臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2835號原 告 蕭瑞華
蕭瑞亞共 同訴訟代理人 呂瑞貞律師複代理人 洪鏡律師被 告 林延璋訴訟代理人 邱錞榆律師被 告 林資益訴訟代理人 鄭至量律師
陳奕君律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林資益應將門牌號碼新北市○○區○○街000號11樓、209號11樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告林資益應自民國113年11月20日起起至返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告蕭瑞華、蕭瑞亞各新臺幣195元。
訴訟費用由被告林資益負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣3,330,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣9,990,000元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告蕭瑞華、蕭瑞亞每日各以新臺幣65元為被告林資益供擔保後，得假執行。但被告林資益如每日各以新臺幣195元分別為原告蕭瑞華、蕭瑞亞預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
查原告原起訴聲明：㈠被告林延璋、林資益(下合稱被告，分則稱其姓名)應將坐落新北市○○區○○街000號11樓、209號11樓房屋(下合稱系爭房屋，分則稱207號房屋、209號房屋)騰空返還原告蕭瑞華、蕭瑞亞(下合稱原告，分則稱其姓名)。
㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至將前項房屋騰空返還原告之日止，按日給付原告各新臺幣(下同)195元。嗣於民國115年2月26日確認變更聲明如下述先位、備位聲明一、備位聲明二所載(見本院卷二第84頁至第86頁)，核原告上開所為之聲明變更，基礎事實均為同一，且與原本聲明之證據資料得於變更聲明審理時予以利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，不在禁止之列，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於113年8月22日經由拍賣取得林資益所有系爭房屋及座落土地（下稱系爭房地），並於同年9月2日登記為所有權人(蕭瑞華、蕭瑞亞權利範圍各1/2)，嗣因拍賣公告載有「因債務人之妻張瑜鳳出租予第三人林延璋，租期自108年2月15日起至118年2月14日止。…」，經鈞院執行處註明不予點交。又張瑜鳳雖與林延璋於108年2月11日就系爭房屋簽立公證租約(下稱系爭租約)，惟系爭房地，前於105年7月28日以贈與為原因移轉所有權登記予張瑜鳳，嗣經林資益之債權人即即訴外人中華開發資本股份有限公司(下稱中華開發)對林資益與張瑜鳳，就207號房屋及座落土地（下稱207號房地）、209號房屋及座落土地（下稱209號房地）先後提起撤銷贈與之訴，分別經本院106年度重訴字第322號（下稱甲案）、108年度重訴字第430號判決（下稱乙案）撤銷贈與契約及物權行為並塗銷贈與登記確定，207號房地於108年1月14日回復於林資益所有，而209號房地於109年6月22日回復於林資益所有，可知林資益及張瑜鳳，於207號房屋已遭判決撤銷移轉登記在先，且預見209號房屋亦將面臨相同結果，在預慮系爭房屋日後將遭債權人聲請強制執行，而勾串林延璋製作不實租約，又林延璋於臺北市士林區有固定住所，系爭房屋僅為其偶發性短暫停留，且其並未按月繳付租金，水電費更係由林資益銀行帳戶扣款，其更不知悉系爭租約之內容，顯無租賃之真意，系爭