臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3800號原 告即反訴被告 庹宗瑜
曾廣珍曾廣琢共 同訴訟代理人 陳尹章律師
蘇家玄律師被 告即反訴原告 邱采諄訴訟代理人 王仁炫律師
吳思賢上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國115年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。本件被告提起之反訴與原告所提本訴，均核與兩造於民國113年2月28日就新北市○○區○○段000○000地號土地及坐落其上之同段2868建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街000巷00弄00號1至2樓房屋（下合稱系爭房地）所簽立之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)有關，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，按諸前開判決意旨，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。
二、次按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項定有明文。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號裁判意旨參照）。本件原告主張已合法解除系爭買賣契約，而系爭契約之見證人為中信房屋永和雙和加盟店富盛不動產仲介經紀有限公司(下稱富盛公司)、買賣價款之保管銀行則為中信房屋仲介股份有限公司(下稱中信房屋)於中國信託商業銀行股份有限公司南東分公司(下稱中信銀行南東分行)開立之戶名：「中信房屋房屋交易安全專戶」、帳號：「00000000000000號」帳戶（下稱系爭履保專戶）。自堪認與本件訴訟具有法律上之利害關係，爰依上開規定，將本件訴訟以書面通知中信房屋、富盛公司、中信銀行南東分行（見本院卷第193頁），惟受告知人受告知後，並未提出參加書狀或向本院聲明參加訴訟，併予敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴方面：
一、原告主張：緣原告Ａ０２、Ａ０３、Ａ０４（分則逕稱其姓名，以下合稱原告）與訴外人蔣侑霖共有系爭房地，原告依土地法第34條之1第1項規定，以共有人及應有部分過半數同意，出售系爭房地予被告，於113年2月28日簽訂系爭買賣契約、房屋交易安全契約書（下稱系爭安全契約）及特別約定事項，買賣總價為1,290萬元，依系爭買賣契約第3條價款支付方式，被告應依約按時將買賣價金存入系爭履保專戶，惟被告迄至113年7月31日系爭房地點交期限經過仍僅付款345萬元，原告乃依系爭安全契約第5條第1項、第8條約定，催告被告履行，惟被告仍未履行，則依系爭買賣契約第11條第2項約定，原告遂於113年8月12日、8月23日以中和大華郵局存證號碼92號存證信函（下稱92號存證信函）、永和永貞郵局存證號碼638號存證信函（下稱638號存證信函）向被告為解除契約之表示，並沒收被告已繳付至系爭履保專戶之價金作為違約金，同時請求每逾1日按應付價金千分之1計算之違約金，即至原告於113年8月12日解除系爭買賣契約之日止，以被告尚未給付之價金945萬元計算，被告尚應支付103,950元之違約金(計算式：9,45萬元×1/1000×11日＝103,950元)，爰依民法第250條及系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告給付違約金。並聲明：㈠被告應給付原告3,553,950元，及自本件起訴狀繕本送達時起按年息5％計算之利息。㈡前項本金中345萬元以內之部分，被告應同意原告向中信銀行南東分行領取系爭履保專戶內之款項3,450,000元。㈢若受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告Ａ０２係以其個人名義於113年8月12日、8月23日以存證信函向被告解除系爭買賣契約，系爭買賣契約自未合法解除。