臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2587號原 告 林同仁
林同義林同鑫林同熙共 同訴訟代理人 許志嘉律師被 告 寶聯新象公寓大廈管理委員會法定代理人 劉芳怡訴訟代理人 陳玉玲
黃毓舜上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，經本院於民國114年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、寶聯新象公寓大廈於民國113年7月12日區分所權人會議所為決議應予撤銷。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔1/2，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠先位部分：
⑴原告林同仁為門牌號碼新北市○○區○○路0段00號2樓之2建物
所有權人、原告林同義為同號2樓之3建物所有權人、原告林同鑫同號2樓建物所有權人、原告林同熙為同號2樓之1建物所有權人，即原告均為寶聯新象公寓大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人（下稱區權人）。系爭大廈（共54戶）於民國113年7月12日晚間7時許在新北市○○區○○路0段00號85度C咖啡店2樓召開區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），當日出席人數不符合公寓大廈管理條例第31條「應有區分所有權人2/3以上」（即36戶以上）規定，即113年7月12日開會當日，並無人提出委託書，實際出席僅有19戶，未達2/3。況依公寓大廈管理條例第27條第3項規定區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。由被告嗣後提出委託書，其中40號3樓之2、3未記載受託人姓名（江明哲），且不能證明江明哲有合法代理資格；40號4樓之5區權人為劉芳怡，受託人李牡丹為其婆婆，無合法代理資格；40號5樓之3區權人為朱祥祺，受託人余培禎為朱祥祺子女之同居人，亦無合法代理資格；40號5樓之5區分權人為林冠宇，委託書無委託人之簽名，且受託人吳秀珍為林冠宇之阿姨，無合法代理之權；40號10樓之1部分，原告無意見；40號11樓之2、3區權人為謝明麗，受託人曾姿燕為其媳婦，故無合法代理之權，即扣除40號3樓之2、3、40號4樓之5、40號5樓之
3、40號5樓之5、40號11樓之2、3（合計共7戶）後，即便將其餘委託戶數列入，亦僅27戶，仍未達2/3。系爭區權人會議出席人數既不符合公寓大廈管理條例第31條最低規定，原告亦當場表示異議，自得依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第1項規定於決議後3個月內提起本件撤銷之訴，請求撤銷系爭區權人會議所為決議。⑵退步言之，倘認系爭區權人會議出席人數並未違反公寓大
廈管理條例第31條規定，關於系爭區權人會議討論決議第六案增訂之新規約如附表一所示第22條第1、6、7款內容（即出租作為商業用途者，需再支付設置廣告招牌費、提供補助方案及化糞池處理費用），肇於同棟供住宅使用管理費為每坪20元，原告所有供辦供使用建物使用管理費為每坪40元，且除加倍計收管理費外，長年需按月2萬3500元繳交補助費，實有1隻牛剝2層皮情事，按其情形顯失公平，原告既於開會當時即表明異議，依民法第799條之1第3項規定，得於規約成立後3個月內請求法院撤銷。⑶系爭大廈設置2部電梯，被告業以磁扣進行安全管制，被告
又限制原告屬2樓建物只能使用其1部電梯，被告此舉已違反民法第148條誠信原則及公寓大廈管理條例第7條第2、4、5款規定，已超出系爭大廈安全管制必要性屬權利濫用，更已限制系爭大廈2樓所有權人自由搭乘2部電梯之權利，妨礙原告所有權之使用，爰依民法第767條第1項中段規定提起本訴請求被告不得以感應磁扣之管制方式妨礙原告使用系爭大廈之「一般用」電梯由地面層往返第2層。
⑷併為聲明：
