臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3500號原 告 王美釧
王麗雲共 同訴訟代理人 陳曉雲律師
王仕升律師被 告 中山花園大廈管理委員會法定代理人 郭冠志被 告 許淑汝共 同訴訟代理人 黃勝文律師
黃啟倫律師複代理人 周于新律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告中山花園大廈管理委員會（下稱系爭社區、管委會）及Ａ１１應連帶給付原告Ａ０７、Ａ０８各新台幣（下同）60萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。及願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：
㈠原告為系爭社區之合法區分所有權人，卻長期遭排除於門
外。緣原告二人於民國78年間購入座落於新北市○○區○○路○段000號4樓之2及5樓之2房屋（下稱系爭4樓房屋、系爭5樓房屋、合稱系爭房屋），並於80年間完成交屋。依據買賣契約及相關設備說明，系爭大廈自始即配備電腦卡片鎖（IC卡）及相關門禁設備。然而，被告管委會自成立後，逕自更換一樓大門門鎖並增設或更新IC卡管制功能，卻長期、故意拒絕交付對應之鑰匙及磁扣予原告。此行為導致原告空有系爭房屋所有權，卻無法自由出入、無法裝潢、無法使用收益，所有權之圓滿狀態遭受長達數十年的不法侵害。㈡被告管委會以原告「未繳管理費」為藉口，非法限制原告
對於系爭房屋之使用，顯屬不法侵害原告之權利。按住戶就管理費欠繳，屬金錢債權之爭議，管委會應循《公寓大廈管理條例》第21條之規定進行訴訟催收，絕無權力以「扣留門禁卡」為手段，限制住戶出入公共區域或進入個人之專有部分。原告及家屬多年來多次嘗試領取大門之鑰匙或磁扣，均遭管委會刁難。84年3月，原告父親寄發存證信函請求交付鑰匙及磁扣，被告不予理會。88年5月，原告委請律師發函主張同時履行抗辯（因無法進入使用而拒繳管理費），被告仍置若罔聞。至112年10月19日，原告家屬進入房屋查看時，當時擔任管委會主任委員之被告Ａ１１竟當眾咆哮稱：「不繳清管理費，就不給磁扣」。被告將「繳管理費」與原告之「生存/居住權」掛鉤，具有明顯之惡意，且已構成刑法上之強制罪嫌，自亦構成民法第184條第1項後段之背於善良風俗之侵權行為。
㈢原告就發生於000年00月00日被告無端限制原告使用系爭房
屋之衝突事件，已聲請四名證人Ａ０１、Ａ０２、Ａ０５、Ａ０６到庭作證，渠等陳述互核一致，應屬事實。可證明當天原告家屬係經管理員同意進入，被告Ａ１１隨即帶人闖入屋內叫囂。Ａ１１明確表示「不繳錢不給磁扣」；另一住戶Ａ０４更自承「當年就是我不讓原告父母進大樓」。足見本件被告確有妨害原告使用系爭房屋之事實存在。至被告聲請傳喚之證人Ａ０４辯稱「當時只看到一人」、「大門從不關門」等語，顯與客觀事實（大門設有門禁）不符，難予採信。
㈣本件原告並非不繳管理費，而是管委會沒有盡到催繳管理
費的責任。被告雖稱曾張貼公告或電話催繳，但對於長年未居住於此的原告，無法看到公告，管委會明知原告通訊地址（原告地址數十年未變），卻從未將領取磁扣通知、會議紀錄或管理費帳戶資料寄達原告。本件證人Ａ０２於112年底即向管委會索取匯款帳號，被告Ａ１１竟拖延至113年4月才提供。由此可見，並非原告拒繳管理費，而是被告刻意設置障礙，甚至隱匿管委會會議紀錄。原告於113年5月正式取得完整磁扣與帳號資訊後，隨即補繳全數欠費，足證原告並非惡意欠費住戶。
㈤承前，原告自得依民法第184條、第185條、第28條等規定
，請求被告連帶負損害賠償責任。又依實務見解，侵害所有權之損害，非以「已有租約存在」為前提。原告因無法進入房屋，導致該屋處於無法裝潢、無法利用之狀態。參考附近房地實價登錄行情，系爭房屋之市場租金每月約為25,000元。原告僅保守請求「近兩年」之租金損害，即每人各60萬元（25,000×12×2=600,000元）。