租約應為張瑜鳳與林延璋通謀虛偽意思表示而屬無效，再系爭租約公證書所附轉租同意書未蓋有浮水印，亦不發生合法轉租之效力，則林資益對系爭房屋仍具有事實上之管理力並為直接占有人，其配偶張瑜鳳與同住之姪子即訴外人林凡仟為其占有輔助人，均係基於家屬共同生活而占用居住系爭房屋迄今，為此，爰先位請求依民法第767條第1項前段規定，請求林資益返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求給付相當於租金之不當得利；退步言，縱認系爭租約並非通謀虛偽意思表示，林延璋基於承租之意思占有系爭房屋，林資益同意張瑜鳳出租，係本於所有人地位所為出租所為轉租之同意，非本於所有人地位所為出租所有物為使用收益之同意，自無從類推適用民法第425條，原告即無須受系爭租約拘束，則林延璋無權占有系爭房屋，原告自得備位請求依民法第767條第1項前段規定，請求林延璋返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求給付相當於租金之不當得利；再退步言，倘認本件有買賣不破租賃之情形，張瑜鳳與林延璋就500萬債權按月抵償10年租金之還款協議書，亦不得拘束原告，則原告依系爭租約第3條約定，請求林延璋給付租金，即自113年9月2日起自114年1月15日止之租金，各應給付原告99,435元，及自114年1月16日起至系爭租約終止日即118年2月14日止，每月15日前給付原告各22,500元。並聲明：㈠先位聲明：⒈林資益應將系爭房屋騰空返還原告。⒉林資益應自起訴狀繕本送達之翌日起至將前項房屋之日止，按日給付原告各195元。⒊如獲勝訴判決，原告願提供擔保，請求准予宣告假執行。㈡備位聲明一：⒈林延璋應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告林延璋應自起訴狀繕本送達之翌日起至將前項房屋之日止，按日給付原告各195元。⒊如獲勝訴判決，原告願提供擔保，請求准予宣告假執行。㈢備位聲明二：⒈林延璋應給付原告各99,435元，並自114年1月16日起至118年2月14日止，按每月於15日前給付原告各22,500元。⒉如獲勝訴判決，原告願提供擔保，請求准予宣告假執行。
二、林延璋則以：系爭房屋經林資益之妻即張瑜鳳於100年後出租給伊，伊並於106年間借款500萬元予張瑜鳳，嗣108年農曆年間，伊向張瑜鳳催討借款時，張瑜鳳始表示無力償還，雙方遂協議將系爭房屋於108年2月間出租予伊，期間自108年2月15日起至118年2月14日止，租金約定為每月45,000元，並以伊對張瑜鳳之500萬元債權按月抵償，伊前於另案作證時僅係單純將500萬元分為10年得出每月房租42,000元之結論，實際真意仍為以債權抵充房租，是伊與張瑜鳳確已合意訂立經公證之系爭租約，應有民法第425條買賣不破租賃規定之適用。另伊雖有居住於臺北市○○區○○○路0段000號4樓址，惟同時亦有在使用系爭房屋，與原告所作成之水電費度數表吻合，另水電費雖由林資益銀行帳戶扣繳，惟嗣後亦有以現金與張瑜鳳及林資益再結算，又林資益長年於南非經商，每年僅有短暫幾週時間返回臺灣，伊同意系爭房屋中之1個房間與被告林資益使用，與現實情況相符，三重分局查訪表、林資益入出境資料可證系爭租約並非通謀虛偽意思表示甚明，原告僅憑社區管理員即證人馬豫台之證述，即認林凡仟長期居住系爭房屋及伊未有承租之事實，並非可採。另張瑜鳳出租系爭房屋業經林資益事先同意且授權出租，直至系爭房屋回復其名下，亦均無反對出租之意思，系爭租約自始存在於伊與林資益間，原告既透過投標買得系爭房屋，自應知悉系爭租約並註明拍定後不點交後而應買，依繼受取得之法理，該租賃關係自當然對原告繼續存在，則伊既已依系爭租約如數給付10年期之全部租金，原告自應受系爭租約之拘束，不得再向伊請求給付租金等語置辯，並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、林資益則以：系爭房屋實由伊委由配偶張瑜鳳代理出租，系爭租約經張瑜鳳與林延璋於108年2月成立並公證，復有同意書檢附於公證書，其上雖載明轉租，然真意為伊同意張瑜鳳出租系爭房屋。