①系爭大廈於113年7月12日召開系爭區權人會議所為決議應予撤銷。
②被告不得以感應磁扣之管制方式妨礙原告使用系爭大廈之「一般用」電梯由地面層往返第2層。
㈡備位部分：
⑴系爭區權人會議討討論決議第六案增訂之新規約如附表一
所示第22條第1、6、7款內容有違反法令無效事由。爰提起確認之訴，請求確認前述決議不存在。即①關於附表一所示第22條第1款內容，違反依公寓大廈管理
條例第33條規定，即依該條規定本應取得設置樓層區權人同意，該款竟稱僅需與被告簽約、付費即可在大樓外牆設置，於法不合。且系爭大廈1至6樓既設計供商業使用，本即會有設置招牌需求，大廈外牆除招牌外，尚掛有冷氣主機等，為何單獨針對設置招牌要求簽約、付費，顯然違反平等原則，屬權利濫用故無效。併住宅管理費每坪20元，辦公室管理費每坪40元，又要收取廣告招牌費每坪1653元（500/平方公尺），手段顯然過苛、不適當、不符合比例原則，應為無效。
②關於附表一所示第22條第6款內容，明顯限制系爭大樓區
權人就其得有部分之自由使用，此舉違反社會常情，不僅違反法律保留原則、公寓大廈管理條例第4條第1項規定，更難認不是以損害他人為主要目的，屬民法第148條權利濫用。即系爭大廈位於商業區，區權人本得依據使用執照用途使用得有部分，該款規定無端限制所有權人所有權之行使，自屬無效。且僅限制出租行為，未限制自營行為，亦有差別待遇，違反平等原則。更要求需事先與管委會協商、提供相關補助、區權人會議同意，不僅欠缺目的正當性，且手段過苛、不適當，欠缺限制必要性，違反比例原則。並關於「出租足以影響住戶生活品質之商業用途」，標準不明，違反大法官釋字第432號解釋揭諸明確性原則，故屬無效。
③關於附表一所示第22條第7款內容，違反依公寓大廈管理
條例第9條第1、2項規定，即系爭大廈1至6樓分別為店鋪及辦公室，雖為商業用途，但於建造完成時即設有廁所，亦即系爭大廈商業用保健之廁所仍屬依其設置目的及通常使用方法為之，並繳納管理費，甚長年來原告所屬2樓建物已繳2倍管理費，更應被告要求繳納所謂補助費，新增第22條第7款內容要求設置商業用途之廁所供不特定人使用，並接管至系爭大廈污水池，應再加付處理費用，違反社會常情及前開法律規定，明顯是差別對待，違反平等原則，故認不是以損害他人權利為主要目的，屬權利濫用，故無效。且前述收費標準並不明確，究是按月、按年或計次收取 ？均違反大法官釋字第432號解釋揭諸明確性原則，故屬無效。⑵聲明第2項主張事實，與先位相同（即僅聲明第1項部部分為預備合併之訴）。
⑶併為聲明：
①確認系爭區權人會議討討論決議第六案增訂之新規約如附表一所示第22條第1、6、7款決議不存在。
②被告不得以感應磁扣之管制方式妨礙原告使用系爭大廈
之「一般用」電梯由地面層往返第2層。
二、被告抗辯：㈠系爭大廈為僅有54戶之華廈，被告僅設1名主任委員、1名財
務委員，屬無給職服務住戶。系爭區權人會議決議新增規約內容如附表一所示，原告起訴狀所附附表二僅草案，並非當日決議內容。系爭區權人會議開會當日，被告是承租85度C咖啡2樓場地進行。出人員都是所有權人或其子女、媳婦等同住之人。如果不是所有權人同住子女、媳婦等人，而是承租人代為出席，就必須填寫委託書，非如原告所稱任何人均可進出。系爭區權人會議當日有39戶出席，達76.72%已逾公寓大廈管理例第31條規定出席人數。關於委託書部分，其中40號3樓之2、3之受託人為江明哲（承租人）；40號4樓之5區權人為劉芳怡，受託人李牡丹為其婆婆；40號5樓之3區權人為朱祥祺，受託人余培禎為朱祥祺子女之同居人；40號5樓之5區權人為林冠宇，受託人吳秀珍為林冠宇之阿姨；40號10樓之1部分區權人為洪坤崇，受託人洪祥榮為其子；40號11樓之2、3區權人為謝明麗，受託人曾姿燕為其媳婦。㈡關於系爭區權人會議討討論決議第六案增訂之新規約如附表一所示第22條第1、6、7款內容之原因如下：
⑴第22條第1款部分，是基於公寓大廈管理例第8條第1款之意
旨定立。系爭大廈以往有設置招牌物之費用，但皆由歷任主委與設置人自行協商，並無統一收費標準，以於衍生後續在廣告設置時缺乏基準，住戶間亦有歧異。原草約所提每平方公尺每月600元，經討論後決議為每平方公尺每月500元，是為讓後續有一個統一標準，並無原告所指收費不明確。另該條規定，並未排除公寓大廈管理例第33條第2款適用，設置人仍需取得該樓層住戶之同意。⑵第22條第6款部分，系爭大廈有使用執照原核准用途為辦公
