臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第2348號原 告 藍秀鳳訴訟代理人 彭珮瑄律師被 告 吳正義上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將附表所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓房屋內之被告個人物品清空，並將上開房屋遷讓返還原告，及應將被告戶籍自上開房屋址遷出。
二、被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟零參拾貳元，及自民國113年7月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國113年6月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
三、被告應將附表所示之土地及建物之所有權狀正本返還原告。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一至三項於原告以新臺幣陸拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為被告之母親，於民國00年00月出生，原告與配偶吳吉
雄（已歿）結婚後共同育有五名子女，分別為長子即被告，及訴外人吳美玉、吳美蘭、吳正安（已歿）、吳仁寅。
㈡原告於71年12月28日以買賣為原因取得附表所示不動產（下
分稱系爭土地、系爭房屋；合稱系爭房地）之所有權。交屋後由原告、吳吉雄與五名子女同住。被告於82年間已自行搬出系爭房屋，由原告及吳吉雄與其餘四名子女同住（次子吳正安於84年間過世），原告於85年間曾輕微中風，在調養後於使用拐杖等輔具之情況下仍得自理生活，原告尚有輕度間歇性氣喘併氣喘積重狀態、敗血症病史、第一型糖尿病、呼吸衰竭病史，於89年11月25日經鑑定為第7類身心神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功能肢體障礙者中度身心障礙，行動能力較差。吳吉雄於92年間過世，被告及其配偶温麗美與兩名子女於92年間以互相照顧為由，而與原告同住於系爭房屋，至於原告其餘三名子女已陸續搬出。豈料，原告在104年5月間因右手骨折於衛生福利部雙和醫院（下稱雙和醫院）進行手術，出院後暫居新北市板橋區至傑養護中心，曾與被告及三名子女協商後續照顧狀況，然被告稱需由吳美玉、吳美蘭、吳仁寅三人簽立拋棄繼承文件，且要求原告移轉系爭房屋所有權及給付所有現金予被告，伊始願分擔照顧原告之責任及照顧之費用，原告聽聞後極度失望憤而拒絕，後續則因行動不便而長期入住養護中心，在106年6月l日起即居住於新北市私立康達老人長期照顧中心，期間被告亦甚少探視，養護中心之相關費用及醫療費等均係原告以自有存款支付，迄今已支付逾新臺幣（下同）2,280,000元，目前存款幾乎花用殆盡。
㈢原告之系爭房屋因而遭被告占用迄今，致原告無法使用系爭
房屋，亦未能將系爭房屋出租予第三人並收取租金維生，原告長期支付安養中心費用致存款所剩無幾，原告先前曾請被告遷讓返還系爭房屋，然被告不予理會，原告復於112年間因遍尋不著系爭房地之所有權狀正本，而向地政事務所申請補發權狀，經被告向地政事務所異議稱其持有系爭房屋及系爭土地之權狀正本，致地政事務所駁回原告換發權狀之申請，故原告再於112年12月11日以樹林山佳郵局000074號存證信函（原證7；下稱原證7存證信函），要求被告應於112年12月20日返還權狀、於113年l月20日前遷讓返還系爭房屋等，被告於112年l2月12日收受原證7存證信函後，仍置之不理。
㈣原告為系爭房地之所有權人，被告及其配偶、2名子女於92年
間與原告同住於系爭房屋，且未支付房租或使用對價與原告，此為被告所自承，則此部分應係成立未定期限之使用借貸契約，且無法依借貸之目的定期期限，依民法第470條第2項規定，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋。又因原告目前有使用系爭房屋之需求，以及原告自104年5月間起即住在養護中心迄今，被告在104年5月之後也無繼續照顧原告之生活起居，而有民法第470條第1項、第472條第1、2款之情形。
