臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第3355號原 告 簡柏川訴訟代理人 曾宿明律師複 代 理人 周威宏律師被 告 賴阿標訴訟代理人 蔡岳倫律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號上，如附圖所示使用編號546（1）面積38.58平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
二、被告應給付原告新台幣（下同）144元，及自民國113年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自113年1月1日起至第一項地上物拆除並騰空返還土地之日止，按月給付原告58元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項於原告依序以36萬元、48元供擔保後，得假執行。但被告如依序以106萬950元、144元為原告預供擔保，各得免為假執行。
七、本判決第三項原告以到期金額1/3供擔保後，得假執行；但被告如以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項、第256條分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號上之地上物拆除（無建物登記謄本，實際位置及面積以地政機關測量為準），並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應給付原告相當於租金之不當得利（待地政機關測量後補正），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣本院於114年7月24日會同兩造及新北市樹林地政事務所測量人員至現場勘驗測量，並依測量結果繪製土地複丈成果圖（下稱附圖）。原告乃於114年8月29日依據測量結果具狀更正聲明為：
㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號上，如附圖所示使用編號546（1）之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應給付原告146元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年1月1日起至第一項地上物拆除並騰空返還土地之日止，按月給付原告58元等情，有民事起訴狀及民事言詞辯論意旨狀（二）在卷可參(113年度板調字第14號卷《下稱調卷》第11頁、本院卷二第45頁)。經核，原告上開聲明之變更係依測量而確定應拆除之地上物位置、面積及不當得利金額，所為補充或更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭546地號土地）之共有人之一，應有部分為24/600；被告並非系爭土地之所有人，卻無權占用系爭土地之一隅搭蓋鐵皮屋(即門牌號碼新北市○○區○○街0段000號）開設早餐店營利，並致使原告受有不能使用系爭土地以獲取利益之損害。經原告及其他地主多次促請被告拆除地上物並返還土地，均置之不理。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明如上壹、程序事項變更後聲明所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、本件原告於112年9月8日，先以贈與為異動原因，而取得系爭546地號土地之部分應有部分，嗣於密接之數週內，方另以買賣為由，再陸續取得系爭546地號土地之應有部分，且前揭贈與、買賣之贈與人、出賣人，均為同一人。可徵實際上被告與該贈與人之間根本無達成贈與之合意，僅係為避免經其他共有人行使優先購買權，方佯以贈與為由辦理移轉登記，使後續原告再行取得系爭546地號土地之其他應有部分時，無需向其他登記之共有人為優先購買之通知。原告上述以贈與、買賣為由所辦理之移轉登記行為，係違反刑章之舉，且亦侵害登記之共有人之優先購買權，違反公序良俗而無效，原告並未取得系爭546地號土地之應有部分，非系爭546地號土地之共有人。
㈡、被告之父親於50年間，即與斯時之系爭546地號土地所有權人，就系爭546地號土地成立買賣契約。被告之父親於簽署買賣契約之時民風純樸，買賣雙方均不諳法律，均認為簽署書面契對於彼此保障即已為足，況且彼此間均為宗親，因此遂遲未辦理移轉登記。被告對於系爭546地號土地之正當占有權源，乃係繼受自被告父親對於系爭546地號土地之買賣契約。其次，系爭546地號土地之登記名義人，亦認同被告就系爭546地號土地具有正當權源，因此於各年度均將土地相關之稅賦繳納通知交予被告，並由被告逕行繳納，或將金額交付予登記名義人。再者，被告就以現況之方式占有系爭546地號土地已超過30年，亦已與其他所有人、登記名義人達成默示之分管協議，被告使用系爭546地號土地，並非無權占用。原告對於系爭546地號土地之歷來使用情況瞭然於胸，或至少屬可得而知之狀態，原告應當受分管協議其拘束。