、服務類（G1、G2）。因各樓層面積超過300平方公尺，依據建築物使用類組及變更使用辦法附表二「建築物使用類組）使用項目舉例」原則檢討，如設置KTV則屬視聽歌唱場所（提供伴唱視聽設備，供人唱歌場所）；地板面積在300平方公尺以上之下列場所：餐廳、飲食店、飲料店屬於B3。因此住戶擬變更系爭大廈G1、G2類組為B1、B3類組，皆屬與原使用執照核准之強度設高之類組（由高至低共分A、B、C、D、E、F、G、H、I共九類）。依公寓大廈管理例第15條規定意旨及現行建築物使用類組及設更使用辦法之規定，住戶於專用部分進行原非核准使用類組之用途，必須辦理建築物使用類組設更。變更使用執照審查過程中，因公寓大廈管理組織之大樓，審查單位會要求檢附規約，如規約有規定應從其規定。即增訂第22條第6款係基於公寓大廈管理例第15條規定意旨進行相關規約之訂立，該規定並非限制住戶用途變更，而是維護系爭大廈建築用變更時應依法申請核准，並遵循規約之規定，以維建築物使用之安全，並非原告所指限制其變更商業使用。
⑶第22條第7款部分，是指系爭大廈原有設置之廁所之外，再
額外增加設置對外開放（非住戶之不特定對象）之高強度使用廁所。因為系爭大廈前因有使利商店增設對外開放廁所，在未告知被告前提下即進行施作，造成系爭大廈污水管破裂，傷及系爭大廈發電機事宜。究其原因在於施工單位不了解系爭大廈污水管現況而擅自接管造成錯誤。接管後污水化糞池的使用強度變高，排水頻率不斷增加，造成住戶使用上困擾，故增定之。非原告所稱原針對商業用途已設置之廁所，還要額外加徵污水化糞池處理費用。
⑷實則，原告所列舉各項說明，均與系爭大廈現況不符，且
惡意曲解，即：①有關一般住戶每坪每月收取管理費20元，辦公大樓部分
則每坪每月收取管理費40元一事，乃被告管委會成立之初，經區權人會議討論結果，多年來並未調漲。
②原告所稱2萬3500元補助費，是因現承租戶元大證券股份
有限公司板橋三民分公司（下稱元大公司）於承租後，因經營證券業需額外設置1樓服務人員、廣告招牌物、發電機、空調機等諸多事項，涉及到使用公共空間供特定用途使用，且系爭大廈現有警衛須提供額外對該公司來訪不特定對象之服務，故非原告所云敦親睦鄰費用。
關於被告與元大公司協商內容，並未留下相關紀錄，惟元大公司已依協商內容繳付超過10年，原告並非該筆費用實際繳納者。
③關於招牌費用部分，非針對原告2樓特定住戶而為，且因
元大公司已支付相關補助費，被告並未再向元大公司收取任何招牌設置費，故無原告所稱1隻牛扒2層皮情事。㈢系爭大廈設有2部電梯，其中1部為無障礙電梯不用使用磁扣
即可使用，另1部般一般用電梯，需使用磁扣感應才能使用，每位住戶（包含元大公司每位員工）均為相同使用限制，是基於安全考量，並未對原告為區別對待，原告（包含元大公司每位員工）亦持有磁扣可使用，故未妨礙原告權利。且1樓設有警衛，倘需使用一般電梯僅需告知警衛即可為其服務。㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告林同仁為門牌號碼新北市○○區○○路0段00號2樓之2建物所
有權人、原告林同義為同號2樓之3建物所有權人、原告林同鑫同號2樓建物所有權人、原告林同熙為同號2樓之1建物所有權人，即原告均為系爭大廈區權人等情，並有建物登記謄本（詳原證2）附卷可佐。
㈡系爭大廈共54戶，系爭區權人會議記錄所載出席人數39戶（詳原證3），其中委託他人出席者，包含：
⑴40號3樓之2、3之區權人為陳明星受託人為承租人江明哲（
詳本院卷第132頁），並有委託書（經委託人簽名，未據受託人簽名；詳本院卷第135頁）、陳明星嗣後出具說明書（詳本院卷第221頁）、租賃契約書（詳本院卷第263至267頁）附卷可佐。
⑵40號4樓之5區權人為劉芳怡，受託人李牡丹為其婆婆（詳
本院卷第132），並有委託書（詳本院卷第136頁）、劉芳怡嗣後出具說明書（詳本院卷第227頁）、戶口名簿（詳本院卷第229頁）在卷可憑。
⑶40號5樓之3區權人為朱祥祺，受託人余培禎為朱祥祺子女
