臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3699號原 告 陳武道訴訟代理人 林怡柔被 告 莊瀚荃
徐于涵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○街000號8樓之房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣9萬5,000元，並自民國113年6月11日起至遷讓之日止，按月連帶給付原告新臺幣1萬5,000元。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告原起訴聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○街000號8樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）9萬5,000元並自民國113年5月27日起至遷讓之日止按月賠償1萬5,000元。嗣於114年5月22日言詞辯論期日當庭變更聲明如原告主張（三）所載（見本院113年度訴字第3699號「下稱訴字」卷第67頁），經核原告前揭更正聲明核屬基於請求被告返還門牌號碼新北市○○區○○街000號8樓房屋及積欠租金之同一基礎事實，而為聲明變更，使之完足、明確，於法核無不符，應予准許。
二、本件被告徐于涵經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告莊瀚荃於112年6月7日向原告承租坐落新北市○○區○○街000號8樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期10年，即自112年6月7日起至122年6月7日止，每月租金1萬5,000元，於每月27日給付。惟查，被告莊瀚荃僅於112年6月、8月、10月及113年3月分別繳納3萬元、1萬5,000元、2萬元及5,000元之租金，共計7萬元予原告，迄至113年4月止，應繳納16萬5,000元，以擔保金1萬5,000元抵償後積欠租金已達6個月，共計9萬5,000元。經原告分別於113年3月9日、113年4月11日催告被告，並告知函到15日後未支付租金即終止租約，詎被告莊瀚荃、徐于涵分別於113年3月12日、113年4月25日收受後均不予置理，是以起訴狀繕本送達作為終止租約的意思表示，依民法第455條、第767條第1項，土地法第100條第3款，民法第179條規定請求被告莊瀚荃遷讓返還系爭房屋及積欠之租金。又本件租賃既已終止，被告莊瀚荃對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金1萬5,000元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求。被告徐于涵為本件租賃契約之連帶保證人且為實際居住人，自應與被告莊瀚荃負連帶責任。
（二）被告莊瀚荃固稱其已非本件租賃契約當事人，然本件係被告莊瀚荃與原告簽約，且簽約時鑰匙係交與被告莊瀚荃。
（三）聲明：⒈被告應將坐落於新北市○○區○○街000號8樓之房屋全部遷讓返還原告。
⒉被告應連帶給付原告9萬5,000元，並自113年6月11日起至遷讓之日止，按月連帶給付原告1萬5,000元。
二、被告抗辯：
（一）被告徐于涵抗辯：被告徐于涵陸續有以他案侵權行為賠償金給付租金。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告莊瀚荃抗辯：原告所提租賃契約確為被告莊瀚荃所簽屬，然實際居住使用系爭房屋者為被告徐于涵。嗣後被告徐于涵更向被告莊瀚荃主張已與原告更新契約當事人，已自被告莊瀚荃變更為被告徐于涵，被告徐于涵甚至以報警、訴訟為手段禁止被告莊瀚荃進入系爭房屋並索求房屋鑰匙。本件租賃契約當事人既已非被告莊瀚荃，且系爭房屋亦非被告莊瀚荃占有使用，原告向被告莊瀚荃請求返還系爭房屋跟租金無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判意旨參照）。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。
（二）經查，原告與被告莊翰荃於112年6月7日簽訂房屋租賃契約書，約定被告莊翰荃以每月1萬5,000元向原告承租系爭房屋，並約定每月27日前付款，業據原告提出房屋租賃契約書可證（見本院113年度重簡字第1333號「下稱重簡字」卷第13頁至第23頁），且原告有收取押金1萬5,000元等情，亦經原告於114年4月21日本院言詞辯論期日所陳稱（見訴字卷第56頁），此部分先堪信實。