另原告係依土地法第34條之1多數決規定出售系爭房地，尚須依法通知共有人蔣侑霖行使優先購買權等，兩造始約定交屋時間為113年7月31日，又被告已陸續匯入價金30萬元、35萬元及195萬元至系爭履保專戶外，經代書即訴外人蕭子筠於113年7月22日通知被告就提存金額尚須補足85萬元，故被告迄今總給付至系爭履保專戶之款項共計345萬元。又被告為提存款項供未會同出售之共有人即蔣侑霖領取，需動用系爭履保專戶內之款項，故原告乃於113年8月7日即承辦地政士申請登記2日前，簽立降低保證額度同意書(下稱系爭同意書)，同意自履約保證專戶撥款提存金至承辦地政士事務所，俾利提存價金至法院，而此亦為原告寄發前揭解除契約之存證信函後2日所為，顯見兩造應於113年8月7日合意延展系爭買賣契約所訂價金尾款給付及交屋期限，當認被告並無給付遲延，原告自不得依系爭買賣契約第11條第2項約定解除系爭買賣契約。退步言，被告於113年6月12日即已完成臺灣新光商業銀行(下稱新光銀行)貸款對保手續，並於翌(13)日將設定抵押權相關文件交付原告指定之代書蕭子筠，惟因原告交付賣方應備文件遲延，致代書辦理移轉登記流程亦為遲延，於113年8月9日始向新北市中和地政事務所(下稱中和地政)申請買賣移轉登記，且原告亦刻意於同年8月12日向中和地政聲明異議，亦未依土地法第34條之1通知系爭房地共有人蔣侑霖行使優先承買，致中和地政駁回系爭房地過戶之申請，使被告無從續辦所有權登記，新光銀行亦無法設定抵押權並撥付貸款，是以原告上開故意阻礙貸款銀行撥付契約尾款之舉，依民法第230條規定，縱認兩造未合意延展履行期限，尾款價金未能如期支付，亦係因可歸責於原告之事由所致，被告當不負遲延責任，原告向被告請求給付違約金，並無理由。又縱認系爭買賣契約已合法解除，原告得請求違約金額亦屬過高，即系爭買賣契約履約過程中，被告均積極主動配合契約之履行，均係因原告前開所為致系爭買賣契約無法進行，原告亦未提出受有何損害之證明，自不得向被告請求給付違約金，若准原告沒收被告已繳價金及併同請求按日給付之違約金，顯屬過苛，難謂公平等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
貳、反訴方面：
一、反訴原告主張：系爭買賣契約之遲延交屋可歸責於反訴被告，業如前述，依系爭買賣契約第11條第1項約定，反訴被告應負遲延責任，而反訴原告已給付買賣價金345萬元，自113年8月1日起至反訴起訴狀繕本送達日（即114年12月10日）止，系爭買賣契約已遲延點交496日，反訴被告應給付遲延違約金1,711,200元（計算式：3,450,000元×1/1000×496日＝1,711,200元），及自114年12月11日至反訴被告將系爭房地移轉登記於反訴原告之日止，按日給付3,450元。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,711,200元，並自114年12月10日至反訴被告將系爭房地移轉登記於反訴原告日止，按日給付3,450元。㈡反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭買賣契約遲延並非可歸責於反訴被告，且反訴被告復無其他違約情事，反訴原告之請求並無理由。退步言，縱認反訴被告須依系爭買賣契約第11條第1項之約定負擔違約金，然因反訴原告未能證明因系爭買賣契約遲延受有何等損害，則反訴原告主張1,711,200元之違約金，顯屬過苛，而有失公平，應予酌減至1元，且應得以本訴部分之違約金，抵銷反訴原告之請求，爰主張抵押抗辯等語置辯。並答辯聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項(見本院卷第372頁至第373頁)：
一、系爭房地由原告與蔣侑霖分別共有，應有部分各4分之1。
二、被告於113年2月28日與原告簽訂系爭買賣契約、系爭安全契約及特別約定事項，購買系爭房地，買賣價金總計1,290萬元。
三、兩造就系爭買賣契約所定1,290萬元買賣價金，約定由被告給付至中信房屋於中信銀行南東分行開立之系爭履保專戶。