之同居人（詳本院卷第133頁），並有朱祥祺嗣後出具說明書（詳本院卷第231頁）為佐。
⑷40號5樓之5區權人為林冠宇，受託人吳秀珍為林冠宇之阿
姨（詳本院卷第133頁），並有委託書（未經委託人簽名，僅據受託人簽名，詳本院卷第137頁）、林冠宇嗣後出具說明書（詳本院卷第237頁）為佐。
⑸40號10樓之1部分區權人為洪坤崇，受託人洪祥榮為其子（
詳本院卷第134頁），並有洪坤崇嗣後出具說明書（詳本院卷第241頁）、戶口名簿（詳本院卷第243頁）。⑹40號11樓之2、3區權人為謝明麗，受託人曾姿燕為其媳婦
（詳本院卷第134頁），並有謝明麗嗣後出具說明書（詳本院卷第245頁）、戶籍謄本（詳本院卷第247頁）在卷可佐。㈢系爭系爭區權人會議討討論決議第六案增訂之新規約第22條第1、6、7款內容如附表一所示。
四、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照）。次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前段定有明文。而出席之社員不足法令或章程所定之額數，為決議方法之違反。又總會之決議方法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在（最高法院96年度台上字第235號裁判意旨參照）。又按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之；，公寓大廈管理條例第31條定有明文。復按區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權1/5以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數1/5者，其超過部分不予計算，同條例第27條第3項亦定有明文。未按公寓大廈管理條例第27條第3項於102年5月8日修正意旨乃謂：為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。即系爭大廈規約第8條雖未就代理人之身分為限制，然肇於前述現行修正後公寓大廈管理條例第27條第3項之立法目的乃為防弊，刻意限縮代理人之身分，應認該條規定屬強制規定，違反者其代理失其效力。查：
㈠系爭大廈共54戶，系爭區權人會議召集之目的既為修正規約
等事宜，依系爭大廈規約第3條第3項第1目、第10項規定及公寓大廈管理條例第31條規定，均應得區權人2/3以上出席（即36戶以上）始符應出席人數最低標準。㈡系爭區權人會議紀錄所載之出席39戶，其中原告有爭執之40
號4樓之5區權人為劉芳怡，受託人李牡丹為其婆婆（為區權人之姻親）；40號5樓之3區權人為朱祥祺，受託人余培禎為朱祥祺子女之同居人；40號5樓之5區權人為林冠宇，受託人吳秀珍為林冠宇之阿姨（為區權人之旁系血親）；40號11樓之2、3區權人為謝明麗，受託人曾姿燕為其媳婦（為區權人之姻親），以上合計共5戶，其等之代理人均不具公寓大廈管理條例第27條第3項規定之資格（即區權人之配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人），依首開說明不能認屬合法代理人，應予剔除。至40號3樓之2、3之區權人為陳明星，受託人既是承租人江明哲，並已據其在簽到簿簽名（詳本院卷第132頁），雖所提出委託書（已經委託人簽名）未再據受託人簽名，仍應認其已補正同意受託之意旨，故可合法代理陳明星出席系爭區權人會議 。又系爭區權人會議所載出席人數39戶，經扣除前述未據合法代理5戶後，為34戶，未超過最低應出席36戶。則原告以系爭區權人會議出席人數不符合公寓大廈管理條例第31條及規約第3條規定，決議方法違法，且其等已於會中表明異議為由，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，適用民法第56條第1項規定於會後3個月內（即113年9月5日）提起本件先位之訴，請求撤銷系爭區權人會議所為決議，為有理由，應予准許。