㈥被告雖另為時效抗辯。然本件侵權行為（不交付磁扣、阻
止進入）屬於持續性侵害，損害結果亦隨之持續發生。被告直至113年5月21日於法院調解時，始完全返還應有之磁扣，故侵權行為於此時始終了，原告於113年提起本訴，絕無罹於時效之問題。
㈦綜上所述，本件爭議核心不在於「管理費」，而在於「被
告非法剝奪原告對其私人財產的處分與出入權」。被告長期將公共管理權限作為私刑鬥爭之工具，導致原告年事已高之父母無法如願入住為其購買之新房，身心承受極大痛苦。被告至今仍試圖以「原告沒主動來問」或「張貼公告了事」來推卸責任。然而，管理委員會負有保障全體住戶合理使用共用部分之法定義務，其採取非法扣留磁扣之激進手段，即應承擔相應之法律責任。為此請求判決如原告訴之聲明，以昭公允等語。
二、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。並略以下列情詞置辯：
㈠原告主張被告自80年起即拒絕交付一樓大門鑰匙及IC管制
卡，導致其無法進出系爭房屋。被告爰予否認。查系爭社區係於88年4月30日始成立管委會。原告指稱被告自80年起即有侵權行為，實屬謬誤，蓋當時管委會尚未存在。若原告於80年點交後無法進入，應屬建商責任。
㈡約於90至91年間：因社區門鎖故障維修，管委會始更換1
樓大門門鎖，並公告請住戶至守衛室登記領取。多數住戶均有領取，原告未至守衛室領取，乃是原告自己不來領取。又於103年1月：管委會基於維護治安考量，增設電梯管理設備（磁扣管制），亦公告請住戶領取。原告本應自行到管理員處領取，管委會從未拒絕交付。原告長年未居住於系爭社區，亦未留存聯絡方式，其未依公告領取鑰匙與磁扣係可歸責於原告自身之事由，與被告無涉。
㈢原告於本訴中自承曾於80年購屋時已取得鑰匙，且原告Ａ０７
曾將系爭5樓房屋出租予第三人收取租金。該承租戶於84至87年承租期間，進出無礙且有裝潢行為，證明原告稱渠二人因被告之阻撓無法使用系爭房屋云云，純屬編造，並非事實。
㈣再者，社區設有24小時管理員。縱使原告未前來領取磁扣
，在白天大門敞開時本得自由進出，也可以請管理員協助開門及代刷電梯上樓。證人Ａ０２、Ａ０１等人，並非社區的住戶，只要表明正當事由，事實上都經由管理員協助進入系爭房屋，足證原告若要出入社區或其所有之系爭房屋，並無任何障礙可言。
㈤經查，原告就其所有之系爭房屋，長年未予維護，甚至處
於毛坯屋之狀態。顯見原告並無出租或自住之實際計畫，僅係閒置待增值，難認有何財產損害可言，自不得請求損害賠償。
㈥再者，依民法第197條，侵權行為時效為知悉起2年，或發
生起10年。本件原告主張其於80年即受被告侵害，且於84年及88年曾寄發存證信函表達不滿。若真有侵權事實，時效應自當時起算。即便以被告於90年間更換門鎖為準，原告遲至113年間始提起訴訟，亦已超過10年長期時效。
㈦原告指控Ａ１１於112年10月19日帶人強闖系爭房屋並以繳納
管理費為條件拒給社區磁扣云云，Ａ１１爰予否認。當日係房屋仲介Ａ０２帶人看屋，Ａ１１身為主委，受另名有購屋興趣之住戶請託，在Ａ０２同意下共同進入參觀。Ａ１１於現場，口頭催繳原告積欠30年之管理費（約100餘萬元），此為主委之職責。原告曾就此對Ａ１１提出妨害自由告訴，經新北地檢署偵查後（113年度偵字第54738號），認定Ａ１１並無拒絕交付鑰匙或限制自由之不法行為，已獲不起訴處分確定。
㈧經查，原告在房屋出租期間（84至87年）均按時繳納管理
費，顯示其完全清楚系爭社區之繳費方式與金額。租戶遷離後，原告父母以「空屋不需繳費」為由拒繳，顯係刻意規避義務，在被告依法催繳管理費之後，才對被告管委會及主委興訟，所為甚屬可議。
㈨綜上，被告管委會及Ａ１１均是依法執行大樓維護與管理職務
。原告未能領取門禁卡等物品，主因在於其長期不理會社區公告、拒絕與管委會聯繫並欠繳管理費。其權利並未受實質侵害，且即便有侵害，其請求權也早已罹於時效等語。
三、本件兩造不爭執之事實：㈠原告為系爭房屋之所有人，並為系爭社區之區分所有權人。
