臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2206號原 告 鄭彩玉訴訟代理人 陳坤地律師
林春長律師被 告 曾謀仁
陳聖凱劉宗維林宏樹
張國華共 同訴訟代理人 黃丁風律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟零柒拾伍元，及自民國一百一十三年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬肆仟零柒拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣兩造及訴外人中華民國（管理者：財政部國有財產署〈下稱
國產署〉）、林玉能及王楗洲等人共有坐落新北市○○區○○段000地號土地，面積702.32平方公尺（下稱系爭土地），各共有人之權利範圍詳如附表所示。又因被告於民國113年1月9日以板橋文化路郵局第16號存證信函通知其餘共有人，擬依土地法第34條之1規定處分系爭土地，經國產署認被告所擬出售之總價，低於國產署查估之合理市價，且為使系爭土地彰顯其市場之客觀合理之價格，以透過拍賣之公開市場機制，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配更合理之價金，及兼顧各共有人之利益及其公平性，國產署因而依民法第824條第2項第2款之規定，向鈞院起訴請求系爭土地予以變價分割，所得價金按各共有人應有部分比例分配，經鈞院以113年度重司調字第21號受理，並安排進行民事調解。㈡詎被告竟早已共同謀議，於113年1月4日以土地法第34條之1
相關規定作為掩護，而故意或過失以顯低於系爭土地應有之市場行情，將包含原告及其他共有人之土地應有部分之系爭土地，僅以每坪單價新臺幣（下同）65萬元之低價（買賣總價金為1億3,809萬2,500元）全部出售予訴外人康禾地產開發股份有限公司（下稱康禾公司），並於113年3月6日向新北市政府稅捐稽徵處申報移轉系爭土地移轉現值，及於113年4月18日將其計算之原告應得對價，向鈞院提存所辦理提存，以致原告及其他共有人因而受有損害。原告雖委請律師發函新北市三重地政事務所依土地法第34條之1執行要點第14點之規定，請求駁回被告所為系爭土地買賣移轉登記之申請案，惟經該事務所回覆稱被告委託代理人於113年4月1日送件申請登記，業於同年月26日辦峻登記等情，原告及其他共有人至此已無從爭執系爭土地移轉登記之法律效果。
㈢又系爭土地位處新北市三重區集美段之忠孝大橋、環河南路
西南側更新地區，其東側臨接泉州街，南側臨接中正南路250巷，北側臨接泉州街65巷，屬三重區境內之住宅（集美住宅區）精華地段，並有新北市立三重高中、市立集美國小、玫瑰公園、三重社教館、三重運動中心等公有公共設施皆設置於此，顯見系爭土地位處新北市三重區之精華地段，極具興建住宅之價值。且依工商時報於112年10月4日之報導，股票上市公司華固建設股份有限公司於112年10月3日取得新北市三重區仁信段之土地每坪之單價已高達132萬元；另依好房網公告之新北市三重區集美段忠孝橋附近之住宅區土地，其每坪之單價亦達130萬元；再者，即使依公開資訊觀測站重大訊息公告，股票上市櫃公司新美齊公告其於109年2月26日取得新北市○○區○○段000地號等土地，其每坪之單價亦達93萬9,000元。由此可見，系爭土地依其所處位置係在新北市三重區集美段，目前土地交易之價格應不會低於每坪90萬元。
㈣再者，關於鈞院囑託日升不動產估價師事務所鑑定後所出具
之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），其表示意見如下：
⒈依系爭估價報告書摘要內容所示，就系爭不動產價格形成之
主要因素分析結果，不論係一般因素之政策面、經濟面或不動產市場發展概況，在113年1月間均屬有利於房地市場之價格穩定；尤其在系爭土地位處之區域因素，及區域內之重大交通及公共建設，亦均屬有利於系爭土地區域整體房市之發展等情，核與原告前述系爭土地位處新北市三重區之精華地段，極具興建住宅之價值等情相符。顯見，原告前開主張系爭土地之交易價格應不會低於每坪90萬元，應屬可採。則系爭估價報告書勘估標的空地狀態下之評估價格每坪僅為87萬7,000元，與該區域土地之市場交易價格相較應有偏低之嫌。
