臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3634號原 告 鄭芷函訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 蔡爵陽律師被 告 蕭佳真上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國114年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國113年10月間簽發付款人為永豐商業銀行中壢分行
、面額為新臺幣（下同）100萬元之支票乙紙（下稱系爭支票），委託勻暢建設開發有限公司（下稱勻暢公司）代理原告與被告洽談承購桃園市○○區○○段000○00000○000○00000地號（下合稱系爭土地），被告同意以1050萬元出售系爭土地，於113年10月24日簽收系爭支票，經勻暢公司與被告商議買賣履行條件，約定付款方式為：簽約款為總價款10％、用印款為總價款10％、完稅款為總價款10％、尾款為總價款10％，應於完稅後60天內給付完成，並約定系爭土地須無套繪證明，須查詢無協議價購證明且交易流程採價金信託履約保證辦理，經被告於113年10月29日簽訂承購土地同意書（下稱系爭同意書），並約定需於一週內完成簽訂正式合約。
㈡詎被告於簽訂系爭同意書後，以其他仲介表示系爭土地可以
更高價出售等語，不願依系爭同意書履行及簽訂買賣契約書，經勻暢公司於113年10月30日以中壢環北郵局第714號存證信函通知被告，請被告於文後到5日內依系爭同意書履行簽訂土地買賣契約，該存證信函於113年11月1日送達後經被告拒收退回，被告未於催告期間內與原告簽訂土地買賣契約，於系爭同意書之簽訂正式合約期滿後，始於113年11月11日以中和民富街郵局第104號存證信函退還系爭支票予勻暢公司，且經訪查被告已另委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）以1198萬元出售系爭土地。
㈢原告以系爭支票為斡旋金，經勻暢公司代理原告與被告洽談
購買系爭土地，被告同意以1050萬元出售系爭土地並簽收系爭支票，且於系爭同意書簽名，則系爭支票係以擔保土地買賣契約之成立為目的，屬立約定金。被告收取系爭支票後拒絕履行簽訂土地買賣契約之義務，土地買賣契約係因可歸責被告事由未能簽訂，又被告已將系爭支票寄還勻暢公司並轉交返還原告。原告依類推適用民法第249條第3款規定，請求加倍返還定金，經扣除已返還系爭支票後，仍應給付100萬元定金。並聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告雖有簽署系爭同意書並簽收支票，但簽署系爭同意書日期為113年10月24日，且簽署系爭同意書前已明白向勻暢公司吳俊欣表示，系爭土地已經委託永慶房屋銷售，請吳俊欣等雙方專任銷售約滿再行商議，經吳俊欣反覆強調代銷業者通常會同意將專任約改為一般約，被告遂當吳俊欣面前致電永慶房屋黃聖日通知改約，經黃聖日表示應可改約、但須等總公司同意等語，吳俊欣不斷表示依其經驗，永慶房屋對於改約不會有任何問題，如永慶房屋不同意，雙方就等永慶房屋專約到期後再行簽署正式買賣契約，被告遂於113年10月24日簽署系爭同意書，並簽收系爭支票。且被告於113年10月25日即已通知吳俊欣，若永慶房屋不同意改約，則其與合約就不生效。嗣被告於113年10月25日經黃聖日告知永慶房屋總公司不同意專任約改為一般約，被告即於113年10月25日14時22分告知吳俊欣，請吳俊欣取回系爭支票、合約作廢，雙方待永慶房屋專約到期後再議或取消土地買賣，並於113年10月29日12時9分通知吳俊欣取回系爭支票，吳俊欣於同日14時16分表示買方同意延後簽約，卻又於半小時後之同日14時49分傳訊被告已收定金如反悔不賣須予賠償等語。被告拒收勻暢公司所寄存證信函，並於113年11月11日以存證信函通知買賣未能成立，將所收取系爭支票截半隨函返還勻暢公司。被告否認簽署系爭同意書後另行委託永慶房屋，亦否認曾表示因其他仲介表示可賣更高而不願簽訂買賣契約等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於113年10月24日就出售系爭土地乙事，曾簽署系爭同意書，並簽收系爭支票。
㈡被告曾於113年10月10日與永慶房屋就出售系爭土地乙事，簽
署被證1土地委託銷售契約書，該委託銷售契約為專任委託銷售性質。
㈢被告於113年10月25日以LINE向勻暢公司代理人吳俊欣表示，
因永慶房屋不同意將專任委託銷售契約改為一般委託銷售契約，故兩造間前開同意書作廢，請吳俊欣取回系爭支票。
㈣被告另於113年10月29日以LINE向吳俊欣表示，請吳俊欣將系爭支票取回。
㈤勻暢公司於113年10月30日寄送原證3存證信函（即中壢環北
郵局第714號存證信函）予被告，催告被告簽訂不動產買賣契約，經被告拒收。
㈥被告於113年11月11日寄送原證4存證信函（即中和民富街第1
04號存證信函）予勻暢公司，並將原簽收系爭支票剪角後，一併檢附寄還勻暢公司。
四、本件爭點：㈠系爭同意書屬於本約或預約？㈡系爭同意書是否附有「待永慶房屋公司將專任約改為一般約
」始為生效之停止條件？㈢原告依類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付100
萬元本息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭同意書屬於買賣預約：