又被告莊翰荃於承租系爭房屋後，僅分別於112年6月、8月、10月及113年3月支付3萬元、1萬5,000元、2萬元及5,000元，亦有原告提出房租收付款明細欄可證（見重簡字卷第15頁），且於113年3月9日催告被告莊瀚荃告於函到20日後付清租金，經被告莊翰荃於113年3月12日收受，亦有原告提出三重中山路存證號碼000186存證信函暨回執可證（見重簡字卷第29頁至第33頁、訴字卷第46頁），則原告已定相當期限，催告被告莊翰荃支付租金，並主張以起訴狀繕本送達翌日起終止租約（見訴字卷第67頁），本件起訴狀繕本於113年6月10日寄存送達於被告莊瀚荃（見重簡字卷第41頁），故本件於起訴狀繕本送達翌日時，被告莊翰荃積欠之房租扣除押金後（僅計算至原告請求之113年4月共11個月合計16萬5,000元，扣除已繳納押金及租金共7萬元，尚積欠9萬5,000元），已達2個月以上，符合上開民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，原告於113年6月11日起已合法終止上開租賃契約，自得依民法第455條前段請求被告莊瀚荃將系爭房屋騰空返還予原告。又被告莊瀚荃自承承租系爭房屋後交予被告徐于涵占有使用一事(見訴字卷第66頁至第67頁)，而按民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人（最高法院87年度台上字第946號民事判決要旨參照），是被告莊瀚荃承租系爭房屋後，交由被告徐于涵占有使用，被告莊瀚荃即為系爭房屋之間接占有人，被告徐于涵則為系爭房屋之直接占有人，則系爭房屋之租賃契約於113年6月11日終止後，被告徐于涵仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之正當權源，而為無權占有。原告依第767條第1項前段規定，請求系爭房屋之間接占有人莊瀚荃與直接占有人徐于涵將系爭房屋騰空返還予原告，即屬有據。
（三）至被告莊瀚荃雖抗辯被告徐于涵已與原告更新契約當事人自被告莊瀚荃變更為被告徐于涵，甚以報警、訴訟為手段禁止被告莊瀚荃進入系爭房屋，原告向被告莊瀚荃請求返還系爭房屋無理由云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文規定甚明。查系爭房屋為被告莊瀚荃於112年6月7日向原告所承租後交予被告徐于涵，徐于涵為直接占有人一事，業如前述。被告莊瀚荃固稱被告徐于涵已與原告更新系爭租賃契約，其非契約當事人，而依前說明，自應由被告莊瀚荃就此負舉證之責任，惟查被告莊瀚荃固提出其與原告間之對話截圖為證（見重簡字卷第231頁至第241頁），然細繹上開對話內容，原告對被告莊瀚荃指摘其與被告徐于涵就系爭房屋重新締約，並要求傳送翻拍更新之契約一事僅回覆「你們兩個要講好」等語（見重簡字卷第241頁），無以據此推論被告莊瀚荃與原告間舊有之租賃契約變更為被告徐于涵而消滅，且被告莊瀚荃迄今亦未提出其所稱原告與被告徐于涵間之更替契約以實其說，自應為不利於被告莊瀚荃之認定。故被告莊瀚荃主張其非契約當事人不負返還系爭房屋之義務，自非可採。
（四）按兩造簽訂之住宅租賃契約第三條、第四條約定每月租金1萬5,000元，並應於每月27日前支付，有系爭租賃契約在卷可參（見重簡字卷第17頁）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約既已於113年6月11日終止，而如前述，被告莊瀚荃自112年6月至113年6月11日間僅給付押租金及租金共計7萬元，合計尚積欠租金12萬5,000元（計算式：15,000元×13個月－70,000元＝125,000元），故原告就此部分僅請求被告莊瀚荃給付9萬5,000元，自屬有據，應予准許。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查，系爭租賃租約業於113年6月11日終止，被告莊瀚荃已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，依前開說明，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利，是原告依前開規定請求被告莊瀚荃自113年6月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬5,000元，亦屬有據，應予准許。
（六）再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，同法第739條、第740條亦分別有明定。末按連帶債務之債權人，得對債務人中之一人，或數人，或全體，同時或先後請求全部或一部之給付，亦為民法第273條第1項所規定。復按兩造間租賃契約第十三條約定：「乙方（即被告莊翰荃）如有違背本契約各條項或損害租賃店房屋等情事時丙方（即被告徐于涵）應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權」等語（見重簡字卷第21頁），是被告徐于涵既為被告莊瀚荃之連帶保證人，自應與被告莊瀚荃對於前開租金債務，連帶負清償責任。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告莊瀚荃、徐于涵遷讓返還系爭房屋；並依民法第179條、系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告莊瀚荃、徐于涵連帶給付9萬5,000元，並自113年6月11日起至遷讓之日止，按月連帶給付原告1萬5,000元，均有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 董怡彤