臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3064號原 告 邱秀鳳訴訟代理人 朱政勳律師
林志賢律師被 告 洪世揚上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街000巷0弄0號4樓之如附圖一所示A部分（現編號為6號）房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣1萬元，及自民國113年9月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,000元。
三、被告應自民國113年11月7日起，至遷讓第一項房屋予原告之日止，按日給付原告新臺幣167元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼為中和區中興街161巷2弄7號4樓之房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬元，及自民國113年8月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元。㈢被告應自系爭契約終止之翌日起，至遷讓第一項房屋予原告之日止，按日給付原告167元。㈣被告應給付原告3萬元，及自113年7月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於114年2月3日以民事更正訴之聲明暨準備㈢狀補充說明並特定訴之聲明第一項被告無權占有之部分及聲明第三項違約金起算日（見本院113年度訴字第3064號「下稱訴字」卷第174頁），經核原告上開聲明之變更，係補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於113年3月16日與原告簽立位於新北市○○區○○街000巷0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭契約），並約定自113年3月起，每月22日給付5,000元租金，並當場交付1萬5,000元（含2個月押租金1萬元及113年3月之租金5,000元）。嗣於同年4月22日、5月22日被告均有如數給付租金予原告，惟被告於同年6月起即未繳交租金並藉詞推託，經原告分別於同年8月21日、9月22日以通訊軟體LINE催告，仍拒不給付113年6月至9月之租金共2萬元。被告另未經原告同意，將原告出租時所附設備冷氣、床頭櫃、床架、床墊等丟棄，此業經原告於113年7月6日催告回復原狀，被告仍拒為回復原狀或賠償。為此，爰依系爭契約第16條第1項第2、7款約定，民法第440條第1、2項終止系爭契約，並依民法第767條第1項前段、455條前段請求被告遷讓系爭房屋；依系爭契約第5條第1項第1款及附件三約定請求欠繳租金2萬元及自113年8月22日起算之利息；依系爭契約及民法不當得利之法律關係向被告請求自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元；依系爭契約第14條第3項約定，請求被告按日給付167元(計算式：5,000÷30＝167）至遷讓系爭房屋之日止之違約金；依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償原告之床頭櫃、床架、床墊等物品價值共計3萬元。
（二）被告固稱系爭契約為無效契約。經查，113年3月16日兩造簽立系爭租約時系爭房屋之所有權人為原告之配偶馬振華（於113年7月24日歿）授權原告出租系爭房屋，原告自得與被告簽立系爭租約。退步言，縱認馬振華並未授權原告與被告簽立系爭租約，租賃契約本不以處分權為必要，兩造間系爭租約自仍有效。至被告所稱出租時間記載114年3月21日至115年3月20日，僅係誤繕，自不影響兩造系爭租約之效力。
（三）被告固稱原告對無效租約置之不理，又無故侵入被告房間把門打開供外人進出長達19小時，故未付6月份房租搬離，並將房間鑰匙和冷氣遙控器放置於系爭房屋內。惟查，原告於113年6月進入系爭房屋係為應另名房客所求經由系爭房屋至陽台更換瓦斯桶，始聯絡里長、警察、鎖匠、瓦斯人員至系爭房屋換瓦斯，並非無故侵入住宅。且參兩造之對話內容可知被告於113年10月21日仍掌握系爭房屋之鑰匙，更稱有放黃金在系爭房屋，迄今亦未與原告點交系爭房屋，系爭房屋仍於被告無權占有中。
（四）被告固稱系爭房屋內之床頭櫃、床架、床墊皆未丟棄，惟系爭房屋內之床墊、床架為被告所新購置，依被告所提照片，被告確實將原告於系爭房屋內所附之床組丟棄，自屬侵害原告之床組所有權。另系爭房屋內之床組、小矮凳、床頭櫃、鞋櫃及陽台紗門等附屬物品於113年6月間原告進入系爭房屋時未見上開物品，可知以上物品均為被告所丟棄。
（五）聲明：⒈被告應將門牌號碼為中和區中興街161巷2弄7號4樓之如附
圖一所示A部分（現編號為6號）房屋騰空返還予原告。⒉被告應給付原告2萬元，及自113年8月22日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息；並自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元⒊被告應自113年11月7日起，至遷讓第一項房屋予原告之日止，按日給付原告167元。
⒋被告應給付原告3萬元，及自113年7月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告自稱房東於113年3月16日就系爭房屋與被告簽立租賃契約，約定租金每月5,000元及押金1萬元，租賃期間為114年3月21日至115年3月20日。然系爭房屋之所有權人為馬振華，並聲稱上開系爭租賃契約自始無效，經被告通知原告上開情事並於三日內出面解決以保障被告權益，然獲原告置之不理。又原告無權出租非其所有之系爭房屋予被告，兩造所約定之租賃期間為114年3月21日至115年3月20日屬未來式約定，兩造間之租賃契約自始無效，更有甚者，被告於113年6月6日未經被告同意請鎖匠連同警察無故侵入系爭房屋並打開房門長達19小時，於隔日另有二人再次入侵，侵害被告隱私權甚鉅，而被告於同年6月未給付房租搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙和冷氣遙控器留置於系爭房屋內衣櫃上方，原告依民法第767條第1項前段、455條前段、系爭契約第5條第1項第1款約定及民法不當得利之法律關係，系爭契約第14條第3項約定請求被告將系爭房屋返還予原告、相當於租金之不當得利、違約金及法定利息皆無理由，原告自應返還被告所交付之押金1萬元。至原告主張被告丟棄系爭房屋內之床頭櫃、床架、床墊，侵害原告之所有權，依民法第184條規定請求賠償，然上開設備仍置於系爭房屋內，且被告入住時發現系爭房屋嚴重漏水，床底泡水、床墊破舊不堪使用，經被告向原告反應，獲原告表示倘不堪使用得自行處理。且被告入住時，系爭房屋內並無原告所主張之小矮凳、床頭櫃、鞋櫃及陽台紗門等設備，原告所提出之床組、床頭櫃、冰箱照片（見訴字卷第119頁），與被告承租時原告所提供之物品完全不同，原告請求無理由。