㈢、答辯聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告祖母即訴外人簡苗於50年間與系爭546地號土地共有人賴潭、賴舞、賴陳桃、賴富金、賴添木等5人簽訂如原證10所示之杜賣證書（下稱簡苗簽訂之杜賣證書）。惟未辦裡所有權移轉登記。
㈡、原告於112年9月8日以贈與為登記原因，取得系爭546地號土地應有部分1/600；又於112年9月19日以買賣為登記原因，取得系爭546地號土地應有部份23/600。
㈢、系爭546地號土地上如附圖使用編號546（1）所示地上物為未辦保存登記之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街0段000號，下稱系爭建物），被告為系爭建物之事實上處分權人。
四、本院之判斷：原告主張其為系爭546地號土地之共有人，被告擁有事實上處分權之系爭建物無權占用系爭546地號土地等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執事項，論述如下：
㈠、原告取得系爭546地號土地應有部分，有無因違反公序良俗而無效之情形？⒈按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第7
2條固定有明文。而所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。
⒉經查，原告祖母簡苗於50年間與系爭546地號土地共有人賴潭
、賴舞、賴陳桃、賴富金、賴添木等5人簽訂杜賣證書等情，為兩造所不爭執（詳不兩造不爭執事項㈠）。而該杜賣證書記載買賣標的物為樹林鎮潭底段75-1地號土地面積9.9坪，本賣渡土地賣主共有人賴添樹死亡無後繼人無法付與買主登記，但地價金由吾賣主代收清，日後對任何事端有吾等負責等語(本院卷第99頁）。次查，潭底段75-1段重測後為樹林區備內段18地號土地，面積為2.27平方公尺等情，有土地登記第二類謄本在卷可佐（本院卷一第101頁）。基上，原告主張賴潭之子孫即訴外人尤筱琪因潭底段75-1段實際面積
2.27平方公尺（約0.68668坪）遠小於杜賣證書所記載出售之面積9.9坪，始將其名下潭底段75地號（重測後為大安段546地號）應有部分1/600贈與原告(詳本院卷一第105頁贈與移轉契約書、第54頁地籍異動索引）；嗣再由賴添木其他後代子孫即訴外人尤慶源等8人將其等持有系爭546地號土地部分應有部分出售予原告（詳本院卷一第109至111頁土地所有權贈與移轉契約書、第54至55頁地籍異動索引），以彌補簡苗實際取得土地面積不足杜賣證書記載出售土地之面積等情，應屬有據，亦符合常情。再者，贈與系爭546地號土地予原為應有部分者為尤筱琪，而出售系爭546地號土地予原告者為尤慶源等8人，顯見贈與法律行為及買賣行為並非同一人。益徵被告抗辯同一人以贈與及買賣轉讓系爭546地號土地予原告，並以此推論原告與贈與人間並無贈與合意，僅係為規避其他共有人行使優先承買權等情，洵屬無據。復按土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，共有人本於其與第三人之買賣契約，將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效。縱令原告取得系爭546地號土地應有部分有違反土地法第34條之1第4項之瑕疵，原告仍為系爭546地號土地之合法共有人。復佐以原告目前居住○○市○○區○○街0段000號緊鄰系爭546地號土地，原告取得居住地鄰近土地具有正當合理動機。足證原告先後以贈與及買賣方式取得系爭546地號土地應有部分之法律行為乃基於正常經濟交易活動所為，並無違反國家社會一般利益及道德觀念之公序良俗。從而，被告抗辯原告取得系爭546地號土地應有部分因違反公序良俗而無效乙節，洵屬無據，不足採信。
㈡、被告抗辯其父親於50年已與系爭546地號土地共有人成立買賣契約，系爭建物占用系爭546地號土地有正當權源等情，有無理由？⒈經查，被告主張其父親賴富於50年間與系爭546地號土地共有
人就系爭546地號土地成立買賣關係等情，固提出杜賣證書為證（下稱賴富簽訂之杜賣證書，本院卷一第203頁）。惟查，被告父親為賴阿富，有戶籍謄本在卷可佐（調卷第43頁），則與上開杜賣證書記載之買主賴富是否為同一人，並非無疑。其次，賴富簽訂之杜賣證書並未標示買賣標的之範圍，自無從判斷該杜賣證書之標的為何。復審以賴富杜賣證書記載之賣主除擁有系爭546地號土地外，尚擁有其他土地等情，業據證人賴陳瑞齡於本院證稱：舊地號75、84、85土地地號，新地號是546、547、549、549-1地主都一樣等語明確（本院卷一第449頁）。縱使賴富與賴阿富具有同一性，本院亦無從逕以賴富簽訂之杜賣證書即認定被告父親與系爭546地號土地地主就系爭546地號土地成立買賣契約。
