臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2828號原 告 京典開發顧問股份有限公司（原名為上郁建設開
發股份有限公司）法定代理人 盧岳昇訴訟代理人 王家鋐律師被 告 李倆嘉訴訟代理人 凌見臣律師
高啓航律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴，先位聲明請求被告應移轉登記名下所有如附表所示新北市○○區○○段000○0○000○0地號共有土地移轉登記予原告公司。備位聲明請求被告應給付原告新臺幣(下同)500萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息。嗣於民國113年7月29日具狀撤回先位聲明之請求(見本院卷第71頁)，核原告上開所為屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於113年2月26日，以本人及訴外人李羿瑄、李羿伶、李豔霞（下稱李羿瑄等3人）代理人名義，與訴外人張盧乘(原名為張盧顥)簽立不動産專任委託銷售契約書(下稱系爭專委契約)，約定將被告及李羿瑄等3人共有如附表所示新北市○○區○○段000○0○000○0地號土地（面積為306.34坪，下稱系爭土地），以每坪底價36萬元，委託張盧乘專任銷售，銷售期間為113年2月26日起至同年3月25日止，被告並於系爭專委契約書「立書人」（甲方）簽署自己以及李羿瑄等3人代理人之字樣。而原告經由張盧乘仲介，以每坪348,900元出價購買系爭土地，買賣雙方就標的、每坪單價、履約內容達成共識後，被告告知李羿瑄等3人均同意後，張盧乘即委請原告出具土地購買意向書(下稱系爭意向書)與被告簽立，故兩造已就系爭土地買賣必要之點合致，被告並收受原告所開立500萬元買賣定金支票(下稱系爭支票)，而系爭意向書雖載明嗣後簽立買賣契約，惟此書面僅係代書用以辦理過戶所需之相關文件，並不影響原約定之條件暨履約內容，詎被告其後卻稱未取得李羿瑄等3人之代理權，並表示系爭意向書之效力僅及於自己，李羿瑄等3人未於系爭專委契約之約定期限內同意系爭意向書之開價，業已失效，並退還系爭支票，惟被告縱使無處分權，亦不影響系爭意向書成立，依民法第248條規定，兩造已簽立足以履約之系爭意向書，被告並收受得兌現之系爭支票，現因可歸責於其之事由無法履行，依民法第249條第3款規定，被告應加倍返還其所受之定金。又縱認系爭意向書為預約性質，被告無法履行系爭意向書約定內容，自應負違約責任，原告自得請求被告履行本約暨本約未履行之債務不履行責任等語。並聲明：㈠被告應給付原告500萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告及李羿瑄等3人專任委託張盧乘銷售之標的為系爭土地共約306.34坪，並非個別就各自之應有部分獨立委託銷售，被告僅具代理李羿瑄等3人簽立系爭專委契約之權限，並無權限代理李羿瑄等3人簽立其他土地買賣相關契約文件，亦自無需將與居間人張盧乘討論之內容傳達予其等知悉，且李羿瑄等3人亦未曾與原告簽立系爭意向書或任何買賣契約，自未與原告就系爭土地之持分成立買賣法律關係。又被告固收受系爭支票，然依系爭意向書之約定可知，系爭支票於買賣雙方完成備註條件簽約時，張盧乘即應返還系爭支票予原告，而非如一般不動產交易實務，定金轉為買賣價金之一部，再系爭意向書未約定以系爭支票作為買賣定金，系爭支票發票日為113年4月15日，被告113年3月20日收受時仍屬遠期支票，顯見兩造並無以系爭支票為代物清償之意，自難認買賣雙方有以系爭支票價值充作定金之特約，而被告亦未提示兌領系爭支票，並已於113年4月16日寄還系爭支票予張盧乘，自未生金錢給付效果，故系爭支票並非定金甚明，退步言，縱認系爭支票係屬定金，然李羿瑄等3人並未簽立系爭意向書或其他買賣契約文件，被告在未得其他土地共有人之授權下，本無法就系爭土地與原告成立買賣契約，遑論履行買賣契約，或與原告成立何買賣預約，故原告依民法第249條第3款請求被告給付500萬元，並無理由等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告與李羿瑄等3人於113年2月26日至同年3月25日，以底價每坪36萬元，專任委託張盧乘銷售系爭土地，並由被告代理與張盧乘簽立系爭專委契約；原告以每坪348,900元價格，與被告簽立系爭意向書，並交付系爭支票與被告收執；被告嗣於113年4月16日以蘆洲中山路郵局41號存證信函退還系爭支票予張盧乘後交還給原告等情，有系爭專委契約書、系爭意向書、存證信函、系爭支票影本等件為證(見本院卷第19頁至第21頁、第27頁至第33頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張兩造簽立系爭意向書，被告收受系爭支票為定金，兩造間買賣契約即成立，因可歸責被告致兩造就系爭土地簽訂買賣契約不能履行，依民法第249條第3款規定，請求被告返還加倍之定金500萬元本息一節，均為被告所爭執，並以前詞置辯。兩造爭點即為系爭意向書有無成立？為不動產買賣本約或預約？原告交付系爭支票是否為定金？茲分述如下：
