臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第669號原 告 長榮蓮苑公寓大廈管理委員會法定代理人 范家華原 告 蕭嘉惠
林瑞珠上三人共同訴訟代理人 毛英富律師複 代理人 顏靖月律師被 告 李祐誠即圓周餐飲企業社
全紫綺上二人共同訴訟代理人 林永瀚律師複 代理人 王昱翔律師上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國114年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告全紫綺應將坐落於新北市○○區○○路00號1樓後方即新北市○○區○○段000地號土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物全部拆除。
被告李祐誠即圓周餐飲企業社應將坐落於新北市○○區○○路00號1樓後方即新北市○○區○○段000地號土地上之地上物品(如原告民國113年2月22日呈報狀附件2現場照片所示【見本院卷二第183至189頁】之物品)騰空。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告全紫綺負擔百分之九十、被告李祐誠即圓周餐飲企業社負擔百分之十。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告起訴聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○路00號1樓（下稱系爭房屋）後方即新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如民事起訴狀附圖所示A部分面積約115.7平方公尺（實際占用面積及位置以地政機關測量結果為準）之鐵皮屋拆除及將地上物之物品騰空。嗣於民國113年7月2日追加被告全紫綺（見本院卷一第107至115頁)。又於114年2月26日以民事準備書㈦狀變更聲明為：被告應將系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋(下稱系爭鐵皮屋)及其上之工作物全部拆除並將地上物品（如原告113年2月22日呈報狀附件2現場照片【見本院卷二第183至189頁】所示）騰空。經核原告上開所為訴之變更合於前揭法律規定，應予准許。
㈡次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。原告之法定代理人原為林志榮，嗣變更為范家華，經原告於114年4月17日具狀聲明承受訴訟，有其所提出之民事承受訴訟聲明狀、新北市蘆洲區公所114年4月11日新北蘆工字第1142458399號函在卷可稽（見本院卷二第313至319頁），經核與法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：長榮蓮苑社區(下稱系爭社區)為坐落於系爭土地之集合住宅，建物門牌為新北市○○區○○路00○00○00號等地上9層、地下1層，有法定空地387.33平方公尺，該法定空地為社區全體區分所有權人所共有，並由原告長榮蓮苑公寓大廈管理委員會（下稱原告管委會）管理維護。毗鄰系爭房屋後方之法定空地(下稱系爭法定空地)遭被告全紫綺搭蓋鐵皮屋，由被告李祐誠即圓周餐飲企業社租用，被告占用系爭房屋一樓平面圖中紅色範圍即民事起訴狀附圖所示A部分，經測量面積為76.84㎡。被告占用法定空地搭建鐵皮屋，並在該鐵皮屋地上物放置物品充當廚房使用，係無權占用，且違反法定空地設置之目的及使用執照規劃之用途，原告管委會依公寓大廈管理條例第3條第9款、第7條、第10條第2項、系爭社區規約第2條規定，得請求被告應拆除鐵皮屋及其上大型排風管、排風機、電線、鐵架、水管之工作物，及將在該鐵皮屋地上物放置之物品予以騰空。被告無權占用系爭土地，侵害系爭社區全體共有人權利。原告蕭嘉惠及林瑞珠為系爭社區區分所有權人，均為系爭土地之共有人。原告蕭嘉惠及林瑞珠爰依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第767條第1項、第962條中段為本件請求等語。並聲明：被告應將座落於系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物全部拆除並將地上物品騰空。
二、被告則以：㈠系爭鐵皮屋係訴外人即系爭房地前屋主邱玉枝持有系爭房屋