按「預約與本約同屬契約之一種，預約成立後，預約之債務人負有成立本約之義務。而買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」，最高法院108年度台上字第1118號判決意旨可資參照。經查，系爭同意書記載「茲因土地承購人委託勻暢建設開發有限公司代理承購桃園市○○區○○段0000000000000000000號土地共四筆宗地…土地所有權人：蕭佳真等1人。買方提供斡旋保證金新台幣壹佰萬元整向賣方提出承購條件如下：承購條件：承購人同意於中華民國113年10月30日20：00前，若賣方同意以下條件，即於一週內買賣雙方完成簽訂正式合約。1.買賣總價款：壹仟零伍拾萬元整…」（見本院卷一第17頁）。依系爭同意書文義，由買方提出100萬元予賣方作為定金，並提出以1050萬元之承購條件，如賣方接受買方所提出承購條件，應於一週內完成簽訂正式合約，則系爭同意書應為買賣預約，被告負有完成簽署本約之義務。
㈡系爭同意書並未附有「待永慶房屋公司將專任約改為一般約」始為生效之停止條件：
被告雖抗辯其前與永慶房屋已就系爭土地定有專任委託銷售契約，並提出土地委託銷售契約書影本乙份為證（被證1，見本院卷一第49至57頁），系爭同意書應待永慶房屋同意將專任委託銷售契約改為一般委託銷售契約始生效力云云，惟此部分未見於系爭同意書預約內容；且依被告於113年10月25日傳送予勻暢公司代理人吳俊欣之通訊軟體對話內容：「我想想實在是很擔心到睡不著，若專任約的仲介不答應改合約，那我和你簽的合約就算不生效，我可以不算違約，無條件退你支票嗎」等語，有前開對話紀錄可稽（見本院卷一第92頁），顯見雙方於前一日簽署系爭同意書時，並未就永慶房屋是否同意改為一般委託銷售契約乙事列為系爭同意書之停止條件，是系爭同意書於113年10月24日簽署後，雙方即須依系爭同意書內容完成簽署買賣契約，尚無因永慶房屋是否改約而影響系爭同意書之效力。
㈢原告依類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付100
萬元本息，有無理由？⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契
約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條定有明文。次按在契約成立前交付定金，以擔保契約之成立，通常謂之立約定金。交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金。如受定金當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，尚屬有間，惟應類推適用民法第249條之規定（71年3月13日司法院第一期司法業務研究會民事法律專題研究㈠參照）。本件被告既於113年10月24日簽署系爭同意書，並簽收系爭支票，且於簽署系爭同意書當時並未約定以永慶房屋專任委託銷售契約改約為前提，嗣其因永慶房屋確定不改約，而拒絕依系爭同意書完成正式契約之擬定，且於113年11月11日以中和民富街郵局第104號存證信函表明「因買賣雙方未能如期完成簽訂正式合約，交易買賣無法成立，貴司簽約支票隨本函返還。」（見本院卷一第27頁），並將系爭支票剪角退還原告公司，堪信被告已無依約成立買賣契約之意，故原告依類推適用民法第249條第3款規定請求加倍返還定金，應屬可取。
⒉惟立約定金旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償
之擔保，參照民國71年3月13日司法院第一期司法業務研究會民事法律專題研究㈠及最高法院67年8月29日民庭庭推總會決議認民法第249條第3款所定加倍返還定金，係損害賠償性質。是立約定金性質上為最低損害賠償額之預定，然其約定之金額顯然過高，與當事人所受損害顯不成比例時，為求公平，就過高金額部分，應認當事人得請求酌減。查系爭同意書性質上屬買賣契約之預約，原告交付系爭支票用以確保本約之簽訂，核屬立約定金性質，嗣系爭土地之買賣本約因可歸責於被告之事由致未能簽訂，故類推適用民法第249條第3款之規定，被告應就所受定金加倍返還。又系爭支票面額為100萬元，兩造如依系爭同意書簽訂系爭土地買賣本約，買賣契約總價金為1050萬元，現因被告拒絕簽訂買賣本約，類推適用民法第249條第3款規定，被告應將所收受之定金加倍返還，其所收之定金為100萬元，加倍返還金額為200萬元，加倍返還金額所占買賣總價金比例約為19％；又原告主張因系爭支票已由被告退還原告，故請求被告給付100萬元等語。考量民法第249條第3款所定加倍返還定金，係屬損害賠償性質，而本件原告並未提出因被告本件違約而受有何實際損害之事證，即遽然請求被告給付100萬元，其請求之金額顯然過高。審酌原告代理人吳俊欣於113年10月24日交付系爭支票及收受系爭同意書之際，已然知悉被告前有與永慶房屋間有專任委託銷售契約存在乙情，業經證人吳俊欣證述在卷（見本院卷一第141頁），是原告就系爭土地可否順利完成本約之擬定，並非無可預見其風險，仍以話術央求被告簽署系爭同意書。本院審酌兩造之利益衡平與其他一切情狀，認原告類推適用民法第249條第3項規定，得請求被告返還之金額以10萬元為適當，逾此範圍之請求，則無理由。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告加倍返還定金，並無確定給付期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年12月14日（見本院卷一第41頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。
六、從而，原告依類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付10萬元，及自113年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
民事第五庭 法 官 陳怡親以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 26 日
書記官 游舜傑