㈠兩造簽立之系爭意向書應成立買賣預約：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。」；「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，民法第153條第1項、第2項定有明文。次按，「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」（最高法院106年度台上字第480號民事裁判意旨參照）。又「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條第2項固有明文。惟按，「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。」（最高法院79年度台上字第1357號民事裁判要旨參照）。而「當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。」（最高法院85年度台上字第2396號民事裁判要旨參照。)準此，買賣標的物與價金之約定，雖非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審究之必要，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。
⒉經查，系爭意向書第1條約定內容「委購之標的土地為系爭
土地。」；系爭意向書第2條委購條件：「㈠購買價格為每坪348,900元，總價為106,882,026元。...㈣土地增值稅...由賣方負擔。鑑界由賣方辦理並負擔費用，地政士費用與地政規費由買方負擔；過戶前之地價税由賣方負擔，過戶後由買方負擔；本件買賣以價金信託方式辦理，信託費用由買賣雙方各負擔半數；其他費用與稅捐依買賣契約之約定分算負擔。...㈤本件買賣委由買方指定之地政士辦理書面買賣契約簽訂(買賣契約條件需經買賣雙方同意)...」。第5條約定系爭意向書有效期限自113年3月20日至113年3月30日止等情，有系爭意向書1紙（見本院卷第21頁）在卷可稽。由此可知兩造僅就買賣標的、土地每坪買賣價金、稅賦及後續契約訂立時間須於113年3月30日前等條件達成合意，其餘有關價金付款方法、點交、費用及違約等重要事項均付之闕如，尚未約定，仍待系爭意向書成立後，並在113年3月30日前雙方再簽立後續正式不動產買賣合約予以確認，相較於證人張盧乘提出之兩造均未簽署之土地買賣契約書（見本院卷第197頁至第207頁），內容詳載買賣交易付款、同時履行條件、貸款處理、所有權移轉、稅費負擔約定、瑕疵擔保、洗錢防制、通知送達寄送、仲裁約定等各項細節，足徵系爭意向書雖已就民法第345條所定「標的物」及「價金」之買賣契約要素有所合致，然因雙方對於不動產買賣契約書條件尚須協議，可見單憑系爭意向書，尚不能據以履行而達成買賣契約成立之目的。再者，證人張盧乘於本院具結作證，原告訴訟代理人詢問系爭意向書是否為預約，即以簽署本約為目的之契約抑或是直接為買賣契約本身？證人張盧乘證述系爭意向書為預約等語（見本院卷第187頁），從而，參酌系爭意向書內容及簽立當時之情形而論，系爭意向書應僅就買賣「標的物」及「價金」之範圍先為擬定之「買賣預約」，以作為將來依此預約所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式「買賣本約」之張本，其性質應屬「買賣預約」無訛，原告主張系爭意向書應為系爭土地之買賣本約等語，於法尚有未合，難可憑採。至於被告主張兩造均明知被告及李羿瑄等3人共同出售系爭土地，被告在系爭意向書簽名，亦無與原告就系爭土地成立買賣預約云云，然按出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要，被告縱使並無系爭土地全部所有權，亦得就系爭土地簽立相關不動產買賣契約。至於證人張盧乘於113年3月25日傳送「授權書再麻煩給你姐姐簽」、「簽約那個姐姐不會到」等語給被告之LINE對話（見本院卷第23頁、第25頁），僅為提醒被告並未有系爭土地全部所有權一事，此與兩造就系爭意向書均簽署，意思表示合致已成立系爭土地買賣預約無涉。系爭意向書被告勾選「賣方同意依本意向書條件出售」，並簽名在上一節，有系爭意向書1紙可稽，兩造間就系爭土地已成立買賣預約可堪認定。