原告已於112年12月11日以原證7存證信函向被告為終止使用借貸契約之意思表示，被告迄今仍占有系爭房屋。是原告依民法第767條第1項前段、第470條第1、2項、第472條第1、2款請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並清空個人物品暨將其戶籍自該址遷出。請法院擇一請求權為原告勝訴之判決。
㈤原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告於占用系爭房屋期間按月給付17,000元相當於租金之不當得利：
1.查被告自112年12月12日收受原告通知其不得再居住於系爭房屋內、應於113年l月20日前遷讓返還系爭房屋之存證信函（原證7），被告自113年l月21日起無權占有系爭房屋，已如前述，則原告請求被告應給付113年l月21日起至113年5月31日之不當得利及自113年6月l日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。
2.系爭房屋位於新北市土城區金城路之巷弄內，金城路上有數十條公車路線而屬金城商圈精華地段，周圍亦有安和國小、延吉傳統市場等，商家林立、生活機能完善，依內政部不動產交易實價查詢網頁，可知系爭房屋鄰近租金行情約為每月17,000元至25,000元不等，且係社會住宅代管而屬低於市場行情，原告僅以每月17,000元作為相當於租金之不當得利，並無違誤，則原告請求被告應給付113年1月21日至113年5月31日之租當於徂金之不當得利74,032元（計算式：17,000元÷31×11＝6,032元、17,000元×4＋6,032元＝74,032元）及113年6月l日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付17,000元相當於租金之不當得利，應屬適當。
㈥原告為系爭房地之所有權人，原告自104年5月起因行動不便
而長期居住於養護中心，於112年間因遍尋不著系爭房地之權狀正本而向地政事務所申請補發權狀，經被告向地政事務所異議稱伊持有原告之系爭房地權狀，原告已寄發原證7存證信函通知被告應返還系爭房地之權狀正本，然被告迄今仍未返還，原告自得依民法第767條第l項前段規定，請求被告將系爭房地所有權狀正本返還原告。
㈦訴之聲明：（見本院訴字卷第139至140頁、第153頁）
1.被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並清空個人物品暨將戶籍自該址遷出。
2.被告應給付原告74,032元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並自113年6月l日超至返還系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元。
3.被告應將系爭土地（權狀字號：071北板字第057877）及系爭房屋（權狀字號：071北板字第036272號）之所有權狀正本返還原告。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告原本居住於新北市土城區學府路之自有宅，92年間父親
吳吉雄過世，原告和被告及吳美玉、吳美蘭、吳仁寅口頭協議，由被告扶養原告到終老，而系爭房屋會由被告繼承，吳仁寅分得300萬元、吳美玉、吳美蘭共分得180萬元。後吳仁
寅、吳美玉、吳美蘭陸續搬離系爭房屋，被告於92年間遷入系爭房屋扶養照顧原告。直至104年5月間，原告不慎在浴室跌倒骨折，在這12年間，都是被告獨自扶養原告，原告其餘3名子女未曾有過幫忙及異議。原告稱被告要求原告其餘3名子女放棄繼承文件，實為誣陷，因一開始是以贈與繼承做規劃，現金則是和原告及吳美玉、吳美蘭、吳仁寅爭吵後，在軍中舉槍自盡之吳正安（已歿）之保險理賠金。這都是被告一人獨自處理，那時被告一分錢都沒拿，更何況是現在。前開92年間的口頭協議，於104年間原告住院時，被告與吳美玉、吳美蘭、吳仁寅有開會，白紙黑字寫下來簽名用印，被告和吳美玉、吳美蘭、吳仁寅各持一份。被告所持有的協議書，遭吳美蘭從被告女兒吳怡葶手中騙走，至今未還。
㈡被告是依約定遷入系爭房屋，並非無權占用。被告接到原告
