臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2279號原 告 財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺法定代理人 林利倫訴訟代理人 江肇欽律師
王禹傑律師被 告 陳方金枝（即陳石福之承受訴訟人）
陳世雄（即陳石福之承受訴訟人）
陳世鵬（即陳石福之承受訴訟人）
陳淑蓉（即陳石福之承受訴訟人）
陳淑齡（即陳石福之承受訴訟人）
陳泓宇（即陳石福之承受訴訟人）
陳祐緯（即陳石福之承受訴訟人）
陳吳月美（即陳信義之承受訴訟人）
陳淑櫻（即陳信義之承受訴訟人）
陳世介（即陳信義之承受訴訟人）
陳淑燕（即陳信義之承受訴訟人）
陳麗鴻（即陳信義之承受訴訟人）
陳素貞（即陳信義之承受訴訟人）
袁家麟（即袁陳愛珠之承受訴訟人）
袁彩芸（即袁陳愛珠之承受訴訟人）
袁美花（即袁陳愛珠之承受訴訟人）
陳錦綢 原住○○市○○區○○路0段00號
陳葉聰馥陳友霖陳友鑫陳雯雯陳文泰陳莉敏陳莉雯
陳友勝
陳素貞陳莉梅
曾煥華（即曾陳嬌之承受訴訟人）
曾智賢（即曾陳嬌之承受訴訟人）
曾智忠（即曾陳嬌之承受訴訟人）
曾湘娟（即曾陳嬌之承受訴訟人）
李欣如（即陳東海之承受訴訟人）
陳妤婕（即陳東海之承受訴訟人）
陳柏宏（即陳東海之承受訴訟人）上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國115年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○地號，面積依序為六十四點四二平方公尺、二十四點八二平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自民國一百一十三年十一月二十九日起調整為按每年度申報地價年息百分之二十計算之金額。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬壹仟參佰玖拾參元，及自民國一百一十五年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行，但如被告以新臺幣壹萬壹仟參佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查：
㈠、原告於民國113年5月6日起訴時原列陳石福、陳信義、袁陳愛珠、陳東海及曾陳嬌為被告，惟陳石福於109年4月26日死亡，其繼承人為Ａ０１７、Ａ２２、Ａ２３、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１，且未拋棄繼承，有陳石福之繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果（見本院重簡卷第119頁、第131頁；本院訴字卷一第107頁至第117頁）；陳信義於112年9月4日死亡，其繼承人為Ａ０２４、Ａ２６、Ａ２５、Ａ２７、Ａ２８、Ａ１４，且未拋棄繼承，有陳信義之繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果（見本院重簡卷第133頁、第147頁；本院訴字卷一第119頁至第131頁）；袁陳愛珠於108年11月20日死亡，其繼承人為Ａ３０、Ａ３１、Ａ３２，且未拋棄繼承，有袁陳愛珠之繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果（見本院重簡卷第149頁、第159頁；本院訴字卷一第133頁至第143頁）；陳東海於111年3月5日死亡，其繼承人為Ａ３３、Ａ３５、Ａ３４，且未拋棄繼承，有陳東海之繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果（見本院重簡卷第161頁、第131頁；本院訴字卷一第145頁至第151頁）；曾陳嬌於106年12月24日死亡，其繼承人為Ａ３
６、Ａ３７、Ａ３８、Ａ３９，且未拋棄繼承，有曾陳嬌之繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果（見本院重簡卷第167、第173頁；本院訴字卷一第153頁至第155頁）；是原告具狀撤回陳石福、陳信義、袁陳愛珠、陳東海及曾陳嬌，並追加Ａ０１７、Ａ２２、Ａ２３、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ０２４、Ａ２６、Ａ２５、Ａ２７、Ａ２８、Ａ１４、Ａ３０、Ａ３１、Ａ３２、Ａ３３、Ａ３５、Ａ３４及Ａ３６、Ａ３７、Ａ３８、Ａ３９為被告，有民事陳報暨聲請狀在卷可稽（見本院重簡卷第111至117頁）。
㈡、又本件原告原起訴聲明為：㈠兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號，面積依序為63平方公尺、27平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息20％計算之金額，被告並應於每年12月6日連帶給付之；㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）11,393元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行（見本院重簡卷第16頁）。嗣於言詞辯論時變更訴之聲明為：㈠兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號，面積依序為6