又伊長年於南非經商生活，並已取得南非護照，每年僅有短暫時間回國，經林延璋同意於返台期間居住於系爭房屋中之1間固定房間，而伊於111年間，因另案刑事案件尚未終結，而有繼續居住於系爭房屋之必要，並無虛偽不實，另林延璋本人確實有承租並實際占用系爭房屋，並持有系爭房屋之門禁卡，此與三重分局查訪表之員警實地查訪結果相符，而現代人承租房屋之原因多端，並非僅有用於居住之唯一目的，林延璋縱非長期居住，亦不可謂未有承租之事實。再林凡仟為伊姪子，平日居住於戶籍地雲林縣四湖鄉，因伊關係而認識林延璋，故林凡仟偶爾有北上住宿需求時，林延璋即出借伊所使用之房間予林凡仟居住，林凡仟並無長期使用居住之事實，而原告所提出之錄音檔及譯文，社區管理員馬豫台回應之內容多由原告加以引導，與其他客觀事證相悖，並無其他事證補強，顯不足採，另水電扣款帳戶是否為實際出資人無必然關聯，因系爭房屋原為伊與配偶自用而有綁定個人帳戶做為自動扣繳帳戶，每次返台向林延璋以現金結算收取水電費，亦符合一般常情，原告主張系爭租約為通謀而為虛偽意思表示，顯非可採。系爭租約業經公證，即有推定真正之法律效果，林延璋本即有實質權利，得依約占有使用系爭房屋，原告於拍賣程序應買取得系爭房地，取得權利後之權利、義務，依繼承之法理，系爭租約當然對原告繼續存在，而有類推適用民法第425條之規定，原告訴請伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，顯無理由。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠林資益與張瑜鳳係夫妻關係。林資益於99年2月3日買賣取得
系爭房地，並於105年7月28日將系爭房地以贈與原因，移轉登記於張瑜鳳。
㈡林資益之債權人即中華開發提起撤銷贈與之訴，經本院甲案
、乙案確定判決撤銷贈與契約及物權行為並塗銷贈與登記，207號房地於108年1月14日回復於林資益所有，而209號房地於109年6月22日回復於林資益所有。
㈢系爭租約於108年2月11日簽立，約定租賃期間自108年2月15
日起至118年2月14日止，租金為每月45,000元，並以林延璋對出租人張瑜鳳之500萬元債權按月抵償。系爭租約並經民間公證人蔡宜樺公證，並製作公證書。
㈣林資益之債權人中華開發持執行名義聲請拍賣系爭房地，經
本院民事執行處112年度司執助字第11135號拍賣，拍賣公告載為不點交。
㈤原告於113年8月22日經由拍賣取得系爭房地所有權，並於113
年9月2日登記為所有權人(蕭瑞華、蕭瑞亞權利範圍各1/2)。
㈥林資益現因刑事案件尚繫屬中，現居住於系爭房屋內。
五、本院之判斷：兩造就先位之訴之爭點如下：⒈張瑜鳳、林延璋間之系爭租約是否為通謀虛偽意思表示而無效？⒉原告經拍賣取得系爭房屋產權，系爭租約對原告是否繼續存在?原告請求被告返還系爭房屋是否有理由?⒊原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利?倘須審酌備位之訴，爭點為：⒈系爭租約對原告是否繼續存在?原告請求被告返還系爭房屋是否有理由⒉原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利?茲析述如下：
㈠系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，張瑜鳳、林延璋間之系爭租約關係不存在：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人負舉證責任（最高法院48年台上字第29號裁判意旨、101年度台上字第1453號判決意旨參照）。另按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。查原告於113年8月22日經由拍賣取得系爭房地所有權，並於113年9月2日登記為所有權人(蕭瑞華、蕭瑞亞權利範圍各1/2)，堪認原告於領得權利移轉證書時已取得系爭房地之所有權，則原告主張其為系爭房地之所有權人，本得享有使用、收益等關於所有權之權能，自屬有據。被告以系爭租約為據主張有權占有系爭房屋而拒絕遷出，原告則主張張瑜鳳與林延璋就系爭房屋簽立系爭租約係通謀而為虛偽意思表示一節，應由原告舉證以實其說。