期間之承租人所搭建，非被告所搭建，被告對系爭鐵皮屋無事實上處分權。縱邱玉枝出售系爭房屋予全紫綺時有將系爭鐵皮屋一併移轉出售予全紫綺，邱玉枝亦非系爭鐵皮屋之事實上處分權人，其移轉系爭鐵皮屋之行為乃屬無權處分，於未經事實上處分權人承認前，其移轉效力未定，尚不生當然移轉系爭鐵皮屋事實上處分權予全紫綺之效，被告既非系爭鐵皮屋之事實上處分權人，原告主張被告為事實上處分權人且應拆除系爭鐵皮屋云云，顯屬無據。
㈡自邱玉枝購置系爭房屋之初，建商即明確將系爭法定空地之
約定專用權約定予系爭房地所有權人所專有。又系爭法定空地唯一之出入口即係仰賴系爭房屋之出入口，非經由系爭房屋，他人根本無由出入。建商將系爭法定空地之約定專用權專屬於系爭房屋所有權人，乃基於系爭法定空地實際使用狀態與物理配置所為之合理安排，不僅符合使用邏輯，更合乎社會通念與交易實務。系爭法定空地之約定專用權，隨系爭房屋所有權人之更迭而自然承繼，既然建商約定專用權指向系爭房屋之所有權人，則全紫綺於102年12月購買取得系爭房屋後，即依法當然承受並取得系爭法定空地之約定專用權。該權利既係附隨於系爭房屋所有權而存在，則全紫綺自屬系爭法定空地唯一有權占有、使用及收益之正當權利人，故全紫綺再將系爭房屋出租予李祐誠即圓周餐飲企業社，並同意李祐誠即圓周餐飲企業社得使用系爭法定空地，益徵被告占有與利用系爭法定空地係基於合法權源。
㈢縱認系爭法定空地並非約定由被告專用，全紫綺與原告管委
會間已簽有租賃契約，被告之使用方法亦未違法定空地之使用目的，且被告均按月支付租金予原告管委會並經原告管委會收訖，被告自屬有權占用、使用之人。又兩造間之租賃關係乃不定期租賃，原告管委會無土地法第100條規定之事由，不得向全紫綺終止租約，李祐誠即圓周餐飲企業社使用系爭法定空地並無違誤，亦無礙於原告管委會所在建築物之日照、通風、採光或防火等情事，並無違反系爭法定空地之使用目的，原告管委會逕自向全紫綺終止系爭法定空地暨系爭鐵皮屋之租約，與法有違，是被告仍有權占有使用系爭法定空地。
㈣建築物或其增建物是否有違反建管法令、是否應拆除等情事
，屬行政機關認定之權責，尚非屬原告得自行認定之事項，況被告使用系爭法定空地有無違反建管法令均與本案爭點無關，是原告請求被告應拆除鐵皮屋並將其騰空，應無理由。縱認系爭法定空地有違章建築之情形，新北市違章建築拆除大隊業於112年5月19日執行拆除、112年5月22日派員勘查已改正完畢並同意銷案，則剩餘未予拆除部分即足認應無違反相關建管法規或其他行政法規等語置辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行宣告。
三、本院得心證之理由：㈠原告蕭嘉惠、林瑞珠得否依民法第767條第1項、第821條規定
請求被告應將系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之系爭鐵皮屋及其上之工作物全部拆除並將地上物品騰空？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條分別定有明文。故土地之共有人對於第三人或部分共有人以排除其他共有人方式占有使用共有土地者，自得依前揭法條規定請求排除侵害。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」（最高法院85年度台上第1120號、72年度台上第2516號判決意旨參照）。次按共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院77年度台上字第892號、78年度台上字第1172號判決意旨參照）。復按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。又依建築法第11條規定，建築基地為供建築物本身所占之面積及其所應留設之法定空地，法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，不得作為違章建築基地之使用。
⒉就原告蕭嘉惠部分，被告所辯稱原告蕭嘉惠於本件言詞辯論
終結前已非區分所有權人，亦非系爭土地之共有人等語，此部分為原告所不爭執，則原告蕭嘉惠既已將其所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號4樓之房屋及坐落土地出售他人，自已非系爭社區大樓之區分所有權人，亦非系爭土地之共有人，其自無從依據民法第767條、第821條規定請求拆除地上物，自不待言。
⒊而本件原告林瑞珠為門牌號碼新北市○○區○○路00號4樓之房屋