（二）原告固稱為更換瓦斯始侵入系爭房屋。然原告於租屋時未向被告說明更換瓦斯需通過被告房間，原告以房客需使用瓦斯無急迫性之理由侵入系爭房屋無理由。
（三）聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回
三、得心證之理由：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。查兩造於113年3月16日簽訂住宅租賃契約書，約定被告以每月5,000元向原告承租門牌號碼為中和區中興街161巷2弄7號4樓之如附圖一所示A部分（現編號為6號）房屋（下稱系爭房間），並約定每月22日付款，且原告有收取押金1萬元等情，業據原告提出住宅租賃契約書可證（見訴字卷第181頁至第195頁），且經兩造所不爭執（見訴字卷第222頁），此部分先堪信實。又被告於承租系爭房間後，於113年6月起至9月間未繳納房租，亦有原告提出113年4月及5月轉帳證明可證（見訴字卷第39頁至第40頁），且亦經被告不爭執（見訴字卷第144頁），而原告於113年8月21日及9月22日均以通訊軟體向被告催繳房租，並表示請被告「9月底前處理好」等語，亦有對話記錄在卷可考（見訴字卷第41頁），則原告已定相當期限，催告被告支付租金，且被告至113年9月時已積欠租金4個月共2萬元，扣除押金1萬元後，所積欠之租金亦已達2個月之租額，而原告主張以起訴狀繕本送達翌日起終止租約（見訴字卷第143頁），而本件起訴狀繕本於113年11月6日送達（見訴字卷第53頁），故本件於起訴狀繕本送達翌日時，已符合上開民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款之規定，原告於113年11月7日起已合法終止上開租賃契約，自得依民法第455條前段請求被告應將門牌號碼為中和區中興街161巷2弄7號4樓之如附圖一所示A部分（現編號為6號）房屋騰空返還予原告。至被告提出日期為114年3月21日至115年3月20日之住宅租賃契約書（見訴字卷第73頁至第83頁）主張契約無效，惟經原告主張係誤載，而被告亦自承係於113年3月16日簽署（見訴字卷第223頁），則兩造既係於113年3月16日簽署上開租賃契約，自無簽訂租賃契約從114年3月21日起算之必要，故原告主張係誤載當屬可採。況若真為無效契約，被告更無從占用系爭房間，此部分主張尚無足採。另被告主張系爭房間之所有權人為馬振華，原告無權簽署租賃契約，屬無效契約，然此僅屬有無代理權之問題，並不影響原告以自己名義與被告簽署租賃契約之效力，被告此部分主張亦不足採。再被告主張其並未入住系爭房間，惟原告於113年10月21日曾因送瓦斯事情與被告聯絡，經被告表示：「約晚上10點樓下拿鑰匙給妳」等語（見訴字卷第115頁），堪認被告仍保有系爭房間鑰匙而未歸還房屋，自難僅因被告個人選擇是否入住而認被告無須依租賃契約繳納房租或歸還系爭房間。
（二）又按兩造簽訂之住宅租賃契約書第五條第（一）點約定「租賃住宅每月5,000元」（見訴字卷第183頁），且按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判足資參照），再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。查原告主張被告積欠113年6月至9月租金共2萬元，惟原告有收取押金1萬元，自應予以扣除，且原告主張得請求自113年8月21日催繳房租（見訴字卷第41頁）翌日之113年8月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，惟如前述，兩造既有約定每月22日繳納房租，自屬給付有確定期限，則被告自應於113年9月22日房租未繳後之翌日即113年9月23日方就未繳納房租負遲延責任，是原告就未繳納房租部分自僅得請求被告給付原告1萬元，及自113年9月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另原告主張被告應自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元，則如前述，兩造間租賃契約於113年11月7日終止，則原告於租賃契約終止前，依上開租賃契約第五條第（一）點，租賃契約終止後，依民法第179條之不當得利，自得請求被告應自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元。
（三）復按兩造簽訂之住宅租賃契約書第十四條第一項及第三項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附設設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」（見訴字卷第185頁），是原告依上開約定，請求自兩造間租賃契約終止即113年11月7日起，至遷讓系爭房間予原告之日止，按日給付原告167元（計算式：5000÷30＝167，元以下四捨五入 ），為有理由，應予准許。
（四）再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段定有明文。查原告主張被告未經其同意丟棄系爭房間內物品，得請求損害賠償，惟原告就此僅提出照片為證（見訴字卷第119頁），然依兩造間租賃契約並未記載有提供何物品，且原告亦未提出詳細明細及其他證據，自無從認原告此部分請求有理由，應予駁回。
（五）綜上，原告依民法第455條前段，請求被告應將門牌號碼為中和區中興街161巷2弄7號4樓之如附圖一所示A部分（現編號為6號）房屋騰空返還予原告；依租賃契約第五條第（一）點約定及民法第179條規定，請求被告應給付原告1萬元，及自113年9月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自113年10月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元；依租賃契約第十四條第三項約定，請求被告應自113年11月7日起，至遷讓第一項房屋予原告之日止，按日給付原告167元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
書記官 董怡彤