五、原告主張：系爭大廈設置2部電梯，被告業以磁扣進行安全管制，被告又限制原告所屬2樓建物只能使用其1部電梯，被告此舉已違反民法第148條誠信原則及公寓大廈管理條例第7條第2、4、5款（即公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：②連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。④約定專用有違法令使用限制之規定者。⑤其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。）規定，已超出系爭大廈安全管制必要性屬權利濫用，更已限制系爭大廈2樓所有權人自由搭乘2部電梯之權利，妨礙原告所有權之使用，爰依民法第767條第1項中段規定提起本訴請求被告不得以感應磁扣之管制方式妨礙原告使用系爭大廈之「一般用」電梯由地面層往返第二層等語。被告則以：系爭大廈設有2部電梯，其中1部為無障礙電梯不用使用磁扣即可使用，另1部般一般用電梯，需使用磁扣感應才能使用，每位住戶（包含元大公司每位員工）均為相同使用限制，是基於安全考量，並未對原告為區別對待，原告（包含元大公司每位員工）亦持有磁扣可使用，故未妨礙原告權利。且1樓設有警衛，倘需使用一般電梯僅需告知警衛即可為其服務為辯。經查：
㈠兩造對於系爭大廈在同一處設有2部電梯（設置地點詳原證5
），其中1部為無障礙電梯不用使用磁扣即可自由自1樓通行至2樓使用，另1部一般用電梯，則需使用磁扣感應才能由1樓住上通行至各該住戶樓層（例如：2樓住戶使用磁扣感應僅可向上通行至2樓；3樓住戶使用磁扣感應僅可向上通行至3樓）；所有樓層往下通行至1樓，無需磁扣感應，往下通行至1樓以外樓層，則仍需用該層磁扣感應（例如：2樓住戶使用磁扣感應僅可往下通行至2樓、1樓；3樓住戶使用磁扣感應僅可向下通行至3樓、1樓）等情，未有爭執，可信屬實。㈡電梯既屬區權人共有公共設施，被告又為該公共設施之管理
人，對於電梯之使用於未違平等、誠信、比例原則之前提下，本得對電梯之使用方法加以限制。又管委會基於安全考量採以磁扣感應限制住戶使用電梯到達除其所居住以外樓層之情形，本屬現今社會常見手段，於未違平等、誠信、比例原則之前提下（例如：針對個別住戶為區別對待，對每戶可使用磁扣數量為不合理限制等），難謂此管理方式有違公寓大廈管理條例第7條第2、4、5款規定。承前，系爭大廈是在同一處所設有2部電梯（即搭乘地點幾無差別），其中1部為無障礙電梯不用使用磁扣即可自由自1樓通行至2樓使用（即元大公司客戶可透過無障礙電梯通行至2樓）；另1部一般用電梯雖需使用磁扣始可自由自1樓通行至2樓使用，但自2樓往下至1樓則2部電梯均可使用（即倘元大公司客戶於下樓時誤搭一般電梯被帶往樓上，於無磁扣情形下仍可往下再至1樓。併元大公司客戶於2樓搭乘電梯之目的，既僅為往下至1樓，亦無再令其可於1樓以外樓層出入之必要。）。參酌2樓承租戶元大公司員工均持有可通行至2樓磁扣（即固定需出入2樓者，均可自由使用2部電梯）；及系爭大廈1樓設有警衛（即倘無磁扣而有特殊情形需使用一般電梯通行至其他樓層者，可得透過警衛幫忙，非求助無門。）等情，經本院審酌結果，認被告於系爭大廈尚設有1部無障礙電梯不用使用磁扣即可自由自1樓通行至2樓使用；且已充分提供固定需出入2樓之元大公司員工均可執有磁扣之前提下，為維護系爭大廈安全及公共利益，以感應磁扣之管制方式限制系爭大廈之「一般用」電梯由地面1層到達第2層及由其他樓層往下達第2層（即限制不特定之訪客，僅能搭乘無障礙電梯自1樓通行至2樓；往下則可搭乘2部電梯自2樓通行至1樓），其目的應具正當性、手段及限制亦屬合理，且兼顧2樓區權人及全體住戶之權益，應符合合理、平等、誠信、比例原則。
㈢基上，原告依民法第767條第1項中段規定提起本訴，請求被
告不得以感應磁扣之管制方式妨礙原告使用系爭大廈之「一般用」電梯由地面層往返第2層，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第56條第1項規定於會後3個月內（即113年9月5日）提起先位之訴，請求撤銷系爭區權人會議所為決議，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 吳佳玲