四、被告就系爭買賣契約已給付345萬元價金至系爭履保專戶內，尚未付清之尾款數額為945萬元。
五、依系爭買賣契約第3條價款支付方式第2項規定，兩造間就「第三期：尾款1,161萬元」、「若甲方無須貸款，或貸款條件不符，或貸款金額不足，甲方應於土地增值稅單核下三日內以現金或銀行本票一次付清尾款或不足之差額」，約定被告得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款。被告並已向新光銀行申辦貸款，核准貸款額度為1,030萬元。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，沒收被告已給付至系爭履保專戶之價金345萬元作為違約金，並無理由：
⒈依系爭買賣契約第11條第2項約定有「甲方(即被告，下同)除
因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，…若經乙方(即原告，下同)依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。...」（見本院卷第39頁），載明被告若有可歸責事由，未依約按時給付買賣分期價款，原告若欲解除買賣契約，應定期催告買受人履行，買受人逾期未履行，原告得解除契約並沒收被告已支付價款。
⒉又原告主張於113年8月12日、同年8月23日以存證信函向被告
為解除系爭買賣契約一節，為被告所否認，並以前詞置辯。惟按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第258條第1、2項定有明文。上開規定係為避免各當事人按其分擔或分受之部分，亦得受解除或為解除之意思表示，導致當事人間之法律關係複雜。且契約當事人之一方有數人者，其訂約之趣旨原即預期發生多數人之契約關係，如解除權得個別行使或無須向全體為之，亦與當事人之真意有違，此即民法第258條第2項所由設立之理由。是以契約當事人之一方有數人時，除有可分之情形外，其要約或承諾之意思表示，應向全體或由全體為之，方對全體當事人發生效力，倘契約當事人契約之意思表示僅由部分當事人為之者，其意思表示尚不生合法解除契約之效力。查原告固提出於113年8月12日、同年8月23日所寄發92號存證信函、638號存證信函各1件為證（見本院卷第63頁至第71頁），該92號存證信函內容載有「以本存證信函通知台端解除本案不動產買賣契約」、638號存證信函內容亦載有「函知臺端解除不動產買賣契約」，然不論92號存證信函或638號存證信函之寄件人均為原告Ａ０２，又系爭買賣契約出賣人為除原告Ａ０２外，尚有原告Ａ０３、原告Ａ０４，依民法第258條第2項規定，解除權之行使具不可分性，除原告Ａ０２外，原告Ａ０３、原告Ａ０４必須向買受人即被告共同為解除契約意思表示，始為合法有效。僅有原告Ａ０２一人向被告行使解除權，不生契約解除效力。被告抗辯系爭買賣契約未解除，即屬有據。⒊綜上，系爭買賣契約既未解除，則原告系爭買賣契約第11條
第2項約定及民法第250條規定，主張系爭買賣契約已解除，沒收被告已給付至系爭履保專戶之價金345萬元作為違約金，則無理由，應予駁回。
㈡原告請求被告給付113年8月1日起至同年月11日止，按日計罰之違約金共計103,950元，並無理由：
⒈依系爭買賣契約第11條第2項前段約定：「甲方除因不可抗力
之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應付遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。」是以，依系爭買賣契約約定，被告若有可歸責事由若未遵期給付價金，則原告得請求被告給付每逾1日，按該期未履行支付價款千分之一計算之違約金。
⒉又系爭買賣契約價金為1,290萬元，被告就系爭買賣契約已給
付345萬元價金至系爭履保專戶內，尚未付清之尾款數額為945萬元，為兩造所不爭執，此部分堪已認定。原告主張依系爭買賣契約約定，被告應於113年7月31日給付尾款，被告迄今尚有945萬元未支付，具有可歸責事由等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴被告辯以原告於113年8月7日簽立系爭同意書，同意自系爭履
