臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2536號原 告 李承熹訴訟代理人 羅凱正律師複代理 人 賴冠妤律師被 告 陳家進訴訟代理人 姜明遠律師
姜德婷律師上列當事人間請求拆除增建物等事件，經本院於民國114年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示B部分（面積59.43平方公尺）、C部分（面積20.04平方公尺）頂樓增建物拆除，將占用頂樓平台騰空返還原告及其餘全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣5萬7075元，及自民國113年7月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國113年7月13日起至將主文第一項占用頂樓平台返還之日止，按月給付原告新臺幣2272元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔7/10，餘由原告負擔。
六、本判決第一至三項於原告以新臺幣200萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣516萬元或等值可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國110年11月24日向訴外人余承泰購買坐落新北市○○
區○○段000地號土地（下稱系爭土地，應有部分1/2）及其上同段2098建號門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號建物第1層建物（下稱1樓建物）（合稱1樓房地），並於110年12月20日移轉登記成為1樓房地所有權人，後於110年12月29日辦理交屋手續。門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號建物（含1、2層，下合稱6號建物）乃於54年間興建完成之磚造2層樓房，完工後由陳姓屋主單獨取得所有。陳姓屋主於64年間將1樓房地出售予吳姓屋主，並於65年9月10日辦妥移轉登記；吳姓屋主於110年間將1樓房地出售予余承泰，並於110年6月10日辦妥移轉登記；余承泰再於110年11月24日將1樓房地出售予原告，並於110年12月20日辦妥移轉登記。陳姓屋主於79年6月間將系爭土地（應有部分1/2）及其上同段2099建號門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號建物第2層建物（下稱2樓建物）（下合稱2樓房地）出售並移轉登記予李姓屋主；李姓屋主則於79年10月間將2樓房地出售並移轉登記予趙姓屋主；趙姓屋主於86年間再將2樓房地出售給被告，並於86年5月27日辦妥移轉登記。6號建物第2層上方頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）為6號建物共用部分屬兩造共有，被告則為系爭頂樓平台如附圖所示B部分（面積59.43平方公尺，第3層建物，下稱B增建）、C部分（面積20.04平方公尺，第4層建物，下稱C增建）頂樓增建物（下合稱系爭頂樓增建）之事實上處分權人，系爭頂樓增建無權占用系爭頂樓平台，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定提起本訴，請求被告將系爭頂樓增建拆除，將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘共有人。
㈡另如附圖所示A部分（1至2層樓梯，面積2.61平方公尺，下稱
A部分）屬原告所有1樓建物登記所有權範圍，卻遭被告以排他性方式占用，原告本得本於所有權人地位請求被告拆除，將占用部分返還。若認被告就A部分有通行權，原告不能訴請被告拆除，並需容忍被告以此方式通行，對於原告因此所受損害，依民法第787條第1、2項規定，原告得請求被告給付償金。本件以A部分係遭被告以附有上鎖裝置之鐵門封閉為排他使用，被告亦不交付錀匙予原告使用，參酌被告將2至4樓建物以木板隔成多間出租予多人，營業牟利，造成出入複雜及老舊房屋承重危險。再考量6號建物鄰近公園、學區、捷運菜寮站，交通便捷，生活機能極佳，並以系爭土地113年1月當期申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2萬7520元，1樓建物房屋課稅現值為3萬7500元，按申報地價總額加計1樓建物課稅現值之年息10%計，爰請求被告應自民事訴之變更追加暨準備㈡狀繕本送達翌日（即114年3月8日）起按年給付原告3759元（27520×2.61×10%×1/2+37500×2.61/58.02×10%＝3759）。及自110年12月29日（原告因買賣交屋日）起至113年4月30日（合計共2.339年；110年度3日，申報地價每平方公尺2萬1920元；111、112年度730日，申報地價每平方公尺2萬4160元；113年度121日，申報地價每平方公尺2萬7520元）按同方式計算共7910元償金（21920×2.61×3/365×10%×1/2+24160×2.61×730/365×10%×1/2+27520×2.61×121/365×10%×1/2+37500×2.61/58.02×10%×2.339＝7910）。