之所有權人及坐落基地(蘆洲區正義段750地號土地)之共有人，其主張被告未經全體共有人之同意或有分管契約之存在，以如附圖所示之系爭鐵皮屋及工作物占有使用系爭土地，應屬無權占用等語，固為被告以其與原告管委會有租賃契約關係等語置辯，然查，原告管委會否認有將該1樓系爭房屋之後方即系爭法定空地出租予被告，故此部分應由被告先負舉證責任證明之，且縱認被告有與原告管委會有租賃契約關係存在，然原告管委會並未經全體區分所有權人會議決議通過或全體共有人同意由該一樓(系爭房屋)住戶單獨、自由、排他使用系爭法定空地，故原告管委會得否自行同意由特定區分所有權人專用共有部分，本非無疑。況區分所有權人就共用部分之使用(專用)，除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之。於法定空地增建建物，作為室內或以圍牆阻隔使用，違反建築法令，破壞大樓原始設計，限縮災難發生時住戶之候援空間，阻礙通行，影響逃生與阻絕火勢蔓延，增加大樓負重，嚴重影響住戶生命財產安全，變更法定空地之用途性質，自非法之所許，則被告就占用系爭法定空地部分，擅以搭建之鐵皮屋作為餐廳廚房使用(見113年12月16日勘驗筆錄所載，見本院卷二第125頁)，顯已違反法定空地之用途及使用目的及設置目的，自難認該共用部分得逕自約定為專用，又審諸系爭社區公寓大廈規約第二條第(四)項規定：「…本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見調解卷第31頁），可知系爭社區對於法定空地有以規約規範原則上不得約定專用，而本件被告既無法舉證證明當初購買系爭房屋即坐落基地之第一手住戶與建商間確實有約定系爭法定空地由系爭房屋之住戶專用之約定，且亦無法證明系爭土地共有人間就系爭法定空地有規約或經區分所有權人會議之決議通過可由系爭房屋住戶單獨專用該共有部分，且被告以有違法定空地之設置目的及通常使用方法無權占用該空地，亦非屬共有物之管理行為，應得全體共有人之同意，始得為之。從而，被告於未經全體共有人同意之下，以如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物擅自占有該特定部分之系爭法定空地，對於系爭土地之其餘共有人而言，自屬於無權占用，故其餘之系爭土地共有人自得請求排除侵害，用以維護該共有物之完整性。是以，本件被告就系爭鐵皮屋及地上物所坐落之系爭土地，對於其他區分所有權人(暨系爭土地共有人)而言，既無合法使用之權源(且縱認原告管委會與被告間有租賃關係，亦僅為其等間債之關係，無從對抗系爭土地共有人)，自屬侵害系爭土地共有人之權利，系爭土地之其他共有人自得依民法第767條第1項中段、第821條本文規定，請求將無權占用之系爭鐵皮屋及地上物拆除。
⒋至被告2人均否認其等對於該鐵皮屋及地上物有事實上處分權
，無拆除權限等語，然按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。次按違章建築，非不得為交易、讓與之標的，其讓與雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之移轉，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。再按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，並由受讓人因受領交付而取得事實上處分權。惟所謂交付，依民法第946條第1項規定，即應移轉其物之占有，始足當之。經查，系爭鐵皮屋雖係未辦保存登記之工作物，仍得為事實上處分權之移轉，而此部分業經證人邱玉枝證稱：我在出售系爭房屋給全紫綺的時候，就已經有該鐵皮屋，這個鐵皮屋是因為我之前出售系爭房屋給全紫綺前，我有把系爭房屋出租給別人。當時承租人在1樓房屋後方搭建的…租客後來沒有租之後，我沒有請他回復原狀，因為他沒有租之後，我馬上就賣掉了。我出售1樓房屋給全紫綺是現況交屋，買賣契約書所附現況說明書所指的有增建物且勾選一樓空地、陽台後推等，就是我所指的鐵皮屋等語(見本院卷二第192至194頁)，復參酌不動產買賣契約書所附現況說明書，以及勘驗筆錄所載內容，均可徵系爭房屋後方空地所搭建之鐵皮屋乃系爭房屋之從物，應隨系爭房屋之所有權移轉而併同移轉，縱非從物，然該違建鐵皮屋雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權併同讓與受讓人，並由受讓人因受領交付而取得事實上處分權，而查，邱玉枝與被告全紫綺間並無相反之約定，且被告全紫綺已受領交付，自顯已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權甚明，故被告全紫綺空言辯稱其不具事實上處分權故不具拆除權限等語，難認可採，原告林瑞珠自得依民法第767條第1項、第821條規定請求被告全紫綺應將系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物全部拆除。