所寄原證7存證信函，實為變造文書，依所留電話回覆，對方不願表明身分，不願說明寄件的理由，更在本件民事起訴狀稱被告置之不理，實屬誣陷。原告於113年7月15日再對被告提遺棄、侵占、竊占之刑事告訴，由此可知被告入住系爭房屋、持有權狀，是有法律權源，有民法第153條第1項及有償不定時借貸關係合法使用權，不符合民法第767條第1項、第962條規定。㈢被告依約入住系爭房屋，舉凡生活大小事各項費用稅費都是
被告支付，原告未曾有過異議，至今20多年，原告為中度障礙，如有利益可圖，吳美玉、吳美蘭、吳仁寅3人為何不跟原告同住，而選擇搬出系爭房屋。
㈣系爭房屋自始至終為自住宅，並沒有出租，自住宅出租是違
法，更不能作為不當得利返還之依據。原告所寄原證7存證信函是變造文書，自沒有法律效力，更不能作為法律行使之依據。系爭房屋自始是自住宅，不能以社會概念推測租金，同理，被告獨自照顧原告12年多，而原告為中度障礙，也應比照養護中心8年228萬元費率要求原告在養護上不當得利返還給被告。
㈤系爭土地及系爭房屋之所有權狀是原告親自交付被告作為過
戶使用，原告將該權狀當作用以取信被告之物件，被告因而相信並履行約定20多年。而20年來，原告也未曾向被告索討，應符合權利失效，原告對被告提起侵占刑事告訴就說明被告持有權狀是有法源而非無權占用。原告於112年間向地政機關謊稱權狀遺失而申請補發權狀被駁回後，對被告提遺棄、侵占、竊占刑事告訴，權狀從未離開系爭房屋，原告和其其他3名子女不可能不知道申請權狀期間，被告曾傳權狀照片給吳美蘭，但原告和其其他3名子女仍執意申請補發，可見是想騙地政機關補發權狀，系爭土地及系爭房屋之所有權狀原告說詞從侵占、遺失、無權占有如此反覆，毫無誠信。
㈥答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告為被告之母，原告與其配偶吳吉雄（已歿）育有五名子
女，分別為長子即被告，及訴外人吳美玉、吳美蘭、吳正安（已歿）、吳仁寅。並有兩造戶籍謄本在卷可證（見本院板司調字卷第27、29頁）。㈡系爭房地為原告所有，原告係於71年12月28日以買賣為原因
，移轉登記取得系爭房地所有權迄今。系爭房屋原門牌為新北市○○區○○路0段000巷00弄0號3樓，嗣整編為新北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓。並有系爭房地之土地及建物登記第一類謄本、門牌證明書等件在卷可證（見本院板司調字卷第
31、49、65、67頁）。㈢吳吉雄過世後，被告經原告同意，而於92年間遷入系爭房屋
與原告共同居住。被告於92年間遷入系爭房屋居住，是基於原告與被告間之使用借貸契約關係而占用，使用借貸之目的，是為由被告養護照顧原告生活起居。（見本院訴字卷第154頁）。㈣原告於104年5月間起即住在養護中心迄今，系爭房屋則仍由
被告居住使用迄今。（見本院訴字卷第154至155頁）。㈤系爭土地及系爭房屋之所有權狀正本，現均由被告持有中。
（見本院訴字卷第79頁）。㈥被告係於112年12月12日收到原證7之存證信函（見本院訴字
卷第80頁），並有上開存證信函影本及回執影本在卷可證（見本院板司調字卷第41、42頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋及將戶籍遷出系爭房屋址部分：
1.按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、民法第470條第1項規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」。是借貸目的使用完畢，借貸契約不待終止，即歸消滅，此係使用借貸消滅之當然原因之一，與借用人是否已受返還之請求無關（最高法院109年度台上字第2407號、106 年度台上字第729號、74年度台上字第536號、75年度台上字第2374號裁判要旨參照）。
2.本件兩造不爭執被告於92年間遷入系爭房屋居住，是基於原告與被告間之使用借貸契約關係而占用，使用借貸之目的，是為由被告養護照顧原告生活起居（見本院訴字卷第154頁），業如前述。而原告自104年5月間起，即居住於養護中心迄今將近10年，此為兩造所不爭執。又原告稱其於104年5月間自雙和醫院出院後，原暫居於新北市板橋區至傑養護中心，後續因行動不便，在106年6月1日起即居住於新北市私立廣達老人長期照顧中心等語，並提出新北市私立廣達老人長期照顧中心113年5月9日出具之入住證明1紙為證（見本院板司調字卷第37頁），可證自106年6月1日起，被告已無繼續居住於系爭房屋以養護照顧原告生活起居之必要，堪認依借貸之目的，業已使用完畢。