⒉查系爭房地，林資益前於105年7月28日以贈與為原因移轉所
有權登記予張瑜鳳，嗣經林資益之債權人中華開發提起撤銷贈與之訴，經本院甲案、乙案確定判決，認定中華開發對於林資益有美金12,140,000元及約定利息之債權存在，而林資益名下除系爭房地外，並無其他資產，林資益於105年7月28日以贈與為原因移轉系爭房地所有權予張瑜鳳，顯有害及中華開發債權，而撤銷贈與契約及物權行為並塗銷贈與登記，207號房地於108年1月14日回復於林資益所有，而209號房地於109年6月22日回復於林資益所有一節，有新北市地籍異動索引及本院甲案、乙案確定判決(見本院卷一第37頁至第57頁、第99頁至第135頁)各1件在卷可稽，此部分堪已認定，又207號房地之所有權於108年1月14日回復為林資益所有時，張瑜鳳亦為甲案之當事人，應明知林資益債權人中華開發對林資益之債權金額高達美金12,140,000元及約定利息，於108年2月11日美元兌換新臺幣匯率30.809元，則為374,021,260元及約定利息，另中華開發於108年6月10日對林資益起訴撤銷關於209號房地之撤銷贈與事件，本院參考系爭房地最新鄰近房地交易價格每平方公尺約為116,000元，而認定209號房地交易價格為10,042,120元一節，經本院職權調閱本院乙案全卷附本院108年度補字第1061號裁定可稽，而207號房地，依同一標準，108年交易價格應為9,986,440元（計算式：116,000元×86.09㎡＝9,986,440元），則系爭房地於108年間市場交易價額合計為20,028,560元（計算式：10,042,120元＋9,986,440元＝20,028,560元），顯不足以清償中華開發對林資益之債權374,021,260元及約定利息，則張瑜鳳應明知中華開發就207號房地聲請強制執行，因林資益無力清償將遭拍賣，又209號房地部分，若林資益之債權人中華開發提起撤銷贈與之訴，應為相同訴訟結果，卻仍於108年2月11日與林延璋簽訂系爭租約，並刻意公證，難謂張瑜鳳主觀上無迴避其配偶林資益之債權人中華開發聲請強制執行或與林資益為求繼續使用系爭房地之目的。
⒊又張瑜鳳於108年2月11日除與林延璋簽訂系爭租約外，同日
亦簽有還款協議書並公證，該還款協議書內容載有「甲方(即張瑜鳳)於106年3月間向乙方(即林延璋)借款500萬元，並簽發No576679本票乙紙供作乙方擔保作為擔保，今借貸已屆清償期，甲方未能依約清償，雙方特定如后之清償條件，以平爭議：一、由甲、乙方雙方同意，由甲方將新北市○○區○○里○○街000號、209號11樓之房地出租予乙方使用收益。二、雙方同意自108年2月15日起，迄至118年2月14日止，以每月45,000 之租金，為期十年，總金額5,400,000元充作前開5,000,000元之借款本息。三、甲方承諾於租賃期間內，除乙方有違法使用之情況外，甲方不得終止或解除租賃契約。