㈢被告因系爭頂樓增建無權占用系爭頂樓平台，受有相當於租
金之利得，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之利得。即以同前所述按申報地價總額10%計算相當於租金之利得，自110年12月29日起至113年4月30日，被告應給付原告22萬8864元（21920×〈59.43＋20.04〉×3/365×10%×1/2+24160×〈59.43＋20.04〉×730/365×10%×1/2+27520×〈59.43＋20.04〉×121/365×10%×1/2＝228864），另自起訴狀繕本達翌日（即113年7月13日）起至被告將系爭頂樓增建拆除並返還占用系爭頂樓平台之日止，按月給付原告9112元（27520×〈59.43＋20.04〉×10%×1/2÷12＝9112）。
㈣併為聲明：
⑴被告應將坐落系爭土地上系爭頂樓增建（如附圖所示B、C
部分）拆除，並將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘全體共有人。
⑵被告應自114年3月8日起按年給付原告3759元。⑶被告應給付原告23萬6774元（22萬8864元+7910元），及自113年7月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑷被告應自113年7月13日起至將聲明第1項占用系爭頂樓平台返還之日止，按月給付原告9112元。
二、被告抗辯：㈠系爭6號建物於54年間由陳姓屋主原始起造取得所有，56年1
月27日辦畢第一次登記後，1樓建物供店鋪使用，2樓建物供住家使用，故於1樓建物如附圖所示A部分設置樓梯用以供區隔店鋪與住家之不同使用空間，並於系爭頂樓平台加蓋系爭頂樓增建。嗣因陳姓屋有分別出售1、2樓房地之需求，故60年間將1、2樓建物區隔為2筆獨立所有權標的，並辦畢登記。陳姓屋主於65年間將1樓房地出售予吳姓屋主後，2樓房地仍由其繼續占有使用，因2樓建物需經由A部分所設樓梯始能通行至1樓，且系爭頂樓平台已搭設系爭頂樓增建實際已無系爭頂樓平台可以使用（陳姓屋主將1、2樓建物拆分後，已各設置獨立水錶、電錶，並進而將1樓建物之自來水來源改為直接自自來水公司接管線進入1樓，故系爭頂樓平台並未設置有供1樓建物使用之水塔。）。佐以使用系爭頂樓平台勢必會經過2樓建物樓地板及內梯，既1、2樓建物所有權人已各異，吳姓屋主自無可能容許1樓建物所有權人再使用系爭頂樓平台空間，故斯時陳姓屋主與吳姓屋主應已就系爭頂樓平台成立由2樓建物屋主專用之分管協議。之後陳姓屋主於76年間將2樓建物與系爭頂樓增建併同出售予李姓屋主，李姓屋主又於79年間轉售趙姓屋主，趙姓屋主再於86年5月27日轉售被告，並由被告占有使用迄今。於2樓建物與系爭頂樓增建輾轉出售期間，1樓建物仍是吳姓屋主所有，且其所有期間（65年間至110年間）對A部分（樓梯）使用權及系爭頂樓平台專供2樓建物屋主使用二事，均無異議。嗣吳姓屋主於110年6月間1樓房地轉售余承泰，余承泰再於110年12月20日1樓房地出售予原告。由原告於成為1樓房地所有權人後，也未向被告要求或主張使用系爭頂樓平台（原告並未設置水塔於頂樓平台），顯見原告於購時已知悉分管協議之事，本件是因居住於2樓建物之房客與原告起口角，原告才藉詞提起本件訴訟。即被告是基於分管協議，被告有權占有使用A部分及系爭頂樓平台，故原告訴請拆除，並無理由。原告本於不當利法律關係請求被告給付相當於租金之利得，亦無理由。
㈡由原告對余承泰所提減少價金訴訟（本院113年度重簡字第10
38號）可悉，原告是以總價845萬元向余承泰購買1樓房地，並非以每坪若干元為計價標準，且由原告購屋前曾赴現場查看，可悉原告就其實際可使用範圍並無認知或判斷上之錯誤。亦即原告所購1樓房地與其購屋前所見相同，並無任何權利受損可言。又倘原告向余承泰請求減少價金一事為有理由，則減少價金即為A部分無法使用之代價，原告既未支付價金購買，縱有所損，亦經填補，豈能向被告重覆求償。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願以現金或可轉讓定期存單供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠6號建物乃於54年間興建完成之磚造2層樓房，完工後由陳姓
屋主單獨取得所有。陳姓屋主於64年間將1樓房地出售予吳姓屋主，並於65年9月10日辦妥移轉登記（詳被證1）；吳姓屋主於110年間將1樓房地出售予余承泰，並於110年6月10日辦妥移轉登記（詳原證6）；余承泰再於110年11月24日將1樓房地出售予原告，並於110年12月20日辦妥移轉登記，及於110年10月29日1樓建物交付原告（詳原證2、6）。
㈡陳姓屋主於79年間將2樓房地出售予李姓屋主，並於79年6月2