4.42平方公尺、24.82平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息20％計算之金額，被告並應於每年12月6日連帶給付之；㈡被告應連帶給付原告11,393元，及自民事準備書（三）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢原告願以現金或等職之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第339頁至第340頁）。
㈢、經核，原告上開變更，核與前開規定相符，應予准許。
二、被告陳錦綢、Ａ００６、Ａ０７、Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１２、Ａ１３、Ａ１４、Ａ１５、Ａ０１７、Ａ１８、Ａ１９、Ａ２０、Ａ２１、Ａ２２、Ａ２３、Ａ０２４、Ａ２５、Ａ２６、Ａ２７、Ａ２８、Ａ１４、Ａ３０、Ａ３１、Ａ３２、Ａ３３、Ａ３４、Ａ３５、Ａ３６、Ａ３７、Ａ３８、Ａ３９經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：新北市○○區○○段000○000地號土地為原告所有（下稱系爭土地），而被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，占用面積分別為64.42平方公尺及24.82平方公尺，兩造間自68年前即已成立不定期基地租賃關係，租金為每年6,510元。然查，系爭土地位於五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大幅上漲，且距離市場僅有230公尺、距離國小僅有190公尺，周遭市況繁榮，並有多條公車路線經過、鄰近成蘆大橋及快速道路，交通便利，生活機能極佳。系爭土地於68年間之公告現值雖有不明，然自103年1月至113年1月，系爭土地之公告現值已由85,100元調升至105,000元，顯見系爭土地價值自兩造成立不定期基地租賃契約迄今，確呈現大幅上漲之趨勢，於113年止被告占用面積之系爭土地價值更已高達原定每年租金6,510元之千倍之多。縱依系爭土地申報地價年息10％計算，亦為原定每年租金20倍以上，原定租金明顯過低，顯不合理。且系爭房屋現用於開設腳踏車店，作為商業經營使用，而非一般住宅，土地租金當不受土地法第97條關於土地租金不超過土地申報總價10％之限制。據此，原告參酌系爭土地座落位置、周遭環境、工商繁榮程度及土地價值等相關因素，請求將系爭土地租金調整為系爭土地每年申報地價20％計算之金額。又被告於過去數十年間均未繳納過租金，直至原告委請律師於111年6月13日發函通知被告應就系爭土地調整租金，並給付自律師函送達日起回溯5年內之土地租金32,550元，然僅有被告Ａ０８於111年7月27日向原告繳納前5年之土地租金32,550元後，自111年7月28日起至113年5月5日止，均未再繳納租金，共648日，約1.75年，故被告積欠租金11,393元【計算式：6,510元×1.75年＝11,392.5元，小數點以下四捨五入（下同）】。爰依兩造間租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，求為判決：㈠兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號，面積依序為64.42平方公尺、24.82平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息20％計算之金額，被告並應於每年12月6日連帶給付之；㈡被告應連帶給付原告11,393元，及自民事準備書（三）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告Ａ２３、Ａ２２、Ａ２０、Ａ１８、Ａ０１７、Ａ２１、Ａ１９均辯稱：伊等未曾居住過系爭房屋，與原告並無成立契約關係，原告請求繳納租金及調整租金均無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告Ａ０９、Ａ０８辯稱：系爭建物僅係作為安置祖先牌位之用，因子孫喜好單車活動而放置相關器具，偶有車友聚會及修理保養公路車，然仍為一般住宅使用，平日大門深鎖，並無原告所稱商業用途。又系爭土地雖鄰近洲子洋重劃區，然仍坐落於老舊社區範圍，臨8米寬道路，位於路衝且無規劃安全人行步道，道路為狹窄雙向單線道，街道老舊，公共設施落後，並鄰近河川地，並非工商繁榮或新設安全規劃住宅區，且系爭房屋為逾50年之磚造老屋、設備老舊，平日多是大門深鎖，認為系爭土地年租金以每年度申報地價年息5％為計算，方屬公允。又就原告請求被告給付租金部分，被告Ａ０８業於111年7月27日即有為系爭房屋全體共有人利益給付租金予原告，嗣因兩造對於租金調整無法達成共識，原告拒絕受領被告提出之租金，故自111年7月28日起至本件起訴狀繕本送達日之租金遲延，非可歸責於被告，請求遲延利息，亦無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如獲不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