是依民法第470條第1項規定，兩造間就系爭房屋之使用借貸關係，於106年6月1日當然歸於消滅，不待原告向被告為終止之意思表示。故被告於106年6月1日兩造間系爭房屋使用借貸關係消滅時，即已無繼續占用系爭房屋之正當權源，而屬無權占用，堪以認定。因此，原告依民法第767條第1項前段、第470條第1項前段，請求被告應將系爭房屋內之被告個人物品清空，並將系爭房屋遷讓返還原告，及應將被告戶籍遷出系爭房屋址，即屬有據，而應准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。再按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條定有明文，該條立法理由謂：「考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用。」，足認有關住宅租賃契約之租金金額，既已排除土地法第97條規定之適用，俾使城市地區住宅及非城市地區住宅之房屋租賃契約，專依出租人與承租人約定，以尊重私法自治及市場機制，並反映房屋之實際收益價值，則遭他人無權占用房屋住宅，房屋所有人所得請求返還之相當租金之不當得利，其計算基礎自無仍受土地法第97條規定限制之理。
2.查兩造間就系爭房屋之使用借貸契約關係已於106年6月1日歸於消滅，被告自106年6月1日起，已無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占用，業經認定如前。而無權占有他人房屋，依一般社會通念可獲得相當租金之不當得利，此與本院認定兩造間就系爭房屋原成立使用借貸關係，並無論斷矛盾可言（最高法院109年度台上字第3314號裁定意旨參照），被告辯稱其係依約入住系爭房屋，系爭房屋為自住宅，並未出租，且不得出租，故不能以社會概念推測租金來請求返還不當得利云云，洵無足採。依前開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自113年1月21日起無權占有系爭房屋所受相當於租金之利益，乃於法有據。
3.原告主張系爭房屋鄰近之租金行情為每月17,000元至25,000元不等，且係社會住宅代管而低於市場行情一節，業據提出內政部不動產交易實價查詢服務網所查得之112年11月、113年1月、113年3月訂約之社會住宅代管房屋租賃資料3份為證（見本院重訴字卷一第43至48頁），經核上開3份資料之租賃房屋與系爭房屋均同為公寓房屋，面積與系爭房屋亦相近，是原告上開主張，應堪採信。本院復審酌系爭房屋位處新北市土城區金城路3段，周遭商店林立、鄰近國小、傳統市場、有多條公車路線，生活機能便利，此有原告上開所提租屋資訊中之地圖（見本院板司調字卷第44、46、48頁）及系爭房屋周遭google地圖（見本院訴字卷第73頁）附卷可參，堪認原告主張以17,000元作為計算被告無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利，並無高於市價之不合行情之處，自無不合。故原告請求被告給付自113年1月21日起至113年5月31日止之相當於租金之利益74,032元（計算式：17,000元×4月＋17,000元×11/31＝74,032元；元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月6日起（見本院板司調字卷第61頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；以及自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元，即均為有理由，而應准許。
4.至被告辯稱原告為中度障礙，其照顧原告12年多，原告應比照照護中心之費用給付返還不當得利與被告一節，縱係為抵銷抗辯之意思，則查，原告為36年次，有其年籍資料在卷，現已高齡77歲，其自89年間即經鑑定為中度障礙，有其身心障礙證明影本在卷可證（見本院板司調字卷第35頁），並有輕度間歇性氣喘併氣喘積重狀態、腦中風病史、敗血症病史、第一型糖尿病、呼吸衰竭病史，有佛教慈濟醫療財團法人台北慈濟醫院113年5月9日診斷證明書影本在卷可證（見本院板司調字卷第33頁），可認其無謀生能力，且原告為被告之母親，被告依法本對原告有扶養之義務（民法第1114條、第1117條第2項規定參照），遑論被告於92年間基於兩造間之使用借貸契約關係而遷入系爭房屋居住之使用借貸目的，是為由被告養護照顧原告生活起居，此為被告所是認，故被告自92年起至104年5月與原告共同居住於系爭房屋期間，縱確有實際照顧原告12年餘，此乃基於上開法律上原因，故原告並非無法律上原因而受利益，而與不當得利之構成要件不符。因此，被告辯稱原告應返還其照顧原告12年餘之不當得利云云，洵屬於法無據，而無可採。