⒉又系爭估價報告書鑑定系爭土地空地狀態下，採用比較法推
算系爭土地之價格每坪為87萬7,000元，評估總價為1億8,631萬8,650元，惟又估算系爭土地需進行拆屋還地訴訟及強制執行程序狀態下，評估其價格降為每坪為67萬5,000元，評估總價為1億4,340萬3,750元，亦即系爭估價報告書認定系爭土地如進行拆屋還地訴訟及強制執行狀態下，其處理之成本竟高達4,291萬4,900元，惟日升不動產估價師事務所就不動產本身之估價，固屬其專業之範圍，但就系爭土地進行司法程序所需耗費成本之計算，是否仍屬該事務所之專業範圍，即值懷疑，則其所作系爭土地進行拆屋還地訴訟及強制執行耗費成本之計算，自不足以作為認定該事實之依據。
⒊被告辯稱主張系爭土地買受人須對12棟房屋之占有人起訴請
求拆屋還地，取得勝訴判決確定及聲請法院強制執行，以上合計約5年。因此系爭土地單價，須扣除上開成本云云，惟上開土地上之12棟建物均係未辦保存登記之建物，其實際上之占有人為何人？及占有之原因為何？並未據被告陳明，且占有人是否已與買受人達成返還房屋之協議？是否必須以訴訟及強制執行程序，始能拆還系爭土地上之建物？亦未據被告舉證以實其說。況被告先前從未提出必須對12棟房屋之占有人起訴請求拆屋還地及聲請法院強制執行之事實，直至原告聲請就系爭土地鑑價後，被告始為上開主張，顯有臨訟編造之嫌。而被告迄今既未曾對系爭土地之占有戶提起拆屋還地之訴訟，顯見，買受人收回系爭土地並無須對上開建物所有人以訴訟解決之必要，則其主張系爭土地之單價，須扣除上開成本云云，亦應不足採信。
㈤承前所述，被告明知系爭土地位處新北市三重區之精華地段
，極具興建住宅之價值，系爭土地之交易價格應不會低於每坪90萬元，竟基於為自己或他人不法之利益，或損害原告及其他共有人之利益，而故意（至少亦有違背其應有之注意義務而有過失）違背土地法第34條之1所賦予之代理權限，而僅以每坪單價65萬元，總價1億3,809萬2,500元之低價將系爭土地全部出售予康禾公司，確已造成原告及其他共有人應得對價權利之損害。而原告應有之持分面積為46.821平方公尺即14.163坪，則依原告自行估算之系爭土地市場應有交易價格每坪90萬元，計算原告所有系爭土地持分應得對價之金額應為1,274萬6,700元（計算式：14.163坪×900,000元＝1,274萬6,700元），惟被告僅以每坪65萬元將系爭土地全部低價出售，並計算原告應得之對價為920萬5,950元（計算式：
14.163坪×650,000元＝9,205,950元），則被告因故意或過失以低價處分系爭土地，所造成原告損害之金額即應為354萬0,750元（計算式：12,746,700元—9,205,950元＝3,540,750元）。又縱依系爭估價報告書所鑑定系爭土地空地狀態下價格即每坪87萬7,000元，計算原告所有系爭土地持分應得對價之金額亦應為1,242萬0,951元（計算式：14.163坪×877,000元＝12,420,951元），所造成原告損害之金額即應為321萬5,001元（計算式：12,420,951元—9,205,950元＝3,215,001元）。是被告既係共同故意或過失不法侵害原告之權利，造成原告應得對價權利受有321萬5,001元之損害，原告自得依民法第184條第1項前段及第185條等規定，請求被告連帶賠償321萬5,001元。
㈥併為聲明：被告應連帶給付原告321萬5,001元，及自起訴狀
繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於113年1月4日依土地法第34條之1第1項規定與康禾公司
簽訂土地買賣契約書，並於113年1月9日以板橋文化路郵局第14、15、16、17號存證信函略以：台端與本人曾謀仁等共有集美段802地號土地，為祈能發揮充分之合理使用效益，依土地法第34條之1規定，以總價1億3,809萬2,500元出售土地所有權全部予康禾公司，台端如擬以同一條件行使優先購買權者，請於函到後15日內，以書面向本人表示主張優先購買權，逾期未主張，視同放棄優先購買權等語，同日中華郵政第949636、949637、949638、949639號國內快捷郵件，分別寄送王楗洲、林玉能、國產署及原告，其中僅原告拒收而退回，其餘均已合法送達，被告復於113年1月6日將上開存證信函及土地買賣契約書刊登在太平洋日報公告之。