至於被告李祐誠即圓周餐飲企業社則係依據其與被告全紫綺間之租賃契約關係而使用系爭房屋及鐵皮屋暨地上物，被告李祐誠即圓周餐飲企業社僅為承租人，其雖為系爭鐵皮屋之直接占有人，然其並無事實上處分權，故原告自不得請求被告李祐誠即圓周餐飲企業社拆除該無權占用系爭法定空地之鐵皮屋、地上物，另據被告李祐誠即圓周餐飲企業社自陳其乃向被告全紫綺承租系爭房屋及後方空地使用，且查原告於勘驗當日所拍攝如原證22現場照片所示【見本院卷二第183至189頁】之物乃承租人即被告李祐誠即圓周餐飲企業社所有，並非被告全紫綺所有，故該等物品既未經系爭土地共有人全體同意而無權放置占用系爭土地，原告林瑞珠自得依民法第767條第1項、第821條規定請求被告李祐誠即圓周餐飲企業社應將座落於系爭土地上如原告113年2月22日呈報狀附件2現場照片所示【見本院卷二第183至189頁】之物品騰空，自屬有據。
㈡原告管理委員會得否依公寓大廈管理條例第3條第9款、第7條
、第10條第2項、第36條第2、3項規定及社區規約第二條請求被告全紫綺應將座落於系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物全部拆除，並請求被告李祐誠即圓周餐飲企業社應將地上物品騰空？經查，繹之被告所提出由原告管理委員會於103年6月7日所出具之同意書，其上所載「茲新北市○○區○○路00號1樓店面之後面法定空地增建鐵皮屋部分之使用權利，管委會同意該建物壹樓店面出租時所有權人或承租方，既當繳納壹樓後面法定空地增建鐵皮屋部分之使用權利金壹萬零伍佰元整給予管委會，若空屋未使用時，所有權人得免繳納該部分之費用給予管委會，經雙方同意，特立此據已以之證明。」等內容(見本院卷一第91頁)，以及證人曾明星到庭證稱：我是代理主委，代理主委的職務行使行政業務，因為當時主委辭任後沒有主委，亦無重新選任，後來辭任主委推薦我來當主委，我就先作代理主委來處理管委會行政事務，從109 年1 月到110年12月份。我知道管委會自103年將一樓後方空地處出租與全紫綺使用，並有定期收取租金等情，在我之前就已經有這樣處理，到我接手的時候我就繼續承接先前的處理方式，所以也是有跟他收取租金，每個月收的租金我不清楚，因為不是我去收取租金的。…我們有出租給被告全紫綺或當時的承租人使用，然後有收取租金，但有關本院卷一第91頁之同意書上所約定「空屋未使用時免繳納租金」部分我不清楚。我曾於代理主委任內，有向被告李祐誠免除110年7至9月之上開一樓後方租金因為在疫情期間餐飲業都停業休息，所以當時一樓後方空地本來出租的租金也停止收取3 個月，我卸任後就不清楚後來是否有繼續出租一樓後方空地給被告使用。上開所述租賃關係在我任內有就一樓法定空地簽定租約，租賃費用直接轉入管委會的玉山銀行帳戶等語(見本院卷二第308至310頁)，由上可知，堪認原告管委會先前確實曾將系爭房屋後方空地出租予被告使用並收取費用，且原告管委會與被告間並未約定租賃使用期限，該不定期租賃契約關係是否已合法終止，尚未據原告管委會舉證以實其說，且縱使原告管委會無權出租系爭房屋後方之系爭法定空地與被告，惟此仍不影響其與被告間租賃契約關係之成立，故被告占用系爭法定空地之行為，對於原告管委會來說，自非屬無權占用之情形，且上開同意書既載明同意增建鐵皮屋占用法定空地，自難認原告管委會得逕依公寓大廈管理條例第3條第9款、第7條、第10條第2項、系爭社區規約第2條規定，請求被告應拆除鐵皮屋及移除地上物品。
四、綜上所述，原告林瑞珠請求被告全紫綺應將系爭房屋後方即系爭土地上架設如附圖所示紅色部分面積76.84平方公尺之鐵皮屋及其上之工作物全部拆除，以及被告李祐誠即圓周餐飲企業社應將系爭土地上之占用物品（如原告113年2月22日呈報狀附件2現場照片所示【見本院卷二第183至189頁】）騰空，為有理由，應予准許，原告林瑞珠逾上開部分之請求暨原告蕭嘉惠、原告管委會之請求，為無理由，應予駁回。至被告雖聲明願供擔保免為假執行等語，惟本件原告並未聲請供擔保假執行，故被告自無聲請供擔保免為假執行之必要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第五庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 魏浚庭