臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2613號原 告 康昭琪訴訟代理人 陳建瑜律師
李劭瑩律師被 告 康昭明訴訟代理人 林唐緯律師複代理人 林聖哲律師
陳韻雯律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落如附表所示不動產應變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分之比例分配。
二、訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表所示建物、土地(下分別稱系爭建物、系爭土地，合稱系爭不動產)，權利範圍如附表權利範圍比例欄所示，又系爭不動產並無不能分割之情形，亦無不能分割之約定，惟兩造就系爭不動產之分割方法無法協議決定，爰依民法第823條、第824條第2、5項規定提起本件訴訟等語，並聲明：兩造共有如附表所示不動產，應准予變價分割 。
二、被告則以：系爭不動產係兩造父母傳承予兩造及訴外人即兩造之兄弟康昭華守護，為康家起家厝，具有重大祖傳感情與家族意義。被告基於對祖產之深厚情感，先於104年4月30日與原告簽立房地產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告向原告以新臺幣（下同）250萬元購買其持分，被告再於113年4月25日與康昭華簽訂土地房屋買賣契約書，約定被告以250萬元向康昭華買受其1/3應有部分，可知被告希冀保有系爭不動產。兩造既已於104年4月30日簽訂系爭契約，原告雖反悔未履行，然契約未經兩造解除仍屬有效。且系爭不動產並無不能以原物分割之情事，斟酌共有人對系爭不動產之感情上或生活上有密不可分之依存關係，如變賣系爭不動產，以價金分配方式分割共有物，不但因標的過大而使總價大幅降低，且一再減價拍賣將使共有人受有經濟上之不利益，對共有人之情感及生活均將造成巨大影響。是本件分割應以「原物分配兼金錢補償」方式為優先，並依被告向康昭華買受之價格250萬元及系爭契約所載同價格250萬元為基準找補與原告等語，資為答辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭不動產現由兩造依附表所示應有部分比例共有乙情，業據其提出系爭不動產第二類登記謄本、內政部不動產交易實價查詢、系爭不動產第一類登記謄本、googlemap截圖、街景圖截圖等件為證（見本院板橋簡易庭113年度板司調字第313號卷，下稱板司調卷）第17至22頁、本院卷第45至47頁、第53至56頁），且為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。
四、原告復主張系爭不動產分割之方式應予變價分割等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：系爭不動產應如何分割始為適當？㈠原告訴請分割系爭不動產為有理由：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭不動產為兩造所共有，復查無其他共有人舉證證明系爭不動產有因物之使用目的不能分割及訂有不分割期限等不得分割之事由，兩造亦無不分割之約定，兩造既無法協議分割，原告請求分割系爭不動產，應屬有據。
⒉被告雖辯稱兩造簽有系爭契約等語，固據其提出買賣契約書
為據(見本院卷第63頁)。然按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，如請求分割之共有物係已登記之土地，法院就共有人及其應有部分之判斷，悉以土地登記簿所登記者為準；共有人或第三人縱對土地登記簿記載之共有人或應有部分有爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院110 年度台抗字第401 號、110 年度台抗字第590 號、108 年度台抗字第361 號裁定要旨參照）。查，兩造固有於104年簽署系爭契約，為兩造所不爭執，然其等迄未依約履行，原告仍登記為系爭不動產之共有人，揆諸前開要旨，其自有提起本件分割共有物之訴，至其等間就系爭契約之爭議，要屬兩造間債務不履行之糾紛，與本件無涉，併予敘明。
㈡系爭不動產應如何分割始為適當：
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第82
4 條第2 項、第3 項分別有明文規定。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院69年台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。復按定共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600 號、90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。從而，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法，至於各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟法院並不受其拘束。⒉系爭不動產為三層樓建物，單層面積為93.95平方公尺，坐落
於系爭土地，則系爭土地及建物應併同分割，始符合經濟效益。若依原物分割予兩造，依各共有人按應有部分比例可分得之使用面積狹小，除將破壞系爭不動產完整性，造成日後使用上困難及減損居住品質外，分配系爭不動產方式、位置及其價值，亦難期完全公平。縱兩造現時均未居住在系爭不動產內，然兩造倘欲以各該分配之應有部分就系爭不動產為出租、出售等其他利用，亦將面臨劃分共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係僵局，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，更徒增法律關係之複雜化，不僅有害系爭不動產經濟效用，亦不合於全體共有人之利益。從而，基於建築物本具難以細分之特性，如採原物分割，顯然減損系爭建物經濟效用及價值，並非妥適。又被告雖提出將系爭不動產分割予其單獨所有，以現金補償原告之分割方案，然被告迄至本件言詞辯論終結均未聲請鑑價，亦未提出合於市價之合理補償金額，且被告於114年8月26日當庭表示對於變價分割無意見等語（見本院卷第166頁），則系爭不動產既經兩造同意變價分割，基於尊重兩造意願，及考量若強加原物分割，恐將有損系爭不動產之完整性。而如將系爭不動產採行變價分割之方式，不因細分而減損價值，俾以發揮整體利用之經濟效益，且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，於自由市場競爭之情形下，將系爭不動產所有權分別歸一，除可發揮更大之經濟效用，兩造均可於變賣時參與買受，並主張共有人之優先承買權，經由良性公平競價之結果，可使系爭不動產之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，足徵本件採變價分割之方式，應為最符合兩造利益與系爭不動產經濟效用之分割方法。準此，本院依據系爭不動產客觀情狀及經濟價值，以及兩造之利益及意願等一切情形，認應以變價分割，並由兩造依其等應有部分比例分配價金為適當、合理且公平之分割方法。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不動產，為有理由，並以變價分割為最適宜之分割方法；爰判決兩造所共有系爭不動產應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配取得，爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，且分割共有物，乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，茲審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應由兩造依系爭不動產之應有部分比例分擔，始為公平，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 李奇翰附表：系爭不動產標示編號 不動產標的 面積 權利範圍比例 原告 被告 1 新北市○○區○○段000○號(即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號3樓) 93.95m² 1/3 2/3 2 新北市○○區○○段00地號 131.58m² 1/12 1/6