保專戶撥款提存金至地政士事務所，以辦理法院提存價金予優先承買人，兩造於113年8月7日，合意展延尾款交付及交屋期限云云，為原告所否認，查，依系爭買賣契約第1條第6項約定：「...如經雙方同意提前或延後交屋者，則應將確實交屋時間記載於第16條其他約定事項一欄」（見本院卷第37頁），又兩造於系爭買賣契約第16條並未記載延長交屋日期（見本院卷第40頁），則被告辯以兩造有合意延長交屋，已非無疑。又本案委託地政士蕭子筠於本院114年度重訴字第18號履行契約事件（下稱另案）審理時證稱「（問：賣方在113年8月8日回傳降低保證額度同意書給你的意思是否就是希望你續行辦理的意思？）我不知道他的意思，他就是配合我們的作業流程，我請他簽名他就簽名」、「（問：113年8月8日賣方回傳動撥單給你，你於113年8月9日送件是因為認為賣方當時還是想履約？）沒有去猜兩造想什麼，因為雙方沒有共識是要解約，所以要做什麼就做什麼，跑到這個流程該送件就送件。」、 「（問：交屋時間壓113年7月31日，但8月初仍送本件申請，是否因為方才所述，雙方仍有履約意願？）我沒有接到雙方有要合意解約的通知，所以就順著辦理。」（見本院卷第349頁至第351頁、第354頁）。
證人蕭子筠即承辦本件買賣過戶之地政士上開證稱，僅能認原告有配合地政士辦理過戶流程，並未能證稱推論雙方是否有延長履約之意思，更無法證稱兩造有延長履約期限之合意。另被告提出被告之代理人Ａ１０與地政士事務所LINE對話紀錄，其中 2024/08/07（三）：「何姿穎-金門：@ALL 這份文件要麻煩印下來之後，買方邱小姐在買方的地方簽名，簽名完成後麻煩拍照或掃描回傳。」、「（被告代理人Ａ１０問：有通知對方要簽動撥履保了嗎？）蕭子筠代書答：買方邱小姐這邊我就幫你再簽名欄位蓋上便章唷！會再通知賣方。」；2024/08/08（四）：「（被告代理人Ａ１０問：對方從昨天到現在，有表達要要動撥提存法院還是不要提存法院？）蕭子筠代書答：賣方庹先生告知已收到動撥單，會轉發另外兩位溝通處理。」、「（被告代理人Ａ１０問：請問一下這個訊息是代表他們已經這個錢動撥提存出去了，是嗎？）蕭子筠代書答：對，會先動撥來我們公司，接下來會繳稅接續過戶流程。」(見本院卷第455頁、第4547頁)，從上開LINE對話紀錄，也僅可認定原告配合地政士辦理過戶流程，並無法推論雙方是否有延長合意展延尾款交付及交屋期限之意思。被告此部分所舉，難認有理，其所辯稱兩造113年8月7日合意展延尾款交付及交屋期限，尚難可採。
⑵被告辯以其未於113年7月31日給付尾款，迄今尚有945萬元未
支付，係因原告等三人未依期限提供應備文件，及承辦代書未及時辦理過戶程序所致，且原告未依土地法第34條之1通知系爭不動產共有人蔣侑霖行使優先承買權，被告並不具有可歸責事由部分：
①被告於113年7月31日前已繳納30萬元、35萬元、195萬元合計
260萬元，另依系爭買賣契約第3條價款支付方式第2項規定，兩造間就「第三期：尾款1,161萬元」、「若甲方無須貸款，或貸款條件不符，或貸款金額不足，甲方應於土地增值稅單核下三日內以現金或銀行本票一次付清尾款或不足之差額」，約定被告得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款。被告並已向新光銀行申辦貸款，核准貸款額度為1,030萬元一節，為兩造所不爭執，並有系爭履保專戶明細表、抵押權設定申請書、臺灣商業銀行股份有限公司集中作業部函文各1件（見本院卷第137頁、第233頁至第235頁、第299頁）在卷可稽，另被告經代書蕭子筠於113年7月22日通知補繳85萬元後，被告亦於113年8月6日匯款85萬元，此有系爭同意書2件（見本院卷第55頁至第57頁）可參，則本件系爭買賣契約約定尾款1,161萬元，由被告向金融機構貸款支付，原告於113年7月31日前已支付260萬元加以代書通知補繳85萬元，另加以新光銀行核貸1,030萬元合計為1,375萬元，堪認被告已備足尾款1,161萬元。
②依系爭買賣契約第7條第1項前段、第2項分別約定「辦理房地