㈢原告請求被告返還系爭土地及系爭房屋之所有權狀部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又土地或建物所有權狀，應蓋登記機關印信及其首長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條定有明文。故房屋、土地之所有權狀，係證明不動產所有權之文件書據，自屬權利人或登記名義人所有或應由其持有（最高法院91年度台上字第1772號判決意旨參照）。
2.系爭土地及爭房屋係登記在原告名下所有，依前開說明，系爭土地及系爭房屋之所有權狀自屬原告所有，應由原告持有。而系爭土地及爭房屋之所有權狀正本，現均在被告持有中，此為被告所是認。又原告前曾向地政機關申請系爭土地及爭房屋之所有權狀遺失補給，因被告以書面提出異議，並提出上開所有權狀正本，而經新北市板橋地政事務所駁回原告之申請，此亦為兩造所不爭執，並有原告所提出之新北市板橋地政事務所112年12月5日板登駁字第000344號土地登記案件駁回通知書影本附卷可稽（見本院板司調字卷第39頁），益證系爭土地及爭房屋之所有權狀正本確實均在被告持有中。
3.被告雖辯稱：因原告與被告及吳美玉、吳美蘭、吳仁寅協議，由被告扶養原告到終老，而系爭房地會由被告繼承，故系爭土地及爭房屋之所有權狀正本為原告交付與被告作為取信被告之物件等語，然為原告所否認，即應由被告就其有何占有系爭房地權狀正本之正當權源乙節，負舉證之責任。然被告並未提出任何證據證明，所辯已無可採。且縱使原告與被告及吳美玉、吳美蘭、吳仁寅確有協議由被告扶養原告到終老而系爭房地會由被告繼承，此為將來繼承事實發生後，被告得否主張系爭房地應歸其一人繼承之問題，並非得作為被告拒絕歸還系爭土地及爭房屋所有權狀正本與所有權人即原告之正當理由。再者，縱系爭土地及系爭房屋之所有權狀確係原告交由被告保管，且無論雙方是否有約定保管期限，依民法第597條規定，原告仍得隨時請求被告返還。而原告已以原證7存證信函通知被告，限被告於112年12月20日前返還系爭土地及系爭房屋之所有權狀，則被告至遲自112年12月21日起，即已無繼續持有該所有權狀之合法權源。
4.職是，原告依民法第767條第1項前段，請求被告返還返還系爭土地及系爭房屋之所有權狀正本，應屬有據。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、第470條第1項前段，請求被告應將系爭房屋內之被告個人物品清空，並將系爭房屋遷讓返還原告，及應將被告戶籍遷出系爭房屋址；依民法第179條請求被告給付74,032元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月6日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；及自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元；依民法第767條第1項前段，請求被告返還返還系爭土地及系爭房屋之所有權狀正本，均為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
書記官 楊振宗不動產附表：
土地：編 號 土 地 坐 落 權利範圍 權狀字號 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 １ 新北市 土城區 安和 215 17/1000 071北板字第057877號建物：
編號 建物建號 門牌號碼 權利範圍 權狀字號 1 新北市○○區○○段000○號 新北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓（整編前門牌：新北市○○區○○路0段000巷00弄0號3樓） 1/1 071北板字第036272號