㈡又因原告未以書面主張優先購買權，被告再於113年3月19日
以板橋漢生郵局第18號存證信函略以：系爭土地依土地法第34條之1規定，以總價1億3,809萬2,500元出售予康禾公司，原告未於期限內主張優先購買權，請於文到後3日內，至新北市○○區○○○道0段000號1樓，洽領應收買賣價金，若原告未於期限內到指定地址領取，將於過戶前至地方法院辦理提存等語，同日中華郵政第921385號國內快捷郵件寄送，原告依然拒收而退回，被告復於113年3月22日將上開存證信函全部函文刊登在太平洋日報公告之。嗣新北市政府稅捐稽徵處三重分處核定原告之土地增值稅197萬9,710元，扣除原告應繳納增值稅後，出售價金淨額應為722萬6,240元，被告並於113年4月18日辦理清償提存（案號：鈞院113年度存字第590號提存書），系爭土地並於113年4月26日以買賣為原因登記為康禾公司所有。
㈢而觀諸被告於113年1月9日寄送之存證信函信封，其上填載：
「不認識寄件人 拒收 鄭彩玉」及「拒收 113.1.10」等字樣，惟該存證信函不但送達原告之住所地，且為原告所親簽，顯見原告曾執有該存證信函，填載上開「拒收」字樣後，於113年1月10日退還郵差，堪認被告依土地法第34條之1第1項處分系爭土地，原告以同一價格優先購買之通知，業已合法送達，並已生送達效力，則上開限期15日之同一價格優先購買權，於113年1月26日屆至（按113年1月10日拒收退回，翌日即113年1月11日起算15日，即原告主張優先購買權期間至113年1月26日），原告未主張，即已喪失同一價格優先購買系爭土地之權利，況被告亦已於113年1月16日依登報方式（113年1月16日太平洋日報）通知原告，依土地法第34條之1第2項規定，堪認113年1月9日存證信函已合法通知原告，上開登報日起20日發生通知效力之15日同一價格優先購買權，於113年2月19日屆至（按登報日起20日發生送達效力即113年2月4日起算15日，即原告主張優先購買權期間至113年2月19日），原告逾期未主張，亦已喪失同一價格優先購買權利。被告復於113年3月19日以存證信函通知原告辦理領取買賣土地價金及移轉登記手續，原告依然拒收，依上開所述，113年3月19日存證信函亦已合法通知原告，為求慎重，被告再依登報方式（113年3月22日太平洋日報）通知原告，惟因原告皆無動於衷，被告接續洽辦、繳交原告出售土地增值稅及將所得價金辦理提存，以完成與康禾公司之系爭土地買賣登記。準此，被告既已合法通知原告行使優先購買權，原告未於限期內行使，已喪失優先購買權利甚明。
㈣再者，原告雖主張被告以低價出售系爭土地致其因而受到損
害云云，惟系爭土地經日升不動產估價師鑑定勘估標的需進行拆屋還地訴訟及強制執行狀態下每坪67萬5,000元，與被告處分予康禾公司價額每坪65萬元相當：
⒈日升不動產估價師事務所以比較法推定系爭土地每坪86萬4,0
00元（按：比較標的1、2、3之容積率依序240％、240％、251％%，系爭土地為200％；之臨路情況依序22公尺、22公尺（8公尺）、8公尺，系爭土地為6公尺；之交易價額依序96萬4,758元、89萬9,954元、91萬8,243元，條件均比系爭土地優），上開推定價額可信相當高，沒有短估之情事。不動產估價師再以比較價格每坪86萬4,000元、土地開發分析價格每坪88萬9,000元，各以50％加權數計算，評估每坪87萬7,000元，勘估標的即系爭土地價額1億8,631萬8,650元（計算式：877,000元×212.45坪＝176,318,650元），亦無不合理之處。
⒉又系爭土地遭12棟2樓、3樓或4樓之房屋占有，為開發利用系
爭土地，勢必對該12棟房屋之所有人或事實上處分權人訴請拆屋還地，而系爭土地公告現值每平方公尺16萬7,000元，各棟房屋面積超過10平方公尺，其訴訟標的價額已超出150萬元，則訴請前述12棟房屋拆屋還地案件，均得上訴第3審，前述訴訟費用及時間成本，當然須自素地價額中扣除，所得價額始為系爭土地合理之買賣價額。而日升不動產估價師係以⑴直接成本（律師費用）：每一審約20萬元至30萬元，以每一審25萬元計算，3審律師費用75萬元。⑵間接成本：年折現率5.88％（以平均資金成本推估，借貸利率參考價格日期當時五大行庫借貸利率取3.3％，自有資金報酬率參考國稅局112年營稅事業各業所得額暨同業利潤標準表，不動產開發業--不動產投資開發之年淨利率取10％，借貸成數取6成，求出年折現率為5.88％）。⑶認定勘估標的即系爭土地評估價格為67萬5,000元【計算式：（186,318,650元—750,000元）÷（1＋5.88％）×4.5÷212.45＝675,000元）】，適法合理。