十年租賃期限屆至後，甲方業已全數清償，乙方不得再以前開5,000,000元借款向甲方為任何請求」，並檢附No576679本票(發票人張瑜鳳、發票日106年3月1日、到期日107年12月31日、發票金額500萬元)乙紙一節，有天正聯合事務所108年度北院民公樺字第28029號公證書、還款協議書、本票各1件(見本院卷第357頁至第365頁)在卷可佐，則依上開還款協議書所載，林延璋對張瑜鳳500萬元借款債權，尚有開立500萬元本票擔保並於107年12月31日屆期，縱使207號房地之所有權於108年1月14日由張瑜鳳回復為林資益所有，然當時張瑜鳳名下仍有209號房地，交易價格仍有10,042,120元遠大於林延璋500萬元債權，再者，中華開發就207號房地，前聲請假處分並於106年5月10日為假處分登記，207號房屋經本院於106年6月5日張貼查封公告一節，此有新北市地籍異動索引1紙、乙案所附相片（見本院卷第43頁、乙案卷第527頁）可佐，並為林延璋於本院乙案審理時陳稱知悉207號房屋有貼查封封條明確（見乙案卷第472頁至第473頁），由此可知，林延璋前於106年3月1日甫借款500萬元予張瑜鳳，同年6月5日知悉向張瑜鳳所承租207號房屋，經中華開發聲請假處分後遭法院查封，張瑜鳳至107年12月31日前均未清償500萬元借款，且本票已到期，則林延璋於107年12月31日時，應知悉張瑜鳳已經有資金困難問題，並於當時林延璋尚有張瑜鳳開立之本票作為債權擔保，張瑜鳳名下尚有209號房地，209號房地當時亦未被查封，林延璋若持本票對張瑜鳳行使追索權，依照票據法第123條聲請本票裁定後即可強制執行，仍得以迅速實現其債權，林延璋竟捨此不為，亦不顧207號房地已經甲案判決後，於108年1月14日回復為林資益所有，反而與張瑜鳳於108年2月11日就系爭房屋簽立10年系爭租約並公證，面臨系爭房屋日後有可能遭強制執行風險而受其債權無法實現損失，而同意以該500萬元債權抵償林延璋依照租約月繳方式繳納45,000元租金，等同一次付清10年租金，此等罕見約定內容顯與一般租賃契約關於租金金額及支付方式均迥然不同，亦與一般借貸契約為盡速清償欠款之解決方式顯有差異，系爭租約之真實性自屬可疑。再者，乙案審理時，林資益與張瑜鳳在乙案主張209號房地實為張瑜鳳所有並借名登記在林資益名下，並聲請林延璋作證，林延璋於乙案審理時證稱其自100年起承租系爭房屋，每月租金42,000元，二戶係打通使用，共用一扇大門，門外僅張貼207號11樓門牌；張瑜鳳向其告知，該二戶房地均係張瑜鳳購置，僅係登記於被告林資益名下，於105、106年間，因林資益與人有糾紛，張瑜鳳擔心房子會沒了，故過戶回自己名下；其於租賃期間，房租係向張瑜鳳繳納，收到稅單或有房屋修繕問題亦係交由張瑜鳳處理等語。然就乙案訴訟代理人當庭詢問林延璋，其與被告之租約是何時至何時，林延璋原證稱「租約每年打，現在沒有打租約了。」然經乙案原告訴訟代理人提示系爭租約，林延璋始改稱確有此份租約，並稱係因張瑜鳳向其借貸500萬元，張瑜鳳始與其簽署此份租約，約定以租金抵償債務云云（見乙案108年10月29日言詞辯論筆錄，即乙案卷第469頁至第476頁）。由上可知，林延璋就系爭租約，於乙案108年10月29日作證時先稱租約與張瑜鳳每年簽約，現在已經沒有再簽約等語，經該案原告訴訟代理人提示系爭租約後，始改稱確有系爭租約，且租金係以借款500萬元抵償云云，林延璋於108年10月29日於乙案審理中作證，距離系爭租約簽定日108年2月11日簽立僅8個月多，時間並非久遠，且依照系爭租約林延璋本每月尚須繳納45,000元予張瑜鳳，因還款協議書而約定以債抵繳租金而無需繳納租金，又系爭租約月租金為45,000元，林延璋於乙案證稱為42,000元等語，則林延璋於乙案作證就有無簽立系爭租約、租金金額等租賃重要事項，作證前後不一，互為矛盾，難認林延璋有真實租賃系爭房屋之意思。⒋系爭租約簽立後，林延璋並未取得系爭房屋使用收益：
⑴拍賣公告附表內雖記載「點交否：不點交」、「使用情形：
