臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2839號原 告 江飛宇
江翔宇上二人共同訴訟代理人 徐松龍律師
蔡沂彤律師被 告 劉凌純上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣78,000元，並自民國113年8月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之41，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣78,000元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊等2人為門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人，於民國99年10月15日均同意將系爭房屋出租於被告，約定租賃期間為99年10月15日起至100年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）3,000元（以下合稱系爭租約），因原告未諳法律不慎將其轉為不定期租賃契約。因原告現有自住之需求，且被告已積欠高達22個月之租金未給付，屢經催討均未獲置理，且因被告將雜物堆置系爭房屋之1、3樓梯間，以違反公寓大廈管理條例第16條第2項之方式使用系爭房屋之情事，原告江翔宇又再於113年3月13日寄發存證信函通知被告有上開情事，惟未獲置理。而被告已積欠租金達26個月，且有如上述違反法令使用系爭房屋之情形，系爭租約業已終止，原告自得爰依民法第767條第1項前段規定請求被告返還房屋等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告78,000元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年3月13日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告積欠2 期以上租金未繳而終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。
⒉經查：原告主張兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，且
被告積欠租金，經原告以存證信函催告被告繳付租金，被告迄未給付租金等情，業據其提出與其所述相符之租賃契約、存證信函、台北富邦銀行存摺封面及內頁各件影本為證（見本院卷第31至93頁），而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，認原告此部分之主張，應堪採信。⒊又查：依原告提出之原告富邦銀行存摺內頁記載被告最後一
次繳費時間為111年6月4日匯入原告該富邦銀行帳戶金額為36,000元，並曾於111年2月10日匯入該富邦銀行帳戶18,000元、110年10月18日匯入該富邦銀行帳戶9,000元、111年5月20日匯入該富邦銀行帳戶18,000元（見本院卷第81至85頁），再佐以被告曾於113年度偵字第34578號提出陳報狀，檢附之曾給付系爭租約約定之租金匯款單（見本院卷第201至245頁），可認被告最後一次繳費時間為111年6月4日匯入原告該富邦銀行帳戶金額為36,000元，最遲自113年6月起，即未按期給付租金。又再參酌原告提出之租賃契約記載，被告曾給付押租金6,000元予原告，有原告提出之原於99年簽定之租賃契約附卷可證（見本院卷第33頁），揆諸前開法律規定說明，被告積欠之租金尚應扣除押租金後仍有積欠2個月以上之租金，原告始得終止租約，則被告於111年6月4日匯入原告該富邦銀行帳戶金額為36,000元，給付一年期之租金（111年6月至112年5月），再扣除押租金6,000元，可認原告於113年3月間寄發存證信函以被告積欠租金達2個月以上之事由終止系爭租約時，被告確已積欠2期以上之租金。
⒋次按民法第95條第1項本文規定：「非對話而為意思表示者，
其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。故書面所為之意思表示，如已進入相對人之實力支配範圍，且處於依一般社會觀念，可期待相對人了解之狀態時，應認該意思表示已對相對人發生效力（最高法院111年度台上字第1203號判決亦同此旨）。經查：原告曾於112年11月間寄發存證信函催告被告給付租金之事實，有原告提出之該存證信函影本附卷可憑（見本院卷第37頁），原告嗣於113年3月間再寄發存證信函向被告送達終止系爭租約之意思表示，亦有原告提出之該存證信函附卷可稽（見本院卷第91至93頁），則原告提出新北地方檢察署113年度偵字第34578號不起訴處分書理由記載：告訴人劉凌純於警詢時、偵查中自陳：「...我是於113年1月31日回到本案房屋才發現家門口又有房東張貼的存證信函」、顯見被告回到系爭房屋看見存證信函之時間為113年1月31日，被告所見門口張貼之存證信函並非原告於113年3月間以存證信函向被告送達終止系爭租約之意思表示之存證信函。