6日辦妥移轉登記；李姓屋主則於79年間將2樓房地出售給趙姓屋主，並於79年10月26日辦妥移轉登記；趙姓屋主再於86年5月2日將2樓房地出售給被告，並於86年5月27日辦妥移轉登記（詳被證4）。
㈢系爭頂樓平台為6號建物共用部分，屬兩造共有。被告為系爭
土地上如附圖所示B部分（面積59.43平方公尺，第三層建物，即B增建）、C部分（面積20.04平方公尺，第四層建物，即C增建）增建物之事實上處分權人。
㈣2樓建物僅能以通過A部分（1樓通往2樓樓梯，面積2.61平方
公尺)到達1樓，A部分靠近1樓樓地板部分，設有鐵門（詳被證3）；由1樓到達系爭頂樓平台，需先經過A部分（樓梯）進入2樓建物樓地板，再通行2樓設置通3樓樓梯（下稱2樓內梯），始能到達系爭頂樓平台（詳被證2）。1樓通往2樓及2樓通往3樓（即系爭頂樓平台）之樓梯，建築材料相同，應是6號建物建築完成時，已興建完成。
㈤1樓建物並未在系爭頂樓平台設置水塔，系爭頂樓平台現況為專供系爭頂樓增建使用。
㈥系爭土地於110年度申報地價為每平方公尺2萬1920元（公告
地價2萬7400元×80%＝2萬1920元）；111至112年度申報地價為每平方公尺2萬4160元（公告地價3萬200元×80%＝2萬4160元）；113年度起申報地價為每平方公尺2萬7520元（公告地價3萬4400元×80%＝2萬7520元）等情，並有系爭土地歷年公告地價查詢資料在卷可佐。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照)。查6號建物為層次2層加強磚造建物，於54年6月6日建築完成，系爭頂樓平台為兩造（即1、2樓建物所有權人）共有；被告為系爭頂樓增建事實上處分權人；系爭頂樓增建占用系爭土地及其上系爭頂樓平台附圖所示B及C部分等情，承前述，既為兩造所不爭執，本件自應由被告就所抗辯：其係基於全體共有人間成立之分管協議，有權占有系爭頂樓平台之事實，負舉證之責。
㈠被告抗辯系爭頂樓平台約定由2樓建物所有人專用，無非以：
6號建物原是陳姓屋主原始起造，並登記為其所有，之後陳姓屋主僅將1樓房出售予吳姓屋主，自己仍保有2樓建物所有權，肇於由1樓到達系頂樓平台需通過2樓物室內樓地板，且系爭頂樓平台斯時業經陳姓屋主搭設系爭頂樓增建占有使用，1樓建物實際上也沒有使用系爭頂樓平台（包含設置水塔等），故陳姓屋主於出售1樓房地時，應無可能容許吳姓屋主再通過2樓建物室內達使用系爭頂樓平台目的，因此於陳姓屋主出售1樓房地予吳姓屋主時，其等應已就系爭頂樓平台成立分管協議，約定由2樓建物所有權人專用等情為據。併佐以2樓房地嗣經陳姓屋主出售予李姓屋主，再由李姓屋主出售予趙姓屋主，延至86年間趙姓屋主再出售予被告時，1樓房地之吳姓屋主及其後手余承泰均未異議，而原告於110年12月20日間成為1樓房地所有權人後，也未就此表示異議，乃延至113年間才因與2樓建物租客發生糾紛，對被告提起本件拆除增建訴訟等情為憑。
㈡惟：
⑴被告抗辯：系爭頂樓增建係陳姓屋主於64年間將1樓房地出
售予吳姓屋主前，已加蓋完成；並早於陳姓屋主將1樓房地出售予吳姓屋主前，1樓建物實際上已沒有使用系爭頂樓平台（包含設置水塔等）一節，為原告所否認，應由被告就前開利己抗辯負舉證之責。關此部分，既未據被告提出任何證據以供本院審酌，自無可採。則單執6號建物初始係由陳姓屋主所有；陳姓屋主於64年間將1樓房地出售予吳姓屋主時，其仍為2樓房地所有權人；系爭頂樓平台之通行需經過2樓樓地板及2樓內梯等情為由，尚不足推謂陳姓屋主於64年間將1樓房地出售予吳姓屋主時，其等已就系爭頂樓平台成立由2樓建物所有權人專用之分管協議。⑵至被告抗辯：原告取得1樓房地所有權之日（即110年12月2
0日）延至提起本件訴訟前，系爭頂樓平台歷任共有人（專指1樓房地之歷任所有人）對系爭增建占用之事實均未有異議一節，固為原告所未爭執，而可信屬實。然1樓建物歷任共有人於原告提起本訴前就系爭頂樓平台遭占用一事未異議，至多僅屬單純之沈默，被告既未舉證證明1樓建物歷任共有人尚有其餘舉措，自難認系爭頂樓平台於86年5月27日被告取得2樓房屋所有權及系爭頂樓增建事實上處分權時，已存在明示或默示分管協議。
㈢此外，被告未再提出其餘證據證明，其自110年12月29日起有
權占有使用系爭頂樓平台。從而，原告本於民法第767條第1項、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭頂樓增建拆除，將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘全體共有人，為有理由，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。本件被告無權以其具事實上處分權之系爭頂樓增建（即附圖所示B部分〈面積59.43平方公尺〉、C部分〈面積20.04平方公尺〉，其中C部分占用面積與B部分重疊〈詳複丈成果圖〉，故以最大占用系爭土地面積即59.43平方公尺列計）所示占用屬於兩造共有之系爭頂樓平台，業如前述，則原告本於民法第179條規定，請求被告返還自110年12月29日起至113年4月31日止；及自起訴狀繕本送達翌日（即113年7月13日）起至將占用系爭頂樓平台返還之日止，相當於租金之利得，於法自無不合。