㈡原告曾欠繳系爭社區之管理費長達二、三十年，嗣於本案審理中，始繳納未罹於時效之管理費予管委會。
四、本件原告主張被告所為妨害其使用系爭房屋構成侵權行為一節，為被告所否認。本院認為，依照原告起訴之主張，原告是因為被告的行為，致其無法進出社區使用系爭房屋，因而造成損害。是以，原告有沒有『無法使用系爭房屋』之事實存在，乃是本案原告請求得否成立的前提。本院就此部分事實，判斷如下：
㈠原告主張其於78年間購入系爭房屋後，因被告管委會不交
付大門的鑰匙或磁扣，故無法使用系爭房屋云云。惟本件被告抗辯原告曾於80幾年間，將系爭五樓房屋出租他人收取租金收益一事，為原告所不爭執。是以，原告顯然並非從頭到尾都無法使用系爭房屋，此一事實應甚明確。是原告起訴所主張之事實，已難遽予憑信。
㈡再者，本件原告於113年間欲處理系爭房屋之事務時，委請
其姐姐Ａ０１及房屋仲介Ａ０２，偕同友人Ａ０５、Ａ０６等人，曾兩度進入系爭社區並上樓至系爭房屋查看，並於查看當時與當時之主委Ａ１１有對話，嗣Ａ０２並曾代表原告參加社區之會議，以了解狀況。此為兩造所不爭執，並經證人Ａ０１、Ａ０２、Ａ０５、Ａ０６及Ａ０４等人到庭證述明確。由此可見，如果連只是受屋主委託的Ａ０２等人，都可以在不需事先通知的情況下，輕易的和警衛先生打個招呼，就進入系爭房屋查看情況，也能夠參加社區會議一起討論，顯然身為屋主的原告二人要自由進出使用系爭房屋，應當沒有任何實質上的困難。且由原告在本案訴訟中所提出的全部訴訟資料來看，都沒有顯示原告二人本人，曾在何年、何月、何日要進入其所有之系爭房屋，而有受到任何阻擋的情形。是以，衡諸常情，原告二人持有系爭房屋之時間長達三十年以上，如果渠二人真的要使用系爭房屋，而遇到沒有電梯磁扣這種小麻煩，只要出面和管委會溝通一下，應當不會發生不能使用系爭房屋的問題。原告二人如果在113年間可以委託Ａ０２出面處理系爭房屋出售事宜，房仲人員等人可以帶人自由的進出社區及系爭房屋，參與社區開會，那麼在此前的三十年，原告自己當然也可以這樣做。原告捨此不為，任令系爭房屋閒置荒廢，長達二、三十年拒繳管理費，事後再起訴指摘被告妨害其使用系爭房屋之權利，顯屬無稽之至，而不無濫訴之嫌。
㈢本件被告指原告二人所有系爭房屋位於社區之內，卻無故
拒繳房屋管理費達二、三十年之久等情。經本，本件訴訟繫屬之前，原告早已委由房屋仲介Ａ０２處理系爭房屋之事務，竟仍不繳納積欠之管理費，經本院數次開庭闡明後，原告始於另案與被告管委會和解，繳納未罹於時效之社區管理費。嗣原告於案本訴訟中，竟仍指摘被告管委會未通知其繳納管理費、未寄發管理費繳費通知單、未提供管理費的繳納金融機構之帳戶等等，才導致原告無法繳納管理費，原告從未拒絕絕繳納管理費云云。然本院認為：公寓大廈之區分所有權人，應按時繳納社區管理費，乃是我國一般稍具社會經驗之成年人，理即應具備之生活常識。如果說是管委會殆於通知，導致住戶一時失查，偶爾拖欠數期，或在情理之中。然本件原告二人欠繳系爭社區管理費長達二、三十年，情狀至為離譜，顯然不可能是因為疏忽或沒有收到通知而不知道要繳管理費，今臨訟竟指稱是管委會沒有通知所以才「致使其無法繳費」云云，實屬狡辯之至，自無從採信。而被告管委會任令社區住戶欠繳管理費達二、三十年，未能依偱法律途徑訴追，以致於大部分之管理費債權均罹於時效，這種情況對於其他按時繳納管理費之住戶而言，公平何在？顯然於管理社區之事務上，於此節頗有失職之處，併此指明。
五、綜上所述，原告起訴主張其受有無法使用系爭房屋之損害等情，無可採信。故其請求依侵權行為之法律關係命被告賠償等語，自均為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請即失其依附，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第八庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 陳逸軒