原告雖引用不起訴處分書上記載（見本院卷第165頁），主張被告自承其回房屋時有看到原告貼的不存證信函並了解原告有終止租約之意思表示云云，然查：被告於偵查中表示113年1月31日回到系爭房屋發現門鎖遭人更換，且只有房東有鑰匙，門口又有房東張貼之存證信函等語（見本院卷第199頁），又觀之上開不起訴處分書未記載被告有再於113年3月以後回到系爭房屋之事實，發現房東有張貼終止租約之存證信函之事實，則原告寄送終止系爭租約之存證信函依該存證信函上之郵戳日期為113年3月19日，被告於113年1月13日回到系爭房屋看到之存證信函非該終止系爭爭租約之存證信函，應堪認定。則原告於113年3月間再寄發存證信函向被告送達終止系爭租約之書面所為之意思表示，並未進入被告實力支配範圍，尚難期待被告得以了解，應認該終止租約之意思表示未對被告發生效力。此外，原告復未舉證證明已送達終止系爭租約之意思表示予被告，兩造間系爭不定期租約仍未終止，亦堪認定。⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
為民法第767條前段所明定。查，系爭房屋因原告換鎖，被告不得而入之事實，有原告提出臺灣新北地方法院113年度偵字第34578號不起訴處分書可參（見本院卷第163至169頁），再參酌原告江翔宇於偵查中表示：「我去租屋處那邊也找不到他人，我跟我弟弟便認定他已經失蹤了，沒有辦法取得聯繫，我們便在12月底著手開始清理房屋裡面的東西。」、「因為門鎖被我們更換了」等語（見本院卷第194頁），顯見原告已將系爭房屋置於自己實力支配範圍內，被告則因原告更換門鎖而不得進入系爭房屋內，原告對系爭房屋已有支配之權利，自難以原告提出上開刑事偵查卷內之房屋內照片（見本院卷第265頁），認被告仍占有使用系爭房屋，況如前述，原告未舉證證明已送達終止系爭租約之意思表示予被告，兩造間系爭不定期租約仍未終止，原告依終止後之法律關係，依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，亦屬無據，為無理由。
㈡原告請求被告應給付原告78,000元本息，有無理由：
經查：
⑴原告起訴請求被告給付原告78,000元本息，及被告應自113年
3月13日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元，均未於事實理由欄記載請求權基礎及事實理由。而按認定事實、適用法律，係法院之職權。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上或法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項固定有明文。惟觀之原告主張之事實即被告積欠租金已高達78,000元，並提出附表證明租金給付情形（見本院卷第267頁），且主張原告江翔宇已於113年3月13日寄發存證信函通知被告終止系爭租約等語（見本院卷第17頁），可見原告請求被告給付原告78,000元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，乃係基於租賃契約尚未終止，兩造間就系爭房屋存有租賃關係之事實，而按承租人有支付租金之義務，為民法第439條所明定。故原告乃請求被告依租賃關係給付原告租金78,000元。而原告請求被告應自113年3月13日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元，乃係基於被告於租賃關係終止後無租賃關係存在，故自113年3月13日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元，係無法律上之原因而受利益，致原告受損害者，原告請求被告返還其利益，合先敘明。
⑵原告於刑案中偵查中陳稱自112年9月起聯絡告訴人（以下均為
本件被告）未果，以為告訴人已搬遷。劉凌純自112年9月開始都沒有再回應，鄰居也都說他很久沒有回來，希望我們可以把他的雜物清除，因此便於112年12月底著手清理本案房屋內物品；後續更換門鎖，因環境衛生、安全問題，始將屋內部分問題丟棄屋外等語，有該不起訴處分書可憑（見本院卷第164至166頁），足見原告已於112年12月將系爭房屋門鎖更換已收回系爭房屋，被告無法再進入系爭房屋，已無法繼續性支配系爭房屋。則原告已強制收回租賃物，於112年12月起迄至113年3月13日止，原告並未將租賃物即系爭房屋交付被告使用，原告請求被告給付112年12月起迄至113年3月13日止之租金，依法不合，為無理由。
⑶原告提出附表（見本院卷第267至268頁），主張被告向原告租
用系爭房屋約定每月租金3,000元，自101年12月10日起至113年3月13日止應給付原告408,000元（計算式：101年12月10日起至113年3月13日止共計136月，136×3000元＝408,000元），然果若如原告提出之附表所示，被告給付租金如附表所示為312,000元，原告係於112年12月間強制收回系爭房屋，自101年12月10日起迄至112年12月10日止共計11年，計132個月租金，共計396,000元，如附表所示被告業已給付原告312,000元，有原告提出之富邦銀行存摺內頁及被告於刑事偵查中所檢附之匯款憑證可證（見本院卷第41至89頁、第203至245頁）。故被告積欠原告租金為84,000元，尚堪認定。
⑷又按押租金應當然抵充先到期之租金債務，依原告提出兩造間