㈢、其餘被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由
㈠、系爭土地為原告所有，而系爭房屋坐落於系爭土地，並於68年起即約定年租金為6,510元，成立不定期基地租賃契約等情，有系爭土地登記謄本、通知書、房租收據簿、收據、臺灣高等法院101年度重上字第48號判決等件在卷可稽（見本院重簡卷第27頁至第37頁；本院卷一第169頁至第227頁），此部分事實，首堪認定。
㈡、原告請求被告應連帶給付原告11,393元租金及自115年2月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條定有明文。使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力（最高法院33年上字第637號裁判意旨參照）。次按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債務人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第234條、第235條、第326條分別定有明文。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決意旨參照）。
2.查兩造間之不定期基地租賃契約，約定年租金為6,510元，業經認定如前，又原告主張被告自111年7月28日起即未給付租金，業據提出載有收受Ａ０８等人於111年7月27日給付系爭土地之前5年土地租金32,550元等內容之收據為佐（見本院卷一第505頁），輔以被告Ａ０８自陳最近5年繳了32,550元（見本院卷一第374頁）；被告Ａ０９、Ａ０８自承兩造間因調整地租數額並未達成共識，然於審理期間願給付111年7月28日起之租金遭原告拒絕等語（見本院卷二第301頁），可見原告所述被告自111年7月28日起即未給付租金一情為真，自足認定。是原告請求被告給付自111年7月28日起至起訴前1日之113年5月5日止，共648日，即1年9月7日，約為1.75年之租金即11,393元【計算式：6,510元×1.75年＝11,392.5元】，自屬有據。
3.被告Ａ２３、Ａ２２、Ａ２０、Ａ１８、Ａ０１７、Ａ２１、Ａ１９雖以其等未曾實際居住過系爭房屋，與原告並無成立契約關係，原告請求繳納租金及調整租金均無理由等語，資為抗辯。然參以前揭說明，租賃契約為諾成契約，即雙方約定一方以物租與他方使用，他方支付租金即告成立，本不以承租人實際居住為其要件，而系爭房屋坐落於系爭土地上，並自68年前某時起由訴外人陳玉葉與原告成立不定期基地租賃契約，於訴外人陳玉葉、陳石福相繼過世後，乃由被告Ａ２３、Ａ２２、Ａ２０、Ａ１８、Ａ０
１７、Ａ２１、Ａ１９因繼承而與本案其他被告公同共有上開不定期基地租賃契約，則其是否為居於該處，尚無礙前揭租賃關係之成立，故被告Ａ２３、Ａ２２、Ａ２０、Ａ１８、Ａ０１７、Ａ２１、Ａ１９上開辯稱，要無足取。
4.按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法第199條第1項、第203條、第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第439條前段均有明定。按本件系爭不定期基地租賃契約，約定租金以1年為1期，於每年12月6日給付，此據原告提出通知書為憑（見本院重簡卷第31頁），是每年12月6日為當期租金繳付日，本件原告僅請求自民事準備書（三）狀繕本送達翌日即115年2月25日（見本院卷二第291頁），按週年利率5%計算之利息，自無不可，應認有據。至被告Ａ０９固以被告確實願意給付111年7月28日起之租金，然係遭原告拒絕受領，原告請求遲延利息顯無理由等語置辯。惟被告既未提出其確已提出給付，遭原告拒絕受領之事證，自難認有確實為給付之提出，甚而判斷是否確有依債之本旨而為提出，參諸前開說明，自無從認定被告確有清償之事實，被告此部分主張尚非可參。
5.據此，原告請求被告應連帶給付原告11,393元，及自115年2月25日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應為准許。
㈢、原告請求調整系爭房屋租金為按每年度申報地價年息20％計算，為有理由
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判決先例要旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。又土地公告現值、公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地市值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告現值、公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告現值、公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。