⒊承前所述，系爭估價報告書鑑定每坪67萬5,000元與被告依土
地法第34條之1規定每坪65萬元出售系爭土地予康禾公司，雖有每坪2萬5,000元之價差，惟上開差額比例僅3.70％，可知被告係以合理市場價額處分系爭土地，自無損害原告權益，則原告請求損害賠償，自無理由。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為兩造及林玉能、中華民國（管理者：財政部國有財產署）、王楗洲等人共有。
㈡被告應有部分計543/750，共有人數逾1/2，應有部分合計逾2/3。
㈢被告寄送原告之113年1月9日存證信函、113年3月19日存證信函，原告均拒收退回。
㈣上開2封存證信函遭拒收退回，被告分別於113年1月16日、11
3年3月22日將存證信函（含附件113年1月4日契約書）刊登在太平洋日報公告之。
㈤被告將原告應得出售土地價金722萬6,240元（扣除土地增值稅197萬9,710元）提存在本院提存所。
㈥系爭土地於113年4月26日辦妥移轉登記予康禾公司所有。
四、得心證之理由：㈠原告主張其原為系爭土地共有人，被告依土地法第34條之1規
定於113年1月4日以總價1億3,809萬2,500元出售系爭土地所有權全部予康禾公司，並於113年4月26日移轉登記予完畢，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及系爭買賣契約書在卷可稽，堪信為真實。又原告主張被告以低價出售系爭土地，致損害其權利，請求被告連帶賠償其損害，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
⒈按土地法第34條之1第1、2項規定：「共有土地或建築改良物
，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」，依此規定，共有人對於共有土地之處分，若未能得全體共有人之同意，而其中共有人過半數及其應有部分合計過半數同意者，或應有部分合計逾三分之二者，仍得處分之。查系爭土地原為兩造及林玉能、中華民國（管理者：國產署）、王楗洲等人共有，應有部分如附表所示，被告欲出售系爭土地，原告及國產署不予同意，惟被告應有部分合計為543/750，已逾土地法第34條之1第1項但書所規定之應有部分三分之二，是被告得依該規定處分系爭土地。且被告已以存證信函或以公告方式通知原告及其他共有人行使優先購買權，是被告依土地法第34條之1第1、2項規定，於113年1月4日與系爭土地買方康禾公司簽訂系爭買賣契約，以總價1億3,809萬2,500元出售系爭土地，自屬合法。
⒉又原告主張被告低價出售系爭土地，係故意或過失違背土地
法第34條之1所賦予之代理權限，不法侵害原告及其他共有人應得之對價權利等語。經查：
⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；又按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。
又侵權行為過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷。所謂善良管理人注意義務，係指誠實勤勉而富有相當知識經驗之人，依交易上一般觀念應負之注意義務。又共有人依土地法第34條之1第1項規定，固有單獨處分之權利，如有故意或過失以低價出售情事，以致其他共有人受有損害，即難謂非不法侵害其他共有人之權利（最高法院69年度台上字第1104號裁判亦同此見解)。查被告依土地法第34條之1第1、2項規定將系爭土地出售予康禾公司，係屬有權處分，已如前述。惟其售價如與市價顯不相當者，難謂被告未怠於善良管理人之注意，致生損害於原告或其他共有人。是原告是否因此受有損害，首須究明者，應先探究被告以每坪65萬元之單價出售系爭土地是否屬於當時合理市價。
⑵本院依原告之聲請，囑託兩造同意之鑑價機關日升不動產估