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，此觀平均地權條例第16條前段之規定即明。另酌定基地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。爰審酌6號建物位於新北市○○區○○○號156巷，連同頂樓平台，共計3層，位置交通便利，生活機能良好，及被告在系爭頂樓平台使用狀況等一切情狀（詳原證10），認以系爭頂樓增建占用系爭土地申報總價年息10%之1/3計算占用系爭屋頂平台所生相當於租金之不當得利為適當，原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。基上，㈠自110年12月29日起至110年12月31日止（共3日），系爭頂樓
增建占用系爭土地申報總額為130萬2706元（21920×59.43＝0000000），按原告應有部分1/2計，被告應給付原告相當於租金利得為178元（0000000×10%×1/3×1/2×3/365＝178）；自111年1月1日起至112年12月31日止（2年），系爭頂樓增建占用系爭土地申報總額為143萬5829元（24160×59.43＝0000000），按原告應有部分1/2計，被告應給付原告相當於租金利得4萬7861元（0000000×10%×1/3×1/2×2＝47861）；自113年1月1日起至113年4月30日止（121日），系爭頂樓增建占用系爭土地申報總額為163萬5514元（27520×59.43＝0000000），按原告應有部分1/2計，被告應給付原告相當於租金利得9036元（0000000×10%×1/3×1/2×121/365＝9036）。合計被告應給付原告5萬7075元（178+47861+9036＝57075）及自113年7月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡另自被告應自113年7月13日起至返還附圖所示B、C部分系爭
頂樓增建所占用系爭頂樓平台之日止，按月給付原告2272元（0000000×10%×1/3×1/2÷12＝2272）。
六、按民法第787條之規定，旨在調和相鄰土地用益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利益。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性，因法律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建物之一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全面、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有時，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同，自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同；但區分所有建物專有部分相鄰關係之調整，並不限於他人正中宅門之使用一項。從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第787條之規定（最高法院96年度台上字第584號裁判意旨參照）。次按因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行權人，無須支付償金，民法第789條亦定有明文。查6號建物原均為陳姓屋主所有，嗣分割為1樓建物及2樓建物，致2樓建物僅能透過1樓建物所有A部分（A部分為1樓建物空間範圍，屬1樓建物所有人所有，附此敘明。）通行至1樓，否則無法為通常之使用，按諸前開裁判意旨，類推適用民法第789條規定2樓建物所有權人就A部分應有通行權，且無庸支付償金。同此理1樓建物所有權人亦得通行2樓樓地板及2樓內梯（2樓內梯為2樓建物空間範圍，屬2樓建物所有人所有，亦併敘明。
）通行至系爭頂樓平台，也無庸支付償金。基此，原告依民法第787條規定提起本訴，請求被告應給付原告自110年10月29日起通行A部分之償金，並無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定提起本訴，請求原告拆除系爭頂樓增建，將占用之系爭頂平台返還予原告及其餘全體共有人；給付原告5萬7075元及自113年7月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自113年7月13日起至返還系爭頂樓平台如附圖所示B、C部分之日止，按月給付原告2272元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 24 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 24 日
書記官 吳佳玲