㈡原告交付系爭支票，其法律性質應非定金：
⒈按「定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定
金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。」（最高法院91年度台上字第635號民事裁判要旨參照）；「立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同。」（最高法院106年度台上字第480號民事裁判要旨參照）。所謂立約定金，乃在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金，此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為確保契約之履行為目的，而以主契約之存在為前提之定金，尚屬有間。
⒉經查，系爭土地之買賣本約尚未成立，僅成立預約，業經
本院說明如前，而系爭支票既係於買賣本約前交付，非為強制本約之履行，或用作本約債務不履行損害賠償之擔保，自非屬違約定金，更非係為確保契約之履行為目的，以買賣本約存在為前提之證約定金、成約定金或解約定金。⒊又觀之系爭意向書第2條委購條件㈡約定「開立系爭支票予
受託人（即證人張盧乘）收執。於本買賣完成備註條件簽約時，受託人即返還支票。」；第5條約定「系爭意向書有效期限自113年3月20日至113年3月30日止，期限屆滿時自動失其效力，受託方需將其返還買方一節，有系爭意向書1紙（見本院卷第21頁）在卷可稽。可知系爭意向書只有約定兩造若簽訂買賣契約，張盧乘應返還系爭支票，而均無買賣不成立，應由賣方沒收系爭支票，或賣方應賠償相同數額金錢之相關文字記載。是可認系爭支票之目的亦無擔保買賣本約成立之效用，其法律性質應係原告為保留與被告簽訂買賣本約機會之協議金，並非擔保買賣本約成立之立約定金。
⒋退步言，系爭支票為遠期支票，亦不符合定金之要物性：
⑴按「定金契約為要物契約，需有交付標的物之行為始告
成立。」（最高法院110年度台上字第1851號民事裁判要旨參照）；「支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立。」（最高法院103年度台上字第775號民事裁判要旨參照），是當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，要物契約始視為成立。
⑵查被告於113年4月16日以蘆洲中山路郵局41號存證信函
退還系爭支票予張盧乘後交還給原告一節，為原告起訴書所自承（見本院卷第14頁），足見系爭支票屆期均未提示兌現，且已歸還原告，顯自始未發生金錢給付之效果，被告實未獲分文定金之支付，應認本件「定金」自始尚未現實交付，是縱如原告所述，兩造有立約定金之合意，惟原告未能舉證兩造有以系爭支票代物清償之合意，則因系爭支票欠缺要物性，該定金契約亦失其效力而未能成立。
㈢至原告復主張被告未簽定買賣契約有違反預約之債務不履行
云云，然查被告僅有代理李羿瑄等3人簽訂系爭專委合約，且從系爭專委合約觀之，李羿瑄等3人同意出售價格每坪底價36萬元，而兩造所簽訂系爭意向書約定單價為348,900元已低於系爭專委合約上底價36萬元，李羿瑄等3人亦無授權被告可以簽訂系爭土地買賣契約，此為兩造所不爭執，且系爭意向書為預約，並於113年3月30日期限屆至後失其效力，已為本院認定在前，則原告未於113年3月30日前與被告簽定系爭土地買賣契約，系爭意向書亦無約定被告義務、違約條款，亦難認被告有何債務不履行，且被告已返還系爭支票給原告，原告難認有何損害，原告主張被告有債務不履行，請求被告應再加倍給付與系爭支票同面額之500萬元，顯屬無據，附此敘明。
五、綜上所述，原告以系爭土地之買賣，因可歸責於被告，而致不能履行，主張依民法第249條第3款之規定，請求被告應再加倍給付500萬元暨法定遲延利息部分，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請自失所依附，應併與駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
書記官 徐安妘附表：
編號 土地地號 面積 (平方公尺) 共有人及 權利範圍 1 新北市○○區○○段000○0地號 864.81 李羿瑄5分之1 李羿伶5分之1 李豔霞5分之1 被告5分之2 2 新北市○○區○○段000○0地號 1,035.16 李羿瑄35分之1 李羿伶35分之1 李豔霞35分之1 被告35分之2