2.查兩造間之不定期基地租賃契約存在，約定之年租金為每年
6,510元，業據認定如前。然系爭土地自103年間每平方公尺公告地價為85,100元至起訴前之113年間每平方公尺公告現值為105,000元，漲幅即已近20,000元，更係高於兩造約定之年租金逾1439倍之多【計算式：105,000元×（64.42m2＋24.82m2）÷6,510元＝1,439.3】，此有系爭土地之第二類謄本可參（見本院重簡卷第39頁至第41頁），可見系爭土地價值自系爭租約成立迄今確有顯著提昇，然被告應繳納租金之計算標準40餘年來未曾改變，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。
3.又就系爭土地之合理租金行情，經兩造合意囑託巨凡不動產估價師事務所作成不動產估價報告書，依不動產估價技術規則，就比較法就鄰近類似標的之條件進行比較、分析，及以勘估標的價格稱以租金收益率，估計淨收益加計必要費用之積算法後，基於系爭房屋目前使用強度，認定系爭房屋每平方公尺月租金為273元，有系爭不動產估價報告書可佐（見本院外放卷），相當於113年系爭土地申報地價年息19.5％【計算式：273元×12月÷16,800元＝0.195】，是認原告請求調整之系爭土地租金按每年度申報地價年息20％，難謂過當，請求顯屬有據。
4.被告固以系爭房屋並非作為商業使用，且原告請求金額已逾土地法第97條所指租金以不超過申報總價年息10％為限，故系爭不動產估價報告書以系爭房屋供商業使用作為評估標準，顯有失據。惟查，系爭房屋前為「北區StarBike自行車行」，經營自行車行，時間長達6年以上，此有原告提出之GOOGLE地圖頁面截圖存卷可查（見本院卷一第519頁至第528頁），被告Ａ０８、Ａ０９所辯系爭房屋僅係單純放置自行車具，平日大門深鎖等情，恐與實情未合。又被告另以系爭房屋固曾短暫無償提供第三人蔡志郎舉辦自行車隊休息中繼站使用，然被告並未向其收取租金，亦非屬商業行為（見本院卷二第299頁），姑不論系爭房屋供作自行車行使用期間至少6年，實非被告所指「短暫」，遑論系爭房屋確實作為自行車行使用，更有收費之事實，此據前開頁面截圖自明，可知系爭房屋確係供作商業使用無訛，自不因被告是否有向經營者收取租金而有所不同，被告所辯當非可採。是系爭不動產估價報告書以系爭房屋供商業使用作為評估標準難謂有何不當。又系爭房屋係供作商業使用，揆諸前揭說明，自不受土地法第97條所限。至被告Ａ０８另稱系爭房屋自114年5、6月間即未再作為自行車店使用（見本院卷二第340頁），然系爭房屋前既可作為自行車行經營長達數年之久，足見確有商業使用價值及利益，租金價值自與一般住宅有別，且縱現因本件訴訟短暫歇業，亦無從排除其後重起爐灶之可能，是被告Ａ０８此部分所辯，亦難為其有利之認定。
5.末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判決先例要旨參照）。查原告主張兩造間之不定期基地租賃契約係以每年12月6日為繳租日，並提出通知書為憑（見本院重簡卷第31頁），而被告自111年7月28日起即未給付租金，業據認定如前，則本院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，是原告請求自民事起訴狀繕本送達最後一位被告陳錦綢翌日計算，即於113年9月29日對被告陳錦綢為國外公示送達之日加計60日翌日之113年11月29日起（見本院卷一第157頁），調整系爭土地之租金，並於每年12月6日給付，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告請求兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號，面積依序為64.42平方公尺、24.82平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金自113年11月29日起調整為按每年度申報地價週年利率20％計算之金額；並要求被告應連帶給付原告11,393元，及自115年2月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為有理，應予准許。
五、本判決第2項所為原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項規定，依職權定相當之擔保金額准被告提供擔保後，免為假執行。本件原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，惟其勝訴部分，因未逾50萬元，依前揭規定，應依職權宣告假執行，其聲請僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸另為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
民事第三庭 法 官 吳逸儒以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
書記官 王顥儒