價師事務所鑑定系爭土地於113年1月4日之客觀合理市價為何？經估價師實地勘察，斟酌不動產價格形成之一般因素(政策面、經濟面)、市場概況（區域不動產市場供需情形、價格水準)、區域因素（近鄰地區土地及建物利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、未來發展趨勢及區域環境內之重大公共建設)、個別因素（土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性)、最有效使用分析（法令面、市場面)，並採用比較法與土地開發分析法作為估價方法，因此得出系爭土地在空地狀態下於113年1月4日合理評估價格為每坪87萬7,000元，固有該所114年1月22日114訴估字0006號函檢附之系爭估價報告書附卷可佐。惟查，系爭土地非屬空地，其上有12棟未辦保存登記之2樓、3樓或4樓之建物所占有，設有門牌號碼三重區泉州街80-1號、80號、82號、82-1號及泉州街84巷2號、2-1號、2-2號、2-3號、2-4號、4號、4-1號、4-2號，有被告提出之現場照片、地籍圖謄本、地籍圖資網路便民系統等件附卷可稽。再參諸原告共有系爭土地30餘年以來，不僅未能查知系爭土地上之12棟建物占有戶及占有權源為何，亦無法就系爭土地為使用、收益，顯見占有關係非屬單純。衡酌土地交易個案之實際成交價，仍需視買賣雙方當事人之需求、能否即時為土地之使用收益等因素而決定，則在系爭土地占用戶問題未處理前，勢將影響系爭土地之成交價格，故合理推斷系爭土地之市場交易價格將顯低於合理市場價值。又依被告與康禾公司於系爭買賣契約書第11條約定可知，系爭土地自完成移轉登記付清價款日起，視同依現況完成點交手續，是本院認系爭估價報告書考量系爭土地上未辦保存登記之12棟建物之占有尚待由買方康禾公司自行排除之情形下，評估系爭土地於出售當時每坪單價為67萬5,000元，應可憑採。⑶承上，被告未盡善良管理人注意，將當時每坪單價為67萬5,0
00元之系爭土地，以低於市場行情之每坪單價65萬元出賣，原告主張因此受有價差之損害，應屬可採。至被告固抗辯差額比例僅3.7%，其以每坪單價65萬元處分系爭土地仍屬合理市價云云，惟依上說明，每坪單價既存有價差，且系爭土地面積702.32平方公尺，總價差額已達531萬1,250元，難謂原告未受有損害，是被告前開抗辯，要難採認。復查，原告就系爭土地應有部分僅占90分之6，折合14.163坪，故其損害額應為35萬4,075元【計算式：(675,000-650,000)×14.163＝354,075】。從而，原告依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告連帶賠償35萬4,075元，應屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查本件起訴狀繕本均係於113年8月20日送達於各被告，有送達證書在卷可稽，是原告請求被告連帶給付自起訴狀繕本送達被告翌日起即113年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據，亦應准許。
六、綜上所述，原告依據侵權行為法律關係，請求被告連帶給付原告35萬4,075元，及自113年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、又本判決命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額准許被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 114 年 6 月 9 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 9 日
書記官 李依芳附表：各共有人之權利範圍 編號 所有權人 權利範圍 1 林玉能 1/30 2 鄭彩玉 6/90 3 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 15/90 4 曾謀仁 1/10 5 張國華 22500/131719 6 劉宗維 00000000/00000000 7 王楗洲 14/1500 8 陳聖凱 8/48 9 林宏樹 38438/658595