因債務人之妻張瑜鳳出租予第三人林延璋，租期自108年2月15日起至118年2月14日止。」，惟亦載有「本院至現場執行時，管理員表示目前由債務人居住。然於本院行訊問程序，債務人表示其未實際占用本件房地，僅在209號11樓有1個房間供其回台時居住，1年僅在台灣幾個禮拜等語。張瑜鳳及林延璋亦表示本件房地亦出租予林延璋，目前由林延璋居住、實際占用等語」（見本院卷一第70頁），足徵林資益當時確實居住在系爭房屋內。又林延璋自承居住在臺北市士林區之戶籍地（見本院卷一第436頁），則系爭房屋並非林延璋生活起居處所，足堪認定。被告並主張有與張瑜鳳口頭約定林資益如果返台，無償居住在系爭房屋內1間房屋內，並稱林凡仟為林資益之姪子，平日居住在雲林縣四湖鄉，因林資益緣故認識林延璋，若林凡仟北上有住宿需求時，林延璋同意出借林資益回國所使用之房間予林凡仟居住等情，然系爭租約長達10年，系爭租約第7條約定林延璋得將系爭房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用或將租賃權轉讓於他人一節，有系爭租約1件（見本院卷一第389頁至第395頁）可佐，又林資益雖稱居住在209號房屋的1個房間，系爭房屋內有5個房間，共用客廳、衛浴及廚房等語（見本院卷一第165頁），此外並有系爭房屋內相片1件（見本院卷一第545頁至第549頁）在卷可參，堪認林資益所使用房間並非單獨套房，除209號房屋內1個房間，亦會使用到客廳、衛浴及廚房，而依林延璋所言，係因張瑜鳳無力清償500萬債務，林延璋與張瑜鳳始簽立系爭租約，並在系爭租約約定同意轉租，則林延璋若係為減少張瑜鳳無法清償500萬元借款之損失，並簽立可以轉租之系爭租約，應可推知林延璋有考慮以轉租方式獲取租金，以填補張瑜鳳無法清償500萬元借款之損失，則林延璋何以會同意林資益在不特定返台期間居住在系爭房屋內一間房間外、使用客廳、廚房、衛浴，而導致於增加轉租之困難，甚而同意林凡仟亦得居住在內，且林資益無償居住應遵守義務為何等節，亦未有約定，而林資益在系爭租約10年期間均可無償居住在系爭房屋內1個房間所獲取利益甚大，則張瑜鳳何以未要求在系爭租約內明訂林資益得居住系爭房屋內房間，顯於常情不合。
⑵又系爭租約第6條約定「…水電費、瓦斯費、電話費、社區大
樓管理費、清潔費、網路費、乙方居住使用本租賃住宅所生之雜項費用由乙方(即林延璋)負擔」，然查系爭房屋水費自99年起迄今，均為林資益以名下聯邦商業銀行帳戶繳納一節，有臺北自來水事業處水費繳納明細表1件（見本院卷一第243頁至第249頁）可參，被告亦自承水費與電費扣繳帳戶為林資益（見本院卷一第436頁、第441頁），則林延璋既於乙案審理時主張100年即租賃系爭房屋，已如前述，何以99年起迄今均為林資益繳納系爭房屋水電費，雖被告辯以林延璋遇到林資益或張瑜鳳時再以現金結算，然其未舉證以實其說，況且林延璋於100年起即承租系爭房屋，並約定由承租人即林延璋繳納水電費，而林資益又長期在國外，何需以林資益銀行帳戶扣款，在林資益、張瑜鳳偶爾返台期間再結算水電費，徒增困擾及爭議，顯與一般水電費均由房屋使用人繳納常情相違，被告此部分所辯，並無可採。堪認系爭房屋水電費在系爭租約訂定後，均由林資益繳納，林延璋並未有分擔水電費。⑶證人馬豫台於本院證稱伊於101年1月1日起，為新北市○○區○○街000○000號（集英堡二期）大樓之社區管理員，系爭房屋是2戶打成1戶，對外是207號，進出的人比較多，我知道的有林延璋、林資益、張瑜鳳、林凡仟都有進出，還有其餘的人是林資益公司的人，不是林延璋公司的人。住的話，事實上我無法完全知道住的時間，但長時間來說，是林資益跟張瑜鳳、林凡仟3位在住，是我擔任管理員至今。信件跟包裹林延璋、林資益、張瑜鳳、林凡仟都會有。這4人都可以簽收。林延璋沒有簽收，最常領的是另外3人，林凡仟從讀書到現在都還在住。他是前1、2年畢業，大學期間都住在這邊，應該有5、6年，有最早我知道是林資益夫妻在住，後來發現林延璋也在進出系爭房屋，於是我約10幾年前約102年問林延璋你怎可以常常進出，他說有租約，之後就沒問過等語（見本院卷二第15頁至第18頁），證人吳聰枝於本院證稱伊為新北市○○區○○街000○000號（集英堡二期）大樓之社區管理員就職至今約10年，固定晚班（晚上7時至隔日上午7時），出入口有前門跟地下室，伊固定位置在前門，系爭房屋林資益出國的時候，回國會回來住。林凡仟是畢業要出社會工作後才開始住。張瑜鳳是跟林資益一起住。