⒉次查，訴外人賴炎熹、賴丁福、賴柳、賴新友等人於51年3月
2日與賴潭簽訂杜賣證書（下稱賴炎熹簽訂之杜賣證書），買賣標的為樹林鎮潭底段75地號部分土地及4間房屋等情，有杜賣證書在卷可考（本院卷一第379至80頁）；證人賴志成於本院證稱：我與被告是堂兄弟關係，我有在使用大安段546地號土地，從00年0月00日出生就住在546地號土地之建物上，我居住建物的門牌號碼是樹林區保安街一段294巷15號；我們有跟地主買土地，有杜賣證書即被證9，但是沒有過戶，買主是賴炎熹、賴丁福、賴柳、賴新友，買賣標的物為房子四間及土地，土地是75地號部分土地，杜賣證書上沒有記載土地位置；大安段546地號的地價稅以前是我爸賴炎熹繳納，現在是賴陳瑞齡管理；我父親繳完稅跟居住在系爭546地號土地上面的人，即被告、賴木火、賴淑玲、賴進銘、賴志成收取地價稅金；我現在住的地方是蓋在75、84地號土地，我收取地價稅那些人房子都蓋在75、84地號土地；被證9杜賣證書是四間房子，門牌號碼為保安街一段294巷11號、15號2個門牌號碼，土地為四間房屋坐落的位置及圍繞四間房屋的土地，向被告、賴木火、賴淑玲、賴進銘收取部分稅金原因為他們也是被證九杜賣證書所記載四間房屋所有權人，被告為被證九杜賣證書所載房子之所有權人等語（本院卷一第444至448頁）；證人賴陳瑞齡於本院證稱：舊地號75、84、85土地，新地號是546、547、549、549-1地主都一樣，我是代繳546、547、549、549-1地號部分地價稅，不是全部地價稅等語（本院卷一第449頁）。復參以被告目前居住於○○街○段000巷0號、13號，上開建物與證人賴志成所稱賴炎熹簽訂之杜賣證書之標的保安街一段294巷11號、15號緊鄰，及證人賴志成證稱被告亦為賴炎熹簽訂之杜賣證書標的房屋之所有權人；佐以保安街1段294巷9號、11號、13號、15號建物緊鄰且分別坐落於系爭546地號及547地號土地（重測前為潭底段84地號）等情，有地籍圖在卷可佐（本院卷一第409頁）。自不排除被告及其父親係因賴炎熹簽訂之杜賣證書而得以於系爭546地號土地上興建保安段1街294巷9號、13號建物，並因而分攤系爭546地號土地之地價稅。反觀系爭建物並未與保安街1段294巷9號至15號建物相鄰，中間尚有其他建物相隔，且系爭建物面積僅有38.58平方公尺。審以為促進土地有效使用，購買土地時應會優先購買整筆完整土地，不會購買不相鄰之零散土地，徒增以後土地整合之困難度。復證諸證人賴志成證稱賴炎熹簽訂之杜賣證書購買土地範圍為四間房屋坐落的位置及圍繞四間房屋的土地等語。足證賴炎熹簽訂之杜賣證書有關土地範圍應不及遠離保安街1段294巷11號、15號建物所在之系爭建物坐落之土地。基上，被告雖抗辯其有分攤繳納系爭546地號土地之地價稅，並提出地價稅繳款書為證(本院卷一第205頁至369頁）。證人賴志成亦證稱其父親有向被告收取地價稅等語。惟證人賴志成亦證稱向被告收取地價說之原因是被告有房屋位於74地號（即重測後系爭546地號土地）或85地號土地（即重測後大安段547地號土地），及被告是賴炎熹簽訂之杜賣證書購買4間房屋之所有權人等語。足認被告係因保安街1段294巷9號、13號建物位於系爭546地號或547地號土地而分擔繳納地價稅，與系爭建物占用系爭546地號土地無涉。從而，被告抗辯系爭546地號土地共有人認同系爭建物坐落於系爭546地號土地有正當權源，始將系爭546地號土地地價稅交被告或被告父親繳納等情，洵屬無據，不足採信。
㈢、被告抗辯系爭建物係因分管契約而得占用系爭土地等情，有無理由？⒈按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特
定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權。
⒉被告抗辯其父親與系爭546地號土地共有人成立分管契約無非
係以賴富簽訂之杜賣證書已記載「將該不動產於現場指明界址，移交台端永為所有，此業一賣千休，永遠不得翻悔…」等語。然承上所述，賴富簽訂之杜賣證書既有當事人是否與被告父親賴阿富同一性之疑點，更未記載交付不動產之具體位置，被告對於其父親為系爭546地號土地之共有人乙節，所提證據尚不足以始本院獲得確實之心證。被告既非系爭546地號土地共有人，即無從與其他共有人成立分管契約之餘地。其次，被告雖抗辯其113年分攤系爭546地號土地地價稅2,607元，然金額之計算公式為何，被告亦未提出任何說明。況證人賴志成或賴陳瑞齡均證稱其等代收地價稅之土地不止系爭546地號土地等情。益徵被告分擔繳納之地價稅不必然即為系爭546地號土地。從而，被告徒以有分攤繳納地價稅之事實，即推論系爭546地號土地共有人同意系爭建物占用系爭546地號土地，並成立分管契約等情，洵屬無據，不足採信。