產登記所需相關證件及應納稅費，甲、乙雙方應依規定日期、種類、內容及數額提供繳納」、「產權移轉登記辦理中，倘需甲、乙方雙方補繳證件或用印，雙方應無條件於特約地政士通知日期配合辦理，不得藉詞拖延或要求任何之補貼，否則應負遲延責任。」，故如被告於辦理貸款迄移轉登記之期間有需要原告之協力，原告應無條件配合，亦可認定。其中被告於113年6月12日與貸款銀行對保完成，並於翌（13）日將相關文件交付予地政士，有被告提出被告代理人Ａ１０與蕭子筠LINE對話1件（見本院卷第443頁）可佐，此部分應堪認定。又系爭買賣契約第3條第2項買賣價款分三期支付，其方式如下：第二期旁備註手寫字跡「最遲113年7月8日匯入」，買賣案件流程表完稅部分約定7月8日（見本院卷第160頁、第49頁），核與證人蕭子筠於另案證稱中原告所需繳納證件原則上於113年7月8日前要交付相關文件等語（見本院卷第358頁），堪認原告應交付過戶文件應於113年7月8日前交付。又原告主張113年7月3日交付過戶文件一節，為被告所否認，原告雖提出原告Ａ０２與蕭子筠對話紀錄，於113年7月3日下午4時04分原告Ａ０２：「聽我姐女兒說 我姐已交資料離開現場」（見本院卷第396頁），然另案審理時，原告Ａ０２稱賣方三人中最後一個人Ａ０３他是113年7月3日提供資料給證人，所以賣方在113年7月3日交齊資料（庭呈對話紀錄全部）。證人蕭子筠當庭閱覽原告Ａ０２提出對話紀錄資料後證稱：沒有意見，我看我的手機Ａ０２是通知我113年7月3日會交，但我手機沒有113年7月3日繳交的紀錄，113年7月22日是我通知原告（即本件被告）的日期等語。（見本院卷第358頁），是以證人蕭子筠於另案閱覽原告Ａ０２當庭提出其與蕭子筠間對話，已知悉原告Ａ０２於113年7月3日下午4時04分稱我姐已交資料離開現場對話，仍表示沒有113年7月3日繳交的紀錄，則原告主張於113年7月3日交付過戶文件予代書一節，難認有據。又從被告與代書蕭子筠113年7月22日間LINE對話：「蕭子筠代書：你好 目前賣方備證已齊全，因為要提存不同意出售共有人的價金於法院，我們才有辦法接續過戶流程，計算後您這邊要麻煩先補85萬進履保專戶用於提存喔！」（見本院卷第453頁），則被告主張原告應於113年7月8日前備妥賣方應備文件，竟遲至同年月22日始備齊一節，應為可採，依此原告就提供文件予代書辦理所有權過戶已有遲延14日。
③依系爭安全契約特別約定事項第1點、第2點分別約定有「買
方以買賣標的物向銀行申請貸款，以支付尾款，如有差額者，差額應與完税款一併匯入履約保證專戶，最遲應於約定交屋日前十個工作日匯入...。」、「前述貸款之核准並取得蓋妥銀行印文之抵押權設定書，金融機構無論買方或地政士指定，均應於約定交屋日前十個工作日前交付地政士以利買賣程序之進行。」（見本院卷第47頁），證人蕭子筠於另案證稱上開約定因過戶約3-5天、貸款銀行撥款代償需要3-5天，所以過戶到交屋要10個工作天等語（見本院卷第357），又本件約定交屋日為113年7月31日，則被告如以貸款繳納尾款如有差額至遲應於113年7月21日匯入系爭履保專戶內，且地政士就不動產所有權移轉過戶申請亦應於113年7月21日前向地政機關申請，然代書蕭子筠於113年7月22日以LINE告知被告「目前賣方備證已齊全、...計算後您這邊要麻煩先補85萬進履保專戶用於提存」（見本院卷第453頁），堪認代書蕭子筠於113年7月22日始通知被告補差額85萬元。再者從新北市中和地政事務所登記案件駁回通知書1件所載收件日期為113年8月9日一節，此有新北市中和地政事務所登記案件駁回通知書1件（見本院卷第139頁）可佐，堪認代書蕭子筠直至113年8月9日，始將系爭房地所有權移轉登記申請書向地政機關送件，至少與113年7月21日相距20日，則本件因代書蕭子筠於113年7月22日始通知被告補差額85萬元，且於113年8月9日始向地政機關申請系爭房地所有權移轉登記，本件被告未能於113年7月31日支付尾款，被告辯稱因承辦代書未及時辦理過戶程序所致，應屬可採。
④綜上，本件被告於113年6月13日已交付過戶文件予代書，而