林延璋有來，但林延璋是從地下室出入，我會從監視器看他上樓，林延璋有時候會跟我打招呼，他有時候會從大門進出，林延璋何時開始進出系爭房屋不清楚，林延璋有過夜，過夜最多2 天，林延璋來過夜的次數不清楚，也沒有印象一年有沒有一次，只知道有過夜，林延璋進出社區時，有帶卡就自己進出，沒有帶卡才會請我們幫他感應，他的卡如何來我不知道等語（見本院卷二第13頁至第14頁），證人馬豫台、吳聰枝為系爭房屋社區之管理員，服務時間均超過10年，觀證述內容尚合情理且無刻意偏向何人之處，更已具結擔保所述真實，應無甘冒偽證罪責故為虛偽陳述之必要，是可認渠等證稱具有可信性。又林凡仟有於114年4月至7月多次進出電梯、林凡仟、張瑜鳳於113年、114年、115年多次領有信件包裹一節，亦有監視錄影畫面、各類掛號郵件登記簿資料各1件（見本院卷二第55頁至第77頁）在卷可稽，是以不論由證人馬豫台、吳聰枝證稱或系爭房屋社區之電梯監視畫面、各類掛號郵件登記資料可知，系爭房屋自101年迄今，長期居住使用者為林資益、張瑜鳳，而林凡仟則從念大學或大學畢業後開始居住，且信件及包裹由林資益、張瑜鳳、林凡仟簽收或領取，林延璋沒有領取過，又林延璋持有門禁卡，社區門禁卡可藉由借用、轉交或複製而取得，亦難以門禁卡即認林延璋有取得系爭房屋之占有，堪認系爭房屋在系爭租約訂立後，仍由林資益、張瑜鳳、林凡仟居住使用，至於林延璋僅偶而進出系爭房屋，難認有有長期居住或實際使用系爭房屋之事實。
⑷綜上，系爭租約訂立後，林延璋並未有分擔水電費、系爭房
屋仍由林資益、張瑜鳳、林凡仟居住使用，原告主張張瑜鳳並未移轉系爭房屋占有予林延璋，應為可採，足徵原告主張系爭租約應係通謀所為虛偽意思表示，係屬有據。⒌被告雖以拍賣公告中已載明系爭租約等意旨為由，質疑原告
應受所載內容拘束等情。惟查，拍賣公告雖載有拍定後不點交及系爭租約之內容，然強制執行程序中縱有此記載，並無確定實體上法律關係存否之效力，僅係以此記載，使有意參與競標之人自行斟酌評估是否投標而已，並未限制拍定人於日後不得以訴訟爭執系爭租約是否真實存在。是以，拍賣公告上縱有前述記載，並不發生確定就系爭房屋有系爭租約法律關係存在之法律上效力。被告質疑原告應係同意拍賣條件方為應買，應受拍賣公告中附表所載內容拘束，不得再行爭執云云，自無可採。
㈡系爭租約關係既不存在，被告即無從主張係有權占有系爭房屋，原告請求騰空遷讓返還，即有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院110年度台上字第265號判決意旨參照）。又對於物有事實上管領之力者，為占有人。受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940條、第942條規定甚明。申言之，「占有」係對於物得為支配，排除他人干涉，而具有一定法律效力之社會事實，其成立須對物具有事實上之管領力；有無事實上管領力，應依具體個案決定；如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；「輔助占有」則指基於特定從屬關係，受他人（占有人）指示，而對於物為事實上之管領；非受他人指示之占有，即不存在占有輔助關係（最高法院110年度台上字第2156號、95年度台上字第1124號判決參照）。基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院111年度台上字第1106號、101年度台上字第1106號判決參照）。另稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。家置家長。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122條、第1123條亦有明定。
⒉林凡仟、張瑜鳳分別為林資益之姪子、配偶，張瑜鳳、林凡
仟與林資益間均為家長家屬關係，林凡仟並受林資益同意指示而共同生活，隨同林凡仟居住使用系爭房屋，僅屬林資益之占有輔助人，其本身非占有人（最高法院99年度台上字第429號、108年度台上第565號、111年度台上字第2211號、111年度台上字第1106號判決參照）。