簽訂之租約第五條約定：被告於簽約時已給付押租金6,000元（見本院卷第33頁），原告雖於113年3月13日寄發之存證信函告知被告積欠租金已達7萬8千元，惟未說明自何時開始積欠租金至何日，且未說明前開押租金是否已抵充租金，此部分自應為被告有利之認定，足認押租金6,000元尚未用於抵充租金。是以被告積欠原告租金84,000元以押租金6,000元抵充後，被告尚應清償原告租金78,000元，則原告請求被告付原告78,000元之本息，核屬有據，㈢原告請求被告給付自113年3月13日起至遷讓房屋之日止按月給付3,000元，有無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額。為民法第179條前段、第181條但書所明定。
⒉經查：原告終止系爭租約之意思表示未送達被告，已如前述
，系爭租約並未終止。又系爭房屋原告已更換鎖，被告無從進入之事實，亦有原告提出之不起訴處分書理由欄記載明確。又按所謂占有，乃對於物有事實上管領力之一種狀態，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院102年度台簡上字第12號裁定意旨參照）。則被告已無法進入系爭房屋，已如前述，此外，原告復未舉證證明被告得進出系爭房屋，被告對系爭房屋已無繼續支配使用權利，自難認被告於113年1月間起對系爭房屋仍有占有之情形。，另依原告提出之系爭租約第18條約定任憑出租人甲方處理之約定，佐以原告江翔宇於警訊調查時自陳：「我們便在12月底著手開始清理房屋裡的東西」等語（見本院卷第194頁），可徵被告已無占有使用系爭房屋獲有利益。又系爭不定期租約尚未終止，業經本院認定如上，原告依終止後之法律關係請求被告自113年3月13日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3,000元，亦屬無據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203條分別定有明文。本件租金給付債務依兩造原訂租約第四條約定應於每月15日前繳納（見本院卷第33頁），為有確定期限之給付，則原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月18日（見本院卷第105頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃關係請求被告應給付原告78,000元，並自113年8月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告依民法第767條返還請求權請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及終止後之法律關係請求被告自113年3月13日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3,000元，均無有理由，不應准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，原告勝訴部分，核無不合，爰酌定擔保宣告之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 劉芷寧附表：
編號 時間 金額 卷證資料 1 101年12月10日 3,000元 2 102年5月19日 3,000元 3 102年6月20日 3,000元 4 102年7月15日 3,000元 5 102年8月18日 3,000元 6 102年9月18日 6,000元 7 103年8月16日 3,000元 8 104年5月10日 6,000元 9 104年7月16日 6,000元 10 104年9月17日 9,000元 11 105年8月13日 6,000元 12 105年11月4日 6,000元 13 105年12月23日 5,000元 14 106年1月14日 1,000元 15 106年2月1日 6,000元 16 106年4月18日 6,000元 17 106年7月12日 6,000元 18 106年9月7日 4,000元 19 106年10月11日 2,000元 20 106年10月11日 3,000元 21 106年12月3日 1,000元 22 106年12月3日 1,000元 23 106年12月3日 2,000元 24 107年1月16日 5,000元 25 107年3月5日 9,000元 26 107年7月18日 6,000元 27 107年10月8日 9,000元 28 107年12月6日 6,000元 29 107年12月6日 3,000元 30 108年2月25日 9,000元 31 108年6月22日 9,000元 32 108年8月22日 6,000元 33 108年10月20日 3,000元 34 108年10月20日 3,000元 35 108年11月12日 3,000元 36 109年2月4日 9,000元 37 109年2月20日 9,000元 38 109年5月20日 9,000元 39 109年9月14日 12,000元 40 110年1月14日 9,000元 41 110年3月9日 9,000元 42 110年7月21日 9,000元 43 110年10月18日 9,000元 44 111年2月10日 18,000元 45 111年5月20日 18,000元 46 111年6月4日 36,000元 共計：312,000元