職權宣告假執行，且反訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另兩造就本訴及反訴部分分別陳明願供擔保請准宣告假執行，本訴原告敗訴部分、反訴原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其等此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
捌、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 黃信樺
法 官 何奕萱
法 官 陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
書記官 游舜傑