⒊原告於領得權利移轉證書時已取得系爭房地之所有權，以系
爭房地所有權人身分，本得占有系爭房地而享有使用、收益等關於所有權之權能。系爭租約既為張瑜鳳與林延璋通謀虛偽簽立而無效，林資益以系爭租約存在為據，主張有權占有系爭房屋而拒絕遷出，已不可採，則系爭租約關係並不存在，更無民法第425條之買賣不破租賃之適用餘地，林資益無任何得對原告主張有權占有之法律上權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求林資益應將系爭房屋遷讓返還予伊，自屬有理由。
㈢原告依民法第179條規定，得請求林資益至遷讓騰空之日止，按月給付相當於租金之不當得利數額為各195元。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。原告因拍賣取得而於113年9月2日登記為系爭房屋所有權人，林資益自同日起無權占用系爭房屋，則原告依不當得利之法律關係請求林資益返還自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止所受相當於租金之利益，依法自應准許。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。經查，系爭房屋之用途係林資益居住，其中系爭房屋為鋼筋混凝土造12層之第11層，建物第一次登記為97年12月29日，有系爭房屋建物登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷一第25頁至第35頁），系爭房屋附近多為住宅區，交通及生活機能良善，此有Google地圖可參（本院卷一第137頁），本院斟酌上情，認原告請求林資益給付相當於租金之損害，以系爭建物坐落土地及系爭建物申報總價年息10％計算為適當。查系爭房屋坐落土地之113年申報地價為每平方公尺32,000元、207號房屋面積為93.61平方公尺(即11層86.09＋陽台7.52＝93.61)及209號房屋面積為93.93平方公尺(即11層86.57＋陽台7.36＝93.93)，207號房屋課稅現值690,400元、209號房屋課稅現值為566,900元等事實，有原告提出之土地登記第一類謄本、系爭房屋稅籍證明書在卷可參(見本院卷一第25頁至第65頁)，則系爭土地申報地價及建物課稅現值總價為1,426,937元【計算式：土地面積1871.88 平方公尺×(1490/100000＋1342/100000)×申報地價32,000元)＋房屋現值(690,400元＋566,900元)】，小數點以下四捨五入）。依此，原告主張於起訴狀繕本送達翌日即113年11月20日（送達證書見本院卷一第157頁）起至返還系爭房屋之日止，向林資益按日給付之不當得利數額為390元（計算式：1,426,937元×10％÷365＝390元，元以下不計）。又蕭瑞華、蕭瑞亞就系爭房屋各有2分之1所有權，其請求返還占有之不當得利屬可分之債，依民法第271條規定，上開金額由原告平均分受，被告按日應給付蕭瑞華、蕭瑞亞各195元（計算式：390元÷2＝195元）。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求林資益將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依同法第179條規定，請求林資益自113年11月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日應給付蕭瑞華、蕭瑞亞各195元，均為有理由，應予准許。又本件既經就先位請求部分為判決，就備位請求部分即無再予判決之必要，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 鐘怡文