原告應於113年7月8日前即應備妥應備文件，竟遲至同年月22日始備齊，而承辦代書於113年7月22日始通知被告補差額85萬元、於113年8月9日始申請辦理移轉登記流程亦有遲延，而致被告無法如期於113年7月31日前及時辦理不動產所有權移轉登記，而銀行無法如期撥款以給付尾款，難認可歸責於被告。則原告依系爭買賣契約第11條第2項約定及民法第250條，請求被告給付113年8月1日起至同年月11日止按日計罰之違約金共計103,950元，則無理由，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告遲延交屋係可歸責於反訴被告，是否有理？㈠依系爭買賣契約第11條第1項前段約定有「乙方(即反訴被告
，下同)除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止））乙方應按甲方（即反訴原告，下同）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。」、系爭買賣契約第1條第6項前段約定「本房地點交日期：點交日為民國113年7月31日」。
㈡查本件反訴原告主張反訴被告遲延於113年7月31日點交房屋
，具有可歸責事由一節，為反訴被告所否認。本件爭點在於反訴被告有無遲延點交系爭房地並具有可歸責事由？經查兩造約定不動產房地點交前，反訴原告身為買方，在點交前必須完成系爭買賣契約約定款項支付，本件除系爭買賣契約第3條、第6條約定買賣價款、稅賦款項外，依系爭買賣契約第16條第6項亦約定「雙方同意得動撥履保專戶款項至承辦地政士事務所以進行法院提存與不同意出售共有人。如有不足部分由買方補足。」可知，本件反訴原告在點交前，就提存與不同意出售共有人部分，系爭履保專戶若不足提存金額，亦由反訴原告補足，且在反訴原告完成上開款項支付前，兩造並無約定反訴被告有先為點交系爭房地義務。
㈢又系爭買賣契約價金為1,290萬元，反訴原告就款項支付分別
於113年2月29日、同年6月12日、同年6月26日、同年8月7日，支付簽約備證款30萬元、簽約備證款35萬元、完稅款195萬元及銀行差額85萬元，有反訴被告提出系爭履保專戶款項支付明細1紙（見本院卷第137頁）可佐，堪認本件兩造約定113年7月31日點交之日，反訴原告支付款項為260萬元（30萬元+35萬元+195萬元）。又關於提存給不同意出售共有人85萬元，反訴原告並未於點交之日前支付，直至113年8月7日始匯款至系爭履保專戶，可堪認定。又關於尾款支付，反訴原告未能於前開點交日前支付已給付遲延，已為本院認定在前，則反訴原告既未能於兩造約定點交日即113年7月31日前，支付上開要提存給不同意出售共有人差額85萬元及尾款，加以兩造並無約定反訴被告有先為點交系爭房地義務，則反訴被告未能於113年7月31日完成點交，亦不具可歸責，足堪認定。則反訴原告主張遲延交屋可歸責反訴被告，依系爭買賣契約第11條第1項約定，請求反訴被告給付113年8月1日起至反訴起訴狀繕本送達日（即114年12月10日）之遲延違約金1,711,200元（計算式：3,450,000元×1/1000×496=1,711,200元），並自114年12月11日至反訴被告將系爭房地土地移轉登記於反訴原告日止，按日給付新台幣3,450元，則為無理由，應予駁回。
伍、綜上所述，原告本訴主張系爭買賣契約已解除，依系爭買賣契約第11條第2項約定及民法第250條，沒收被告已給付至系爭履保專戶之價金345萬元作為違約金，及請求被告給付113年8月1日起至同年月11日止按日計罰之違約金共計103,950元，均無理由，不應准許。另被告反訴主張原告遲延交屋具可歸責，依系爭買賣契約第11條第1項約定，請求原告給付113年8月1日起至反訴起訴狀繕本送達日（即114年12月10日）之遲延違約金1,711,200元，並自114年12月11日至原告將系爭房地移轉登記於被告日止，按日給付新台幣3,450元，亦均無理由，應予駁回。
陸、本件本訴、反訴既均經駁回，其等分別假執行之聲請亦均失所依據，應併駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、證據及聲請調查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 17 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 17 日
書記官 鐘怡文