㈣、原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物，返還系爭土地，有無理由？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
⒉經查，原告持有系爭546地號土地應有部分24/600等情，有土
地登記第一類謄本在卷可證（調卷第25至26頁）。又原告取得系爭546地號土地應有部分之法律行為並無因違反公序良俗而無效之情形，業經本院認定如上。其次，被告為系爭建物之事實處分權人，系爭建物占用系爭546地號土地如附圖使用編號546（1）所示位置等情，為兩造所不爭執（詳兩造不爭執事項㈢）。而被告或其父親並未就系爭建物坐落土地範圍與系爭546地號土地共有人成立買賣契約或分管契約等情，亦經本院認定如上。此外，被告並未提出系爭建物占用系爭546地號土地之其他正當權源。從而，原告主張系爭建物為無權占用系爭546地號土地，依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭建物拆除，並將系爭建物占用系爭546地號土地部分騰空返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
㈤、原告依民法第179條規定請求被告給付不當得利，有無理由？得請求之數額為何？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條、第97條亦有明文。又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。
而於無權占用土地之情形，亦係在土地上蓋用地上物，是上開法律規定，自得作為計算不當得利數額之準據。
⒉經查，本件原告為系爭546地號土地之共有人，被告無權占有
系爭546地號土地，已如前述。被告因此無法律上之原因，而受有相當於使用土地之代價即租金之利益，並造成原告受有損害，自堪認定。次查，系爭建物前臨之保安街一段為四線道雙向道路，對面為三重客運總站、樹林分局，附近有武林國小、樹人家商及家樂福，商店林立，生活機能便利等情，有勘驗筆錄在卷可佐（本院卷二第20頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能及被告以系爭建物開設早餐店等情，認原告請求相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報價額年息10%為適當。再者，系爭土地112年、113年之申報地價分別為每平方公尺4,000元、4,480元等情，有土地登記第一類謄本(調卷第21頁、第45頁）。被告占用系爭546地號土地面積為38.58平方公尺，原告係於112年9月19日登記取得系爭546地號土地24/600，至112年12月13日起訴前共計85日。是原告得請求被告給付起訴前不當得利金額為144元（計算式：4,000元×38.58平方公尺×10%×24/600×85/365＝144，元以下四捨五入）。113年1月1日起至拆除系爭建物止，每月得請求不當得利金額為58元（計算式：4,480元×38.58平方公尺×10%×24/600÷12＝58，元以下四捨五入），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件原告請求被告給付不當得利144元，給付之標的為金錢，無確定期限，又未約定利率，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即113年10月19日(本院卷第21頁)起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、結論，被告並未舉證證明其具有事實上處分權之系爭建物占用系爭546地號土地之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭建物並將所占用土地返還予原告及其他全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付144元，及自113年10月19日起至清償日，按年息5%計算之利息，暨自113年1月1日起至被告拆除系爭建物並返還系爭546地號土地之日止，按月給付原告58元，洵屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
六、本件兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，核於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
書記官 張育慈